第一章
第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的含義
一、 資產(chǎn)評(píng)估的概念
資產(chǎn)評(píng)估是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)化、市場(chǎng)化的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下客觀存在的經(jīng)濟(jì)范疇。
一般地說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估是指通過(guò)對(duì)資歷產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)價(jià)值的估算，從而確定其價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。具體地說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估是指由專門機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國(guó)家規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù)特定的目的，遵循適用的原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，按照法定的程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的過(guò)程。
資產(chǎn)評(píng)估主要由六大要素組成，即資產(chǎn)評(píng)估的主體、客體、特定目的、程序、價(jià)值類型和方法。評(píng)估的主體是指資產(chǎn)評(píng)估由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，它是資產(chǎn)評(píng)估工作得以進(jìn)行的重要保證；評(píng)估的客體是指資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象，它是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容上的界定；評(píng)估的特定目的是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為，直接決定和制約資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型和方法的選擇；評(píng)估的價(jià)值類型是對(duì)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇具有約束性；資產(chǎn)評(píng)估方法是確定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的手段和途徑。
二、 資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)
一般來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估具有以下特點(diǎn)：
（一）現(xiàn)實(shí)性
現(xiàn)實(shí)性是指以評(píng)估基準(zhǔn)期為時(shí)間參照，按這一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)實(shí)際狀況對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行的評(píng)定估算。
資產(chǎn)評(píng)估只能是評(píng)估某一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)價(jià)值，評(píng)估基準(zhǔn)期一般以“日”為基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)。
資產(chǎn)評(píng)估的現(xiàn)實(shí)性表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：
1.資產(chǎn)評(píng)估直接以現(xiàn)實(shí)存在的資產(chǎn)作為估價(jià)的依據(jù)，只要求說(shuō)明當(dāng)前資產(chǎn)狀況，而不需要說(shuō)明為什么形成這個(gè)狀況，以及如何由過(guò)去的那種狀況變成當(dāng)前狀況。
2.以現(xiàn)實(shí)狀況為基礎(chǔ)反映未來(lái)。
3.現(xiàn)實(shí)性強(qiáng)調(diào)客觀存在。
（二）市場(chǎng)性
資產(chǎn)評(píng)估是服務(wù)于市場(chǎng)的活動(dòng)，在市場(chǎng)交易活動(dòng)發(fā)生的條件下，資產(chǎn)評(píng)估通過(guò)模擬市場(chǎng)條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)值作出評(píng)定估算和報(bào)告，并且，這一估算和報(bào)告結(jié)果必須接受市場(chǎng)檢驗(yàn)。
（三）預(yù)測(cè)性
資產(chǎn)評(píng)估的預(yù)測(cè)性是指用資產(chǎn)的未來(lái)時(shí)空的潛能說(shuō)明現(xiàn)實(shí)。現(xiàn)實(shí)的評(píng)估價(jià)值必須反映資的未來(lái)潛能，未來(lái)沒(méi)有潛能和效益的資產(chǎn)，現(xiàn)實(shí)評(píng)估價(jià)值是不存在的。
（四）公正性
公正性是指資產(chǎn)評(píng)估行為對(duì)于評(píng)估當(dāng)事人具有獨(dú)立性，它服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一方的需要。公正性的表現(xiàn)有兩點(diǎn)：一是資產(chǎn)評(píng)估是按公允、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進(jìn)行的，具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范，這是公正性的技術(shù)基礎(chǔ)；二是評(píng)估人員通常是與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒(méi)有利害關(guān)系的第三者，這是公正性的組織基礎(chǔ)。
（五）咨詢性
咨詢性指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價(jià)意見(jiàn)，這個(gè)意見(jiàn)本身并無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行的效力。
三、資產(chǎn)評(píng)估和會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的不同
（一）二者發(fā)生的前提條件不同
會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)計(jì)價(jià)嚴(yán)格遵循歷史成本原則，同時(shí)是以企業(yè)會(huì)計(jì)主體不變和持續(xù)經(jīng)營(yíng)為假設(shè)前提的。而資產(chǎn)評(píng)估則是用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、會(huì)計(jì)主體變動(dòng)或者作為會(huì)計(jì)主體的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中斷，以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提的資產(chǎn)計(jì)價(jià)無(wú)法反映企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值時(shí)間的估價(jià)行為。
（二）二者的目的不同
會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)計(jì)價(jià)是就資產(chǎn)論資產(chǎn)，使貨幣量能夠客觀地反映資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值量。資產(chǎn)評(píng)估則是就資產(chǎn)論權(quán)益，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值反映資產(chǎn)的效用。資產(chǎn)評(píng)估則是就資產(chǎn)論權(quán)益，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值反映資的實(shí)際價(jià)值量。資產(chǎn)評(píng)估則是就資產(chǎn)論權(quán)益，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值反映資產(chǎn)的效用，并以此作為取得收入或確定在新的組織、實(shí)體中的權(quán)益的依據(jù)。
（三）執(zhí)行操作者不同
資產(chǎn)計(jì)價(jià)是由本企業(yè)的財(cái)會(huì)人員來(lái)完成的。資產(chǎn)評(píng)估則是由獨(dú)立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評(píng)估的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)完成的。
當(dāng)然，資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)也有聯(lián)系的，會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)有時(shí)需要以資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為依據(jù)，還在會(huì)計(jì)制度中有相應(yīng)規(guī)定。
第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象
一、資產(chǎn)的含義
資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象，是指被評(píng)估的資產(chǎn)，即資產(chǎn)評(píng)估的客體。
對(duì)于作為資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的資產(chǎn)，可以從以下幾個(gè)方面理解。
（一）資產(chǎn)是一種權(quán)利
（二）資產(chǎn)是一種獲利能力
（三）資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配
二、資產(chǎn)的分類
（一）按資產(chǎn)存在形態(tài)分類
按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。
有形資產(chǎn)是指那些具有實(shí)體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物、流動(dòng)資產(chǎn)等。
無(wú)形資產(chǎn)是指那些沒(méi)有物質(zhì)而以某種特殊權(quán)利和技術(shù)知識(shí)等經(jīng)濟(jì)資源存在并發(fā)揮作用的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)、商譽(yù)等。
（二）按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類
按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。
單項(xiàng)資產(chǎn)是指單臺(tái)、單件的資產(chǎn)。
整體資產(chǎn)是指由一組單項(xiàng)資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體。
（三）按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類
按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。
可確指的資產(chǎn)是指能獨(dú)立存在的資產(chǎn)，不可確指的資產(chǎn)是指不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)，如商譽(yù)。
第三節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型
一、 資產(chǎn)評(píng)估的特定目的
根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行制度規(guī)定，對(duì)占有國(guó)有資產(chǎn)的單位發(fā)生下列經(jīng)濟(jì)行為時(shí)需要評(píng)估：
1.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。
2.企業(yè)兼并。
3.企業(yè)出售。
4.企業(yè)聯(lián)營(yíng)。
5.股份經(jīng)營(yíng)。
6.中外合資、合作。
7.企業(yè)清算。
8.抵押。
9.擔(dān)保。
10.企業(yè)租賃。
對(duì)于上述經(jīng)濟(jì)行為，前7種屬于必須評(píng)估的范圍，后3種則根據(jù)具體情況，當(dāng)事只可自行決定是否可以評(píng)估。
二、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的含義
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是資產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果。
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的含義可以通過(guò)以下方面理解。
1.資產(chǎn)使用價(jià)值決定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，資的效用是確定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的重要依據(jù)。
2.資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與馬克思《資本論》中所稱的價(jià)值不是同一概念。
3.資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與會(huì)計(jì)記錄的價(jià)值也有很大差別。
通過(guò)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的分析，可以看出資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值具有以下特點(diǎn)：
1.時(shí)效性。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值反映的是特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。同樣的資產(chǎn)，在不同的時(shí)期內(nèi)價(jià)值是不一樣的。評(píng)估基準(zhǔn)日是資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的重要內(nèi)容，而評(píng)估報(bào)告有效期的規(guī)定（政策規(guī)定為一年），則是對(duì)報(bào)告使用人的約束。
2.目的性。相同的資產(chǎn)，因評(píng)估目的不同而適用不同的價(jià)值類型，具有不同的價(jià)值。
3.意見(jiàn)性。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值只是為資產(chǎn)評(píng)估委托者提供的參考意見(jiàn)，是買賣雙方交易的底價(jià)，并不是實(shí)際成交價(jià)，最后的成交價(jià)由資產(chǎn)買賣雙方確定。
4.估計(jì)性。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是基于客觀事實(shí)，憑借評(píng)估機(jī)構(gòu)及操作人員經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行系統(tǒng)分析和邏輯判斷，從而根據(jù)資產(chǎn)的功能及評(píng)估目的對(duì)該資產(chǎn)在某一時(shí)間內(nèi)的價(jià)值作出合理的結(jié)論。
三、 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值由于其評(píng)估特定目的不同，價(jià)值含義也不一樣，表現(xiàn)不為的同價(jià)值類型。
不同的評(píng)估目的，決定了不同的價(jià)值類型。一般地，評(píng)估價(jià)值類型主要有以下幾種。
（一）公開市場(chǎng)價(jià)值
公開市場(chǎng)價(jià)值是指資產(chǎn)在公開市場(chǎng)上應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。
（二）投資價(jià)值
投資價(jià)值是指以資產(chǎn)的收益能力為依據(jù)確定評(píng)估價(jià)值。
（三）重置價(jià)值
重置價(jià)值是指在現(xiàn)在市場(chǎng)條件下，按功能重置資產(chǎn)并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費(fèi)的成本作為資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。
（四）清算價(jià)格
清算價(jià)格是指在非正常市場(chǎng)上限制拍賣的價(jià)格。清算價(jià)格一般低于現(xiàn)行市價(jià)，這是由市場(chǎng)供求狀況決定的。
一般來(lái)說(shuō)，在市場(chǎng)機(jī)制比較健全的情況下，資產(chǎn)價(jià)值會(huì)因競(jìng)爭(zhēng)而趨于合理，以市場(chǎng)售價(jià)評(píng)定其清算價(jià)格仍有一定意義。清算價(jià)格一般取決于下列幾個(gè)因素。
1.資產(chǎn)的通用性。專用設(shè)備的清算價(jià)格一般會(huì)較大幅度地低于市場(chǎng)價(jià)格。一項(xiàng)具有某一特殊屬性（使用價(jià)值）的財(cái)產(chǎn)對(duì)于所有者來(lái)說(shuō)并不具有特殊價(jià)值。
2.清算時(shí)間的限制。一般地，清算時(shí)間越長(zhǎng)，在市場(chǎng)上討價(jià)還價(jià)的余地越大，清算價(jià)格會(huì)越高。
第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)
資產(chǎn)評(píng)估與其倔學(xué)科一樣，其理論和方法體系的形成也是建立在一定假設(shè)條件之上的。適用資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)有以下幾種。
一、繼續(xù)使用假設(shè)
從資產(chǎn)評(píng)估角度看，繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。
在確認(rèn)繼續(xù)使用的資產(chǎn)時(shí)，必須充分考慮以下條件：
1.資產(chǎn)能以其提供的服務(wù)或用途，滿足所有者經(jīng)營(yíng)上期望的收益；
2.資產(chǎn)尚有顯著的剩余使用壽命；
3.資產(chǎn)所有權(quán)明確，并保持完好；
4.資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)上、法律上允許轉(zhuǎn)作他用；
5.資產(chǎn)的使用功能完好或較為完好。
二、公開市場(chǎng)假設(shè)
公開市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件。公開市場(chǎng)假設(shè)，是假定在市場(chǎng)上市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，或擬在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)住處的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等作出理智的判斷。
公開市場(chǎng)假設(shè)是基于市場(chǎng)客觀存在的現(xiàn)實(shí)，即資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開買賣。
所謂效用是指資產(chǎn)在可的范圍內(nèi)，用于最有利又可行和法律上允許的用途。
三、清算（清償）假設(shè)
清算（清償）假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強(qiáng)制進(jìn)行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式在公開廣場(chǎng)上出售。
在資產(chǎn)評(píng)估中，由于資產(chǎn)未來(lái)效用不同而形成了“三種假設(shè)”。在不同假設(shè)條件下，評(píng)估結(jié)果各不相同。在繼續(xù)使用假設(shè)前提下，要求評(píng)估資產(chǎn)的繼續(xù)使用價(jià)值；在公開市場(chǎng)假設(shè)前提下要求評(píng)估資產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)值；在清算（清償）假設(shè)前提下，要求評(píng)估資產(chǎn)的清算價(jià)格。
第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的原則
資產(chǎn)評(píng)估的原則是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評(píng)估委托者、評(píng)估業(yè)務(wù)承擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評(píng)估中的相互關(guān)系，規(guī)范評(píng)估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。它包括兩個(gè)層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評(píng)估的工作原則和資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則。
一、資產(chǎn)評(píng)估的工作原則
（一）獨(dú)立性原則
獨(dú)立性原則要求在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中擺脫資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人利益的影響，評(píng)估工作始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者立場(chǎng)。評(píng)估機(jī)構(gòu)是獨(dú)立的社會(huì)公正性機(jī)構(gòu)，不能為資產(chǎn)業(yè)務(wù)各方的任何一方所擁有，評(píng)估工作不應(yīng)受外界干擾和委托者意圖影響。評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員不應(yīng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)有任何利益上的聯(lián)系。
（二）客觀性原則
客觀性原則是指評(píng)估結(jié)果應(yīng)以充分的事實(shí)為依據(jù)。
（三）科學(xué)性原則
科學(xué)性原則是指在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，必須根據(jù)評(píng)估的特定目的，選擇適用的價(jià)值類型和方法，制定科學(xué)的評(píng)估實(shí)施方案，使資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果科學(xué)合理。
（四）專業(yè)性原則
專業(yè)性原則要求資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)必須是提供資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的專業(yè)技術(shù)機(jī)構(gòu)。
二、資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則
（一）貢獻(xiàn)原則
貢獻(xiàn)原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn) 的某一構(gòu)成部分的價(jià)值，取決于它對(duì)其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的價(jià)值貢獻(xiàn)，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時(shí)對(duì)整體價(jià)值下降的影響程度來(lái)衡量確定。貢獻(xiàn)原則要求在評(píng)估一項(xiàng)由多個(gè)資產(chǎn)構(gòu)成的整體資產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，必須綜合考慮該項(xiàng)資產(chǎn)在整體資產(chǎn)構(gòu)成中的重要性，而不是孤立地確定該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值。
（二）替代原則
替代原則是指當(dāng)同時(shí)存在幾種效能相同的資產(chǎn)時(shí)，的資產(chǎn)需求。
（三）預(yù)期原則
預(yù)期原則是指在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，資產(chǎn)的價(jià)值可以不按照過(guò)去的生產(chǎn)成本或銷售價(jià)格決定，而是基于對(duì)未來(lái)收益的期望值決定。
應(yīng)當(dāng)說(shuō)明的是，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值，客觀存在的是一個(gè)量，而人們對(duì)它的評(píng)估又是一個(gè)量。資產(chǎn)評(píng)估就是要通過(guò)對(duì)資產(chǎn)的全面認(rèn)識(shí)和判斷，來(lái)反映其客觀價(jià)值。但是，一般來(lái)說(shuō)，要使評(píng)估值與資產(chǎn)客觀價(jià)值完全一致，那是很難的，資產(chǎn)評(píng)估者的目標(biāo)或任務(wù)應(yīng)是努力縮小這個(gè)差距。
第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法 第一節(jié) 市場(chǎng)法
一、市場(chǎng)法與其適用的前提條件 ?。ㄒ唬┦袌?chǎng)法的含義 市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)價(jià)格比較法，是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。市場(chǎng)法是一種最簡(jiǎn)單、有效的方法?！ 。ǘ┦袌?chǎng)法應(yīng)用的前提條件 應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，必須具備以下前提條件?！ ?.需要有一個(gè)充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)。 2.參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的?！ 《?、運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的方式 一般地說(shuō)，在市場(chǎng)上如能找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的參照物，就可以把參照物價(jià)格直接作為被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。更多的情況下獲得的是相類似的參照物價(jià)格，需要進(jìn)行價(jià)格高速因此市場(chǎng)法也稱作市場(chǎng)成交價(jià)格比較法，是指一項(xiàng)被評(píng)估資產(chǎn)需要評(píng)估時(shí)，在公開市場(chǎng)上找不到與之完全相同的資產(chǎn)，但在公開市場(chǎng)上能找到與之相類似的資產(chǎn)，以此為參照物，并依其價(jià)格再做相應(yīng)的差異調(diào)整，確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。參照物差異調(diào)整因素主要包括三方面； 一是時(shí)間因素。時(shí)間因素是指參照物交易時(shí)間與被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日相差時(shí)間所影響的被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的差異。 二是地域因素。地域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響差異?！ ∪枪δ芤蛩?。功能因素是指資產(chǎn)實(shí)體功能過(guò)剩和不足對(duì)價(jià)格的影響。 三、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)分析 ?。ㄒ唬┻\(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)程序 1.明確評(píng)估對(duì)象。 2.進(jìn)行公開市場(chǎng)調(diào)查，收集相同或類似資產(chǎn)的市場(chǎng)基本信息資料，尋找參照物。
3.分析整理資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物?！ ?.把被評(píng)估資產(chǎn)與參照物比較?！ ?.分析調(diào)整差異，做出結(jié)論?！ 。ǘ┦袌?chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn) 市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最簡(jiǎn)單、的方法，其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在： 1.能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得?！ ?.評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格；評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受?！ ∈袌?chǎng)法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在： 1.需要有公開活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用。
2.不適用于專用機(jī)器設(shè)備、大部分的無(wú)形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估。
第二節(jié) 成本法
一、成本法及其適用的前提條件
（一）成本法的含義
成本法是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。
采用成本法對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的理論依據(jù)如下。
1.資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的原始成本越高，資產(chǎn)階級(jí)的原始價(jià)值越大，反之則小，二者在質(zhì)和量的內(nèi)涵上是一致的。采用成本法對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，必須首先確定資產(chǎn)的重置成本。重置成本是按在現(xiàn)行市場(chǎng)條件下重工業(yè)新購(gòu)建軍一項(xiàng)全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成是相同的，而二者反映的物價(jià)水平是不相同的，前者反映的是資產(chǎn)評(píng)估日期的市場(chǎng)物價(jià)水平，后者反映的是當(dāng)初購(gòu)建資產(chǎn)時(shí)的物價(jià)水平。在其他條件既定時(shí)，資產(chǎn)的重置成本越高，其重置價(jià)值越大。
2.資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量，隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他因素的變化而相應(yīng)變化。
（1）資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，其物理性能會(huì)不斷下降、價(jià)值會(huì)逐漸減少。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的物理?yè)p耗或有形損耗，也稱實(shí)體性貶值。
（2）新技術(shù)的推廣和運(yùn)用，使用企業(yè)原有資產(chǎn)與社會(huì)上普遍推廣和運(yùn)用的資產(chǎn)相比較，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，其價(jià)值也就相應(yīng)減少。這種損耗稱為資產(chǎn)的功能性損耗，也稱功能性貶值。
（3）由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素變化，引致資產(chǎn)價(jià)值降低。這些因素包括政治因素、宏觀政策因素等。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性損耗，也稱經(jīng)濟(jì)性貶值。
二、成本法應(yīng)用的前提條件
采用成本法評(píng)估資產(chǎn)具備的前提條件
1.應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。
2.形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。
三、成本法運(yùn)用的思路及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算
被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本×成新率
（一）重置成本及其估算
重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。
復(fù)原重置成本是指運(yùn)用原來(lái)相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格復(fù)原購(gòu)建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。
更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)及格式，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格生產(chǎn)或建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。
選擇重置成本時(shí)，在同時(shí)可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，就選擇更新重置成本。在無(wú)更新重置成本時(shí)可采用復(fù)原重置成本。一般來(lái)說(shuō)，復(fù)原重置成本大于更新重置成本，但由此引致的功能性損耗也大。
更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格，不同的在于技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)方面的差異。
重置成本的估算一般可以彩下列方法：
1.重置核算法。是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的全部購(gòu)建支出按其計(jì)入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來(lái)估算重置成本的一種方法。
直接成本是指直接可以構(gòu)成資產(chǎn)成本支出的部分，直接成本應(yīng)按現(xiàn)時(shí)價(jià)格逐項(xiàng)加總。
間接成本是指為建造、購(gòu)買資產(chǎn)而發(fā)生的管理費(fèi)、總體設(shè)計(jì)制圖等項(xiàng)支出。 間接成本可以通過(guò)下列方法計(jì)算。
（1）按人工成本比例法計(jì)算，計(jì)算公式為：
間接成本=人工成本總額×成本分配率
其中：
（2）單位價(jià)格法。計(jì)算公式為：
間接成本=工作量（按工日或工時(shí)）×單位價(jià)格/工日或工時(shí)
（3）直接成本百分率法，計(jì)算公式為：
間接成本=直接成本×間接成本占直接成本百分率
2.物價(jià)指數(shù)法。這種方法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過(guò)現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)確定其重置成本，計(jì)算公式為：
或：
物價(jià)指數(shù)法與重置核算法是重置成本估算較常用的方法。但二者具有明顯的區(qū)別，表現(xiàn)在：
（1）物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價(jià)格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。
（2）物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購(gòu)建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。
3.功能價(jià)值法，也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。計(jì)算公式為：
4.規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。公式為：
推導(dǎo)可得：
公式中的X是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，秋為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。在美國(guó)，這個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)一般在0.4~0.7 ，房地產(chǎn)行業(yè)一般為0.9.我國(guó)到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，評(píng)估過(guò)程中要謹(jǐn)慎使用這種方法。
另外，在用成本法對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)及某一相同類型資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，為了簡(jiǎn)化評(píng)估業(yè)務(wù)，節(jié)省評(píng)估時(shí)間，還可以采用統(tǒng)計(jì)分析法確定某類資產(chǎn)重置成本，這種方法運(yùn)用的步驟是：
（1）在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類別。
（2）在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性資產(chǎn)，應(yīng)用功能價(jià)值法、物價(jià)指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等方法估算其重置成本。
（3）依據(jù)婁類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與帳面歷史成本計(jì)算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)，其計(jì)算公式為：
K=R/R 式中：K——資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)
R——某類抽樣資產(chǎn)的重置成本；
R——某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。
根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，計(jì)算公式為：
被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=某類資產(chǎn)的賬面歷史成本*K
（二）實(shí)體性貶值及其估算
資產(chǎn)的實(shí)體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。實(shí)體性貶值的估算，一般可以采取以下幾種方法。
1.觀察法，也稱成新率法。計(jì)算公式為：
資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本×（1-成新率）
2.公式計(jì)算法。其計(jì)算公式為：
總使用年限指的是實(shí)際已使用年限與尚可使用年限之和。計(jì)算公式為：
總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限
實(shí)際已使用年限=名義已使用年限*資產(chǎn)利用率
由于資產(chǎn)在使用中負(fù)荷程度的影響，必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實(shí)際已使用年限。名義已使用年限是指資產(chǎn)從購(gòu)進(jìn)使用到評(píng)估時(shí)的年限。實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過(guò)資產(chǎn)利用率來(lái)調(diào)整。
二、功能性貶值及估算
功能性貶值是由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值。
通常，功能性貶值的估算可以按下列步驟進(jìn)行：
1.將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較。
2.計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。
3.估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命。
4.以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)功能性損耗（貶值），計(jì)算公式為：
功能性貶值的估算還可以通過(guò)超額投資成本的估算進(jìn)行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計(jì)算公式為：
功能性貶值=復(fù)原重置成本—更新重置成本
三、經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算 經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值時(shí)，主要是根據(jù)由于產(chǎn)品銷售困難而開工不足或停止生產(chǎn)形成資產(chǎn)的閑置，價(jià)值得不到實(shí)現(xiàn)等因素，確定其貶值額。評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)的具體情況加以分析確定。婁資產(chǎn)使用基本正常時(shí)，不計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值?！ ∷?、成新率及其估算 成新率反映評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行價(jià)值與其全新?tīng)顟B(tài)重置價(jià)值的比率。成新率的估算方法有以下幾種?！ ?.觀察法，即由具有專業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對(duì)資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，以判斷確定被評(píng)估資產(chǎn)的成新率?！ ?.使用年限法，即根據(jù)資產(chǎn)預(yù)計(jì)尚可使用年限與其總使用年限的比率確定成新率，計(jì)算公式為： 3.修復(fù)費(fèi)用法，即通過(guò)估算資產(chǎn)恢復(fù)原有全新功能所需要的修復(fù)費(fèi)用占該資產(chǎn)的重置成本（再生產(chǎn)價(jià)值）的百分比確定成新率，計(jì)算公式為： 評(píng)估工作中，有些評(píng)估人員直接按照會(huì)計(jì)學(xué)中的折舊年限估算成新率，這種做法是不正確的。這是因?yàn)椋骸 〉谝弧⒄叟f是由損耗決定的，但折舊并不就是損耗，折舊是高度政策化了的損耗?！ 〉诙?、折舊年限的確定，以資產(chǎn)的維修是為了保證資產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)為前提的?！ 〉谌?、折舊年限的確定與評(píng)估中成新率確定的基礎(chǔ)——損耗本身具有差異性?！ 〉谒摹①Y產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，如果一些評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員根據(jù)實(shí)地勘察鑒定的結(jié)果，確定的使用年限與折舊年限完全相同，這時(shí)當(dāng)然可以采用折舊年限?！ ?五、運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)分析 ?。ㄒ唬┻\(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序 運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)一般按下列程序進(jìn)行： 1.確定被評(píng)估資產(chǎn)，并估算重置成本?！ ?.確定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限?！ ?.估算被評(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值?！ ?.計(jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值?！ 。ǘ┏杀痉ǖ膬?yōu)缺點(diǎn) 采用成本成法評(píng)估資產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)有： 1.比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評(píng)估結(jié)果更趨于公平合理?！ ?.有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評(píng)估?！ ?.在不易計(jì)算資產(chǎn)未來(lái)收益或難以取得市場(chǎng)參照物的條件下可廣泛地應(yīng)用。 4.有利于企業(yè)資產(chǎn)保值?！ 〔捎贸杀痉ǖ娜秉c(diǎn)是工作量較大。
第三節(jié) 收益法
一、收益法及其適用的前提條件
（一）收益法的含義
收益法是指通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。
采用收益法對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，所確定的資產(chǎn)價(jià)值，是指為獲得該項(xiàng)資產(chǎn)以取得預(yù)期收益的效用或有用程度密切相關(guān)。資產(chǎn)的效用越大，獲利能力越強(qiáng)，它的價(jià)值也就越大。
（二）收益法應(yīng)用的前提條件
應(yīng)用收益法評(píng)估資產(chǎn)必須具備的前提條件是：
1.被評(píng)估資產(chǎn)必須是能用傾向衡量其未來(lái)期望收益的單項(xiàng)或整體資產(chǎn)。
2.資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也必須也必須是能用貨幣衡量的。
二、收益法應(yīng)用的形式
收益法的應(yīng)用，實(shí)際上就是對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益進(jìn)行折現(xiàn)或本金化過(guò)程。一般來(lái)說(shuō)，有以下幾種情況。
（一）資產(chǎn)未來(lái)收益期有限的情況
在資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益具有特定時(shí)期的情況下，通地預(yù)測(cè)有限期限內(nèi)各期的收益額，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，各年預(yù)期收益折現(xiàn)值之和，即為評(píng)估值，基本公式是：
式中：——未來(lái)第i個(gè)收益期的預(yù)期收益額，收益期有， 中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額；
n——收益年期；
r——折現(xiàn)率。
（二）資產(chǎn)未來(lái)收益無(wú)限期的情況
無(wú)限收益期的情況下，有兩種情形：
1.未來(lái)收益年金化的情形。在這種情形下，首先預(yù)測(cè)其年收益額，然后對(duì)年收益額進(jìn)行本金化處理，即可確定其評(píng)估值?；竟綖椋?BR> 資產(chǎn)評(píng)估值（收益現(xiàn)值）=年收益額/本金化率
有的資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，其未來(lái)預(yù)期收益盡管不完全相等，但生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相對(duì)穩(wěn)定，
各期收益相差不大，這種情況下也可以采用上述方法進(jìn)行評(píng)估，其步驟如下：
第一步，預(yù)測(cè)該項(xiàng)資未來(lái)若干年（一般為5年左右）的收益額，并折現(xiàn)求和。
第二步，通過(guò)折現(xiàn)之和求取年等值收益額。
因此，
其中：為各年現(xiàn)值系數(shù)，可查表求得。
第三步，將求得的年等值收益額進(jìn)行本金化計(jì)算，確定該項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值。
2.未來(lái)收益是不等額的情形。在這種情形下，首先預(yù)測(cè)未來(lái)若干年內(nèi)（一般為5年）的各年預(yù)期收益額，對(duì)其進(jìn)行折現(xiàn)。再假設(shè)從若干年的最后一年開始，以后各年預(yù)期收益額相同，將這些收益額進(jìn)行本金處理，最后，將前后兩部分收益現(xiàn)值求和。
三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定
（一）收益額
收益法運(yùn)用中，收益額的確定是關(guān)鍵。
1.收益額指提是資產(chǎn)使用帶來(lái)的未來(lái)收益期望值，是通過(guò)預(yù)測(cè)分析獲得的。
2.收益額必須是由被估資產(chǎn)直接形成的，不是由該項(xiàng)資產(chǎn)形成的收益分離出來(lái)，切莫張冠李戴。
關(guān)于收益額的構(gòu)成，以企業(yè)為例，目前有幾種觀點(diǎn)：
第一、稅后利潤(rùn)，即凈利潤(rùn)；
第二、現(xiàn)金流量；
第三、利潤(rùn)總額。
（二）折現(xiàn)率和本金化率
確定折現(xiàn)率，首先應(yīng)該明確折現(xiàn)的內(nèi)涵。一般來(lái)說(shuō)，折現(xiàn)率應(yīng)包含無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和通貨膨脹率。
本金化率與折現(xiàn)率在本質(zhì)上是沒(méi)有區(qū)別的。只是適用場(chǎng)合不同。折現(xiàn)率是將未來(lái)有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，用于有限期預(yù)期收益還原，本金化率則是將未來(lái)永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率。
（三）收益期限
收益期限是指資產(chǎn)收益的期間，通常指益年期。收益期限由評(píng)估人員根據(jù)未來(lái)獲利情況、損耗情況等確定，也可以根據(jù)法律、契約和合同規(guī)定確定。
四、收益法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)分析
（一）收益法評(píng)估資產(chǎn)的步驟
1.收集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況的信息資料。
2.計(jì)算和對(duì)比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢(shì)。
3.預(yù)測(cè)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率或本金化率。
4.將預(yù)期收益折現(xiàn)或本金化處理，確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。
（二）收益法評(píng)估資產(chǎn)的優(yōu)缺點(diǎn)
采用法評(píng)估資產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)是：
1.能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化的價(jià)值；
2.與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值，易為買賣雙方所接受。
采用收益法評(píng)估資產(chǎn)的缺點(diǎn)是：
1.預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來(lái)不可預(yù)風(fēng)因素的影響。
2.在評(píng)估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來(lái)收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。
第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的含義
一、 資產(chǎn)評(píng)估的概念
資產(chǎn)評(píng)估是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)化、市場(chǎng)化的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下客觀存在的經(jīng)濟(jì)范疇。
一般地說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估是指通過(guò)對(duì)資歷產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)價(jià)值的估算，從而確定其價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。具體地說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估是指由專門機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國(guó)家規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù)特定的目的，遵循適用的原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，按照法定的程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的過(guò)程。
資產(chǎn)評(píng)估主要由六大要素組成，即資產(chǎn)評(píng)估的主體、客體、特定目的、程序、價(jià)值類型和方法。評(píng)估的主體是指資產(chǎn)評(píng)估由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，它是資產(chǎn)評(píng)估工作得以進(jìn)行的重要保證；評(píng)估的客體是指資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象，它是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容上的界定；評(píng)估的特定目的是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為，直接決定和制約資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型和方法的選擇；評(píng)估的價(jià)值類型是對(duì)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇具有約束性；資產(chǎn)評(píng)估方法是確定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的手段和途徑。
二、 資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)
一般來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估具有以下特點(diǎn)：
（一）現(xiàn)實(shí)性
現(xiàn)實(shí)性是指以評(píng)估基準(zhǔn)期為時(shí)間參照，按這一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)實(shí)際狀況對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行的評(píng)定估算。
資產(chǎn)評(píng)估只能是評(píng)估某一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)價(jià)值，評(píng)估基準(zhǔn)期一般以“日”為基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)。
資產(chǎn)評(píng)估的現(xiàn)實(shí)性表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：
1.資產(chǎn)評(píng)估直接以現(xiàn)實(shí)存在的資產(chǎn)作為估價(jià)的依據(jù)，只要求說(shuō)明當(dāng)前資產(chǎn)狀況，而不需要說(shuō)明為什么形成這個(gè)狀況，以及如何由過(guò)去的那種狀況變成當(dāng)前狀況。
2.以現(xiàn)實(shí)狀況為基礎(chǔ)反映未來(lái)。
3.現(xiàn)實(shí)性強(qiáng)調(diào)客觀存在。
（二）市場(chǎng)性
資產(chǎn)評(píng)估是服務(wù)于市場(chǎng)的活動(dòng)，在市場(chǎng)交易活動(dòng)發(fā)生的條件下，資產(chǎn)評(píng)估通過(guò)模擬市場(chǎng)條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)值作出評(píng)定估算和報(bào)告，并且，這一估算和報(bào)告結(jié)果必須接受市場(chǎng)檢驗(yàn)。
（三）預(yù)測(cè)性
資產(chǎn)評(píng)估的預(yù)測(cè)性是指用資產(chǎn)的未來(lái)時(shí)空的潛能說(shuō)明現(xiàn)實(shí)。現(xiàn)實(shí)的評(píng)估價(jià)值必須反映資的未來(lái)潛能，未來(lái)沒(méi)有潛能和效益的資產(chǎn)，現(xiàn)實(shí)評(píng)估價(jià)值是不存在的。
（四）公正性
公正性是指資產(chǎn)評(píng)估行為對(duì)于評(píng)估當(dāng)事人具有獨(dú)立性，它服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一方的需要。公正性的表現(xiàn)有兩點(diǎn)：一是資產(chǎn)評(píng)估是按公允、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進(jìn)行的，具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范，這是公正性的技術(shù)基礎(chǔ)；二是評(píng)估人員通常是與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒(méi)有利害關(guān)系的第三者，這是公正性的組織基礎(chǔ)。
（五）咨詢性
咨詢性指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價(jià)意見(jiàn)，這個(gè)意見(jiàn)本身并無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行的效力。
三、資產(chǎn)評(píng)估和會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的不同
（一）二者發(fā)生的前提條件不同
會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)計(jì)價(jià)嚴(yán)格遵循歷史成本原則，同時(shí)是以企業(yè)會(huì)計(jì)主體不變和持續(xù)經(jīng)營(yíng)為假設(shè)前提的。而資產(chǎn)評(píng)估則是用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、會(huì)計(jì)主體變動(dòng)或者作為會(huì)計(jì)主體的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中斷，以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提的資產(chǎn)計(jì)價(jià)無(wú)法反映企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值時(shí)間的估價(jià)行為。
（二）二者的目的不同
會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)計(jì)價(jià)是就資產(chǎn)論資產(chǎn)，使貨幣量能夠客觀地反映資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值量。資產(chǎn)評(píng)估則是就資產(chǎn)論權(quán)益，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值反映資產(chǎn)的效用。資產(chǎn)評(píng)估則是就資產(chǎn)論權(quán)益，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值反映資的實(shí)際價(jià)值量。資產(chǎn)評(píng)估則是就資產(chǎn)論權(quán)益，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值反映資產(chǎn)的效用，并以此作為取得收入或確定在新的組織、實(shí)體中的權(quán)益的依據(jù)。
（三）執(zhí)行操作者不同
資產(chǎn)計(jì)價(jià)是由本企業(yè)的財(cái)會(huì)人員來(lái)完成的。資產(chǎn)評(píng)估則是由獨(dú)立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評(píng)估的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)完成的。
當(dāng)然，資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)也有聯(lián)系的，會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)有時(shí)需要以資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為依據(jù)，還在會(huì)計(jì)制度中有相應(yīng)規(guī)定。
第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象
一、資產(chǎn)的含義
資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象，是指被評(píng)估的資產(chǎn)，即資產(chǎn)評(píng)估的客體。
對(duì)于作為資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的資產(chǎn)，可以從以下幾個(gè)方面理解。
（一）資產(chǎn)是一種權(quán)利
（二）資產(chǎn)是一種獲利能力
（三）資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配
二、資產(chǎn)的分類
（一）按資產(chǎn)存在形態(tài)分類
按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。
有形資產(chǎn)是指那些具有實(shí)體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物、流動(dòng)資產(chǎn)等。
無(wú)形資產(chǎn)是指那些沒(méi)有物質(zhì)而以某種特殊權(quán)利和技術(shù)知識(shí)等經(jīng)濟(jì)資源存在并發(fā)揮作用的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)、商譽(yù)等。
（二）按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類
按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。
單項(xiàng)資產(chǎn)是指單臺(tái)、單件的資產(chǎn)。
整體資產(chǎn)是指由一組單項(xiàng)資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體。
（三）按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類
按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。
可確指的資產(chǎn)是指能獨(dú)立存在的資產(chǎn)，不可確指的資產(chǎn)是指不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)，如商譽(yù)。
第三節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型
一、 資產(chǎn)評(píng)估的特定目的
根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行制度規(guī)定，對(duì)占有國(guó)有資產(chǎn)的單位發(fā)生下列經(jīng)濟(jì)行為時(shí)需要評(píng)估：
1.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。
2.企業(yè)兼并。
3.企業(yè)出售。
4.企業(yè)聯(lián)營(yíng)。
5.股份經(jīng)營(yíng)。
6.中外合資、合作。
7.企業(yè)清算。
8.抵押。
9.擔(dān)保。
10.企業(yè)租賃。
對(duì)于上述經(jīng)濟(jì)行為，前7種屬于必須評(píng)估的范圍，后3種則根據(jù)具體情況，當(dāng)事只可自行決定是否可以評(píng)估。
二、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的含義
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是資產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果。
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的含義可以通過(guò)以下方面理解。
1.資產(chǎn)使用價(jià)值決定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，資的效用是確定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的重要依據(jù)。
2.資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與馬克思《資本論》中所稱的價(jià)值不是同一概念。
3.資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與會(huì)計(jì)記錄的價(jià)值也有很大差別。
通過(guò)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的分析，可以看出資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值具有以下特點(diǎn)：
1.時(shí)效性。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值反映的是特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。同樣的資產(chǎn)，在不同的時(shí)期內(nèi)價(jià)值是不一樣的。評(píng)估基準(zhǔn)日是資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的重要內(nèi)容，而評(píng)估報(bào)告有效期的規(guī)定（政策規(guī)定為一年），則是對(duì)報(bào)告使用人的約束。
2.目的性。相同的資產(chǎn)，因評(píng)估目的不同而適用不同的價(jià)值類型，具有不同的價(jià)值。
3.意見(jiàn)性。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值只是為資產(chǎn)評(píng)估委托者提供的參考意見(jiàn)，是買賣雙方交易的底價(jià)，并不是實(shí)際成交價(jià)，最后的成交價(jià)由資產(chǎn)買賣雙方確定。
4.估計(jì)性。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是基于客觀事實(shí)，憑借評(píng)估機(jī)構(gòu)及操作人員經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行系統(tǒng)分析和邏輯判斷，從而根據(jù)資產(chǎn)的功能及評(píng)估目的對(duì)該資產(chǎn)在某一時(shí)間內(nèi)的價(jià)值作出合理的結(jié)論。
三、 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值由于其評(píng)估特定目的不同，價(jià)值含義也不一樣，表現(xiàn)不為的同價(jià)值類型。
不同的評(píng)估目的，決定了不同的價(jià)值類型。一般地，評(píng)估價(jià)值類型主要有以下幾種。
（一）公開市場(chǎng)價(jià)值
公開市場(chǎng)價(jià)值是指資產(chǎn)在公開市場(chǎng)上應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。
（二）投資價(jià)值
投資價(jià)值是指以資產(chǎn)的收益能力為依據(jù)確定評(píng)估價(jià)值。
（三）重置價(jià)值
重置價(jià)值是指在現(xiàn)在市場(chǎng)條件下，按功能重置資產(chǎn)并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費(fèi)的成本作為資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。
（四）清算價(jià)格
清算價(jià)格是指在非正常市場(chǎng)上限制拍賣的價(jià)格。清算價(jià)格一般低于現(xiàn)行市價(jià)，這是由市場(chǎng)供求狀況決定的。
一般來(lái)說(shuō)，在市場(chǎng)機(jī)制比較健全的情況下，資產(chǎn)價(jià)值會(huì)因競(jìng)爭(zhēng)而趨于合理，以市場(chǎng)售價(jià)評(píng)定其清算價(jià)格仍有一定意義。清算價(jià)格一般取決于下列幾個(gè)因素。
1.資產(chǎn)的通用性。專用設(shè)備的清算價(jià)格一般會(huì)較大幅度地低于市場(chǎng)價(jià)格。一項(xiàng)具有某一特殊屬性（使用價(jià)值）的財(cái)產(chǎn)對(duì)于所有者來(lái)說(shuō)并不具有特殊價(jià)值。
2.清算時(shí)間的限制。一般地，清算時(shí)間越長(zhǎng)，在市場(chǎng)上討價(jià)還價(jià)的余地越大，清算價(jià)格會(huì)越高。
第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)
資產(chǎn)評(píng)估與其倔學(xué)科一樣，其理論和方法體系的形成也是建立在一定假設(shè)條件之上的。適用資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)有以下幾種。
一、繼續(xù)使用假設(shè)
從資產(chǎn)評(píng)估角度看，繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。
在確認(rèn)繼續(xù)使用的資產(chǎn)時(shí)，必須充分考慮以下條件：
1.資產(chǎn)能以其提供的服務(wù)或用途，滿足所有者經(jīng)營(yíng)上期望的收益；
2.資產(chǎn)尚有顯著的剩余使用壽命；
3.資產(chǎn)所有權(quán)明確，并保持完好；
4.資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)上、法律上允許轉(zhuǎn)作他用；
5.資產(chǎn)的使用功能完好或較為完好。
二、公開市場(chǎng)假設(shè)
公開市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件。公開市場(chǎng)假設(shè)，是假定在市場(chǎng)上市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，或擬在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)住處的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等作出理智的判斷。
公開市場(chǎng)假設(shè)是基于市場(chǎng)客觀存在的現(xiàn)實(shí)，即資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開買賣。
所謂效用是指資產(chǎn)在可的范圍內(nèi)，用于最有利又可行和法律上允許的用途。
三、清算（清償）假設(shè)
清算（清償）假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強(qiáng)制進(jìn)行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式在公開廣場(chǎng)上出售。
在資產(chǎn)評(píng)估中，由于資產(chǎn)未來(lái)效用不同而形成了“三種假設(shè)”。在不同假設(shè)條件下，評(píng)估結(jié)果各不相同。在繼續(xù)使用假設(shè)前提下，要求評(píng)估資產(chǎn)的繼續(xù)使用價(jià)值；在公開市場(chǎng)假設(shè)前提下要求評(píng)估資產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)值；在清算（清償）假設(shè)前提下，要求評(píng)估資產(chǎn)的清算價(jià)格。
第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的原則
資產(chǎn)評(píng)估的原則是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評(píng)估委托者、評(píng)估業(yè)務(wù)承擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評(píng)估中的相互關(guān)系，規(guī)范評(píng)估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。它包括兩個(gè)層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評(píng)估的工作原則和資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則。
一、資產(chǎn)評(píng)估的工作原則
（一）獨(dú)立性原則
獨(dú)立性原則要求在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中擺脫資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人利益的影響，評(píng)估工作始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者立場(chǎng)。評(píng)估機(jī)構(gòu)是獨(dú)立的社會(huì)公正性機(jī)構(gòu)，不能為資產(chǎn)業(yè)務(wù)各方的任何一方所擁有，評(píng)估工作不應(yīng)受外界干擾和委托者意圖影響。評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員不應(yīng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)有任何利益上的聯(lián)系。
（二）客觀性原則
客觀性原則是指評(píng)估結(jié)果應(yīng)以充分的事實(shí)為依據(jù)。
（三）科學(xué)性原則
科學(xué)性原則是指在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，必須根據(jù)評(píng)估的特定目的，選擇適用的價(jià)值類型和方法，制定科學(xué)的評(píng)估實(shí)施方案，使資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果科學(xué)合理。
（四）專業(yè)性原則
專業(yè)性原則要求資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)必須是提供資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的專業(yè)技術(shù)機(jī)構(gòu)。
二、資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則
（一）貢獻(xiàn)原則
貢獻(xiàn)原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn) 的某一構(gòu)成部分的價(jià)值，取決于它對(duì)其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的價(jià)值貢獻(xiàn)，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時(shí)對(duì)整體價(jià)值下降的影響程度來(lái)衡量確定。貢獻(xiàn)原則要求在評(píng)估一項(xiàng)由多個(gè)資產(chǎn)構(gòu)成的整體資產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，必須綜合考慮該項(xiàng)資產(chǎn)在整體資產(chǎn)構(gòu)成中的重要性，而不是孤立地確定該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值。
（二）替代原則
替代原則是指當(dāng)同時(shí)存在幾種效能相同的資產(chǎn)時(shí)，的資產(chǎn)需求。
（三）預(yù)期原則
預(yù)期原則是指在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，資產(chǎn)的價(jià)值可以不按照過(guò)去的生產(chǎn)成本或銷售價(jià)格決定，而是基于對(duì)未來(lái)收益的期望值決定。
應(yīng)當(dāng)說(shuō)明的是，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值，客觀存在的是一個(gè)量，而人們對(duì)它的評(píng)估又是一個(gè)量。資產(chǎn)評(píng)估就是要通過(guò)對(duì)資產(chǎn)的全面認(rèn)識(shí)和判斷，來(lái)反映其客觀價(jià)值。但是，一般來(lái)說(shuō)，要使評(píng)估值與資產(chǎn)客觀價(jià)值完全一致，那是很難的，資產(chǎn)評(píng)估者的目標(biāo)或任務(wù)應(yīng)是努力縮小這個(gè)差距。
第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法 第一節(jié) 市場(chǎng)法
一、市場(chǎng)法與其適用的前提條件 ?。ㄒ唬┦袌?chǎng)法的含義 市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)價(jià)格比較法，是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。市場(chǎng)法是一種最簡(jiǎn)單、有效的方法?！ 。ǘ┦袌?chǎng)法應(yīng)用的前提條件 應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，必須具備以下前提條件?！ ?.需要有一個(gè)充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)。 2.參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的?！ 《?、運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的方式 一般地說(shuō)，在市場(chǎng)上如能找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的參照物，就可以把參照物價(jià)格直接作為被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。更多的情況下獲得的是相類似的參照物價(jià)格，需要進(jìn)行價(jià)格高速因此市場(chǎng)法也稱作市場(chǎng)成交價(jià)格比較法，是指一項(xiàng)被評(píng)估資產(chǎn)需要評(píng)估時(shí)，在公開市場(chǎng)上找不到與之完全相同的資產(chǎn)，但在公開市場(chǎng)上能找到與之相類似的資產(chǎn)，以此為參照物，并依其價(jià)格再做相應(yīng)的差異調(diào)整，確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。參照物差異調(diào)整因素主要包括三方面； 一是時(shí)間因素。時(shí)間因素是指參照物交易時(shí)間與被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日相差時(shí)間所影響的被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的差異。 二是地域因素。地域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響差異?！ ∪枪δ芤蛩?。功能因素是指資產(chǎn)實(shí)體功能過(guò)剩和不足對(duì)價(jià)格的影響。 三、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)分析 ?。ㄒ唬┻\(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)程序 1.明確評(píng)估對(duì)象。 2.進(jìn)行公開市場(chǎng)調(diào)查，收集相同或類似資產(chǎn)的市場(chǎng)基本信息資料，尋找參照物。
3.分析整理資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物?！ ?.把被評(píng)估資產(chǎn)與參照物比較?！ ?.分析調(diào)整差異，做出結(jié)論?！ 。ǘ┦袌?chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn) 市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最簡(jiǎn)單、的方法，其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在： 1.能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得?！ ?.評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格；評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受?！ ∈袌?chǎng)法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在： 1.需要有公開活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用。
2.不適用于專用機(jī)器設(shè)備、大部分的無(wú)形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估。
第二節(jié) 成本法
一、成本法及其適用的前提條件
（一）成本法的含義
成本法是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。
采用成本法對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的理論依據(jù)如下。
1.資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的原始成本越高，資產(chǎn)階級(jí)的原始價(jià)值越大，反之則小，二者在質(zhì)和量的內(nèi)涵上是一致的。采用成本法對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，必須首先確定資產(chǎn)的重置成本。重置成本是按在現(xiàn)行市場(chǎng)條件下重工業(yè)新購(gòu)建軍一項(xiàng)全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成是相同的，而二者反映的物價(jià)水平是不相同的，前者反映的是資產(chǎn)評(píng)估日期的市場(chǎng)物價(jià)水平，后者反映的是當(dāng)初購(gòu)建資產(chǎn)時(shí)的物價(jià)水平。在其他條件既定時(shí)，資產(chǎn)的重置成本越高，其重置價(jià)值越大。
2.資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量，隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他因素的變化而相應(yīng)變化。
（1）資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，其物理性能會(huì)不斷下降、價(jià)值會(huì)逐漸減少。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的物理?yè)p耗或有形損耗，也稱實(shí)體性貶值。
（2）新技術(shù)的推廣和運(yùn)用，使用企業(yè)原有資產(chǎn)與社會(huì)上普遍推廣和運(yùn)用的資產(chǎn)相比較，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，其價(jià)值也就相應(yīng)減少。這種損耗稱為資產(chǎn)的功能性損耗，也稱功能性貶值。
（3）由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素變化，引致資產(chǎn)價(jià)值降低。這些因素包括政治因素、宏觀政策因素等。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性損耗，也稱經(jīng)濟(jì)性貶值。
二、成本法應(yīng)用的前提條件
采用成本法評(píng)估資產(chǎn)具備的前提條件
1.應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。
2.形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。
三、成本法運(yùn)用的思路及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算
被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本×成新率
（一）重置成本及其估算
重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。
復(fù)原重置成本是指運(yùn)用原來(lái)相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格復(fù)原購(gòu)建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。
更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)及格式，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格生產(chǎn)或建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。
選擇重置成本時(shí)，在同時(shí)可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，就選擇更新重置成本。在無(wú)更新重置成本時(shí)可采用復(fù)原重置成本。一般來(lái)說(shuō)，復(fù)原重置成本大于更新重置成本，但由此引致的功能性損耗也大。
更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格，不同的在于技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)方面的差異。
重置成本的估算一般可以彩下列方法：
1.重置核算法。是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的全部購(gòu)建支出按其計(jì)入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來(lái)估算重置成本的一種方法。
直接成本是指直接可以構(gòu)成資產(chǎn)成本支出的部分，直接成本應(yīng)按現(xiàn)時(shí)價(jià)格逐項(xiàng)加總。
間接成本是指為建造、購(gòu)買資產(chǎn)而發(fā)生的管理費(fèi)、總體設(shè)計(jì)制圖等項(xiàng)支出。 間接成本可以通過(guò)下列方法計(jì)算。
（1）按人工成本比例法計(jì)算，計(jì)算公式為：
間接成本=人工成本總額×成本分配率
其中：
（2）單位價(jià)格法。計(jì)算公式為：
間接成本=工作量（按工日或工時(shí)）×單位價(jià)格/工日或工時(shí)
（3）直接成本百分率法，計(jì)算公式為：
間接成本=直接成本×間接成本占直接成本百分率
2.物價(jià)指數(shù)法。這種方法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過(guò)現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)確定其重置成本，計(jì)算公式為：
或：
物價(jià)指數(shù)法與重置核算法是重置成本估算較常用的方法。但二者具有明顯的區(qū)別，表現(xiàn)在：
（1）物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價(jià)格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。
（2）物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購(gòu)建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。
3.功能價(jià)值法，也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。計(jì)算公式為：
4.規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。公式為：
推導(dǎo)可得：
公式中的X是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，秋為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。在美國(guó)，這個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)一般在0.4~0.7 ，房地產(chǎn)行業(yè)一般為0.9.我國(guó)到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，評(píng)估過(guò)程中要謹(jǐn)慎使用這種方法。
另外，在用成本法對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)及某一相同類型資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，為了簡(jiǎn)化評(píng)估業(yè)務(wù)，節(jié)省評(píng)估時(shí)間，還可以采用統(tǒng)計(jì)分析法確定某類資產(chǎn)重置成本，這種方法運(yùn)用的步驟是：
（1）在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類別。
（2）在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性資產(chǎn)，應(yīng)用功能價(jià)值法、物價(jià)指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等方法估算其重置成本。
（3）依據(jù)婁類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與帳面歷史成本計(jì)算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)，其計(jì)算公式為：
K=R/R 式中：K——資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)
R——某類抽樣資產(chǎn)的重置成本；
R——某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。
根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，計(jì)算公式為：
被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=某類資產(chǎn)的賬面歷史成本*K
（二）實(shí)體性貶值及其估算
資產(chǎn)的實(shí)體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。實(shí)體性貶值的估算，一般可以采取以下幾種方法。
1.觀察法，也稱成新率法。計(jì)算公式為：
資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本×（1-成新率）
2.公式計(jì)算法。其計(jì)算公式為：
總使用年限指的是實(shí)際已使用年限與尚可使用年限之和。計(jì)算公式為：
總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限
實(shí)際已使用年限=名義已使用年限*資產(chǎn)利用率
由于資產(chǎn)在使用中負(fù)荷程度的影響，必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實(shí)際已使用年限。名義已使用年限是指資產(chǎn)從購(gòu)進(jìn)使用到評(píng)估時(shí)的年限。實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過(guò)資產(chǎn)利用率來(lái)調(diào)整。
二、功能性貶值及估算
功能性貶值是由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值。
通常，功能性貶值的估算可以按下列步驟進(jìn)行：
1.將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較。
2.計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。
3.估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命。
4.以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)功能性損耗（貶值），計(jì)算公式為：
功能性貶值的估算還可以通過(guò)超額投資成本的估算進(jìn)行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計(jì)算公式為：
功能性貶值=復(fù)原重置成本—更新重置成本
三、經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算 經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值時(shí)，主要是根據(jù)由于產(chǎn)品銷售困難而開工不足或停止生產(chǎn)形成資產(chǎn)的閑置，價(jià)值得不到實(shí)現(xiàn)等因素，確定其貶值額。評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)的具體情況加以分析確定。婁資產(chǎn)使用基本正常時(shí)，不計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值?！ ∷?、成新率及其估算 成新率反映評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行價(jià)值與其全新?tīng)顟B(tài)重置價(jià)值的比率。成新率的估算方法有以下幾種?！ ?.觀察法，即由具有專業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對(duì)資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，以判斷確定被評(píng)估資產(chǎn)的成新率?！ ?.使用年限法，即根據(jù)資產(chǎn)預(yù)計(jì)尚可使用年限與其總使用年限的比率確定成新率，計(jì)算公式為： 3.修復(fù)費(fèi)用法，即通過(guò)估算資產(chǎn)恢復(fù)原有全新功能所需要的修復(fù)費(fèi)用占該資產(chǎn)的重置成本（再生產(chǎn)價(jià)值）的百分比確定成新率，計(jì)算公式為： 評(píng)估工作中，有些評(píng)估人員直接按照會(huì)計(jì)學(xué)中的折舊年限估算成新率，這種做法是不正確的。這是因?yàn)椋骸 〉谝弧⒄叟f是由損耗決定的，但折舊并不就是損耗，折舊是高度政策化了的損耗?！ 〉诙?、折舊年限的確定，以資產(chǎn)的維修是為了保證資產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)為前提的?！ 〉谌?、折舊年限的確定與評(píng)估中成新率確定的基礎(chǔ)——損耗本身具有差異性?！ 〉谒摹①Y產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，如果一些評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員根據(jù)實(shí)地勘察鑒定的結(jié)果，確定的使用年限與折舊年限完全相同，這時(shí)當(dāng)然可以采用折舊年限?！ ?五、運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)分析 ?。ㄒ唬┻\(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序 運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)一般按下列程序進(jìn)行： 1.確定被評(píng)估資產(chǎn)，并估算重置成本?！ ?.確定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限?！ ?.估算被評(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值?！ ?.計(jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值?！ 。ǘ┏杀痉ǖ膬?yōu)缺點(diǎn) 采用成本成法評(píng)估資產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)有： 1.比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評(píng)估結(jié)果更趨于公平合理?！ ?.有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評(píng)估?！ ?.在不易計(jì)算資產(chǎn)未來(lái)收益或難以取得市場(chǎng)參照物的條件下可廣泛地應(yīng)用。 4.有利于企業(yè)資產(chǎn)保值?！ 〔捎贸杀痉ǖ娜秉c(diǎn)是工作量較大。
第三節(jié) 收益法
一、收益法及其適用的前提條件
（一）收益法的含義
收益法是指通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。
采用收益法對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，所確定的資產(chǎn)價(jià)值，是指為獲得該項(xiàng)資產(chǎn)以取得預(yù)期收益的效用或有用程度密切相關(guān)。資產(chǎn)的效用越大，獲利能力越強(qiáng)，它的價(jià)值也就越大。
（二）收益法應(yīng)用的前提條件
應(yīng)用收益法評(píng)估資產(chǎn)必須具備的前提條件是：
1.被評(píng)估資產(chǎn)必須是能用傾向衡量其未來(lái)期望收益的單項(xiàng)或整體資產(chǎn)。
2.資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也必須也必須是能用貨幣衡量的。
二、收益法應(yīng)用的形式
收益法的應(yīng)用，實(shí)際上就是對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益進(jìn)行折現(xiàn)或本金化過(guò)程。一般來(lái)說(shuō)，有以下幾種情況。
（一）資產(chǎn)未來(lái)收益期有限的情況
在資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益具有特定時(shí)期的情況下，通地預(yù)測(cè)有限期限內(nèi)各期的收益額，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，各年預(yù)期收益折現(xiàn)值之和，即為評(píng)估值，基本公式是：
式中：——未來(lái)第i個(gè)收益期的預(yù)期收益額，收益期有， 中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額；
n——收益年期；
r——折現(xiàn)率。
（二）資產(chǎn)未來(lái)收益無(wú)限期的情況
無(wú)限收益期的情況下，有兩種情形：
1.未來(lái)收益年金化的情形。在這種情形下，首先預(yù)測(cè)其年收益額，然后對(duì)年收益額進(jìn)行本金化處理，即可確定其評(píng)估值?；竟綖椋?BR> 資產(chǎn)評(píng)估值（收益現(xiàn)值）=年收益額/本金化率
有的資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，其未來(lái)預(yù)期收益盡管不完全相等，但生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相對(duì)穩(wěn)定，
各期收益相差不大，這種情況下也可以采用上述方法進(jìn)行評(píng)估，其步驟如下：
第一步，預(yù)測(cè)該項(xiàng)資未來(lái)若干年（一般為5年左右）的收益額，并折現(xiàn)求和。
第二步，通過(guò)折現(xiàn)之和求取年等值收益額。
因此，
其中：為各年現(xiàn)值系數(shù)，可查表求得。
第三步，將求得的年等值收益額進(jìn)行本金化計(jì)算，確定該項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值。
2.未來(lái)收益是不等額的情形。在這種情形下，首先預(yù)測(cè)未來(lái)若干年內(nèi)（一般為5年）的各年預(yù)期收益額，對(duì)其進(jìn)行折現(xiàn)。再假設(shè)從若干年的最后一年開始，以后各年預(yù)期收益額相同，將這些收益額進(jìn)行本金處理，最后，將前后兩部分收益現(xiàn)值求和。
三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定
（一）收益額
收益法運(yùn)用中，收益額的確定是關(guān)鍵。
1.收益額指提是資產(chǎn)使用帶來(lái)的未來(lái)收益期望值，是通過(guò)預(yù)測(cè)分析獲得的。
2.收益額必須是由被估資產(chǎn)直接形成的，不是由該項(xiàng)資產(chǎn)形成的收益分離出來(lái)，切莫張冠李戴。
關(guān)于收益額的構(gòu)成，以企業(yè)為例，目前有幾種觀點(diǎn)：
第一、稅后利潤(rùn)，即凈利潤(rùn)；
第二、現(xiàn)金流量；
第三、利潤(rùn)總額。
（二）折現(xiàn)率和本金化率
確定折現(xiàn)率，首先應(yīng)該明確折現(xiàn)的內(nèi)涵。一般來(lái)說(shuō)，折現(xiàn)率應(yīng)包含無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和通貨膨脹率。
本金化率與折現(xiàn)率在本質(zhì)上是沒(méi)有區(qū)別的。只是適用場(chǎng)合不同。折現(xiàn)率是將未來(lái)有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，用于有限期預(yù)期收益還原，本金化率則是將未來(lái)永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率。
（三）收益期限
收益期限是指資產(chǎn)收益的期間，通常指益年期。收益期限由評(píng)估人員根據(jù)未來(lái)獲利情況、損耗情況等確定，也可以根據(jù)法律、契約和合同規(guī)定確定。
四、收益法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)分析
（一）收益法評(píng)估資產(chǎn)的步驟
1.收集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況的信息資料。
2.計(jì)算和對(duì)比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢(shì)。
3.預(yù)測(cè)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率或本金化率。
4.將預(yù)期收益折現(xiàn)或本金化處理，確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。
（二）收益法評(píng)估資產(chǎn)的優(yōu)缺點(diǎn)
采用法評(píng)估資產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)是：
1.能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化的價(jià)值；
2.與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值，易為買賣雙方所接受。
采用收益法評(píng)估資產(chǎn)的缺點(diǎn)是：
1.預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來(lái)不可預(yù)風(fēng)因素的影響。
2.在評(píng)估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來(lái)收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。