2019房地產(chǎn)估價師考試備考正在進行中，為了方便考生及時有效的備考，那么，為您精心整理了2019房地產(chǎn)估價師《制度與政策》考點：商品房銷售管理，歡迎大家的關(guān)注。如想獲取更多房地產(chǎn)估價師考試的模擬題及備考資料，請關(guān)注的更新。
2019房地產(chǎn)估價師《制度與政策》考點：商品房銷售管理
一、商品房預(yù)售
1.商品房預(yù)售的概念(熟悉)
商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)付定金或房價款的行為。為規(guī)范商品房預(yù)售行為，加強商品房預(yù)售管理，保障購房人的合法權(quán)益，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定商品房預(yù)售實行預(yù)售許可。
【例題】規(guī)定商品房預(yù)售實行預(yù)售許可制度的法律是( )。
A.《城市房地產(chǎn)管理法》
B.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》
C.《城市商品房預(yù)售管理辦法》
D.《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》
『正確答案』A
『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：商品房預(yù)售實行預(yù)售許可制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》方能預(yù)售商品房。參見教材P110。
2.商品房預(yù)售的條件(考點、掌握)
(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;
(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(3)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;
(4)開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。
預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。
【2011年真題】商品房預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于( )。
A.居住區(qū)
B.居住小區(qū)
C.棟
D.單元
『正確答案』C
『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售。預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。參見教材P110。
【例題】商品房預(yù)售的條件之一是：投入的開發(fā)建設(shè)資金應(yīng)達到工程建設(shè)總投資的一定比例以上，并有確定的()。
A.后續(xù)開發(fā)資金和施工措施
B.后續(xù)開發(fā)資金和質(zhì)量保障措施
C.施工進度和竣工交付日期
D.施工和質(zhì)量保障措施
『正確答案』C
『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售。按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。參見教材P110。
3.商品房預(yù)售許可(掌握)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》后方能夠預(yù)售商品房。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售時，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》，售樓廣告和說明書應(yīng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷活動。
(1)許可材料
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料：
(1)商品房預(yù)售許可申請表;
(2)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書;
(3)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;
(4)投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;
(5)工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明;
(6)商品房預(yù)售方案：預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括項目基本情況、建設(shè)進度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測及分攤情況、公共部位和公共設(shè)施的具體落實、預(yù)售價格及變動幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施等。
【2011年真題】商品房預(yù)售方案應(yīng)包括的內(nèi)容有( )。
A.項目基本情況
B.預(yù)售房屋套數(shù)
C.銷售人員姓名和身份證號
D.竣工交付日期
E.住宅質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體
『正確答案』ABDE
『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括項目基本情況、建設(shè)進度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測及分攤情況、公共部位和公共設(shè)施的具體落實、預(yù)售價格及變動幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施等。參見教材P111。
【例題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可證，必須提交的要件包括( )。
A.國有建設(shè)用地使用權(quán)證書
B.工程施工合同
C.建設(shè)工程規(guī)劃許可證
D.房屋拆遷許可證
E.建設(shè)工程施工許可證
『正確答案』ABCE
『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》，應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料：(1)商品房預(yù)售許可申請表;(2)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書;(3)土地使用權(quán)證書;建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(4)投入資金開發(fā)建設(shè)達到工程建設(shè)總投資25%以上的證明;(5)工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明;(6)商品房預(yù)售方案。參見教材P111。
(2)許可程序
1)受理
如材料不齊應(yīng)當(dāng)場或5日內(nèi)一次性書面告知需要補充的材料。
2)審核
3)許可
受理10內(nèi)，如條件符合，應(yīng)依法做出預(yù)售許可決定;決定之日起10日內(nèi)向企業(yè)送達《商品房預(yù)售許可證》。獲得預(yù)售許可的項目，企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套價格，并嚴(yán)格按照申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。
4)公示。
4.商品房預(yù)售合同登記備案(掌握)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》的，可以向社會預(yù)售其商品房。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂書面預(yù)售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。
【例題】商品房預(yù)售合同應(yīng)由( )向登記部門登記備案。
A.購房人
B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
C.購房人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
D.購房人或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
『正確答案』B
『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》的，可以向社會預(yù)售其商品房。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂書面預(yù)售合同。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。參見教材P112。
【2012年真題】商品房預(yù)售合同登記備案的申請人應(yīng)是( )。
A.購房人
B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
C.商品房銷售代理機構(gòu)
D.購房人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
『正確答案』B
『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂預(yù)售合同之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。參見教材P112。
2019房地產(chǎn)估價師《制度與政策》考點：商品房銷售管理
一、商品房預(yù)售
1.商品房預(yù)售的概念(熟悉)
商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)付定金或房價款的行為。為規(guī)范商品房預(yù)售行為，加強商品房預(yù)售管理，保障購房人的合法權(quán)益，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定商品房預(yù)售實行預(yù)售許可。
【例題】規(guī)定商品房預(yù)售實行預(yù)售許可制度的法律是( )。
A.《城市房地產(chǎn)管理法》
B.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》
C.《城市商品房預(yù)售管理辦法》
D.《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》
『正確答案』A
『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：商品房預(yù)售實行預(yù)售許可制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》方能預(yù)售商品房。參見教材P110。
2.商品房預(yù)售的條件(考點、掌握)
(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;
(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(3)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;
(4)開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。
預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。
【2011年真題】商品房預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于( )。
A.居住區(qū)
B.居住小區(qū)
C.棟
D.單元
『正確答案』C
『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售。預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。參見教材P110。
【例題】商品房預(yù)售的條件之一是：投入的開發(fā)建設(shè)資金應(yīng)達到工程建設(shè)總投資的一定比例以上，并有確定的()。
A.后續(xù)開發(fā)資金和施工措施
B.后續(xù)開發(fā)資金和質(zhì)量保障措施
C.施工進度和竣工交付日期
D.施工和質(zhì)量保障措施
『正確答案』C
『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售。按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。參見教材P110。
3.商品房預(yù)售許可(掌握)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》后方能夠預(yù)售商品房。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售時，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》，售樓廣告和說明書應(yīng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷活動。
(1)許可材料
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料：
(1)商品房預(yù)售許可申請表;
(2)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書;
(3)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;
(4)投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;
(5)工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明;
(6)商品房預(yù)售方案：預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括項目基本情況、建設(shè)進度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測及分攤情況、公共部位和公共設(shè)施的具體落實、預(yù)售價格及變動幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施等。
【2011年真題】商品房預(yù)售方案應(yīng)包括的內(nèi)容有( )。
A.項目基本情況
B.預(yù)售房屋套數(shù)
C.銷售人員姓名和身份證號
D.竣工交付日期
E.住宅質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體
『正確答案』ABDE
『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括項目基本情況、建設(shè)進度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測及分攤情況、公共部位和公共設(shè)施的具體落實、預(yù)售價格及變動幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施等。參見教材P111。
【例題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可證，必須提交的要件包括( )。
A.國有建設(shè)用地使用權(quán)證書
B.工程施工合同
C.建設(shè)工程規(guī)劃許可證
D.房屋拆遷許可證
E.建設(shè)工程施工許可證
『正確答案』ABCE
『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》，應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料：(1)商品房預(yù)售許可申請表;(2)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書;(3)土地使用權(quán)證書;建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(4)投入資金開發(fā)建設(shè)達到工程建設(shè)總投資25%以上的證明;(5)工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明;(6)商品房預(yù)售方案。參見教材P111。
(2)許可程序
1)受理
如材料不齊應(yīng)當(dāng)場或5日內(nèi)一次性書面告知需要補充的材料。
2)審核
3)許可
受理10內(nèi)，如條件符合，應(yīng)依法做出預(yù)售許可決定;決定之日起10日內(nèi)向企業(yè)送達《商品房預(yù)售許可證》。獲得預(yù)售許可的項目，企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套價格，并嚴(yán)格按照申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。
4)公示。
4.商品房預(yù)售合同登記備案(掌握)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》的，可以向社會預(yù)售其商品房。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂書面預(yù)售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。
【例題】商品房預(yù)售合同應(yīng)由( )向登記部門登記備案。
A.購房人
B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
C.購房人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
D.購房人或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
『正確答案』B
『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》的，可以向社會預(yù)售其商品房。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂書面預(yù)售合同。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。參見教材P112。
【2012年真題】商品房預(yù)售合同登記備案的申請人應(yīng)是( )。
A.購房人
B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
C.商品房銷售代理機構(gòu)
D.購房人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
『正確答案』B
『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂預(yù)售合同之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。參見教材P112。