第一章
第一節(jié) 資產(chǎn)評估的含義
一、 資產(chǎn)評估的概念
資產(chǎn)評估是一項動態(tài)化、市場化的社會經(jīng)濟活動，它是市場經(jīng)濟條件下客觀存在的經(jīng)濟范疇。
一般地說，資產(chǎn)評估是指通過對資歷產(chǎn)某一時點價值的估算，從而確定其價值的經(jīng)濟活動。具體地說，資產(chǎn)評估是指由專門機構(gòu)和人員，依據(jù)國家規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù)特定的目的，遵循適用的原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，按照法定的程序，運用科學(xué)的方法，對資產(chǎn)價值進行評定和估算的過程。
資產(chǎn)評估主要由六大要素組成，即資產(chǎn)評估的主體、客體、特定目的、程序、價值類型和方法。評估的主體是指資產(chǎn)評估由誰來承擔(dān)，它是資產(chǎn)評估工作得以進行的重要保證；評估的客體是指資產(chǎn)評估的對象，它是對資產(chǎn)評估內(nèi)容上的界定；評估的特定目的是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟行為，直接決定和制約資產(chǎn)評估價值類型和方法的選擇；評估的價值類型是對評估價值的質(zhì)的規(guī)定，對資產(chǎn)評估方法的選擇具有約束性；資產(chǎn)評估方法是確定資產(chǎn)評估價值的手段和途徑。
二、 資產(chǎn)評估的特點
一般來說，資產(chǎn)評估具有以下特點：
（一）現(xiàn)實性
現(xiàn)實性是指以評估基準(zhǔn)期為時間參照，按這一時點的資產(chǎn)實際狀況對資產(chǎn)進行的評定估算。
資產(chǎn)評估只能是評估某一時點的資產(chǎn)價值，評估基準(zhǔn)期一般以“日”為基準(zhǔn)時點。
資產(chǎn)評估的現(xiàn)實性表現(xiàn)在以下三個方面：
1.資產(chǎn)評估直接以現(xiàn)實存在的資產(chǎn)作為估價的依據(jù)，只要求說明當(dāng)前資產(chǎn)狀況，而不需要說明為什么形成這個狀況，以及如何由過去的那種狀況變成當(dāng)前狀況。
2.以現(xiàn)實狀況為基礎(chǔ)反映未來。
3.現(xiàn)實性強調(diào)客觀存在。
（二）市場性
資產(chǎn)評估是服務(wù)于市場的活動，在市場交易活動發(fā)生的條件下，資產(chǎn)評估通過模擬市場條件對資產(chǎn)價值作出評定估算和報告，并且，這一估算和報告結(jié)果必須接受市場檢驗。
（三）預(yù)測性
資產(chǎn)評估的預(yù)測性是指用資產(chǎn)的未來時空的潛能說明現(xiàn)實。現(xiàn)實的評估價值必須反映資的未來潛能，未來沒有潛能和效益的資產(chǎn)，現(xiàn)實評估價值是不存在的。
（四）公正性
公正性是指資產(chǎn)評估行為對于評估當(dāng)事人具有獨立性，它服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一方的需要。公正性的表現(xiàn)有兩點：一是資產(chǎn)評估是按公允、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進行的，具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范，這是公正性的技術(shù)基礎(chǔ)；二是評估人員通常是與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有利害關(guān)系的第三者，這是公正性的組織基礎(chǔ)。
（五）咨詢性
咨詢性指資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價意見，這個意見本身并無強制執(zhí)行的效力。
三、資產(chǎn)評估和會計計價的不同
（一）二者發(fā)生的前提條件不同
會計學(xué)中的資產(chǎn)計價嚴格遵循歷史成本原則，同時是以企業(yè)會計主體不變和持續(xù)經(jīng)營為假設(shè)前提的。而資產(chǎn)評估則是用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動、會計主體變動或者作為會計主體的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中斷，以持續(xù)經(jīng)營為前提的資產(chǎn)計價無法反映企業(yè)資產(chǎn)價值時間的估價行為。
（二）二者的目的不同
會計學(xué)中的資產(chǎn)計價是就資產(chǎn)論資產(chǎn)，使貨幣量能夠客觀地反映資產(chǎn)的實際價值量。資產(chǎn)評估則是就資產(chǎn)論權(quán)益，資產(chǎn)評估價值反映資產(chǎn)的效用。資產(chǎn)評估則是就資產(chǎn)論權(quán)益，資產(chǎn)評估價值反映資的實際價值量。資產(chǎn)評估則是就資產(chǎn)論權(quán)益，資產(chǎn)評估價值反映資產(chǎn)的效用，并以此作為取得收入或確定在新的組織、實體中的權(quán)益的依據(jù)。
（三）執(zhí)行操作者不同
資產(chǎn)計價是由本企業(yè)的財會人員來完成的。資產(chǎn)評估則是由獨立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評估的社會中介機構(gòu)完成的。
當(dāng)然，資產(chǎn)評估與會計計價也有聯(lián)系的，會計計價有時需要以資產(chǎn)評估價值為依據(jù)，還在會計制度中有相應(yīng)規(guī)定。
第二節(jié) 資產(chǎn)評估的對象
一、資產(chǎn)的含義
資產(chǎn)評估的對象，是指被評估的資產(chǎn)，即資產(chǎn)評估的客體。
對于作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，可以從以下幾個方面理解。
（一）資產(chǎn)是一種權(quán)利
（二）資產(chǎn)是一種獲利能力
（三）資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配
二、資產(chǎn)的分類
（一）按資產(chǎn)存在形態(tài)分類
按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。
有形資產(chǎn)是指那些具有實體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機器設(shè)備、房屋建筑物、流動資產(chǎn)等。
無形資產(chǎn)是指那些沒有物質(zhì)而以某種特殊權(quán)利和技術(shù)知識等經(jīng)濟資源存在并發(fā)揮作用的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)、商譽等。
（二）按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類
按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力可以分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。
單項資產(chǎn)是指單臺、單件的資產(chǎn)。
整體資產(chǎn)是指由一組單項資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體。
（三）按資產(chǎn)能否獨立存在分類
按資產(chǎn)能否獨立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。
可確指的資產(chǎn)是指能獨立存在的資產(chǎn)，不可確指的資產(chǎn)是指不能獨立于有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)，如商譽。
第三節(jié) 資產(chǎn)評估的價值類型
一、 資產(chǎn)評估的特定目的
根據(jù)我國現(xiàn)行制度規(guī)定，對占有國有資產(chǎn)的單位發(fā)生下列經(jīng)濟行為時需要評估：
1.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。
2.企業(yè)兼并。
3.企業(yè)出售。
4.企業(yè)聯(lián)營。
5.股份經(jīng)營。
6.中外合資、合作。
7.企業(yè)清算。
8.抵押。
9.擔(dān)保。
10.企業(yè)租賃。
對于上述經(jīng)濟行為，前7種屬于必須評估的范圍，后3種則根據(jù)具體情況，當(dāng)事只可自行決定是否可以評估。
二、資產(chǎn)評估價值的含義
資產(chǎn)評估價值是資產(chǎn)評估的結(jié)果。
資產(chǎn)評估價值的含義可以通過以下方面理解。
1.資產(chǎn)使用價值決定資產(chǎn)評估價值，資的效用是確定資產(chǎn)評估價值的重要依據(jù)。
2.資產(chǎn)評估價值與馬克思《資本論》中所稱的價值不是同一概念。
3.資產(chǎn)評估價值與會計記錄的價值也有很大差別。
通過對資產(chǎn)評估價值的分析，可以看出資產(chǎn)評估價值具有以下特點：
1.時效性。資產(chǎn)評估價值反映的是特定時點的價值。同樣的資產(chǎn)，在不同的時期內(nèi)價值是不一樣的。評估基準(zhǔn)日是資產(chǎn)評估報告的重要內(nèi)容，而評估報告有效期的規(guī)定（政策規(guī)定為一年），則是對報告使用人的約束。
2.目的性。相同的資產(chǎn)，因評估目的不同而適用不同的價值類型，具有不同的價值。
3.意見性。資產(chǎn)評估價值只是為資產(chǎn)評估委托者提供的參考意見，是買賣雙方交易的底價，并不是實際成交價，最后的成交價由資產(chǎn)買賣雙方確定。
4.估計性。資產(chǎn)評估價值是基于客觀事實，憑借評估機構(gòu)及操作人員經(jīng)驗和專業(yè)知識，對資產(chǎn)價值進行系統(tǒng)分析和邏輯判斷，從而根據(jù)資產(chǎn)的功能及評估目的對該資產(chǎn)在某一時間內(nèi)的價值作出合理的結(jié)論。
三、 資產(chǎn)評估價值類型
資產(chǎn)評估價值由于其評估特定目的不同，價值含義也不一樣，表現(xiàn)不為的同價值類型。
不同的評估目的，決定了不同的價值類型。一般地，評估價值類型主要有以下幾種。
（一）公開市場價值
公開市場價值是指資產(chǎn)在公開市場上應(yīng)該實現(xiàn)的價值。
（二）投資價值
投資價值是指以資產(chǎn)的收益能力為依據(jù)確定評估價值。
（三）重置價值
重置價值是指在現(xiàn)在市場條件下，按功能重置資產(chǎn)并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費的成本作為資產(chǎn)評估價值。
（四）清算價格
清算價格是指在非正常市場上限制拍賣的價格。清算價格一般低于現(xiàn)行市價，這是由市場供求狀況決定的。
一般來說，在市場機制比較健全的情況下，資產(chǎn)價值會因競爭而趨于合理，以市場售價評定其清算價格仍有一定意義。清算價格一般取決于下列幾個因素。
1.資產(chǎn)的通用性。專用設(shè)備的清算價格一般會較大幅度地低于市場價格。一項具有某一特殊屬性（使用價值）的財產(chǎn)對于所有者來說并不具有特殊價值。
2.清算時間的限制。一般地，清算時間越長，在市場上討價還價的余地越大，清算價格會越高。
第四節(jié) 資產(chǎn)評估的假設(shè)
資產(chǎn)評估與其倔學(xué)科一樣，其理論和方法體系的形成也是建立在一定假設(shè)條件之上的。適用資產(chǎn)評估的假設(shè)有以下幾種。
一、繼續(xù)使用假設(shè)
從資產(chǎn)評估角度看，繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。
在確認繼續(xù)使用的資產(chǎn)時，必須充分考慮以下條件：
1.資產(chǎn)能以其提供的服務(wù)或用途，滿足所有者經(jīng)營上期望的收益；
2.資產(chǎn)尚有顯著的剩余使用壽命；
3.資產(chǎn)所有權(quán)明確，并保持完好；
4.資產(chǎn)從經(jīng)濟上、法律上允許轉(zhuǎn)作他用；
5.資產(chǎn)的使用功能完好或較為完好。
二、公開市場假設(shè)
公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件。公開市場假設(shè)，是假定在市場上市場上交易的資產(chǎn)，或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場住處的機會和時間，以便對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。
公開市場假設(shè)是基于市場客觀存在的現(xiàn)實，即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣。
所謂效用是指資產(chǎn)在可的范圍內(nèi)，用于最有利又可行和法律上允許的用途。
三、清算（清償）假設(shè)
清算（清償）假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強制進行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式在公開廣場上出售。
在資產(chǎn)評估中，由于資產(chǎn)未來效用不同而形成了“三種假設(shè)”。在不同假設(shè)條件下，評估結(jié)果各不相同。在繼續(xù)使用假設(shè)前提下，要求評估資產(chǎn)的繼續(xù)使用價值；在公開市場假設(shè)前提下要求評估資產(chǎn)的公平市場價值；在清算（清償）假設(shè)前提下，要求評估資產(chǎn)的清算價格。
第五節(jié) 資產(chǎn)評估的原則
資產(chǎn)評估的原則是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評估委托者、評估業(yè)務(wù)承擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評估中的相互關(guān)系，規(guī)范評估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。它包括兩個層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評估的工作原則和資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則。
一、資產(chǎn)評估的工作原則
（一）獨立性原則
獨立性原則要求在資產(chǎn)評估過程中擺脫資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人利益的影響，評估工作始終堅持獨立的第三者立場。評估機構(gòu)是獨立的社會公正性機構(gòu)，不能為資產(chǎn)業(yè)務(wù)各方的任何一方所擁有，評估工作不應(yīng)受外界干擾和委托者意圖影響。評估機構(gòu)和評估人員不應(yīng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)有任何利益上的聯(lián)系。
（二）客觀性原則
客觀性原則是指評估結(jié)果應(yīng)以充分的事實為依據(jù)。
（三）科學(xué)性原則
科學(xué)性原則是指在資產(chǎn)評估過程中，必須根據(jù)評估的特定目的，選擇適用的價值類型和方法，制定科學(xué)的評估實施方案，使資產(chǎn)評估結(jié)果科學(xué)合理。
（四）專業(yè)性原則
專業(yè)性原則要求資產(chǎn)評估機構(gòu)必須是提供資產(chǎn)評估服務(wù)的專業(yè)技術(shù)機構(gòu)。
二、資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則
（一）貢獻原則
貢獻原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn) 的某一構(gòu)成部分的價值，取決于它對其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的價值貢獻，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。貢獻原則要求在評估一項由多個資產(chǎn)構(gòu)成的整體資產(chǎn)的價值時，必須綜合考慮該項資產(chǎn)在整體資產(chǎn)構(gòu)成中的重要性，而不是孤立地確定該項資產(chǎn)的價值。
（二）替代原則
替代原則是指當(dāng)同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)時，的資產(chǎn)需求。
（三）預(yù)期原則
預(yù)期原則是指在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)的價值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價格決定，而是基于對未來收益的期望值決定。
應(yīng)當(dāng)說明的是，被評估資產(chǎn)的價值，客觀存在的是一個量，而人們對它的評估又是一個量。資產(chǎn)評估就是要通過對資產(chǎn)的全面認識和判斷，來反映其客觀價值。但是，一般來說，要使評估值與資產(chǎn)客觀價值完全一致，那是很難的，資產(chǎn)評估者的目標(biāo)或任務(wù)應(yīng)是努力縮小這個差距。
第二章 資產(chǎn)評估的基本方法 第一節(jié) 市場法
一、市場法與其適用的前提條件 ?。ㄒ唬┦袌龇ǖ暮x 市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。市場法是一種最簡單、有效的方法?！ 。ǘ┦袌龇☉?yīng)用的前提條件 應(yīng)用市場法進行資產(chǎn)評估，必須具備以下前提條件。 1.需要有一個充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場?！ ?.參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的?！ 《⑦\用市場法進行資產(chǎn)評估的方式 一般地說，在市場上如能找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物，就可以把參照物價格直接作為被評估資產(chǎn)的評估價值。更多的情況下獲得的是相類似的參照物價格，需要進行價格高速因此市場法也稱作市場成交價格比較法，是指一項被評估資產(chǎn)需要評估時，在公開市場上找不到與之完全相同的資產(chǎn)，但在公開市場上能找到與之相類似的資產(chǎn)，以此為參照物，并依其價格再做相應(yīng)的差異調(diào)整，確定被評估資產(chǎn)價值。參照物差異調(diào)整因素主要包括三方面； 一是時間因素。時間因素是指參照物交易時間與被評估資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日相差時間所影響的被評估資產(chǎn)價格的差異。 二是地域因素。地域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價格的影響差異。 三是功能因素。功能因素是指資產(chǎn)實體功能過剩和不足對價格的影響?！ ∪?、運用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點分析 ?。ㄒ唬┻\用市場法評估資產(chǎn)程序 1.明確評估對象?！ ?.進行公開市場調(diào)查，收集相同或類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物。
3.分析整理資料并驗證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物?！ ?.把被評估資產(chǎn)與參照物比較。 5.分析調(diào)整差異，做出結(jié)論?！ 。ǘ┦袌龇ǖ膬?yōu)缺點 市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、的方法，其優(yōu)點表現(xiàn)在： 1.能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得。 2.評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；評估結(jié)果易于被各方面理解和接受?！ ∈袌龇ǖ娜秉c表現(xiàn)在： 1.需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用。
2.不適用于專用機器設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產(chǎn)的評估。
第二節(jié) 成本法
一、成本法及其適用的前提條件
（一）成本法的含義
成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。
采用成本法對資產(chǎn)進行評估的理論依據(jù)如下。
1.資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的原始成本越高，資產(chǎn)階級的原始價值越大，反之則小，二者在質(zhì)和量的內(nèi)涵上是一致的。采用成本法對資產(chǎn)進行評估，必須首先確定資產(chǎn)的重置成本。重置成本是按在現(xiàn)行市場條件下重工業(yè)新購建軍一項全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成是相同的，而二者反映的物價水平是不相同的，前者反映的是資產(chǎn)評估日期的市場物價水平，后者反映的是當(dāng)初購建資產(chǎn)時的物價水平。在其他條件既定時，資產(chǎn)的重置成本越高，其重置價值越大。
2.資產(chǎn)的價值是一個變量，隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應(yīng)變化。
（1）資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，其物理性能會不斷下降、價值會逐漸減少。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的物理損耗或有形損耗，也稱實體性貶值。
（2）新技術(shù)的推廣和運用，使用企業(yè)原有資產(chǎn)與社會上普遍推廣和運用的資產(chǎn)相比較，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，其價值也就相應(yīng)減少。這種損耗稱為資產(chǎn)的功能性損耗，也稱功能性貶值。
（3）由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素變化，引致資產(chǎn)價值降低。這些因素包括政治因素、宏觀政策因素等。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟性損耗，也稱經(jīng)濟性貶值。
二、成本法應(yīng)用的前提條件
采用成本法評估資產(chǎn)具備的前提條件
1.應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。
2.形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的。
三、成本法運用的思路及其各項指標(biāo)的估算
被評估資產(chǎn)評估值=重置成本×成新率
（一）重置成本及其估算
重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。
復(fù)原重置成本是指運用原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格復(fù)原購建這項全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。
更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計及格式，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)或建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。
選擇重置成本時，在同時可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，就選擇更新重置成本。在無更新重置成本時可采用復(fù)原重置成本。一般來說，復(fù)原重置成本大于更新重置成本，但由此引致的功能性損耗也大。
更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格，不同的在于技術(shù)、設(shè)計、標(biāo)準(zhǔn)方面的差異。
重置成本的估算一般可以彩下列方法：
1.重置核算法。是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價計算的全部購建支出按其計入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。
直接成本是指直接可以構(gòu)成資產(chǎn)成本支出的部分，直接成本應(yīng)按現(xiàn)時價格逐項加總。
間接成本是指為建造、購買資產(chǎn)而發(fā)生的管理費、總體設(shè)計制圖等項支出。 間接成本可以通過下列方法計算。
（1）按人工成本比例法計算，計算公式為：
間接成本=人工成本總額×成本分配率
其中：
（2）單位價格法。計算公式為：
間接成本=工作量（按工日或工時）×單位價格/工日或工時
（3）直接成本百分率法，計算公式為：
間接成本=直接成本×間接成本占直接成本百分率
2.物價指數(shù)法。這種方法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本，計算公式為：
或：
物價指數(shù)法與重置核算法是重置成本估算較常用的方法。但二者具有明顯的區(qū)別，表現(xiàn)在：
（1）物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。
（2）物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎(chǔ)上。
3.功能價值法，也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計算公式為：
4.規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。公式為：
推導(dǎo)可得：
公式中的X是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，秋為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)。在美國，這個經(jīng)驗數(shù)據(jù)一般在0.4~0.7 ，房地產(chǎn)行業(yè)一般為0.9.我國到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，評估過程中要謹慎使用這種方法。
另外，在用成本法對企業(yè)整體資產(chǎn)及某一相同類型資產(chǎn)進行評估時，為了簡化評估業(yè)務(wù)，節(jié)省評估時間，還可以采用統(tǒng)計分析法確定某類資產(chǎn)重置成本，這種方法運用的步驟是：
（1）在核實資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類別。
（2）在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性資產(chǎn)，應(yīng)用功能價值法、物價指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法等方法估算其重置成本。
（3）依據(jù)婁類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與帳面歷史成本計算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)，其計算公式為：
K=R/R 式中：K——資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)
R——某類抽樣資產(chǎn)的重置成本；
R——某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。
根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評估資產(chǎn)的重置成本，計算公式為：
被評估資產(chǎn)重置成本=某類資產(chǎn)的賬面歷史成本*K
（二）實體性貶值及其估算
資產(chǎn)的實體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。實體性貶值的估算，一般可以采取以下幾種方法。
1.觀察法，也稱成新率法。計算公式為：
資產(chǎn)實體性貶值=重置成本×（1-成新率）
2.公式計算法。其計算公式為：
總使用年限指的是實際已使用年限與尚可使用年限之和。計算公式為：
總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限
實際已使用年限=名義已使用年限*資產(chǎn)利用率
由于資產(chǎn)在使用中負荷程度的影響，必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實際已使用年限。名義已使用年限是指資產(chǎn)從購進使用到評估時的年限。實際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過資產(chǎn)利用率來調(diào)整。
二、功能性貶值及估算
功能性貶值是由于技術(shù)相對落后造成的貶值。
通常，功能性貶值的估算可以按下列步驟進行：
1.將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進行比較。
2.計算二者的差異，確定凈超額運營成本。
3.估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命。
4.以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)功能性損耗（貶值），計算公式為：
功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計算公式為：
功能性貶值=復(fù)原重置成本—更新重置成本
三、經(jīng)濟性貶值及其估算 經(jīng)濟性貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。計算經(jīng)濟性貶值時，主要是根據(jù)由于產(chǎn)品銷售困難而開工不足或停止生產(chǎn)形成資產(chǎn)的閑置，價值得不到實現(xiàn)等因素，確定其貶值額。評估人員應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)的具體情況加以分析確定。婁資產(chǎn)使用基本正常時，不計算經(jīng)濟性貶值。 四、成新率及其估算 成新率反映評估對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。成新率的估算方法有以下幾種?！ ?.觀察法，即由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)人員對資產(chǎn)的實體各主要部位進行技術(shù)鑒定，以判斷確定被評估資產(chǎn)的成新率?！ ?.使用年限法，即根據(jù)資產(chǎn)預(yù)計尚可使用年限與其總使用年限的比率確定成新率，計算公式為： 3.修復(fù)費用法，即通過估算資產(chǎn)恢復(fù)原有全新功能所需要的修復(fù)費用占該資產(chǎn)的重置成本（再生產(chǎn)價值）的百分比確定成新率，計算公式為： 評估工作中，有些評估人員直接按照會計學(xué)中的折舊年限估算成新率，這種做法是不正確的。這是因為： 第一、折舊是由損耗決定的，但折舊并不就是損耗，折舊是高度政策化了的損耗。 第二、折舊年限的確定，以資產(chǎn)的維修是為了保證資產(chǎn)正常運轉(zhuǎn)為前提的?！ 〉谌?、折舊年限的確定與評估中成新率確定的基礎(chǔ)——損耗本身具有差異性?！ 〉谒?、資產(chǎn)評估過程中，如果一些評估機構(gòu)和評估人員根據(jù)實地勘察鑒定的結(jié)果，確定的使用年限與折舊年限完全相同，這時當(dāng)然可以采用折舊年限?！ ?五、運用成本法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點分析 ?。ㄒ唬┻\用成本法評估資產(chǎn)的程序 運用成本法評估資產(chǎn)一般按下列程序進行： 1.確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本。 2.確定被評估資產(chǎn)的使用年限?！ ?.估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值?！ ?.計算確定被評估資產(chǎn)的價值?！ 。ǘ┏杀痉ǖ膬?yōu)缺點 采用成本成法評估資產(chǎn)的優(yōu)點有： 1.比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評估結(jié)果更趨于公平合理?！ ?.有利于單項資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估?！ ?.在不易計算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參照物的條件下可廣泛地應(yīng)用?！ ?.有利于企業(yè)資產(chǎn)保值?！ 〔捎贸杀痉ǖ娜秉c是工作量較大。
第三節(jié) 收益法
一、收益法及其適用的前提條件
（一）收益法的含義
收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。
采用收益法對資產(chǎn)進行評估，所確定的資產(chǎn)價值，是指為獲得該項資產(chǎn)以取得預(yù)期收益的效用或有用程度密切相關(guān)。資產(chǎn)的效用越大，獲利能力越強，它的價值也就越大。
（二）收益法應(yīng)用的前提條件
應(yīng)用收益法評估資產(chǎn)必須具備的前提條件是：
1.被評估資產(chǎn)必須是能用傾向衡量其未來期望收益的單項或整體資產(chǎn)。
2.資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險也必須也必須是能用貨幣衡量的。
二、收益法應(yīng)用的形式
收益法的應(yīng)用，實際上就是對被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益進行折現(xiàn)或本金化過程。一般來說，有以下幾種情況。
（一）資產(chǎn)未來收益期有限的情況
在資產(chǎn)未來預(yù)期收益具有特定時期的情況下，通地預(yù)測有限期限內(nèi)各期的收益額，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進行折現(xiàn)，各年預(yù)期收益折現(xiàn)值之和，即為評估值，基本公式是：
式中：——未來第i個收益期的預(yù)期收益額，收益期有， 中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額；
n——收益年期；
r——折現(xiàn)率。
（二）資產(chǎn)未來收益無限期的情況
無限收益期的情況下，有兩種情形：
1.未來收益年金化的情形。在這種情形下，首先預(yù)測其年收益額，然后對年收益額進行本金化處理，即可確定其評估值?；竟綖椋?BR> 資產(chǎn)評估值（收益現(xiàn)值）=年收益額/本金化率
有的資產(chǎn)評估時，其未來預(yù)期收益盡管不完全相等，但生產(chǎn)經(jīng)營活動相對穩(wěn)定，
各期收益相差不大，這種情況下也可以采用上述方法進行評估，其步驟如下：
第一步，預(yù)測該項資未來若干年（一般為5年左右）的收益額，并折現(xiàn)求和。
第二步，通過折現(xiàn)之和求取年等值收益額。
因此，
其中：為各年現(xiàn)值系數(shù)，可查表求得。
第三步，將求得的年等值收益額進行本金化計算，確定該項資產(chǎn)評估值。
2.未來收益是不等額的情形。在這種情形下，首先預(yù)測未來若干年內(nèi)（一般為5年）的各年預(yù)期收益額，對其進行折現(xiàn)。再假設(shè)從若干年的最后一年開始，以后各年預(yù)期收益額相同，將這些收益額進行本金處理，最后，將前后兩部分收益現(xiàn)值求和。
三、收益法中各項指標(biāo)的確定
（一）收益額
收益法運用中，收益額的確定是關(guān)鍵。
1.收益額指提是資產(chǎn)使用帶來的未來收益期望值，是通過預(yù)測分析獲得的。
2.收益額必須是由被估資產(chǎn)直接形成的，不是由該項資產(chǎn)形成的收益分離出來，切莫張冠李戴。
關(guān)于收益額的構(gòu)成，以企業(yè)為例，目前有幾種觀點：
第一、稅后利潤，即凈利潤；
第二、現(xiàn)金流量；
第三、利潤總額。
（二）折現(xiàn)率和本金化率
確定折現(xiàn)率，首先應(yīng)該明確折現(xiàn)的內(nèi)涵。一般來說，折現(xiàn)率應(yīng)包含無風(fēng)險利率、風(fēng)險報酬率和通貨膨脹率。
本金化率與折現(xiàn)率在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的。只是適用場合不同。折現(xiàn)率是將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，用于有限期預(yù)期收益還原，本金化率則是將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率。
（三）收益期限
收益期限是指資產(chǎn)收益的期間，通常指益年期。收益期限由評估人員根據(jù)未來獲利情況、損耗情況等確定，也可以根據(jù)法律、契約和合同規(guī)定確定。
四、收益法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點分析
（一）收益法評估資產(chǎn)的步驟
1.收集驗證有關(guān)經(jīng)營、財務(wù)狀況的信息資料。
2.計算和對比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢。
3.預(yù)測資產(chǎn)未來預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率或本金化率。
4.將預(yù)期收益折現(xiàn)或本金化處理，確定被評估資產(chǎn)價值。
（二）收益法評估資產(chǎn)的優(yōu)缺點
采用法評估資產(chǎn)的優(yōu)點是：
1.能真實和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化的價值；
2.與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價值，易為買賣雙方所接受。
采用收益法評估資產(chǎn)的缺點是：
1.預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預(yù)風(fēng)因素的影響。
2.在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項資產(chǎn)評估。
第一節(jié) 資產(chǎn)評估的含義
一、 資產(chǎn)評估的概念
資產(chǎn)評估是一項動態(tài)化、市場化的社會經(jīng)濟活動，它是市場經(jīng)濟條件下客觀存在的經(jīng)濟范疇。
一般地說，資產(chǎn)評估是指通過對資歷產(chǎn)某一時點價值的估算，從而確定其價值的經(jīng)濟活動。具體地說，資產(chǎn)評估是指由專門機構(gòu)和人員，依據(jù)國家規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù)特定的目的，遵循適用的原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，按照法定的程序，運用科學(xué)的方法，對資產(chǎn)價值進行評定和估算的過程。
資產(chǎn)評估主要由六大要素組成，即資產(chǎn)評估的主體、客體、特定目的、程序、價值類型和方法。評估的主體是指資產(chǎn)評估由誰來承擔(dān)，它是資產(chǎn)評估工作得以進行的重要保證；評估的客體是指資產(chǎn)評估的對象，它是對資產(chǎn)評估內(nèi)容上的界定；評估的特定目的是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟行為，直接決定和制約資產(chǎn)評估價值類型和方法的選擇；評估的價值類型是對評估價值的質(zhì)的規(guī)定，對資產(chǎn)評估方法的選擇具有約束性；資產(chǎn)評估方法是確定資產(chǎn)評估價值的手段和途徑。
二、 資產(chǎn)評估的特點
一般來說，資產(chǎn)評估具有以下特點：
（一）現(xiàn)實性
現(xiàn)實性是指以評估基準(zhǔn)期為時間參照，按這一時點的資產(chǎn)實際狀況對資產(chǎn)進行的評定估算。
資產(chǎn)評估只能是評估某一時點的資產(chǎn)價值，評估基準(zhǔn)期一般以“日”為基準(zhǔn)時點。
資產(chǎn)評估的現(xiàn)實性表現(xiàn)在以下三個方面：
1.資產(chǎn)評估直接以現(xiàn)實存在的資產(chǎn)作為估價的依據(jù)，只要求說明當(dāng)前資產(chǎn)狀況，而不需要說明為什么形成這個狀況，以及如何由過去的那種狀況變成當(dāng)前狀況。
2.以現(xiàn)實狀況為基礎(chǔ)反映未來。
3.現(xiàn)實性強調(diào)客觀存在。
（二）市場性
資產(chǎn)評估是服務(wù)于市場的活動，在市場交易活動發(fā)生的條件下，資產(chǎn)評估通過模擬市場條件對資產(chǎn)價值作出評定估算和報告，并且，這一估算和報告結(jié)果必須接受市場檢驗。
（三）預(yù)測性
資產(chǎn)評估的預(yù)測性是指用資產(chǎn)的未來時空的潛能說明現(xiàn)實。現(xiàn)實的評估價值必須反映資的未來潛能，未來沒有潛能和效益的資產(chǎn)，現(xiàn)實評估價值是不存在的。
（四）公正性
公正性是指資產(chǎn)評估行為對于評估當(dāng)事人具有獨立性，它服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一方的需要。公正性的表現(xiàn)有兩點：一是資產(chǎn)評估是按公允、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進行的，具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范，這是公正性的技術(shù)基礎(chǔ)；二是評估人員通常是與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有利害關(guān)系的第三者，這是公正性的組織基礎(chǔ)。
（五）咨詢性
咨詢性指資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價意見，這個意見本身并無強制執(zhí)行的效力。
三、資產(chǎn)評估和會計計價的不同
（一）二者發(fā)生的前提條件不同
會計學(xué)中的資產(chǎn)計價嚴格遵循歷史成本原則，同時是以企業(yè)會計主體不變和持續(xù)經(jīng)營為假設(shè)前提的。而資產(chǎn)評估則是用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動、會計主體變動或者作為會計主體的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中斷，以持續(xù)經(jīng)營為前提的資產(chǎn)計價無法反映企業(yè)資產(chǎn)價值時間的估價行為。
（二）二者的目的不同
會計學(xué)中的資產(chǎn)計價是就資產(chǎn)論資產(chǎn)，使貨幣量能夠客觀地反映資產(chǎn)的實際價值量。資產(chǎn)評估則是就資產(chǎn)論權(quán)益，資產(chǎn)評估價值反映資產(chǎn)的效用。資產(chǎn)評估則是就資產(chǎn)論權(quán)益，資產(chǎn)評估價值反映資的實際價值量。資產(chǎn)評估則是就資產(chǎn)論權(quán)益，資產(chǎn)評估價值反映資產(chǎn)的效用，并以此作為取得收入或確定在新的組織、實體中的權(quán)益的依據(jù)。
（三）執(zhí)行操作者不同
資產(chǎn)計價是由本企業(yè)的財會人員來完成的。資產(chǎn)評估則是由獨立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評估的社會中介機構(gòu)完成的。
當(dāng)然，資產(chǎn)評估與會計計價也有聯(lián)系的，會計計價有時需要以資產(chǎn)評估價值為依據(jù)，還在會計制度中有相應(yīng)規(guī)定。
第二節(jié) 資產(chǎn)評估的對象
一、資產(chǎn)的含義
資產(chǎn)評估的對象，是指被評估的資產(chǎn)，即資產(chǎn)評估的客體。
對于作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，可以從以下幾個方面理解。
（一）資產(chǎn)是一種權(quán)利
（二）資產(chǎn)是一種獲利能力
（三）資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配
二、資產(chǎn)的分類
（一）按資產(chǎn)存在形態(tài)分類
按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。
有形資產(chǎn)是指那些具有實體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機器設(shè)備、房屋建筑物、流動資產(chǎn)等。
無形資產(chǎn)是指那些沒有物質(zhì)而以某種特殊權(quán)利和技術(shù)知識等經(jīng)濟資源存在并發(fā)揮作用的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)、商譽等。
（二）按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類
按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力可以分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。
單項資產(chǎn)是指單臺、單件的資產(chǎn)。
整體資產(chǎn)是指由一組單項資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體。
（三）按資產(chǎn)能否獨立存在分類
按資產(chǎn)能否獨立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。
可確指的資產(chǎn)是指能獨立存在的資產(chǎn)，不可確指的資產(chǎn)是指不能獨立于有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)，如商譽。
第三節(jié) 資產(chǎn)評估的價值類型
一、 資產(chǎn)評估的特定目的
根據(jù)我國現(xiàn)行制度規(guī)定，對占有國有資產(chǎn)的單位發(fā)生下列經(jīng)濟行為時需要評估：
1.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。
2.企業(yè)兼并。
3.企業(yè)出售。
4.企業(yè)聯(lián)營。
5.股份經(jīng)營。
6.中外合資、合作。
7.企業(yè)清算。
8.抵押。
9.擔(dān)保。
10.企業(yè)租賃。
對于上述經(jīng)濟行為，前7種屬于必須評估的范圍，后3種則根據(jù)具體情況，當(dāng)事只可自行決定是否可以評估。
二、資產(chǎn)評估價值的含義
資產(chǎn)評估價值是資產(chǎn)評估的結(jié)果。
資產(chǎn)評估價值的含義可以通過以下方面理解。
1.資產(chǎn)使用價值決定資產(chǎn)評估價值，資的效用是確定資產(chǎn)評估價值的重要依據(jù)。
2.資產(chǎn)評估價值與馬克思《資本論》中所稱的價值不是同一概念。
3.資產(chǎn)評估價值與會計記錄的價值也有很大差別。
通過對資產(chǎn)評估價值的分析，可以看出資產(chǎn)評估價值具有以下特點：
1.時效性。資產(chǎn)評估價值反映的是特定時點的價值。同樣的資產(chǎn)，在不同的時期內(nèi)價值是不一樣的。評估基準(zhǔn)日是資產(chǎn)評估報告的重要內(nèi)容，而評估報告有效期的規(guī)定（政策規(guī)定為一年），則是對報告使用人的約束。
2.目的性。相同的資產(chǎn)，因評估目的不同而適用不同的價值類型，具有不同的價值。
3.意見性。資產(chǎn)評估價值只是為資產(chǎn)評估委托者提供的參考意見，是買賣雙方交易的底價，并不是實際成交價，最后的成交價由資產(chǎn)買賣雙方確定。
4.估計性。資產(chǎn)評估價值是基于客觀事實，憑借評估機構(gòu)及操作人員經(jīng)驗和專業(yè)知識，對資產(chǎn)價值進行系統(tǒng)分析和邏輯判斷，從而根據(jù)資產(chǎn)的功能及評估目的對該資產(chǎn)在某一時間內(nèi)的價值作出合理的結(jié)論。
三、 資產(chǎn)評估價值類型
資產(chǎn)評估價值由于其評估特定目的不同，價值含義也不一樣，表現(xiàn)不為的同價值類型。
不同的評估目的，決定了不同的價值類型。一般地，評估價值類型主要有以下幾種。
（一）公開市場價值
公開市場價值是指資產(chǎn)在公開市場上應(yīng)該實現(xiàn)的價值。
（二）投資價值
投資價值是指以資產(chǎn)的收益能力為依據(jù)確定評估價值。
（三）重置價值
重置價值是指在現(xiàn)在市場條件下，按功能重置資產(chǎn)并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費的成本作為資產(chǎn)評估價值。
（四）清算價格
清算價格是指在非正常市場上限制拍賣的價格。清算價格一般低于現(xiàn)行市價，這是由市場供求狀況決定的。
一般來說，在市場機制比較健全的情況下，資產(chǎn)價值會因競爭而趨于合理，以市場售價評定其清算價格仍有一定意義。清算價格一般取決于下列幾個因素。
1.資產(chǎn)的通用性。專用設(shè)備的清算價格一般會較大幅度地低于市場價格。一項具有某一特殊屬性（使用價值）的財產(chǎn)對于所有者來說并不具有特殊價值。
2.清算時間的限制。一般地，清算時間越長，在市場上討價還價的余地越大，清算價格會越高。
第四節(jié) 資產(chǎn)評估的假設(shè)
資產(chǎn)評估與其倔學(xué)科一樣，其理論和方法體系的形成也是建立在一定假設(shè)條件之上的。適用資產(chǎn)評估的假設(shè)有以下幾種。
一、繼續(xù)使用假設(shè)
從資產(chǎn)評估角度看，繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。
在確認繼續(xù)使用的資產(chǎn)時，必須充分考慮以下條件：
1.資產(chǎn)能以其提供的服務(wù)或用途，滿足所有者經(jīng)營上期望的收益；
2.資產(chǎn)尚有顯著的剩余使用壽命；
3.資產(chǎn)所有權(quán)明確，并保持完好；
4.資產(chǎn)從經(jīng)濟上、法律上允許轉(zhuǎn)作他用；
5.資產(chǎn)的使用功能完好或較為完好。
二、公開市場假設(shè)
公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件。公開市場假設(shè)，是假定在市場上市場上交易的資產(chǎn)，或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場住處的機會和時間，以便對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。
公開市場假設(shè)是基于市場客觀存在的現(xiàn)實，即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣。
所謂效用是指資產(chǎn)在可的范圍內(nèi)，用于最有利又可行和法律上允許的用途。
三、清算（清償）假設(shè)
清算（清償）假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強制進行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式在公開廣場上出售。
在資產(chǎn)評估中，由于資產(chǎn)未來效用不同而形成了“三種假設(shè)”。在不同假設(shè)條件下，評估結(jié)果各不相同。在繼續(xù)使用假設(shè)前提下，要求評估資產(chǎn)的繼續(xù)使用價值；在公開市場假設(shè)前提下要求評估資產(chǎn)的公平市場價值；在清算（清償）假設(shè)前提下，要求評估資產(chǎn)的清算價格。
第五節(jié) 資產(chǎn)評估的原則
資產(chǎn)評估的原則是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評估委托者、評估業(yè)務(wù)承擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評估中的相互關(guān)系，規(guī)范評估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。它包括兩個層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評估的工作原則和資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則。
一、資產(chǎn)評估的工作原則
（一）獨立性原則
獨立性原則要求在資產(chǎn)評估過程中擺脫資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人利益的影響，評估工作始終堅持獨立的第三者立場。評估機構(gòu)是獨立的社會公正性機構(gòu)，不能為資產(chǎn)業(yè)務(wù)各方的任何一方所擁有，評估工作不應(yīng)受外界干擾和委托者意圖影響。評估機構(gòu)和評估人員不應(yīng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)有任何利益上的聯(lián)系。
（二）客觀性原則
客觀性原則是指評估結(jié)果應(yīng)以充分的事實為依據(jù)。
（三）科學(xué)性原則
科學(xué)性原則是指在資產(chǎn)評估過程中，必須根據(jù)評估的特定目的，選擇適用的價值類型和方法，制定科學(xué)的評估實施方案，使資產(chǎn)評估結(jié)果科學(xué)合理。
（四）專業(yè)性原則
專業(yè)性原則要求資產(chǎn)評估機構(gòu)必須是提供資產(chǎn)評估服務(wù)的專業(yè)技術(shù)機構(gòu)。
二、資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則
（一）貢獻原則
貢獻原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn) 的某一構(gòu)成部分的價值，取決于它對其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的價值貢獻，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。貢獻原則要求在評估一項由多個資產(chǎn)構(gòu)成的整體資產(chǎn)的價值時，必須綜合考慮該項資產(chǎn)在整體資產(chǎn)構(gòu)成中的重要性，而不是孤立地確定該項資產(chǎn)的價值。
（二）替代原則
替代原則是指當(dāng)同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)時，的資產(chǎn)需求。
（三）預(yù)期原則
預(yù)期原則是指在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)的價值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價格決定，而是基于對未來收益的期望值決定。
應(yīng)當(dāng)說明的是，被評估資產(chǎn)的價值，客觀存在的是一個量，而人們對它的評估又是一個量。資產(chǎn)評估就是要通過對資產(chǎn)的全面認識和判斷，來反映其客觀價值。但是，一般來說，要使評估值與資產(chǎn)客觀價值完全一致，那是很難的，資產(chǎn)評估者的目標(biāo)或任務(wù)應(yīng)是努力縮小這個差距。
第二章 資產(chǎn)評估的基本方法 第一節(jié) 市場法
一、市場法與其適用的前提條件 ?。ㄒ唬┦袌龇ǖ暮x 市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。市場法是一種最簡單、有效的方法?！ 。ǘ┦袌龇☉?yīng)用的前提條件 應(yīng)用市場法進行資產(chǎn)評估，必須具備以下前提條件。 1.需要有一個充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場?！ ?.參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的?！ 《⑦\用市場法進行資產(chǎn)評估的方式 一般地說，在市場上如能找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物，就可以把參照物價格直接作為被評估資產(chǎn)的評估價值。更多的情況下獲得的是相類似的參照物價格，需要進行價格高速因此市場法也稱作市場成交價格比較法，是指一項被評估資產(chǎn)需要評估時，在公開市場上找不到與之完全相同的資產(chǎn)，但在公開市場上能找到與之相類似的資產(chǎn)，以此為參照物，并依其價格再做相應(yīng)的差異調(diào)整，確定被評估資產(chǎn)價值。參照物差異調(diào)整因素主要包括三方面； 一是時間因素。時間因素是指參照物交易時間與被評估資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日相差時間所影響的被評估資產(chǎn)價格的差異。 二是地域因素。地域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價格的影響差異。 三是功能因素。功能因素是指資產(chǎn)實體功能過剩和不足對價格的影響?！ ∪?、運用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點分析 ?。ㄒ唬┻\用市場法評估資產(chǎn)程序 1.明確評估對象?！ ?.進行公開市場調(diào)查，收集相同或類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物。
3.分析整理資料并驗證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物?！ ?.把被評估資產(chǎn)與參照物比較。 5.分析調(diào)整差異，做出結(jié)論?！ 。ǘ┦袌龇ǖ膬?yōu)缺點 市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、的方法，其優(yōu)點表現(xiàn)在： 1.能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得。 2.評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；評估結(jié)果易于被各方面理解和接受?！ ∈袌龇ǖ娜秉c表現(xiàn)在： 1.需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用。
2.不適用于專用機器設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產(chǎn)的評估。
第二節(jié) 成本法
一、成本法及其適用的前提條件
（一）成本法的含義
成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。
采用成本法對資產(chǎn)進行評估的理論依據(jù)如下。
1.資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的原始成本越高，資產(chǎn)階級的原始價值越大，反之則小，二者在質(zhì)和量的內(nèi)涵上是一致的。采用成本法對資產(chǎn)進行評估，必須首先確定資產(chǎn)的重置成本。重置成本是按在現(xiàn)行市場條件下重工業(yè)新購建軍一項全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成是相同的，而二者反映的物價水平是不相同的，前者反映的是資產(chǎn)評估日期的市場物價水平，后者反映的是當(dāng)初購建資產(chǎn)時的物價水平。在其他條件既定時，資產(chǎn)的重置成本越高，其重置價值越大。
2.資產(chǎn)的價值是一個變量，隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應(yīng)變化。
（1）資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，其物理性能會不斷下降、價值會逐漸減少。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的物理損耗或有形損耗，也稱實體性貶值。
（2）新技術(shù)的推廣和運用，使用企業(yè)原有資產(chǎn)與社會上普遍推廣和運用的資產(chǎn)相比較，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，其價值也就相應(yīng)減少。這種損耗稱為資產(chǎn)的功能性損耗，也稱功能性貶值。
（3）由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素變化，引致資產(chǎn)價值降低。這些因素包括政治因素、宏觀政策因素等。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟性損耗，也稱經(jīng)濟性貶值。
二、成本法應(yīng)用的前提條件
采用成本法評估資產(chǎn)具備的前提條件
1.應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。
2.形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的。
三、成本法運用的思路及其各項指標(biāo)的估算
被評估資產(chǎn)評估值=重置成本×成新率
（一）重置成本及其估算
重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。
復(fù)原重置成本是指運用原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格復(fù)原購建這項全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。
更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計及格式，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)或建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。
選擇重置成本時，在同時可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，就選擇更新重置成本。在無更新重置成本時可采用復(fù)原重置成本。一般來說，復(fù)原重置成本大于更新重置成本，但由此引致的功能性損耗也大。
更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格，不同的在于技術(shù)、設(shè)計、標(biāo)準(zhǔn)方面的差異。
重置成本的估算一般可以彩下列方法：
1.重置核算法。是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價計算的全部購建支出按其計入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。
直接成本是指直接可以構(gòu)成資產(chǎn)成本支出的部分，直接成本應(yīng)按現(xiàn)時價格逐項加總。
間接成本是指為建造、購買資產(chǎn)而發(fā)生的管理費、總體設(shè)計制圖等項支出。 間接成本可以通過下列方法計算。
（1）按人工成本比例法計算，計算公式為：
間接成本=人工成本總額×成本分配率
其中：
（2）單位價格法。計算公式為：
間接成本=工作量（按工日或工時）×單位價格/工日或工時
（3）直接成本百分率法，計算公式為：
間接成本=直接成本×間接成本占直接成本百分率
2.物價指數(shù)法。這種方法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本，計算公式為：
或：
物價指數(shù)法與重置核算法是重置成本估算較常用的方法。但二者具有明顯的區(qū)別，表現(xiàn)在：
（1）物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。
（2）物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎(chǔ)上。
3.功能價值法，也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計算公式為：
4.規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。公式為：
推導(dǎo)可得：
公式中的X是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，秋為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)。在美國，這個經(jīng)驗數(shù)據(jù)一般在0.4~0.7 ，房地產(chǎn)行業(yè)一般為0.9.我國到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，評估過程中要謹慎使用這種方法。
另外，在用成本法對企業(yè)整體資產(chǎn)及某一相同類型資產(chǎn)進行評估時，為了簡化評估業(yè)務(wù)，節(jié)省評估時間，還可以采用統(tǒng)計分析法確定某類資產(chǎn)重置成本，這種方法運用的步驟是：
（1）在核實資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類別。
（2）在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性資產(chǎn)，應(yīng)用功能價值法、物價指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法等方法估算其重置成本。
（3）依據(jù)婁類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與帳面歷史成本計算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)，其計算公式為：
K=R/R 式中：K——資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)
R——某類抽樣資產(chǎn)的重置成本；
R——某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。
根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評估資產(chǎn)的重置成本，計算公式為：
被評估資產(chǎn)重置成本=某類資產(chǎn)的賬面歷史成本*K
（二）實體性貶值及其估算
資產(chǎn)的實體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。實體性貶值的估算，一般可以采取以下幾種方法。
1.觀察法，也稱成新率法。計算公式為：
資產(chǎn)實體性貶值=重置成本×（1-成新率）
2.公式計算法。其計算公式為：
總使用年限指的是實際已使用年限與尚可使用年限之和。計算公式為：
總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限
實際已使用年限=名義已使用年限*資產(chǎn)利用率
由于資產(chǎn)在使用中負荷程度的影響，必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實際已使用年限。名義已使用年限是指資產(chǎn)從購進使用到評估時的年限。實際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過資產(chǎn)利用率來調(diào)整。
二、功能性貶值及估算
功能性貶值是由于技術(shù)相對落后造成的貶值。
通常，功能性貶值的估算可以按下列步驟進行：
1.將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進行比較。
2.計算二者的差異，確定凈超額運營成本。
3.估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命。
4.以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)功能性損耗（貶值），計算公式為：
功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計算公式為：
功能性貶值=復(fù)原重置成本—更新重置成本
三、經(jīng)濟性貶值及其估算 經(jīng)濟性貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。計算經(jīng)濟性貶值時，主要是根據(jù)由于產(chǎn)品銷售困難而開工不足或停止生產(chǎn)形成資產(chǎn)的閑置，價值得不到實現(xiàn)等因素，確定其貶值額。評估人員應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)的具體情況加以分析確定。婁資產(chǎn)使用基本正常時，不計算經(jīng)濟性貶值。 四、成新率及其估算 成新率反映評估對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。成新率的估算方法有以下幾種?！ ?.觀察法，即由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)人員對資產(chǎn)的實體各主要部位進行技術(shù)鑒定，以判斷確定被評估資產(chǎn)的成新率?！ ?.使用年限法，即根據(jù)資產(chǎn)預(yù)計尚可使用年限與其總使用年限的比率確定成新率，計算公式為： 3.修復(fù)費用法，即通過估算資產(chǎn)恢復(fù)原有全新功能所需要的修復(fù)費用占該資產(chǎn)的重置成本（再生產(chǎn)價值）的百分比確定成新率，計算公式為： 評估工作中，有些評估人員直接按照會計學(xué)中的折舊年限估算成新率，這種做法是不正確的。這是因為： 第一、折舊是由損耗決定的，但折舊并不就是損耗，折舊是高度政策化了的損耗。 第二、折舊年限的確定，以資產(chǎn)的維修是為了保證資產(chǎn)正常運轉(zhuǎn)為前提的?！ 〉谌?、折舊年限的確定與評估中成新率確定的基礎(chǔ)——損耗本身具有差異性?！ 〉谒?、資產(chǎn)評估過程中，如果一些評估機構(gòu)和評估人員根據(jù)實地勘察鑒定的結(jié)果，確定的使用年限與折舊年限完全相同，這時當(dāng)然可以采用折舊年限?！ ?五、運用成本法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點分析 ?。ㄒ唬┻\用成本法評估資產(chǎn)的程序 運用成本法評估資產(chǎn)一般按下列程序進行： 1.確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本。 2.確定被評估資產(chǎn)的使用年限?！ ?.估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值?！ ?.計算確定被評估資產(chǎn)的價值?！ 。ǘ┏杀痉ǖ膬?yōu)缺點 采用成本成法評估資產(chǎn)的優(yōu)點有： 1.比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評估結(jié)果更趨于公平合理?！ ?.有利于單項資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估?！ ?.在不易計算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參照物的條件下可廣泛地應(yīng)用?！ ?.有利于企業(yè)資產(chǎn)保值?！ 〔捎贸杀痉ǖ娜秉c是工作量較大。
第三節(jié) 收益法
一、收益法及其適用的前提條件
（一）收益法的含義
收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。
采用收益法對資產(chǎn)進行評估，所確定的資產(chǎn)價值，是指為獲得該項資產(chǎn)以取得預(yù)期收益的效用或有用程度密切相關(guān)。資產(chǎn)的效用越大，獲利能力越強，它的價值也就越大。
（二）收益法應(yīng)用的前提條件
應(yīng)用收益法評估資產(chǎn)必須具備的前提條件是：
1.被評估資產(chǎn)必須是能用傾向衡量其未來期望收益的單項或整體資產(chǎn)。
2.資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險也必須也必須是能用貨幣衡量的。
二、收益法應(yīng)用的形式
收益法的應(yīng)用，實際上就是對被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益進行折現(xiàn)或本金化過程。一般來說，有以下幾種情況。
（一）資產(chǎn)未來收益期有限的情況
在資產(chǎn)未來預(yù)期收益具有特定時期的情況下，通地預(yù)測有限期限內(nèi)各期的收益額，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進行折現(xiàn)，各年預(yù)期收益折現(xiàn)值之和，即為評估值，基本公式是：
式中：——未來第i個收益期的預(yù)期收益額，收益期有， 中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額；
n——收益年期；
r——折現(xiàn)率。
（二）資產(chǎn)未來收益無限期的情況
無限收益期的情況下，有兩種情形：
1.未來收益年金化的情形。在這種情形下，首先預(yù)測其年收益額，然后對年收益額進行本金化處理，即可確定其評估值?；竟綖椋?BR> 資產(chǎn)評估值（收益現(xiàn)值）=年收益額/本金化率
有的資產(chǎn)評估時，其未來預(yù)期收益盡管不完全相等，但生產(chǎn)經(jīng)營活動相對穩(wěn)定，
各期收益相差不大，這種情況下也可以采用上述方法進行評估，其步驟如下：
第一步，預(yù)測該項資未來若干年（一般為5年左右）的收益額，并折現(xiàn)求和。
第二步，通過折現(xiàn)之和求取年等值收益額。
因此，
其中：為各年現(xiàn)值系數(shù)，可查表求得。
第三步，將求得的年等值收益額進行本金化計算，確定該項資產(chǎn)評估值。
2.未來收益是不等額的情形。在這種情形下，首先預(yù)測未來若干年內(nèi)（一般為5年）的各年預(yù)期收益額，對其進行折現(xiàn)。再假設(shè)從若干年的最后一年開始，以后各年預(yù)期收益額相同，將這些收益額進行本金處理，最后，將前后兩部分收益現(xiàn)值求和。
三、收益法中各項指標(biāo)的確定
（一）收益額
收益法運用中，收益額的確定是關(guān)鍵。
1.收益額指提是資產(chǎn)使用帶來的未來收益期望值，是通過預(yù)測分析獲得的。
2.收益額必須是由被估資產(chǎn)直接形成的，不是由該項資產(chǎn)形成的收益分離出來，切莫張冠李戴。
關(guān)于收益額的構(gòu)成，以企業(yè)為例，目前有幾種觀點：
第一、稅后利潤，即凈利潤；
第二、現(xiàn)金流量；
第三、利潤總額。
（二）折現(xiàn)率和本金化率
確定折現(xiàn)率，首先應(yīng)該明確折現(xiàn)的內(nèi)涵。一般來說，折現(xiàn)率應(yīng)包含無風(fēng)險利率、風(fēng)險報酬率和通貨膨脹率。
本金化率與折現(xiàn)率在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的。只是適用場合不同。折現(xiàn)率是將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，用于有限期預(yù)期收益還原，本金化率則是將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率。
（三）收益期限
收益期限是指資產(chǎn)收益的期間，通常指益年期。收益期限由評估人員根據(jù)未來獲利情況、損耗情況等確定，也可以根據(jù)法律、契約和合同規(guī)定確定。
四、收益法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點分析
（一）收益法評估資產(chǎn)的步驟
1.收集驗證有關(guān)經(jīng)營、財務(wù)狀況的信息資料。
2.計算和對比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢。
3.預(yù)測資產(chǎn)未來預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率或本金化率。
4.將預(yù)期收益折現(xiàn)或本金化處理，確定被評估資產(chǎn)價值。
（二）收益法評估資產(chǎn)的優(yōu)缺點
采用法評估資產(chǎn)的優(yōu)點是：
1.能真實和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化的價值；
2.與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價值，易為買賣雙方所接受。
采用收益法評估資產(chǎn)的缺點是：
1.預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預(yù)風(fēng)因素的影響。
2.在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項資產(chǎn)評估。