第 八 章 土地增值稅法
第一節(jié) 納稅義務(wù)人（了解）
土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。
【例題·多選題】轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物并取得收入的（?。际峭恋卦鲋刀惖募{稅義務(wù)人。
A.學(xué)校
B.稅務(wù)機(jī)關(guān)
C.外籍個(gè)人
D.國(guó)有企業(yè)
【答案】ABCD
第二節(jié) 征稅范圍（熟悉）
一、土地增值稅的征稅范圍常以三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判定：
標(biāo)準(zhǔn)之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國(guó)家所有。
按照《中華人民共和國(guó)憲法》和《土地管理法》的規(guī)定，城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定國(guó)家所有外，屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征用，依法被征用后的土地屬于國(guó)家所有。集體土地只有根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，由國(guó)家征用以后變?yōu)閲?guó)家所有，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。
標(biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。
1.土地增值稅的征稅范圍不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。
2.土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。
標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。
土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓，但未取得收入的行為。
二、對(duì)以下具體事項(xiàng)的征稅情況，列表判定如下：
有關(guān)事項(xiàng)
是否屬于征稅范圍
1.出售
征。包括三種情況：（1）出售國(guó)有土地使用權(quán)；（2）取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造后出售；（3）存量房地產(chǎn)買賣。
2.繼承、贈(zèng)予
繼承不征（無(wú)收入）。贈(zèng)予中公益性贈(zèng)予、贈(zèng)予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，不征；非公益性贈(zèng)予，征。
3.出租
不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。
4.房地產(chǎn)抵押
抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征。
5.房地產(chǎn)交換
單位之間換房，有收入的，征；個(gè)人之間互換自住房，不征。
6.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)
房地產(chǎn)（房地產(chǎn)企業(yè)除外）轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，不征；將投資聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征。
7.合作建房
建成后自用，不征；建成后轉(zhuǎn)讓，征。
8.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
暫免。
9.代建房
不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。
10.房地產(chǎn)重新評(píng)估
不征（無(wú)收入）。
【例題·多選題】（2007年）下列各項(xiàng)中，屬于土地增值稅免稅范圍的有（?。?。
A.房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)贈(zèng)與直系親屬
B.個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)
C.個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)而轉(zhuǎn)讓購(gòu)買滿5年的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)
D.因國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
【答案】ABD
【解析】個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用滿5年或5年以上的住房，免征土地增值稅，但C選項(xiàng)所述為經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，不享受免稅優(yōu)惠。
【例題·多選題】（2006年）下列項(xiàng)目中，按稅法規(guī)定可以免征土地增值稅的有（ ）。
A.國(guó)家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用的房產(chǎn)
B.稅務(wù)機(jī)關(guān)拍賣欠稅單位的房產(chǎn)
C.對(duì)國(guó)有企業(yè)進(jìn)行評(píng)估增值的房產(chǎn)
D.因?yàn)閲?guó)家建設(shè)需要而被政府征用的房產(chǎn)
【答案】CD
第一節(jié) 納稅義務(wù)人（了解）
土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。
【例題·多選題】轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物并取得收入的（?。际峭恋卦鲋刀惖募{稅義務(wù)人。
A.學(xué)校
B.稅務(wù)機(jī)關(guān)
C.外籍個(gè)人
D.國(guó)有企業(yè)
【答案】ABCD
第二節(jié) 征稅范圍（熟悉）
一、土地增值稅的征稅范圍常以三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判定：
標(biāo)準(zhǔn)之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國(guó)家所有。
按照《中華人民共和國(guó)憲法》和《土地管理法》的規(guī)定，城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定國(guó)家所有外，屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征用，依法被征用后的土地屬于國(guó)家所有。集體土地只有根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，由國(guó)家征用以后變?yōu)閲?guó)家所有，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。
標(biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。
1.土地增值稅的征稅范圍不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。
2.土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。
標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。
土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓，但未取得收入的行為。
二、對(duì)以下具體事項(xiàng)的征稅情況，列表判定如下：
有關(guān)事項(xiàng)
是否屬于征稅范圍
1.出售
征。包括三種情況：（1）出售國(guó)有土地使用權(quán)；（2）取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造后出售；（3）存量房地產(chǎn)買賣。
2.繼承、贈(zèng)予
繼承不征（無(wú)收入）。贈(zèng)予中公益性贈(zèng)予、贈(zèng)予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，不征；非公益性贈(zèng)予，征。
3.出租
不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。
4.房地產(chǎn)抵押
抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征。
5.房地產(chǎn)交換
單位之間換房，有收入的，征；個(gè)人之間互換自住房，不征。
6.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)
房地產(chǎn)（房地產(chǎn)企業(yè)除外）轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，不征；將投資聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征。
7.合作建房
建成后自用，不征；建成后轉(zhuǎn)讓，征。
8.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
暫免。
9.代建房
不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。
10.房地產(chǎn)重新評(píng)估
不征（無(wú)收入）。
【例題·多選題】（2007年）下列各項(xiàng)中，屬于土地增值稅免稅范圍的有（?。?。
A.房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)贈(zèng)與直系親屬
B.個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)
C.個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)而轉(zhuǎn)讓購(gòu)買滿5年的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)
D.因國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
【答案】ABD
【解析】個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用滿5年或5年以上的住房，免征土地增值稅，但C選項(xiàng)所述為經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，不享受免稅優(yōu)惠。
【例題·多選題】（2006年）下列項(xiàng)目中，按稅法規(guī)定可以免征土地增值稅的有（ ）。
A.國(guó)家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用的房產(chǎn)
B.稅務(wù)機(jī)關(guān)拍賣欠稅單位的房產(chǎn)
C.對(duì)國(guó)有企業(yè)進(jìn)行評(píng)估增值的房產(chǎn)
D.因?yàn)閲?guó)家建設(shè)需要而被政府征用的房產(chǎn)
【答案】CD