綜合法
(三)綜合法
綜合法是指在運用多種方法基礎上綜合確定損耗率或成新率的方法。其中比較典型的有觀察與使用年限加權(quán)平均法。
觀察與使用年限加權(quán)平均法是指建筑物的損耗率或成新率的測算同時采用使用年限法和觀察法兩種方法，并賦予兩種方法的測算結(jié)果以不同的權(quán)數(shù)，最后綜合確定建筑物損耗率或成新率的方法。
具體可采用以下三個步驟：
(1)運用使用年限法測算損耗率或成新率；
(2)運用觀察法測算損耗率或成新率；
(3)確定兩種方法的適當權(quán)數(shù)，然后按下列公式加權(quán)平均，計算建筑物的損耗率或成新率：
損耗率=使用年限法損耗率XA1+觀察法損耗率XA2
或：
成新率=使用年限法成新率XA1+觀察法成新率XA2
式中A1、A2分別為使用年限法和觀察法的權(quán)數(shù)。
綜合法除綜合運用使用年限法和觀察法兩種方法外，還可綜合其他因素。其他因素主要包括：
(1)考慮建筑物的設計等級和設計部門的等級及設計水平。(占其他因素25％)。
(2)判別建筑物的設防標準。(占其他因素15％)：重要建筑物通常比普通建筑物的設防烈度高出1度(占其他因素20％)；也有些建筑物的抗震能力低于普通建筑物規(guī)定的設防烈度(占其他因素10％以下)。
(3)考慮建筑物的施工單位等級及實際施工水平，它綜合反映建筑物的施工質(zhì)量，是影響使用年限的主要因素之一(占其他因素25％)。
(4)考慮使用狀況和日常維修保養(yǎng)情況。缺乏必要的維護保養(yǎng)，必然會加快損耗(占其他因素15％)。
(5)考慮大修、裝飾情況。(占其他因素的15％)。
考慮了其他因素后，利用綜合法計算建筑物的損耗率或成新率的公式為：
損耗率=使用年限法損耗率XA1+觀察法損耗率XA2+其他因素損耗率XA3
或：
成新率=使用年限法成新率XA1+觀察法成新率XA2+其他因素成新率XA3
式中、A1，A2、A3分別為使用年限法、觀察法和綜合其他因素的權(quán)數(shù)。通常對一般普通建筑物(工業(yè)與民用建筑)，A1、A2取0．4，A3取0．2；重要建筑及高檔豪華商場、酒店等，A1、A2取0．3，A3取0．4。
(四)其他方法
除上述三種常用方法外，還有一些其他方法，如修復費用法。
損耗率=修復費用／重置價值X100％
例題：計算公式d=(1—R)t／NXl00％中的N是指建筑物的（）。
A: 已使用年限
B: 耐用年限
C: 合理使用壽命
D:自然壽命
答案：B
2、某建筑物，殘值率為10％、已使用年限10年、合理使用年限50年、耐用年限40年，其損耗率（）。
A: 22.5％
B: 18％
C: 82％
D: 90％
答案: A
3、有關(guān)建筑物已使用年限，正確的表述有（?。?。
A: 實際使用年限可能小于有效使用年限
B: 實際使用年限可能等于有效使用年限
C: 實際使用年限是根據(jù)對有效使用年限的調(diào)整得到的
D: 在評估中所指使用年限為有效使用年限
E: 實際使用年限可能大于有效使用年限
答案：BDE
4、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》條文說明中給出了磚混結(jié)構(gòu)二等房屋的經(jīng)濟耐用年限的參考值如下：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房( )年。
A．50
B．30
C．20
D．40
答案：D
(三)綜合法
綜合法是指在運用多種方法基礎上綜合確定損耗率或成新率的方法。其中比較典型的有觀察與使用年限加權(quán)平均法。
觀察與使用年限加權(quán)平均法是指建筑物的損耗率或成新率的測算同時采用使用年限法和觀察法兩種方法，并賦予兩種方法的測算結(jié)果以不同的權(quán)數(shù)，最后綜合確定建筑物損耗率或成新率的方法。
具體可采用以下三個步驟：
(1)運用使用年限法測算損耗率或成新率；
(2)運用觀察法測算損耗率或成新率；
(3)確定兩種方法的適當權(quán)數(shù)，然后按下列公式加權(quán)平均，計算建筑物的損耗率或成新率：
損耗率=使用年限法損耗率XA1+觀察法損耗率XA2
或：
成新率=使用年限法成新率XA1+觀察法成新率XA2
式中A1、A2分別為使用年限法和觀察法的權(quán)數(shù)。
綜合法除綜合運用使用年限法和觀察法兩種方法外，還可綜合其他因素。其他因素主要包括：
(1)考慮建筑物的設計等級和設計部門的等級及設計水平。(占其他因素25％)。
(2)判別建筑物的設防標準。(占其他因素15％)：重要建筑物通常比普通建筑物的設防烈度高出1度(占其他因素20％)；也有些建筑物的抗震能力低于普通建筑物規(guī)定的設防烈度(占其他因素10％以下)。
(3)考慮建筑物的施工單位等級及實際施工水平，它綜合反映建筑物的施工質(zhì)量，是影響使用年限的主要因素之一(占其他因素25％)。
(4)考慮使用狀況和日常維修保養(yǎng)情況。缺乏必要的維護保養(yǎng)，必然會加快損耗(占其他因素15％)。
(5)考慮大修、裝飾情況。(占其他因素的15％)。
考慮了其他因素后，利用綜合法計算建筑物的損耗率或成新率的公式為：
損耗率=使用年限法損耗率XA1+觀察法損耗率XA2+其他因素損耗率XA3
或：
成新率=使用年限法成新率XA1+觀察法成新率XA2+其他因素成新率XA3
式中、A1，A2、A3分別為使用年限法、觀察法和綜合其他因素的權(quán)數(shù)。通常對一般普通建筑物(工業(yè)與民用建筑)，A1、A2取0．4，A3取0．2；重要建筑及高檔豪華商場、酒店等，A1、A2取0．3，A3取0．4。
(四)其他方法
除上述三種常用方法外，還有一些其他方法，如修復費用法。
損耗率=修復費用／重置價值X100％
例題：計算公式d=(1—R)t／NXl00％中的N是指建筑物的（）。
A: 已使用年限
B: 耐用年限
C: 合理使用壽命
D:自然壽命
答案：B
2、某建筑物，殘值率為10％、已使用年限10年、合理使用年限50年、耐用年限40年，其損耗率（）。
A: 22.5％
B: 18％
C: 82％
D: 90％
答案: A
3、有關(guān)建筑物已使用年限，正確的表述有（?。?。
A: 實際使用年限可能小于有效使用年限
B: 實際使用年限可能等于有效使用年限
C: 實際使用年限是根據(jù)對有效使用年限的調(diào)整得到的
D: 在評估中所指使用年限為有效使用年限
E: 實際使用年限可能大于有效使用年限
答案：BDE
4、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》條文說明中給出了磚混結(jié)構(gòu)二等房屋的經(jīng)濟耐用年限的參考值如下：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房( )年。
A．50
B．30
C．20
D．40
答案：D