成本法
二、成本法
1、基本含義
成本法是指首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。上述評估用公式可概括為：
資產評估價值=資產的重置成本-資產實體性貶值-資產功能性貶值-資產經濟性貶值
2、基本要素
成本法的運用涉及四個基本要素，即資產的重置成本、資產的實體性貶值、資產的功能性貶值和資產的經濟性貶值。
（1）資產的重置成本。簡單地說，資產的重置成本就是資產的現行再取得成本。具體來說，重置成本又分為復原重置成本和更新重置成本兩種。
①復原重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準、設計、規(guī)格及技術等，以現時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產所發(fā)生的費用。
②更新重置成本是指采用新型材料、現代建筑或制造標準、新型設計、規(guī)格和技術等，以現行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產所需的費用。
（2）資產的實體性貶值。資產的實體性貶值亦稱有形損耗，是指資產由于使用及自然力的作用導致的資產的物理性能的損耗或下降而引起資產的價值損失。
（3）資產的功能性貶值。資產的功能性貶值是指由于技術進步引起的資產功能相對落后而造成的資產價值損失。它包括由于新工藝、新材料和新技術的采用，而使原有資產的建造成本超過現行建造成本的超支額，以及原有資產超過體現技術進步的同類資產的運營成本的超支額。
（4）資產的經濟性貶值。資產的經濟性貶值是指由于外部條件的變化引起資產閑置、收益下降等而造成的資產價值損失。
3、重置成本的具體估測方法
（1）重置核算法。重置核算法亦稱細節(jié)分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根據重新取得資產所需的費用項目，逐項計算然后累加得到資產的重置成本。在實際測算過程中又具體劃分為兩種類型：購買型和自建型。自建型是把自建資產作為資產重置方式，它根據重新建造資產所需的料、工、費及必要的資金成本和開發(fā)者的合理收益等分析和計算出資產的重置成本。
（2）價格指數法。價格指數法是利用與資產有關的價格變動指數，將被評估資產的歷史成本（賬面價值）調整為重置成本的一種方法。
（3）功能價值類比法。當資產的功能變化與其價格或重置成本的變化呈線性關系時，人們習慣把線性關系下的功能價值類比法稱之為生產能力比例法，而把非線性關系條件下的功能價值法稱之為規(guī)模經濟效益指數法。
①生產能力比例法。生產能力比例法是尋找一個與被評估資產相同或相似的資產為參照物，根據參照資產的重置成本及參照物與被評估資產生產能力的比例，估算被評估資產的重置成本。
②規(guī)模經濟效益指數法。資產生產能力和成本之間只是同方向變化，而不是等比例變化，這是由于規(guī)模經濟效益作用的結果。注意差異體現在指數的大小上。
4、各種貶值的估測方法
（1）實體性貶值估測方法。
①觀察法。判斷被評估資產的實體性貶值率或成新率，從而估算實體性貶值。
②使用年限法（或稱年限法）。使用年限法是利用被評估資產的實際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實體貶值率（程度），進而估測資產的實體性貶值。注意：使用年限法所顯示的評估技術思路是一種應用較為廣泛評估技術，在資產評估實際工作中，評估人員還可以利用資產的工作量、行駛里程等指標，利用使用年限法的技術思路測算資產的實體性貶值。注意：實際已使用年限與名義使用年限的區(qū)別。
③修復費用法。這種方法是利用恢復資產功能所支出的費用金額來直接估算資產實體性貶值的一種方法，所謂修復費用包括資產主要零部件的更換或者修復、改造、停工損失等費用支出。如果資產可以通過修復恢復到其全新狀念，可以認為資產的實體性損耗等于其修復費用。
（2）功能性貶值估測方法。
①超額運營成本形成的功能性貶值的估算可以按下列步驟進行：
第一，將被評估資產的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產的年運營成本進行比較。
第二，計算二者的差異，確定凈超額運營成本。凈超額運營成本是超額運營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額。
第三，估計被評估資產的剩余壽命。
第四，以適當的折現率將被評估資產在剩余壽命內每年的超額運營成本折現，這些折現值之和就是被評估資產功能性損耗（貶值）。
②超額投資成本形成的功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計算公式為：
功能性貶值=復原重置成本-更新重置成本
（3）經濟性貶值估測方法。
①間接計算法：
經濟性貶值率=[1-（資產預計可被利用的生產能力/資產原設計生產能力）x]×%
式中，X為功能價值指數，實踐中多采用經驗數據，數值一般在0.6-0.7之間。
經濟性貶值額的計算應以評估對象的重置成本為基數，按確定的經濟性貶值率估測。
②直接計算法：
經濟性貶值額=資產年收益損失額×（1-所得稅稅率）×（P／A，r，n）
式中，（P／A，r，n）為年金現值系數。
二、成本法
1、基本含義
成本法是指首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。上述評估用公式可概括為：
資產評估價值=資產的重置成本-資產實體性貶值-資產功能性貶值-資產經濟性貶值
2、基本要素
成本法的運用涉及四個基本要素，即資產的重置成本、資產的實體性貶值、資產的功能性貶值和資產的經濟性貶值。
（1）資產的重置成本。簡單地說，資產的重置成本就是資產的現行再取得成本。具體來說，重置成本又分為復原重置成本和更新重置成本兩種。
①復原重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準、設計、規(guī)格及技術等，以現時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產所發(fā)生的費用。
②更新重置成本是指采用新型材料、現代建筑或制造標準、新型設計、規(guī)格和技術等，以現行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產所需的費用。
（2）資產的實體性貶值。資產的實體性貶值亦稱有形損耗，是指資產由于使用及自然力的作用導致的資產的物理性能的損耗或下降而引起資產的價值損失。
（3）資產的功能性貶值。資產的功能性貶值是指由于技術進步引起的資產功能相對落后而造成的資產價值損失。它包括由于新工藝、新材料和新技術的采用，而使原有資產的建造成本超過現行建造成本的超支額，以及原有資產超過體現技術進步的同類資產的運營成本的超支額。
（4）資產的經濟性貶值。資產的經濟性貶值是指由于外部條件的變化引起資產閑置、收益下降等而造成的資產價值損失。
3、重置成本的具體估測方法
（1）重置核算法。重置核算法亦稱細節(jié)分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根據重新取得資產所需的費用項目，逐項計算然后累加得到資產的重置成本。在實際測算過程中又具體劃分為兩種類型：購買型和自建型。自建型是把自建資產作為資產重置方式，它根據重新建造資產所需的料、工、費及必要的資金成本和開發(fā)者的合理收益等分析和計算出資產的重置成本。
（2）價格指數法。價格指數法是利用與資產有關的價格變動指數，將被評估資產的歷史成本（賬面價值）調整為重置成本的一種方法。
（3）功能價值類比法。當資產的功能變化與其價格或重置成本的變化呈線性關系時，人們習慣把線性關系下的功能價值類比法稱之為生產能力比例法，而把非線性關系條件下的功能價值法稱之為規(guī)模經濟效益指數法。
①生產能力比例法。生產能力比例法是尋找一個與被評估資產相同或相似的資產為參照物，根據參照資產的重置成本及參照物與被評估資產生產能力的比例，估算被評估資產的重置成本。
②規(guī)模經濟效益指數法。資產生產能力和成本之間只是同方向變化，而不是等比例變化，這是由于規(guī)模經濟效益作用的結果。注意差異體現在指數的大小上。
4、各種貶值的估測方法
（1）實體性貶值估測方法。
①觀察法。判斷被評估資產的實體性貶值率或成新率，從而估算實體性貶值。
②使用年限法（或稱年限法）。使用年限法是利用被評估資產的實際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實體貶值率（程度），進而估測資產的實體性貶值。注意：使用年限法所顯示的評估技術思路是一種應用較為廣泛評估技術，在資產評估實際工作中，評估人員還可以利用資產的工作量、行駛里程等指標，利用使用年限法的技術思路測算資產的實體性貶值。注意：實際已使用年限與名義使用年限的區(qū)別。
③修復費用法。這種方法是利用恢復資產功能所支出的費用金額來直接估算資產實體性貶值的一種方法，所謂修復費用包括資產主要零部件的更換或者修復、改造、停工損失等費用支出。如果資產可以通過修復恢復到其全新狀念，可以認為資產的實體性損耗等于其修復費用。
（2）功能性貶值估測方法。
①超額運營成本形成的功能性貶值的估算可以按下列步驟進行：
第一，將被評估資產的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產的年運營成本進行比較。
第二，計算二者的差異，確定凈超額運營成本。凈超額運營成本是超額運營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額。
第三，估計被評估資產的剩余壽命。
第四，以適當的折現率將被評估資產在剩余壽命內每年的超額運營成本折現，這些折現值之和就是被評估資產功能性損耗（貶值）。
②超額投資成本形成的功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計算公式為：
功能性貶值=復原重置成本-更新重置成本
（3）經濟性貶值估測方法。
①間接計算法：
經濟性貶值率=[1-（資產預計可被利用的生產能力/資產原設計生產能力）x]×%
式中，X為功能價值指數，實踐中多采用經驗數據，數值一般在0.6-0.7之間。
經濟性貶值額的計算應以評估對象的重置成本為基數，按確定的經濟性貶值率估測。
②直接計算法：
經濟性貶值額=資產年收益損失額×（1-所得稅稅率）×（P／A，r，n）
式中，（P／A，r，n）為年金現值系數。