三、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定
(1)房地產(chǎn)抵押，抵押人可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押，也可以將一宗房地產(chǎn)分割抵押。
a、以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押物，在抵押關(guān)系存續(xù)期間，其承擔的共同擔保義務(wù)不可分割，但抵押當事人另有約定的，從其約定。
b、以一宗房地產(chǎn)分割抵押的，首次抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分可以再次抵押，但不得超出其余額部分。房地產(chǎn)已抵押的，再次抵押前，抵押人應(yīng)將抵押事實明示擬接受抵押者。
(2)以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當將該國有土地上的房屋同時抵押。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押?！稉７ā愤€規(guī)定，“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押?！?BR> (3)以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額為限。
(4)國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。
(5)以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會通過，并報其上級主管機關(guān)備案。
(6)以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。
(7)以股份有限公司、有限責任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。
(8)有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，所擔保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。
(9)以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
(10)以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當事先征得其他共有人的書面同意。
(11)預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。
(12)以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當將租賃情況告知債權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。
(13)企、事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。其權(quán)利與義務(wù)由擁有抵押物的企業(yè)享有和承擔。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當繼續(xù)履行原抵押合同。
(14)訂立抵押合同時，不得在合同中約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人尚未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為抵押權(quán)人所有的內(nèi)容。
(15)抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當將保險單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?BR> (16)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，可以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的財產(chǎn)(包括房屋)為自身債務(wù)設(shè)定抵押。
(17)抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準。
(18)抵押人將已出租的房屋抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。
(19)抵押人將已抵押的房屋出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。
例題1：以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔保債務(wù)的履行期限( )超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
a、不得 b、可以 c、允許 d、應(yīng)當
答案：a
例題2：（判斷題）
（1）、房地產(chǎn)抵押，抵押人不可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押，但不可以將一宗房地產(chǎn)分割抵押。（ ）
答案：錯
（2）、以一宗房地產(chǎn)分割抵押的，首次抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分可以再次抵押，但不得超出其余額部分。房地產(chǎn)已抵押的，再次抵押前，抵押人應(yīng)將抵押事實明示擬接受抵押者。（ ）
答案：對
四、房地產(chǎn)抵押合同
房地產(chǎn)抵押合同是抵押人與抵押權(quán)人為了保證債權(quán)債務(wù)的履行，明確雙方權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議。
房地產(chǎn)抵押是擔保債權(quán)債務(wù)履行的手段，是債權(quán)債務(wù)合同的從合同，債權(quán)債務(wù)的主合同無效，抵押這一從合同也就自然無效。房地產(chǎn)抵押是一種標的物價值很大的擔保行為，房地產(chǎn)抵押人與抵押權(quán)人必須簽訂書面抵押合同。
房地產(chǎn)抵押合同一般應(yīng)載明下列內(nèi)容：
(1)抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個人姓名、住所；
(2)主債權(quán)的種類、數(shù)額；
(3)抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；
(4)抵押房地產(chǎn)的價值；
(5)抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任；
(6)債務(wù)人履行債務(wù)的期限；
(7)抵押權(quán)滅失的條件；
(8)違約責任；
(9)爭議解決的方式；
(10)抵押合同訂立的時間與地點；
(11)雙方約定的其他事項。
抵押物須保險的，當事人應(yīng)在合同中約定，并在保險合同中將抵押權(quán)人作為保險賠償金的優(yōu)先受償人。
抵押權(quán)人需在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、出借或者改變抵押物用途的，應(yīng)在合同中約定。
例題：房地產(chǎn)抵押是擔保債權(quán)債務(wù)履行的手段，是債權(quán)債務(wù)合同的 ( )。
a、從合同 b、主合同
答案：a
五、房地產(chǎn)抵押登記
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押應(yīng)當簽訂書面抵押合同并辦理抵押登記，《擔保法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的，抵押權(quán)人不能對抗第三人，對抵押物不具有優(yōu)先受償權(quán)。法律規(guī)定以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其登記機關(guān)由縣級以上人民政府規(guī)定。未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押物不得進行轉(zhuǎn)讓、出租等處分，以避免擔保懸空，所以登記機關(guān)只能從不動產(chǎn)的權(quán)屬登記機關(guān)中指定，不能委托其他部門。
由于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更，先申請房產(chǎn)變更登記后申請土地使用權(quán)變更登記是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的法定程序，就房、地合一的房地產(chǎn)而言，房地產(chǎn)管理部門是惟一可確保抵押房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意而不能合法轉(zhuǎn)讓的登記機關(guān)，因此各地普遍規(guī)定，以房、地合一的房地產(chǎn)抵押的，房地產(chǎn)管理部門為抵押登記機關(guān)；以地上無定著物的出讓土地使用權(quán)抵押的，由核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門辦理抵押登記。
例題：（判斷題）
（1）、以房、地合一的房地產(chǎn)抵押的，土地管理部門為抵押登記機關(guān)。（ ）
答案：錯
（2）、以地上無定著物的出讓土地使用權(quán)抵押的，由核發(fā)土地使用權(quán)證書的房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記。（ ）
答案：錯
《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定房地產(chǎn)當事人應(yīng)在抵押合同簽訂后的30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記：
(1)抵押當事人的身份證明或法人資格證明；
(2)抵押登記申請書；
(3)抵押合同；
(4)《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還應(yīng)提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；
(5)可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；
(6)可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料；
(1)房地產(chǎn)抵押，抵押人可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押，也可以將一宗房地產(chǎn)分割抵押。
a、以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押物，在抵押關(guān)系存續(xù)期間，其承擔的共同擔保義務(wù)不可分割，但抵押當事人另有約定的，從其約定。
b、以一宗房地產(chǎn)分割抵押的，首次抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分可以再次抵押，但不得超出其余額部分。房地產(chǎn)已抵押的，再次抵押前，抵押人應(yīng)將抵押事實明示擬接受抵押者。
(2)以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當將該國有土地上的房屋同時抵押。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押?！稉７ā愤€規(guī)定，“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押?！?BR> (3)以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額為限。
(4)國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。
(5)以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會通過，并報其上級主管機關(guān)備案。
(6)以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。
(7)以股份有限公司、有限責任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。
(8)有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，所擔保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。
(9)以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
(10)以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當事先征得其他共有人的書面同意。
(11)預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。
(12)以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當將租賃情況告知債權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。
(13)企、事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。其權(quán)利與義務(wù)由擁有抵押物的企業(yè)享有和承擔。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當繼續(xù)履行原抵押合同。
(14)訂立抵押合同時，不得在合同中約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人尚未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為抵押權(quán)人所有的內(nèi)容。
(15)抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當將保險單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?BR> (16)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，可以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的財產(chǎn)(包括房屋)為自身債務(wù)設(shè)定抵押。
(17)抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準。
(18)抵押人將已出租的房屋抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。
(19)抵押人將已抵押的房屋出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。
例題1：以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔保債務(wù)的履行期限( )超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
a、不得 b、可以 c、允許 d、應(yīng)當
答案：a
例題2：（判斷題）
（1）、房地產(chǎn)抵押，抵押人不可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押，但不可以將一宗房地產(chǎn)分割抵押。（ ）
答案：錯
（2）、以一宗房地產(chǎn)分割抵押的，首次抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分可以再次抵押，但不得超出其余額部分。房地產(chǎn)已抵押的，再次抵押前，抵押人應(yīng)將抵押事實明示擬接受抵押者。（ ）
答案：對
四、房地產(chǎn)抵押合同
房地產(chǎn)抵押合同是抵押人與抵押權(quán)人為了保證債權(quán)債務(wù)的履行，明確雙方權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議。
房地產(chǎn)抵押是擔保債權(quán)債務(wù)履行的手段，是債權(quán)債務(wù)合同的從合同，債權(quán)債務(wù)的主合同無效，抵押這一從合同也就自然無效。房地產(chǎn)抵押是一種標的物價值很大的擔保行為，房地產(chǎn)抵押人與抵押權(quán)人必須簽訂書面抵押合同。
房地產(chǎn)抵押合同一般應(yīng)載明下列內(nèi)容：
(1)抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個人姓名、住所；
(2)主債權(quán)的種類、數(shù)額；
(3)抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；
(4)抵押房地產(chǎn)的價值；
(5)抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任；
(6)債務(wù)人履行債務(wù)的期限；
(7)抵押權(quán)滅失的條件；
(8)違約責任；
(9)爭議解決的方式；
(10)抵押合同訂立的時間與地點；
(11)雙方約定的其他事項。
抵押物須保險的，當事人應(yīng)在合同中約定，并在保險合同中將抵押權(quán)人作為保險賠償金的優(yōu)先受償人。
抵押權(quán)人需在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、出借或者改變抵押物用途的，應(yīng)在合同中約定。
例題：房地產(chǎn)抵押是擔保債權(quán)債務(wù)履行的手段，是債權(quán)債務(wù)合同的 ( )。
a、從合同 b、主合同
答案：a
五、房地產(chǎn)抵押登記
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押應(yīng)當簽訂書面抵押合同并辦理抵押登記，《擔保法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的，抵押權(quán)人不能對抗第三人，對抵押物不具有優(yōu)先受償權(quán)。法律規(guī)定以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其登記機關(guān)由縣級以上人民政府規(guī)定。未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押物不得進行轉(zhuǎn)讓、出租等處分，以避免擔保懸空，所以登記機關(guān)只能從不動產(chǎn)的權(quán)屬登記機關(guān)中指定，不能委托其他部門。
由于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更，先申請房產(chǎn)變更登記后申請土地使用權(quán)變更登記是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的法定程序，就房、地合一的房地產(chǎn)而言，房地產(chǎn)管理部門是惟一可確保抵押房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意而不能合法轉(zhuǎn)讓的登記機關(guān)，因此各地普遍規(guī)定，以房、地合一的房地產(chǎn)抵押的，房地產(chǎn)管理部門為抵押登記機關(guān)；以地上無定著物的出讓土地使用權(quán)抵押的，由核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門辦理抵押登記。
例題：（判斷題）
（1）、以房、地合一的房地產(chǎn)抵押的，土地管理部門為抵押登記機關(guān)。（ ）
答案：錯
（2）、以地上無定著物的出讓土地使用權(quán)抵押的，由核發(fā)土地使用權(quán)證書的房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記。（ ）
答案：錯
《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定房地產(chǎn)當事人應(yīng)在抵押合同簽訂后的30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記：
(1)抵押當事人的身份證明或法人資格證明；
(2)抵押登記申請書；
(3)抵押合同；
(4)《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還應(yīng)提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；
(5)可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；
(6)可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料；