1.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給
（1）供給與供給量
供給——在某一特定時(shí)間內(nèi)和各種可能的價(jià)格區(qū)間內(nèi)，生產(chǎn)者所愿意提供的商品數(shù)量和市場(chǎng)價(jià)格之間的關(guān)系。這里所說(shuō)的供給實(shí)際上是供給函數(shù)。
供給量——在某一特定的價(jià)格條件下，單位時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)上某種商品的供給總量。
（2）影響房地產(chǎn)供給總量和供給結(jié)構(gòu)的主要因素
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有關(guān)稅費(fèi)
開(kāi)發(fā)商以往的利潤(rùn)水平
房地產(chǎn)市場(chǎng)前景
房地產(chǎn)所處區(qū)域公共設(shè)施的配套程度
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金的融通能力和融資成本
市場(chǎng)上存量房地產(chǎn)的空置率
國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、政策的變化
（3）供給的價(jià)格彈性
——供給的價(jià)格彈性——商品價(jià)格每變動(dòng)1%所引起的商品供給量變動(dòng)的百分比，反映了商品供給量對(duì)商品價(jià)格變動(dòng)的敏感程度，一般是正數(shù)，即供給量與價(jià)格同方向變動(dòng)。
——供給價(jià)格彈性系數(shù)（Es）——供給變動(dòng)的比率與價(jià)格變動(dòng)的比率之比
例題：假設(shè)某商品的價(jià)格為3元/公斤時(shí)，市場(chǎng)供應(yīng)量為5萬(wàn)公斤，價(jià)格為3.5元/公斤時(shí)，市場(chǎng)供應(yīng)量為5.5萬(wàn)公斤。則該商品的價(jià)格彈性系數(shù)為（ ）。
A．1.8 B．1.5 C．1.0 D．0.6
答案：D
解題過(guò)程：△P=5.5-5=0.5
△S=3.5-3=0.5
Es=(△S/S)/( △P/P)= (0.5/5)/ (0.5/3)=0.6
注意：供給價(jià)格彈性系數(shù)不是供給量變動(dòng)的絕對(duì)量與價(jià)格變動(dòng)的絕對(duì)量的比值?！鱌/△S=0.5/0.5=1.0
供給富有彈性、缺乏彈性、單一彈性、完全有彈性、完全無(wú)彈性
（4）短期供給與長(zhǎng)期供給
——短期供給：
短期內(nèi)，房地產(chǎn)供給缺乏彈性，即房地產(chǎn)供應(yīng)量不會(huì)因價(jià)格的變化而迅速得以調(diào)整，因此，房屋租金和售價(jià)主要由需求量的變化決定。
原有物業(yè)——若租金上漲，租戶不會(huì)立即減少所承租的物業(yè)空間，從而可供出租或再出租的原有物業(yè)短期供給變化反應(yīng)遲鈍。
新建物業(yè)——從決定開(kāi)發(fā)到建成租售需要較長(zhǎng)時(shí)期。
——長(zhǎng)期供給
長(zhǎng)期內(nèi)，房地產(chǎn)供給的彈性增大，通過(guò)改變?cè)型恋氐睦眯再|(zhì)和原有房屋的用途、新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)供給量能對(duì)價(jià)格變化做出反應(yīng)。
另一方面，和其他不可再生自然資源一樣，土地總量的稀缺性和空間位置的固定性，使得房地產(chǎn)的長(zhǎng)期供給也是缺乏彈性的。這樣，房地產(chǎn)在一定意義上也能獲得高于平均利潤(rùn)的超額利潤(rùn)或者說(shuō)“經(jīng)濟(jì)租”。
2.房地產(chǎn)市場(chǎng)需求
（1）需求與有效需求
需求——人們需要并且愿意購(gòu)買的商品及其數(shù)量
房地產(chǎn)市場(chǎng)需求——人們?cè)谝磺猩a(chǎn)和生活過(guò)程中對(duì)地產(chǎn)和房產(chǎn)的需求和消費(fèi)量，除住宅以外的房地產(chǎn)需求實(shí)際上是一種引致需求或派生需求，因?yàn)榉康禺a(chǎn)通常是一種生產(chǎn)要素或者說(shuō)中間產(chǎn)品，并非直接用于消費(fèi)（住宅除外），其價(jià)值取決于它對(duì)其他產(chǎn)品的貢獻(xiàn)。
——有效需求
有效需求必須具備的條件——消費(fèi)者有購(gòu)買意愿和支付能力，只有需要沒(méi)有支付能力不構(gòu)成有效需求。
——區(qū)別潛在需求與有效需求——與某一地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長(zhǎng)相適應(yīng)的對(duì)房地產(chǎn)的客觀需要為潛在需求，將潛在需求變?yōu)橛行枨蟮年P(guān)鍵是支付能力。
（2）需求與價(jià)格的關(guān)系
需求與價(jià)格呈反方向變動(dòng)，可以用向右下方傾斜的需求曲線表示。
（3）需求的價(jià)格彈性（需求價(jià)格彈性系數(shù)）
指商品價(jià)格變化引起的相應(yīng)的需求量變化的程度，用需求量變化的百分比除以價(jià)格變化的百分比來(lái)表示。一般為負(fù)，應(yīng)用中考慮絕對(duì)值?？梢苑譃楦挥袕椥浴⑷狈椥浴我粡椥?、完全有彈性、完全無(wú)彈性五種。
（4）需求的收入彈性（需求收入彈性系數(shù)）
指人們的收入水平每變化1%引起的商品需求量變化的百分比，它等于需求量變化的百分比除以收入水平變化的百分比。一般為正。
一般而言，需求收入彈性大的物業(yè)，其投資風(fēng)險(xiǎn)較大，相應(yīng)投資回報(bào)率也較高；相反，需求收入彈性低的物業(yè)，其投資風(fēng)險(xiǎn)雖較小，但相應(yīng)的投資利潤(rùn)也較低。
3.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求平衡
房地產(chǎn)供給和需求相等的狀態(tài)為供求平衡狀態(tài)，供求平衡時(shí)的價(jià)格為均衡價(jià)格，即供給曲線和需求曲線相交處的價(jià)格。
供求平衡是短暫的，市場(chǎng)往往處于由不平衡——平衡——打破平衡——新的平衡的動(dòng)態(tài)過(guò)程之中。
市場(chǎng)價(jià)格由供求決定，供給不變時(shí)需求增加，則價(jià)格上升；需求不變時(shí)供給增加，則價(jià)格下降。
（1）供給與供給量
供給——在某一特定時(shí)間內(nèi)和各種可能的價(jià)格區(qū)間內(nèi)，生產(chǎn)者所愿意提供的商品數(shù)量和市場(chǎng)價(jià)格之間的關(guān)系。這里所說(shuō)的供給實(shí)際上是供給函數(shù)。
供給量——在某一特定的價(jià)格條件下，單位時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)上某種商品的供給總量。
（2）影響房地產(chǎn)供給總量和供給結(jié)構(gòu)的主要因素
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有關(guān)稅費(fèi)
開(kāi)發(fā)商以往的利潤(rùn)水平
房地產(chǎn)市場(chǎng)前景
房地產(chǎn)所處區(qū)域公共設(shè)施的配套程度
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金的融通能力和融資成本
市場(chǎng)上存量房地產(chǎn)的空置率
國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、政策的變化
（3）供給的價(jià)格彈性
——供給的價(jià)格彈性——商品價(jià)格每變動(dòng)1%所引起的商品供給量變動(dòng)的百分比，反映了商品供給量對(duì)商品價(jià)格變動(dòng)的敏感程度，一般是正數(shù)，即供給量與價(jià)格同方向變動(dòng)。
——供給價(jià)格彈性系數(shù)（Es）——供給變動(dòng)的比率與價(jià)格變動(dòng)的比率之比
例題：假設(shè)某商品的價(jià)格為3元/公斤時(shí)，市場(chǎng)供應(yīng)量為5萬(wàn)公斤，價(jià)格為3.5元/公斤時(shí)，市場(chǎng)供應(yīng)量為5.5萬(wàn)公斤。則該商品的價(jià)格彈性系數(shù)為（ ）。
A．1.8 B．1.5 C．1.0 D．0.6
答案：D
解題過(guò)程：△P=5.5-5=0.5
△S=3.5-3=0.5
Es=(△S/S)/( △P/P)= (0.5/5)/ (0.5/3)=0.6
注意：供給價(jià)格彈性系數(shù)不是供給量變動(dòng)的絕對(duì)量與價(jià)格變動(dòng)的絕對(duì)量的比值?！鱌/△S=0.5/0.5=1.0
供給富有彈性、缺乏彈性、單一彈性、完全有彈性、完全無(wú)彈性
（4）短期供給與長(zhǎng)期供給
——短期供給：
短期內(nèi)，房地產(chǎn)供給缺乏彈性，即房地產(chǎn)供應(yīng)量不會(huì)因價(jià)格的變化而迅速得以調(diào)整，因此，房屋租金和售價(jià)主要由需求量的變化決定。
原有物業(yè)——若租金上漲，租戶不會(huì)立即減少所承租的物業(yè)空間，從而可供出租或再出租的原有物業(yè)短期供給變化反應(yīng)遲鈍。
新建物業(yè)——從決定開(kāi)發(fā)到建成租售需要較長(zhǎng)時(shí)期。
——長(zhǎng)期供給
長(zhǎng)期內(nèi)，房地產(chǎn)供給的彈性增大，通過(guò)改變?cè)型恋氐睦眯再|(zhì)和原有房屋的用途、新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)供給量能對(duì)價(jià)格變化做出反應(yīng)。
另一方面，和其他不可再生自然資源一樣，土地總量的稀缺性和空間位置的固定性，使得房地產(chǎn)的長(zhǎng)期供給也是缺乏彈性的。這樣，房地產(chǎn)在一定意義上也能獲得高于平均利潤(rùn)的超額利潤(rùn)或者說(shuō)“經(jīng)濟(jì)租”。
2.房地產(chǎn)市場(chǎng)需求
（1）需求與有效需求
需求——人們需要并且愿意購(gòu)買的商品及其數(shù)量
房地產(chǎn)市場(chǎng)需求——人們?cè)谝磺猩a(chǎn)和生活過(guò)程中對(duì)地產(chǎn)和房產(chǎn)的需求和消費(fèi)量，除住宅以外的房地產(chǎn)需求實(shí)際上是一種引致需求或派生需求，因?yàn)榉康禺a(chǎn)通常是一種生產(chǎn)要素或者說(shuō)中間產(chǎn)品，并非直接用于消費(fèi)（住宅除外），其價(jià)值取決于它對(duì)其他產(chǎn)品的貢獻(xiàn)。
——有效需求
有效需求必須具備的條件——消費(fèi)者有購(gòu)買意愿和支付能力，只有需要沒(méi)有支付能力不構(gòu)成有效需求。
——區(qū)別潛在需求與有效需求——與某一地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長(zhǎng)相適應(yīng)的對(duì)房地產(chǎn)的客觀需要為潛在需求，將潛在需求變?yōu)橛行枨蟮年P(guān)鍵是支付能力。
（2）需求與價(jià)格的關(guān)系
需求與價(jià)格呈反方向變動(dòng)，可以用向右下方傾斜的需求曲線表示。
（3）需求的價(jià)格彈性（需求價(jià)格彈性系數(shù)）
指商品價(jià)格變化引起的相應(yīng)的需求量變化的程度，用需求量變化的百分比除以價(jià)格變化的百分比來(lái)表示。一般為負(fù)，應(yīng)用中考慮絕對(duì)值?？梢苑譃楦挥袕椥浴⑷狈椥浴我粡椥?、完全有彈性、完全無(wú)彈性五種。
（4）需求的收入彈性（需求收入彈性系數(shù)）
指人們的收入水平每變化1%引起的商品需求量變化的百分比，它等于需求量變化的百分比除以收入水平變化的百分比。一般為正。
一般而言，需求收入彈性大的物業(yè)，其投資風(fēng)險(xiǎn)較大，相應(yīng)投資回報(bào)率也較高；相反，需求收入彈性低的物業(yè)，其投資風(fēng)險(xiǎn)雖較小，但相應(yīng)的投資利潤(rùn)也較低。
3.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求平衡
房地產(chǎn)供給和需求相等的狀態(tài)為供求平衡狀態(tài)，供求平衡時(shí)的價(jià)格為均衡價(jià)格，即供給曲線和需求曲線相交處的價(jià)格。
供求平衡是短暫的，市場(chǎng)往往處于由不平衡——平衡——打破平衡——新的平衡的動(dòng)態(tài)過(guò)程之中。
市場(chǎng)價(jià)格由供求決定，供給不變時(shí)需求增加，則價(jià)格上升；需求不變時(shí)供給增加，則價(jià)格下降。