第九章 建設工程財務評價與功能評價（2）
第一節(jié)建設工程財務評價（2）
四、財務評價示例
[例9—1]某投資者在市區(qū)購買了30000平方米的寫字樓擬用于出租經(jīng)營，購買價格為10000元／平方米，同時按照購買價格4％的比例支付契稅、0．5％的比例支付手續(xù)費、0．5％的比例支付律師費、0．3％的比例支付其他費用。其中，30％的購房費用和各種稅費均由投資者的自有資金支付，70％的購房費用使用商業(yè)貸款，貸款期限為15年，年利率為7．5％，按照每年末等額還本付息的方式歸還貸款。目前同一商圈內(nèi)同等類型寫字樓的出租價格為4．5元／平方米·天，據(jù)分析，這一價格在5年內(nèi)以2％的年增長率上升，從第6年開始保持與第5年相同的價格水平。該寫字樓前三年的出租率分別為65％、75％和85％，從第四年開始出租率達到95％，且在此后的出租經(jīng)營期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營期間的經(jīng)營成本為經(jīng)營收入的10％，稅費為經(jīng)營收入的17．5％。如果購買投資發(fā)生在第一年的年初，每年的凈經(jīng)營收人和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，土地使用年限為50年，建設期已使用2年，土地使用年限期止建筑物的殘值收入約為其建安造價的50％，該建筑物的建安造價約為4500元／平方米。投資者的基準收益率為12％。
編制該項投資的自有資金現(xiàn)金流量表并計算所得稅前的財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率和動態(tài)投資回收期，判斷該項目的可行性。
解：項目計算期為50-2=48年，基準收益率為12％。
1．現(xiàn)金流入：
寫字樓租賃收入：
第1年30000×4．5×30×12×65％／10000=3159．00(萬元)
第2年30000 ×4．5 ×1．m ×30 ×12 ×75％／10000=3717．90(萬元)
第3年30000×4．5×1．022×30×12×85％／10000=4297．89(萬元)
第4年30000×4．5×1．023×30×12×95％／10000=4899．60(萬元)
第5—48年30000×4．5×1．4×30×12×95％／10000=4997．59(萬元)
回收固定資產(chǎn)余值：
第48年4500×30000×50％／10000=6750．00(萬元)
2．現(xiàn)金流出：
自有資金流出=30000×1(30％+4％+0．5％+0．5％+0．3％)=10590．00(萬元)
借款還本付息采用等額資金回收的公式計算，計算公式為：
A= [1+i(1+i)n] ／[(1+i)n-1] = i／[1-(1+i)-1] 故：
借款還本付息=30000X70％×7．5％／[1-(1+7．5％)-15]=2379．03(萬元)
經(jīng)營成本=租賃收入×10％
銷售稅金及附加=租賃收入×17．5％
具體數(shù)據(jù)如表9—7中所示。
3．凈現(xiàn)金流量：
凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流人—現(xiàn)金流出
4．指標計算：
(1)財務凈現(xiàn)值：財務凈現(xiàn)值為折現(xiàn)凈現(xiàn)金流的累計，如現(xiàn)金流量表(表9—7)中所示，財務凈現(xiàn)值為962．76萬元。
(2)內(nèi)部收益率：該項目財務凈現(xiàn)值大于零，則其內(nèi)部收益率一定大于基準收益率，故取13％的折現(xiàn)率進行試算。當折現(xiàn)率為13％時，計算所得的凈現(xiàn)值為－454．21，故內(nèi)部收益率在12％與13％之間，計算過程如下：
內(nèi)部收益率=12％+[962．76／(962．76+454．21)]％=12．68％
(3)動態(tài)投資回收期：根據(jù)表中折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量累計可以看出，在第29年末，折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量累計為—64．22，第30年末為56．72，所以動態(tài)投資回收期為：
29 + |1-64.22|／( |-64.22| + | 56.72 | ) =29．53(年)
5．結論。因為該項目財務凈現(xiàn)值962．76>0，內(nèi)部收益率12．68％>12％，故該項目可行。
[例9—2] 擬建某工業(yè)生產(chǎn)項目，基礎數(shù)據(jù)如下：
1． 固定資產(chǎn)投資5058．9萬元(其中，含無形資產(chǎn)600萬元)。建設期2年，運營期8年。
2．本項目建設投資資金來源為貸款和自有資金。貸款總額為2000萬元，在建設期內(nèi)每年貸人1000萬元。貸款年利率為10％(按年計息)。按照實際償還能力償還貸款。無形資產(chǎn)在運營期8年中，均勻攤?cè)顺杀尽９潭ㄙY產(chǎn)殘值300萬元，按照直線法折舊，折舊年限為12年。自有資金在建設期內(nèi)均勻投入。
3．本項目第三年投產(chǎn)，當年生產(chǎn)負荷達到設計生產(chǎn)能力的50％，第4年達到設計生產(chǎn)能力的80％，以后各年均達到設計生產(chǎn)能力的100％。流動資金全部為自有資金。
4．建設項目的資金投入、收益、成本費用表見表9—8。
5．行業(yè)基準收益率為12％，行業(yè)的投資利潤率20％，投資利稅率為25％。
要求：1．編制本項目的還本付息表、損益表、現(xiàn)金流量表。
2．計算項目的盈利能力指標和清償能力指標。
3．分別從盈利能力角度和清償能力角度分析項目的可行性。
解：1．編制還本付息表、損益表、現(xiàn)金流量表。
(1)根據(jù)所給的貸款利率計算建設期與運營期貸款利息，編制項目還本付息表。
第1年應計利息=(0+1000／2)×10％=50(萬元)
第2年應計利息=[(1000+50)十1000／2] ×10％=155(萬元)
第3年應計利息=2205．00×10％=220．50(萬元)，依次類推。
固定資產(chǎn)折舊費=(固定資產(chǎn)總額—殘值)／折舊年限=[(5058．90+205-600)-300] ／12
=363．歷(萬元)
無形資產(chǎn)攤銷費=無形資產(chǎn)／攤銷年限=600／8=75(萬元)
未分配利潤見損益表(表9—10)。
(2)根據(jù)表9—8、表9—9中的數(shù)據(jù)，列表計算各項費用，編制損益表，見表9—10。
所得稅=利潤總額×所得稅稅率
第3年所得稅：850．m×33％二280．50(萬元)
第4年所得稅：1360．00×33％=448．80(萬元)
5—10年所得稅=1700．00×33％=561．00(萬元)
盈余公積金及公益金=稅后利潤×15％
先按稅后利潤的15％計提盈余公積金和公益金，由于第3、4年用剩余資金支付長期借款后無余額，所以將全部剩余資金計人未分配利潤，用于支付長期借款還本。
第3年未分配利潤：569．50-85．43=484．07(萬元)
第4年未分配利潤：911．20-136．68=774．52(萬元)
從第5年開始，提取的折舊和攤銷費已足夠支付長期借款還本(見借款還本付息計算表)，故提取贏余公積金和公益金后的余額全部計人應付利潤。
第5—10年應付利潤=1139．00－170．85=968．15(萬元)
(3)根據(jù)以上表格的計算，編制現(xiàn)金流量表(全部投資和自有資金)，見表9—11、表9—12。
由于項目運營期只有8年，而固定資產(chǎn)的折舊年限卻為12年，因此運營期末固定資產(chǎn)的余值應按以下公式計算：
運營期末固定資產(chǎn)余值；363．66×4+300=1754．64(萬元)
流動資金于運營期末全部收回=631．67萬元。
經(jīng)營成本=總成本－折舊－攤銷－應計利息
第3年經(jīng)營成本=1500．00－363．66－75－220．50=840．84(萬元)
第4年經(jīng)營成本=2400．00－363．66－75－128．23=1833．11(萬元)
第5年經(jīng)營成本=3000．00－363．66－75－6．91=2554．43(萬元)
第6—10年經(jīng)營成本=3000．00－363．66－75－0=2561．34(萬元)
流動資金=流動資金總額為631．67萬元，第3年投入額為315．84萬元，第4年追加189．50萬元；第5年追加126．33萬元。
借款本金償還和利息償還見借款還本付息計算表。
2．計算項目的盈利能力指標和清償能力指標。
(1)盈利能力指標。
①動態(tài)指標。
全部投資(稅后)財務內(nèi)部收益率：由全部投資現(xiàn)金流量表，當i=20％時，F(xiàn)NPV(稅后)=153．14；當i=21％時，F(xiàn)NPV(稅后)=－5．18，所以財務內(nèi)部收益率(稅后)為：
FIRB(稅后)=20％+153．14／(153．14+5．18)％=20．97％
如全部投資現(xiàn)金流量表，可得財務凈現(xiàn)值FNPV(稅后)=2016．37萬元
如全部投資現(xiàn)金流量表，可得：
全部投資(稅后)動態(tài)投資回收期
=7+|-466．15|／(|-466．15|＋|171.07|)= 7．73(年)
全部投資(稅前)財務內(nèi)部收益率：
由全部投資現(xiàn)金流量表，當I=28％時，F(xiàn)NPV(稅前)=61．62；當i=29％時，F(xiàn)NPV(稅前)=－58．70,所以財務內(nèi)部收益率(稅前)為：
FIRR(稅前)=28％+61．62／(61．62十58．70)％=28．51％
財務凈現(xiàn)值(稅前)=3967．02萬元
全部投資(稅前)動態(tài)投資回收期
=6+|-92.34|／(|-92.34|＋|874.98|)=6．10(年)
自有資金財務內(nèi)部收益率：由自有資金現(xiàn)金流量表，當i=22％時，F(xiàn)NPV：77．74；當i=23％時，F(xiàn)NPV=－37．99，所以財務內(nèi)部收益率為：
FIRR=22％+77．74／(77．74+37．99)％=22．67％
財務凈現(xiàn)值=1997．12萬元
自有資金動態(tài)投資回收期=7+|-485．33|／(|-485.33|＋|151.89|)=7．76(年)
②靜態(tài)指標。由損益表可得：
投資利潤率=1700．00／(5058．9+205+631．67)×100％=28．84％
投資利稅率=(1700．00+300．00)／(5058．9+205+631．67)×100％=33．92％
(2)償還能力指標。
借款償還期=借款償還后開始出現(xiàn)盈余年份數(shù)—開始借款年份+當年償還借款額／當年可用于還款的資金額：
=(5－1)+(69．08+6．91)／(968．15+363．66+75+6．91)=4．05(年)
3．分析項目的可行性。
該項目的財務凈現(xiàn)值FNPV大于零，財務內(nèi)部收益率FIRR大于基準收益率12％，投資利潤率大于行業(yè)平均投資利潤率20％，投資利稅率大于行業(yè)平均投資利稅率25％，盈利能力指標都較高，高于其各自的基準判別標準；動態(tài)投資回收期和借款償還期較短，反映了該項目既有較強的盈利能力，又具有較強的清償能力，從財務角度分析，該項目是可行的。
第一節(jié)建設工程財務評價（2）
四、財務評價示例
[例9—1]某投資者在市區(qū)購買了30000平方米的寫字樓擬用于出租經(jīng)營，購買價格為10000元／平方米，同時按照購買價格4％的比例支付契稅、0．5％的比例支付手續(xù)費、0．5％的比例支付律師費、0．3％的比例支付其他費用。其中，30％的購房費用和各種稅費均由投資者的自有資金支付，70％的購房費用使用商業(yè)貸款，貸款期限為15年，年利率為7．5％，按照每年末等額還本付息的方式歸還貸款。目前同一商圈內(nèi)同等類型寫字樓的出租價格為4．5元／平方米·天，據(jù)分析，這一價格在5年內(nèi)以2％的年增長率上升，從第6年開始保持與第5年相同的價格水平。該寫字樓前三年的出租率分別為65％、75％和85％，從第四年開始出租率達到95％，且在此后的出租經(jīng)營期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營期間的經(jīng)營成本為經(jīng)營收入的10％，稅費為經(jīng)營收入的17．5％。如果購買投資發(fā)生在第一年的年初，每年的凈經(jīng)營收人和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，土地使用年限為50年，建設期已使用2年，土地使用年限期止建筑物的殘值收入約為其建安造價的50％，該建筑物的建安造價約為4500元／平方米。投資者的基準收益率為12％。
編制該項投資的自有資金現(xiàn)金流量表并計算所得稅前的財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率和動態(tài)投資回收期，判斷該項目的可行性。
解：項目計算期為50-2=48年，基準收益率為12％。
1．現(xiàn)金流入：
寫字樓租賃收入：
第1年30000×4．5×30×12×65％／10000=3159．00(萬元)
第2年30000 ×4．5 ×1．m ×30 ×12 ×75％／10000=3717．90(萬元)
第3年30000×4．5×1．022×30×12×85％／10000=4297．89(萬元)
第4年30000×4．5×1．023×30×12×95％／10000=4899．60(萬元)
第5—48年30000×4．5×1．4×30×12×95％／10000=4997．59(萬元)
回收固定資產(chǎn)余值：
第48年4500×30000×50％／10000=6750．00(萬元)
2．現(xiàn)金流出：
自有資金流出=30000×1(30％+4％+0．5％+0．5％+0．3％)=10590．00(萬元)
借款還本付息采用等額資金回收的公式計算，計算公式為：
A= [1+i(1+i)n] ／[(1+i)n-1] = i／[1-(1+i)-1] 故：
借款還本付息=30000X70％×7．5％／[1-(1+7．5％)-15]=2379．03(萬元)
經(jīng)營成本=租賃收入×10％
銷售稅金及附加=租賃收入×17．5％
具體數(shù)據(jù)如表9—7中所示。
3．凈現(xiàn)金流量：
凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流人—現(xiàn)金流出
4．指標計算：
(1)財務凈現(xiàn)值：財務凈現(xiàn)值為折現(xiàn)凈現(xiàn)金流的累計，如現(xiàn)金流量表(表9—7)中所示，財務凈現(xiàn)值為962．76萬元。
(2)內(nèi)部收益率：該項目財務凈現(xiàn)值大于零，則其內(nèi)部收益率一定大于基準收益率，故取13％的折現(xiàn)率進行試算。當折現(xiàn)率為13％時，計算所得的凈現(xiàn)值為－454．21，故內(nèi)部收益率在12％與13％之間，計算過程如下：
內(nèi)部收益率=12％+[962．76／(962．76+454．21)]％=12．68％
(3)動態(tài)投資回收期：根據(jù)表中折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量累計可以看出，在第29年末，折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量累計為—64．22，第30年末為56．72，所以動態(tài)投資回收期為：
29 + |1-64.22|／( |-64.22| + | 56.72 | ) =29．53(年)
5．結論。因為該項目財務凈現(xiàn)值962．76>0，內(nèi)部收益率12．68％>12％，故該項目可行。
[例9—2] 擬建某工業(yè)生產(chǎn)項目，基礎數(shù)據(jù)如下：
1． 固定資產(chǎn)投資5058．9萬元(其中，含無形資產(chǎn)600萬元)。建設期2年，運營期8年。
2．本項目建設投資資金來源為貸款和自有資金。貸款總額為2000萬元，在建設期內(nèi)每年貸人1000萬元。貸款年利率為10％(按年計息)。按照實際償還能力償還貸款。無形資產(chǎn)在運營期8年中，均勻攤?cè)顺杀尽９潭ㄙY產(chǎn)殘值300萬元，按照直線法折舊，折舊年限為12年。自有資金在建設期內(nèi)均勻投入。
3．本項目第三年投產(chǎn)，當年生產(chǎn)負荷達到設計生產(chǎn)能力的50％，第4年達到設計生產(chǎn)能力的80％，以后各年均達到設計生產(chǎn)能力的100％。流動資金全部為自有資金。
4．建設項目的資金投入、收益、成本費用表見表9—8。
5．行業(yè)基準收益率為12％，行業(yè)的投資利潤率20％，投資利稅率為25％。
要求：1．編制本項目的還本付息表、損益表、現(xiàn)金流量表。
2．計算項目的盈利能力指標和清償能力指標。
3．分別從盈利能力角度和清償能力角度分析項目的可行性。
解：1．編制還本付息表、損益表、現(xiàn)金流量表。
(1)根據(jù)所給的貸款利率計算建設期與運營期貸款利息，編制項目還本付息表。
第1年應計利息=(0+1000／2)×10％=50(萬元)
第2年應計利息=[(1000+50)十1000／2] ×10％=155(萬元)
第3年應計利息=2205．00×10％=220．50(萬元)，依次類推。
固定資產(chǎn)折舊費=(固定資產(chǎn)總額—殘值)／折舊年限=[(5058．90+205-600)-300] ／12
=363．歷(萬元)
無形資產(chǎn)攤銷費=無形資產(chǎn)／攤銷年限=600／8=75(萬元)
未分配利潤見損益表(表9—10)。
(2)根據(jù)表9—8、表9—9中的數(shù)據(jù)，列表計算各項費用，編制損益表，見表9—10。
所得稅=利潤總額×所得稅稅率
第3年所得稅：850．m×33％二280．50(萬元)
第4年所得稅：1360．00×33％=448．80(萬元)
5—10年所得稅=1700．00×33％=561．00(萬元)
盈余公積金及公益金=稅后利潤×15％
先按稅后利潤的15％計提盈余公積金和公益金，由于第3、4年用剩余資金支付長期借款后無余額，所以將全部剩余資金計人未分配利潤，用于支付長期借款還本。
第3年未分配利潤：569．50-85．43=484．07(萬元)
第4年未分配利潤：911．20-136．68=774．52(萬元)
從第5年開始，提取的折舊和攤銷費已足夠支付長期借款還本(見借款還本付息計算表)，故提取贏余公積金和公益金后的余額全部計人應付利潤。
第5—10年應付利潤=1139．00－170．85=968．15(萬元)
(3)根據(jù)以上表格的計算，編制現(xiàn)金流量表(全部投資和自有資金)，見表9—11、表9—12。
由于項目運營期只有8年，而固定資產(chǎn)的折舊年限卻為12年，因此運營期末固定資產(chǎn)的余值應按以下公式計算：
運營期末固定資產(chǎn)余值；363．66×4+300=1754．64(萬元)
流動資金于運營期末全部收回=631．67萬元。
經(jīng)營成本=總成本－折舊－攤銷－應計利息
第3年經(jīng)營成本=1500．00－363．66－75－220．50=840．84(萬元)
第4年經(jīng)營成本=2400．00－363．66－75－128．23=1833．11(萬元)
第5年經(jīng)營成本=3000．00－363．66－75－6．91=2554．43(萬元)
第6—10年經(jīng)營成本=3000．00－363．66－75－0=2561．34(萬元)
流動資金=流動資金總額為631．67萬元，第3年投入額為315．84萬元，第4年追加189．50萬元；第5年追加126．33萬元。
借款本金償還和利息償還見借款還本付息計算表。
2．計算項目的盈利能力指標和清償能力指標。
(1)盈利能力指標。
①動態(tài)指標。
全部投資(稅后)財務內(nèi)部收益率：由全部投資現(xiàn)金流量表，當i=20％時，F(xiàn)NPV(稅后)=153．14；當i=21％時，F(xiàn)NPV(稅后)=－5．18，所以財務內(nèi)部收益率(稅后)為：
FIRB(稅后)=20％+153．14／(153．14+5．18)％=20．97％
如全部投資現(xiàn)金流量表，可得財務凈現(xiàn)值FNPV(稅后)=2016．37萬元
如全部投資現(xiàn)金流量表，可得：
全部投資(稅后)動態(tài)投資回收期
=7+|-466．15|／(|-466．15|＋|171.07|)= 7．73(年)
全部投資(稅前)財務內(nèi)部收益率：
由全部投資現(xiàn)金流量表，當I=28％時，F(xiàn)NPV(稅前)=61．62；當i=29％時，F(xiàn)NPV(稅前)=－58．70,所以財務內(nèi)部收益率(稅前)為：
FIRR(稅前)=28％+61．62／(61．62十58．70)％=28．51％
財務凈現(xiàn)值(稅前)=3967．02萬元
全部投資(稅前)動態(tài)投資回收期
=6+|-92.34|／(|-92.34|＋|874.98|)=6．10(年)
自有資金財務內(nèi)部收益率：由自有資金現(xiàn)金流量表，當i=22％時，F(xiàn)NPV：77．74；當i=23％時，F(xiàn)NPV=－37．99，所以財務內(nèi)部收益率為：
FIRR=22％+77．74／(77．74+37．99)％=22．67％
財務凈現(xiàn)值=1997．12萬元
自有資金動態(tài)投資回收期=7+|-485．33|／(|-485.33|＋|151.89|)=7．76(年)
②靜態(tài)指標。由損益表可得：
投資利潤率=1700．00／(5058．9+205+631．67)×100％=28．84％
投資利稅率=(1700．00+300．00)／(5058．9+205+631．67)×100％=33．92％
(2)償還能力指標。
借款償還期=借款償還后開始出現(xiàn)盈余年份數(shù)—開始借款年份+當年償還借款額／當年可用于還款的資金額：
=(5－1)+(69．08+6．91)／(968．15+363．66+75+6．91)=4．05(年)
3．分析項目的可行性。
該項目的財務凈現(xiàn)值FNPV大于零，財務內(nèi)部收益率FIRR大于基準收益率12％，投資利潤率大于行業(yè)平均投資利潤率20％，投資利稅率大于行業(yè)平均投資利稅率25％，盈利能力指標都較高，高于其各自的基準判別標準；動態(tài)投資回收期和借款償還期較短，反映了該項目既有較強的盈利能力，又具有較強的清償能力，從財務角度分析，該項目是可行的。