第四節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算
一、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計(jì)算過程和方法：
第一步，計(jì)算增值額。增值額＝收入額－扣除項(xiàng)目金額
第二步，計(jì)算增值率。增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%
第三步，依據(jù)計(jì)算的增值率，確定適用稅率和速算扣除系數(shù)。
第四步，計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。
二、出售舊房應(yīng)納稅額的計(jì)算方法：
第一步，計(jì)算評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率
第二步，匯集扣除項(xiàng)目金額。
第三步，計(jì)算增值率。增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%
第四步，依據(jù)增值率確定適用稅率。
第五步，計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
三、特殊售房方式應(yīng)納稅額的計(jì)算方法
1、納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，如果按照此辦法難以計(jì)算或者明顯不合理，也可以按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偦虬炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例，計(jì)算分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額的公式為：扣除項(xiàng)目金額＝扣除項(xiàng)目的總金額×（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積÷受讓土地使用權(quán)的總面積）。
2、納稅人采取預(yù)售方式出售商品房的，在計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)，可以按買賣雙方簽訂預(yù)售合同所載金額計(jì)算出應(yīng)納土地增值稅數(shù)額，再根據(jù)每筆預(yù)收款占總售價(jià)款的比例，計(jì)算分?jǐn)偯看嗡枥U納的土地增值稅稅額，在每次預(yù)收款時(shí)計(jì)征。
一、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計(jì)算過程和方法：
第一步，計(jì)算增值額。增值額＝收入額－扣除項(xiàng)目金額
第二步，計(jì)算增值率。增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%
第三步，依據(jù)計(jì)算的增值率，確定適用稅率和速算扣除系數(shù)。
第四步，計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。
二、出售舊房應(yīng)納稅額的計(jì)算方法：
第一步，計(jì)算評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率
第二步，匯集扣除項(xiàng)目金額。
第三步，計(jì)算增值率。增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%
第四步，依據(jù)增值率確定適用稅率。
第五步，計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
三、特殊售房方式應(yīng)納稅額的計(jì)算方法
1、納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，如果按照此辦法難以計(jì)算或者明顯不合理，也可以按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偦虬炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例，計(jì)算分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額的公式為：扣除項(xiàng)目金額＝扣除項(xiàng)目的總金額×（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積÷受讓土地使用權(quán)的總面積）。
2、納稅人采取預(yù)售方式出售商品房的，在計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)，可以按買賣雙方簽訂預(yù)售合同所載金額計(jì)算出應(yīng)納土地增值稅數(shù)額，再根據(jù)每筆預(yù)收款占總售價(jià)款的比例，計(jì)算分?jǐn)偯看嗡枥U納的土地增值稅稅額，在每次預(yù)收款時(shí)計(jì)征。