《物權(quán)法》的不動(dòng)產(chǎn)登記問題
一、不動(dòng)產(chǎn)登記的原則
按照《物權(quán)法》第9條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生法律效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力，但法律另有規(guī)定的除外。這就是說，設(shè)立、變更或消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，原則上都要登記，不登記不承認(rèn)其物權(quán)，也不承認(rèn)物權(quán)的任何變動(dòng)。法律另有規(guī)定的除外主要指4種情況：
一是第9條第二款的規(guī)定，依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
為什么可以不登記？因?yàn)榈怯浭瞧鹨粋€(gè)公示作用，法律已經(jīng)明確規(guī)定這些自然資源屬于國(guó)家所有，已起到了公示作用，所以不必再履行登記手續(xù)。這里所講的是國(guó)家所有自然資源，是所有權(quán)可以不登記，但使用權(quán)仍然要登記。
二是第二章第三節(jié)規(guī)定的三種特殊情況，也可以不登記即產(chǎn)生物權(quán)。
第28條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。即拿著法院判決等，不辦理過戶登記，也承認(rèn)判決書上寫的權(quán)利人就是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。
第29條規(guī)定，因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。即父親死亡，兒子繼承，兒子不去辦理變更登記，也承認(rèn)兒子對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)享有物權(quán)。
第30條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。農(nóng)民在宅基地上建房子，該房子不登記，也承認(rèn)他的物權(quán)效力。
以上三種情況都是法律規(guī)定可以不登記的，但第31條有一個(gè)特別規(guī)定，依照本法第二十八條至三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。
舉個(gè)例子說明這話什么意思，某房產(chǎn)原來歸夫妻共有，雙方離婚后，法院判決該房產(chǎn)歸女方所有，女方可以不登記，女方拿著判決書，就能證明歸她所有。但是如果女方要求處分該房產(chǎn)，就必須去辦理登記，否則不符合法律規(guī)定。繼承或者合法建造的房產(chǎn)也是如此，處分必須登記，不登記，不可以對(duì)抗善意第三人。
三是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，自合同簽訂之日起，承認(rèn)其物權(quán)，不用辦理登記。
四是對(duì)地役權(quán)的規(guī)定。地役權(quán)是為了自己的便利，利用他人土地享有的權(quán)利。例如，甲要鋪設(shè)一條管道，必須利用乙的土地，否則就會(huì)繞圈子增加成本。這樣，甲乙雙方簽訂一個(gè)合同，雙方同意即可。雖然地役權(quán)是雙方合同生效時(shí)設(shè)立，但未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
二、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度
物權(quán)是統(tǒng)一的，相當(dāng)多的人民群眾和法院部門的同志都強(qiáng)調(diào)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。在有關(guān)部門開研討會(huì)時(shí)，國(guó)土、房產(chǎn)、林業(yè)、農(nóng)業(yè)等涉及不動(dòng)產(chǎn)管理的部門，都說應(yīng)該實(shí)行統(tǒng)一登記。雖然客觀情況是現(xiàn)在很難實(shí)行統(tǒng)一登記，但國(guó)家需要推行統(tǒng)一登記制度。所以，《物權(quán)法》第10條規(guī)定，國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，原來已列入十屆人大的立法規(guī)劃，但到目前為止，仍未完成這個(gè)任務(wù)。所以《物權(quán)法》附則第246條專門規(guī)定，法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定。這主要是考慮到現(xiàn)在的房地管理，有的是合在一起了，有的還沒合。在國(guó)家沒有制定出統(tǒng)一辦法以前，先讓地方性法規(guī)推動(dòng)一下這項(xiàng)工作。
三、不動(dòng)產(chǎn)登記的審查
在立法過程中，大家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)質(zhì)審查和形式審查，理解不太一樣。有人認(rèn)為，實(shí)質(zhì)審查就是要審查合同關(guān)系的真實(shí)性、合法性，是不是在公平、自愿、平等的基礎(chǔ)上簽訂的，有沒有欺詐等。有人則認(rèn)為，實(shí)質(zhì)審查就是把事實(shí)調(diào)查清楚，保證所指的不動(dòng)產(chǎn)確實(shí)存在。由于大家口徑不一致，現(xiàn)在的《物權(quán)法》沒有回答什么是實(shí)質(zhì)審查和形式審查，只是規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)的幾項(xiàng)職責(zé)，只要登記機(jī)構(gòu)履行了這幾項(xiàng)職責(zé)就行。
四、不動(dòng)產(chǎn)登記的查詢和收費(fèi)
《物權(quán)法》第18條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。對(duì)于這條規(guī)定，立法過程中曾有過爭(zhēng)論，有人說不應(yīng)該限制登記查詢的主體，認(rèn)為既然物權(quán)公示，公示就是給大家看的，為什么還要限制查詢主體？反對(duì)者則認(rèn)為，雖然公示是給大家看的，但不是給社會(huì)上所有的人看的。跟這事沒關(guān)系的人也讓看，就涉及到個(gè)人隱私的保護(hù)問題。
國(guó)外情況也不一致。有的國(guó)家，如美國(guó)、加拿大等都不限制，誰都可以看。而德國(guó)則只有利害關(guān)系人才能查看。后來我們經(jīng)過考慮規(guī)定，只有利害關(guān)系人、權(quán)利人可以申請(qǐng)查詢，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該提供。關(guān)于登記收費(fèi)，國(guó)土部門的同志曾認(rèn)為，沒有必要規(guī)定得那么細(xì)，相關(guān)的行政法規(guī)作出規(guī)定就可以了。
可現(xiàn)在的《物權(quán)法》第22條還是規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門會(huì)同價(jià)格主管部門規(guī)定。這主要是考慮到目前這個(gè)問題老百姓反映比較強(qiáng)烈，所以需要作出一個(gè)明確規(guī)定。
五、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度
我們國(guó)家過去沒有預(yù)告登記制度。在立法過程中，最初主要是考慮在商品房買賣過程中，需要保護(hù)權(quán)利人的利益，防止開發(fā)商一房二賣，所以規(guī)定了預(yù)告登記制度。但是，《物權(quán)法》第20條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。即現(xiàn)在的預(yù)告登記規(guī)定已不僅僅適用于預(yù)售商品房，還涉及到其他房屋買賣的情況。例如，甲對(duì)乙說，以后你賣房子時(shí)，要賣給我，乙說行。甲防止乙以后不遵守這個(gè)約定，就可以去預(yù)告登記，取得了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。預(yù)告登記的范圍，還包括消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。
六、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任
在立法過程中，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任，曾經(jīng)有過幾種意見。有人認(rèn)為現(xiàn)在的登記機(jī)構(gòu)都是行政機(jī)關(guān)，所以登記錯(cuò)誤應(yīng)當(dāng)提起國(guó)家賠償。有人認(rèn)為國(guó)家賠償不合適，因?yàn)榈怯洐C(jī)構(gòu)以后是行政性質(zhì)的還是事業(yè)性質(zhì)的，或其他什么性質(zhì)的，現(xiàn)在都不好確定。有人主張建立賠償基金來解決登記錯(cuò)誤問題。有人說登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任應(yīng)當(dāng)采取過錯(cuò)責(zé)任制，有過錯(cuò)的承擔(dān)責(zé)任，沒有過錯(cuò)的不承擔(dān)責(zé)任。有些單位反映強(qiáng)烈，認(rèn)為現(xiàn)在當(dāng)事人造假水平很高，假資料別說登記部門審查不出來，連公安部門都審查不出來，最后錯(cuò)了還要登記部門來承擔(dān)責(zé)任，這太冤了。
現(xiàn)在《物權(quán)法》沒有回答責(zé)任到底是國(guó)家賠償責(zé)任還是民事賠償責(zé)任，因?yàn)楝F(xiàn)在不好說，這給以后的發(fā)展留下了空間。但是，登記錯(cuò)了之后到法院起訴，法院肯定得受理。登記錯(cuò)誤怎么賠償？《物權(quán)法》第21條規(guī)定，當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追討。只要是登記錯(cuò)了，不管是不是登記機(jī)構(gòu)的過錯(cuò)，都要先行承擔(dān)責(zé)任，這主要是為了保護(hù)權(quán)利人的利益，因?yàn)闄?quán)利人是弱勢(shì)。
一、不動(dòng)產(chǎn)登記的原則
按照《物權(quán)法》第9條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生法律效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力，但法律另有規(guī)定的除外。這就是說，設(shè)立、變更或消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，原則上都要登記，不登記不承認(rèn)其物權(quán)，也不承認(rèn)物權(quán)的任何變動(dòng)。法律另有規(guī)定的除外主要指4種情況：
一是第9條第二款的規(guī)定，依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
為什么可以不登記？因?yàn)榈怯浭瞧鹨粋€(gè)公示作用，法律已經(jīng)明確規(guī)定這些自然資源屬于國(guó)家所有，已起到了公示作用，所以不必再履行登記手續(xù)。這里所講的是國(guó)家所有自然資源，是所有權(quán)可以不登記，但使用權(quán)仍然要登記。
二是第二章第三節(jié)規(guī)定的三種特殊情況，也可以不登記即產(chǎn)生物權(quán)。
第28條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。即拿著法院判決等，不辦理過戶登記，也承認(rèn)判決書上寫的權(quán)利人就是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。
第29條規(guī)定，因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。即父親死亡，兒子繼承，兒子不去辦理變更登記，也承認(rèn)兒子對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)享有物權(quán)。
第30條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。農(nóng)民在宅基地上建房子，該房子不登記，也承認(rèn)他的物權(quán)效力。
以上三種情況都是法律規(guī)定可以不登記的，但第31條有一個(gè)特別規(guī)定，依照本法第二十八條至三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。
舉個(gè)例子說明這話什么意思，某房產(chǎn)原來歸夫妻共有，雙方離婚后，法院判決該房產(chǎn)歸女方所有，女方可以不登記，女方拿著判決書，就能證明歸她所有。但是如果女方要求處分該房產(chǎn)，就必須去辦理登記，否則不符合法律規(guī)定。繼承或者合法建造的房產(chǎn)也是如此，處分必須登記，不登記，不可以對(duì)抗善意第三人。
三是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，自合同簽訂之日起，承認(rèn)其物權(quán)，不用辦理登記。
四是對(duì)地役權(quán)的規(guī)定。地役權(quán)是為了自己的便利，利用他人土地享有的權(quán)利。例如，甲要鋪設(shè)一條管道，必須利用乙的土地，否則就會(huì)繞圈子增加成本。這樣，甲乙雙方簽訂一個(gè)合同，雙方同意即可。雖然地役權(quán)是雙方合同生效時(shí)設(shè)立，但未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
二、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度
物權(quán)是統(tǒng)一的，相當(dāng)多的人民群眾和法院部門的同志都強(qiáng)調(diào)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。在有關(guān)部門開研討會(huì)時(shí)，國(guó)土、房產(chǎn)、林業(yè)、農(nóng)業(yè)等涉及不動(dòng)產(chǎn)管理的部門，都說應(yīng)該實(shí)行統(tǒng)一登記。雖然客觀情況是現(xiàn)在很難實(shí)行統(tǒng)一登記，但國(guó)家需要推行統(tǒng)一登記制度。所以，《物權(quán)法》第10條規(guī)定，國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，原來已列入十屆人大的立法規(guī)劃，但到目前為止，仍未完成這個(gè)任務(wù)。所以《物權(quán)法》附則第246條專門規(guī)定，法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定。這主要是考慮到現(xiàn)在的房地管理，有的是合在一起了，有的還沒合。在國(guó)家沒有制定出統(tǒng)一辦法以前，先讓地方性法規(guī)推動(dòng)一下這項(xiàng)工作。
三、不動(dòng)產(chǎn)登記的審查
在立法過程中，大家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)質(zhì)審查和形式審查，理解不太一樣。有人認(rèn)為，實(shí)質(zhì)審查就是要審查合同關(guān)系的真實(shí)性、合法性，是不是在公平、自愿、平等的基礎(chǔ)上簽訂的，有沒有欺詐等。有人則認(rèn)為，實(shí)質(zhì)審查就是把事實(shí)調(diào)查清楚，保證所指的不動(dòng)產(chǎn)確實(shí)存在。由于大家口徑不一致，現(xiàn)在的《物權(quán)法》沒有回答什么是實(shí)質(zhì)審查和形式審查，只是規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)的幾項(xiàng)職責(zé)，只要登記機(jī)構(gòu)履行了這幾項(xiàng)職責(zé)就行。
四、不動(dòng)產(chǎn)登記的查詢和收費(fèi)
《物權(quán)法》第18條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。對(duì)于這條規(guī)定，立法過程中曾有過爭(zhēng)論，有人說不應(yīng)該限制登記查詢的主體，認(rèn)為既然物權(quán)公示，公示就是給大家看的，為什么還要限制查詢主體？反對(duì)者則認(rèn)為，雖然公示是給大家看的，但不是給社會(huì)上所有的人看的。跟這事沒關(guān)系的人也讓看，就涉及到個(gè)人隱私的保護(hù)問題。
國(guó)外情況也不一致。有的國(guó)家，如美國(guó)、加拿大等都不限制，誰都可以看。而德國(guó)則只有利害關(guān)系人才能查看。后來我們經(jīng)過考慮規(guī)定，只有利害關(guān)系人、權(quán)利人可以申請(qǐng)查詢，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該提供。關(guān)于登記收費(fèi)，國(guó)土部門的同志曾認(rèn)為，沒有必要規(guī)定得那么細(xì)，相關(guān)的行政法規(guī)作出規(guī)定就可以了。
可現(xiàn)在的《物權(quán)法》第22條還是規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門會(huì)同價(jià)格主管部門規(guī)定。這主要是考慮到目前這個(gè)問題老百姓反映比較強(qiáng)烈，所以需要作出一個(gè)明確規(guī)定。
五、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度
我們國(guó)家過去沒有預(yù)告登記制度。在立法過程中，最初主要是考慮在商品房買賣過程中，需要保護(hù)權(quán)利人的利益，防止開發(fā)商一房二賣，所以規(guī)定了預(yù)告登記制度。但是，《物權(quán)法》第20條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。即現(xiàn)在的預(yù)告登記規(guī)定已不僅僅適用于預(yù)售商品房，還涉及到其他房屋買賣的情況。例如，甲對(duì)乙說，以后你賣房子時(shí)，要賣給我，乙說行。甲防止乙以后不遵守這個(gè)約定，就可以去預(yù)告登記，取得了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。預(yù)告登記的范圍，還包括消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。
六、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任
在立法過程中，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任，曾經(jīng)有過幾種意見。有人認(rèn)為現(xiàn)在的登記機(jī)構(gòu)都是行政機(jī)關(guān)，所以登記錯(cuò)誤應(yīng)當(dāng)提起國(guó)家賠償。有人認(rèn)為國(guó)家賠償不合適，因?yàn)榈怯洐C(jī)構(gòu)以后是行政性質(zhì)的還是事業(yè)性質(zhì)的，或其他什么性質(zhì)的，現(xiàn)在都不好確定。有人主張建立賠償基金來解決登記錯(cuò)誤問題。有人說登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任應(yīng)當(dāng)采取過錯(cuò)責(zé)任制，有過錯(cuò)的承擔(dān)責(zé)任，沒有過錯(cuò)的不承擔(dān)責(zé)任。有些單位反映強(qiáng)烈，認(rèn)為現(xiàn)在當(dāng)事人造假水平很高，假資料別說登記部門審查不出來，連公安部門都審查不出來，最后錯(cuò)了還要登記部門來承擔(dān)責(zé)任，這太冤了。
現(xiàn)在《物權(quán)法》沒有回答責(zé)任到底是國(guó)家賠償責(zé)任還是民事賠償責(zé)任，因?yàn)楝F(xiàn)在不好說，這給以后的發(fā)展留下了空間。但是，登記錯(cuò)了之后到法院起訴，法院肯定得受理。登記錯(cuò)誤怎么賠償？《物權(quán)法》第21條規(guī)定，當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追討。只要是登記錯(cuò)了，不管是不是登記機(jī)構(gòu)的過錯(cuò)，都要先行承擔(dān)責(zé)任，這主要是為了保護(hù)權(quán)利人的利益，因?yàn)闄?quán)利人是弱勢(shì)。