1、市場法
有一框架結構一至三層營業(yè)房2004年6月30日交付使用，房地產權證記載建筑面積為500平方米。該區(qū)域營業(yè)房房地產交易價格從2004年5月至2005年8月31日每月環(huán)比上漲1.2%。市場調查情況如下表：
市場調查情況登記表
交易實例
項目 A B C 鑒定標的
交易日期 2004.8.31 2005.3.31 2004.10.31 2005.8.31
交易情況 正常 正常 正常
交易單價 8 500元/m2 7 800元/m2 8 000元/m2
樓層 一至三層 一至三層 一至三層 一至三層
建筑面積 530 520 490 500
用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè)
繁華程度 優(yōu) 良好 較優(yōu) 良好
交通便捷度 良好 良好 良好 較優(yōu)
配套設施完善度 良好 較優(yōu) 良好 良好
臨街狀況 優(yōu) 良好 較優(yōu) 較優(yōu)
上表內繁華程度、交通便捷度、配套設施完善度、臨街狀況四個因素中，優(yōu)、較優(yōu)、良好三個檔次修正系數依次相差5%(均為對總價格的影響程度)。
請根據上述資料計算該房地產在2005年8月31日的總價格(要求先填寫比準價格計算表)
答案：
比準價格表
交易實例
項目 A B C
交易單價 8 500元/m2 7 800元/m2 8 000元/m2
交易日期 100/89.20 100/96.20 100/91.20
交易情況 100/100 100/100 100/100
樓層 100/100 100/100 100/100
建筑面積 100/100 100/100 100/100
用途 100/100 100/100 100/100
繁華程度 100/110 100/100 100/105
交通便捷度 100/95 100/95 100/95
配套設施完善度 100/100 100/105 100/100
臨街狀況 100/105 100/95 100/100
比準單價 8684.57 8556.24 8793.92
案例A交易日的調整：
交易日 基準日
1 (1+1.2%)12
X 100
X=100*(1+1.2%)-12=89.20
案例B交易日的調整：
交易日 基準日
1 (1+1.2%)5
Y 100
Y=100*(1+1.2%)-5=96.20
案例B交易日的調整：
交易日 基準日
1 (1+1.2%)10
Z 100
Z=100*(1+1.2%)-10=91.20
比準價格計算方法是把交易價格和各項指數連乘，以案例A說明
A的價格
=8500*100/89.20*100/100*100/100*100/100*100/100*100/110*100/95*100/100*100/105=8684.57元
評估單價=(8684.57+8556.24+8793.92)/3=8678.24
元
標的價格：500×8678.24=433.91萬元
聲明：前面章節(jié)中關于交易日期的調整數據的計算可能存在錯誤
K年限修正系數
m標的剩余使用年限
n比較實例的土地使用年限
r土地還原率
=97.74%
5、建筑面積錯誤，應該是3500
6、折現率取8%應該說明理由
修正價格：
2599.62×97.74%= 2540.87(元/m2)
鑒定標的價格2540.87×3500=889.3045(萬元)
有一框架結構一至三層營業(yè)房2004年6月30日交付使用，房地產權證記載建筑面積為500平方米。該區(qū)域營業(yè)房房地產交易價格從2004年5月至2005年8月31日每月環(huán)比上漲1.2%。市場調查情況如下表：
市場調查情況登記表
交易實例
項目 A B C 鑒定標的
交易日期 2004.8.31 2005.3.31 2004.10.31 2005.8.31
交易情況 正常 正常 正常
交易單價 8 500元/m2 7 800元/m2 8 000元/m2
樓層 一至三層 一至三層 一至三層 一至三層
建筑面積 530 520 490 500
用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè)
繁華程度 優(yōu) 良好 較優(yōu) 良好
交通便捷度 良好 良好 良好 較優(yōu)
配套設施完善度 良好 較優(yōu) 良好 良好
臨街狀況 優(yōu) 良好 較優(yōu) 較優(yōu)
上表內繁華程度、交通便捷度、配套設施完善度、臨街狀況四個因素中，優(yōu)、較優(yōu)、良好三個檔次修正系數依次相差5%(均為對總價格的影響程度)。
請根據上述資料計算該房地產在2005年8月31日的總價格(要求先填寫比準價格計算表)
答案：
比準價格表
交易實例
項目 A B C
交易單價 8 500元/m2 7 800元/m2 8 000元/m2
交易日期 100/89.20 100/96.20 100/91.20
交易情況 100/100 100/100 100/100
樓層 100/100 100/100 100/100
建筑面積 100/100 100/100 100/100
用途 100/100 100/100 100/100
繁華程度 100/110 100/100 100/105
交通便捷度 100/95 100/95 100/95
配套設施完善度 100/100 100/105 100/100
臨街狀況 100/105 100/95 100/100
比準單價 8684.57 8556.24 8793.92
案例A交易日的調整：
交易日 基準日
1 (1+1.2%)12
X 100
X=100*(1+1.2%)-12=89.20
案例B交易日的調整：
交易日 基準日
1 (1+1.2%)5
Y 100
Y=100*(1+1.2%)-5=96.20
案例B交易日的調整：
交易日 基準日
1 (1+1.2%)10
Z 100
Z=100*(1+1.2%)-10=91.20
比準價格計算方法是把交易價格和各項指數連乘，以案例A說明
A的價格
=8500*100/89.20*100/100*100/100*100/100*100/100*100/110*100/95*100/100*100/105=8684.57元
評估單價=(8684.57+8556.24+8793.92)/3=8678.24
元
標的價格：500×8678.24=433.91萬元
聲明：前面章節(jié)中關于交易日期的調整數據的計算可能存在錯誤
K年限修正系數
m標的剩余使用年限
n比較實例的土地使用年限
r土地還原率
=97.74%
5、建筑面積錯誤，應該是3500
6、折現率取8%應該說明理由
修正價格：
2599.62×97.74%= 2540.87(元/m2)
鑒定標的價格2540.87×3500=889.3045(萬元)