09年資產(chǎn)評(píng)師考試輔導(dǎo)：收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

一、基本思路
    二、適用范圍
    三、純收益
    （一）純收益的涵義
    純收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益
    純收益由總收益扣除總費(fèi)用求得。
    （二）客觀總收益
    （三）客觀總費(fèi)用
    四、資本化率
    （一）資本化率的實(shí)質(zhì)
    （二）求取資本化率的方法
    1.純收益與售價(jià)比率法。
    2.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。
    3.各種投資收益率排序插入法。
    （三）資本化率的種類
    1.綜合資本化率。
    2.建筑物資本化率。
    3.土地資本化率。
    五、計(jì)算公式
    （一）評(píng)估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)值
    房地產(chǎn)價(jià)值＝房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率
    房地產(chǎn)純收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費(fèi)用
    （二）單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)值
    1.由土地收益評(píng)估土地價(jià)值。
    土地價(jià)值＝土地純收益/土地資本化率
    土地純收益＝土地總收益－土地總費(fèi)用
    土地總費(fèi)用＝管理費(fèi)＋維護(hù)費(fèi)＋稅金
    2.房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)值。
    土地價(jià)值＝房地產(chǎn)價(jià)值－建筑物現(xiàn)值
    （三）單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值
    1.建筑物價(jià)值＝房地產(chǎn)價(jià)值－土地價(jià)值
    2.建筑物價(jià)值＝（房地產(chǎn)純收益－土地純收益）/建筑物資本化率