二、港臺(tái)地區(qū)及國(guó)外土地權(quán)利制度的主要內(nèi)容
l.香港
回歸前，香港是英國(guó)殖民地，香港島和九龍半島是割讓的，土地歸英王所有;而新界屬于租借的，其全部土地的擁有權(quán)仍歸中國(guó)。但通常說(shuō)，香港的全部土地屬香港政府所有，統(tǒng)稱為“官地”。1997年中國(guó)在對(duì)香港恢復(fù)行使主權(quán)后，雖然實(shí)行“一國(guó)兩制”，保持香港原有的資本主義制度和生活方式50年不變，依法保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)權(quán)，但在 《中華人民共和國(guó)香港特別行政區(qū)基本法》第七條規(guī)定香港的土地全部屬于國(guó)家所有。
香港的土地使用制度非常發(fā)達(dá)，主要是實(shí)行土地租用制度(也稱批租制)(Lease - hold System)，香港政府不向土地使用者出讓土地所有權(quán)，除授予約翰大教堂土地永業(yè)權(quán)(Freehold)外，其余的都只授予租業(yè)權(quán)(Leasehold)。政府將其土地租與發(fā)展商或其他土地使用者，租約規(guī)定了土地的用途、土地的租用年限和每年應(yīng)繳的地租。在租約有效期內(nèi)，租戶可以根據(jù)租約所定的條款建造地上建筑物，并連同租約在市場(chǎng)上出售，承讓人得享有租約所載的權(quán)益。租約期滿，土地連同地上建筑物一并由政府無(wú)償收回。大陸在改革土地使用制度時(shí)很大程度上借鑒了香港的這種制度。
香港的土地租用可以是有償?shù)模部梢允菬o(wú)償?shù)?，批租的方式有，公開(kāi)拍賣、招標(biāo)和私下協(xié)議三種。與大陸的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)獲得方式相近的是私下協(xié)議。通常，對(duì)于公用事業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、慈善機(jī)構(gòu)、教堂、廟宇等，政府以這種方式批出土地。對(duì)于不營(yíng)利的公益用地，只收取象征性的地價(jià)，不受市場(chǎng)行情的左右。對(duì)于那些經(jīng)濟(jì)效益不十分突出而政府決定支持發(fā)展的行業(yè)與企業(yè)，也可以申請(qǐng)免交地價(jià)或低于市價(jià)的官方優(yōu)惠價(jià)供地。至于香港政府機(jī)關(guān)用地則完全是無(wú)償使用的。但香港有一套較完備的土地管理制度，使得土地能高效利用。且香港的優(yōu)惠用地的范圍也是界定得很嚴(yán)格的，所以低償或無(wú)償用地的情況并不是我們想象的那樣多。
香港的土地制度也是與其自身特點(diǎn)相關(guān)的，香港土地面積狹小，但人口多，因而其就要非常節(jié)約使用土地。
2.臺(tái)灣
(1)所有權(quán)制度。臺(tái)灣現(xiàn)行的地權(quán)制度是以“平均地權(quán)”思想為理論依據(jù)的。由此而產(chǎn)生的土地所有權(quán)制度，“即非單一的土地公有制，亦非純的土地私有制，而是二者之綜合發(fā)展”。“……換言之，農(nóng)地農(nóng)有，市地市有。富源地國(guó)有，系構(gòu)成平均地權(quán)體系的三大要目”。
所謂農(nóng)地農(nóng)有，是指“農(nóng)地歸農(nóng)民所有、所耕，耕作所獲的成果歸農(nóng)民所享，是即耕者有其田，不耕者不得有其田也”。
市地市有，是指“市地屬于市民公有，而由公法人之市政府管之”。
富源地國(guó)有，是指“富源地屬于全體國(guó)民所公有，而由中央政府管理之”。
(2)地權(quán)限制。
①禁止私有的土地，臺(tái)灣“土地法”10條規(guī)定了不得私有的土地范圍。
②礦產(chǎn)不得私有。
③限制私有土地面積額。對(duì)于超限的土地，臺(tái)灣土地法規(guī)定，由縣市政府規(guī)定辦法，限令于一定期限內(nèi)將額外土地分劃出賣。不出賣者，縣市政府得依法征收。
④對(duì)私有土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移作限制。
⑤禁止土地細(xì)分。
⑥對(duì)外國(guó)人取得的土地權(quán)利作了限制和規(guī)定。
3.國(guó)外地權(quán)制度
前蘇聯(lián)和東歐
①土地所有制。葡蘇聯(lián)和蒙古的所有土地都屬于國(guó)家所有。前蘇聯(lián)在十月社會(huì)主義革命一勝利就廢除了土地私有制。根據(jù)1917年11月8日由列寧簽署的土地法令，前蘇聯(lián)的全部土地都屬于國(guó)家所有，即全民所有。
第二次世界大戰(zhàn)后，原東歐一些國(guó)家，在革命勝利后進(jìn)行了土地改革，但沒(méi)有完全廢除土地私有制。其土地所有制形式有這樣幾種：1)土地國(guó)家所有制;2)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社土地所有制和其他合作社的社會(huì)團(tuán)體的土地所有制;3)農(nóng)民土地私有制。
前蘇聯(lián)、東歐在1990年初經(jīng)歷了巨大的社會(huì)變動(dòng)之后。其土地制度亦隨之發(fā)生了變化。
②土地使用制。前蘇聯(lián)的土地全部屬于國(guó)家所有。把土地完全排除在民事流轉(zhuǎn)之外，嚴(yán)禁買賣、出租。在前蘇聯(lián)，任何組織或個(gè)人要使用土地。均遵循嚴(yán)格的土地使用程序向國(guó)家申請(qǐng)，國(guó)家則土地劃撥給使用者無(wú)償無(wú)限期使用。土地使用者如不使用土地不得自行處置，必須交給國(guó)家重新安排使用。前蘇聯(lián)《土地立法綱要》第五十條規(guī)定，買賣、抵押、遺贈(zèng)、贈(zèng)予、租賃和任意交換地以及其他公開(kāi)或隱蔽的形式侵犯土地國(guó)家所有權(quán)的行為都無(wú)效。另外，該綱要第十條中規(guī)定了提供土地使用的一定程序。因此，不按此程序占用土地，也被看成是侵犯土地國(guó)家所有權(quán)的行為。
至于原東歐一些國(guó)家，由于土地不專為國(guó)家所有，因此沒(méi)有把土地排除在民事流轉(zhuǎn)之外。從匈牙利的情況來(lái)看，1987年3月匈牙利公布了新的土地法。新土地法排除了重國(guó)家所有制、輕集體所制的傾向，使兩者放在平等的地位。取消了對(duì)集體和個(gè)人土地的一些不必要的限制，并規(guī)定在一定范圍內(nèi)允許集體和個(gè)人買賣土地，擴(kuò)大土地使用者的權(quán)利，使其接近土地所有者的權(quán)利。另外，集體和個(gè)人還可以購(gòu)買國(guó)家所有的土地。
美國(guó)
美國(guó)的土地所有制大體可分為兩類，即土地公有制和土地私有制。其中，土地公有制又分為聯(lián)邦政府所有和州及地方政府所有。在其土地所有制中，私人所有的土地占多數(shù)(59%) 。美國(guó)的土地公有制并不是我國(guó)法律上所說(shuō)的公有的意義。我國(guó)土地公有是指土地全民所有或集體所有。而美國(guó)的土地公有是指政府所有(我國(guó)的政府只是土地所有者代表)。美國(guó)政府所有的土地主要是不能耕作的森林、草原、沼澤地、山地、水域等土地。州政府的土地主要是政府部門(mén)用地以及政府部門(mén)可以出租的土地，用以支持州政府財(cái)政支出。
l.香港
回歸前，香港是英國(guó)殖民地，香港島和九龍半島是割讓的，土地歸英王所有;而新界屬于租借的，其全部土地的擁有權(quán)仍歸中國(guó)。但通常說(shuō)，香港的全部土地屬香港政府所有，統(tǒng)稱為“官地”。1997年中國(guó)在對(duì)香港恢復(fù)行使主權(quán)后，雖然實(shí)行“一國(guó)兩制”，保持香港原有的資本主義制度和生活方式50年不變，依法保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)權(quán)，但在 《中華人民共和國(guó)香港特別行政區(qū)基本法》第七條規(guī)定香港的土地全部屬于國(guó)家所有。
香港的土地使用制度非常發(fā)達(dá)，主要是實(shí)行土地租用制度(也稱批租制)(Lease - hold System)，香港政府不向土地使用者出讓土地所有權(quán)，除授予約翰大教堂土地永業(yè)權(quán)(Freehold)外，其余的都只授予租業(yè)權(quán)(Leasehold)。政府將其土地租與發(fā)展商或其他土地使用者，租約規(guī)定了土地的用途、土地的租用年限和每年應(yīng)繳的地租。在租約有效期內(nèi)，租戶可以根據(jù)租約所定的條款建造地上建筑物，并連同租約在市場(chǎng)上出售，承讓人得享有租約所載的權(quán)益。租約期滿，土地連同地上建筑物一并由政府無(wú)償收回。大陸在改革土地使用制度時(shí)很大程度上借鑒了香港的這種制度。
香港的土地租用可以是有償?shù)模部梢允菬o(wú)償?shù)?，批租的方式有，公開(kāi)拍賣、招標(biāo)和私下協(xié)議三種。與大陸的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)獲得方式相近的是私下協(xié)議。通常，對(duì)于公用事業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、慈善機(jī)構(gòu)、教堂、廟宇等，政府以這種方式批出土地。對(duì)于不營(yíng)利的公益用地，只收取象征性的地價(jià)，不受市場(chǎng)行情的左右。對(duì)于那些經(jīng)濟(jì)效益不十分突出而政府決定支持發(fā)展的行業(yè)與企業(yè)，也可以申請(qǐng)免交地價(jià)或低于市價(jià)的官方優(yōu)惠價(jià)供地。至于香港政府機(jī)關(guān)用地則完全是無(wú)償使用的。但香港有一套較完備的土地管理制度，使得土地能高效利用。且香港的優(yōu)惠用地的范圍也是界定得很嚴(yán)格的，所以低償或無(wú)償用地的情況并不是我們想象的那樣多。
香港的土地制度也是與其自身特點(diǎn)相關(guān)的，香港土地面積狹小，但人口多，因而其就要非常節(jié)約使用土地。
2.臺(tái)灣
(1)所有權(quán)制度。臺(tái)灣現(xiàn)行的地權(quán)制度是以“平均地權(quán)”思想為理論依據(jù)的。由此而產(chǎn)生的土地所有權(quán)制度，“即非單一的土地公有制，亦非純的土地私有制，而是二者之綜合發(fā)展”。“……換言之，農(nóng)地農(nóng)有，市地市有。富源地國(guó)有，系構(gòu)成平均地權(quán)體系的三大要目”。
所謂農(nóng)地農(nóng)有，是指“農(nóng)地歸農(nóng)民所有、所耕，耕作所獲的成果歸農(nóng)民所享，是即耕者有其田，不耕者不得有其田也”。
市地市有，是指“市地屬于市民公有，而由公法人之市政府管之”。
富源地國(guó)有，是指“富源地屬于全體國(guó)民所公有，而由中央政府管理之”。
(2)地權(quán)限制。
①禁止私有的土地，臺(tái)灣“土地法”10條規(guī)定了不得私有的土地范圍。
②礦產(chǎn)不得私有。
③限制私有土地面積額。對(duì)于超限的土地，臺(tái)灣土地法規(guī)定，由縣市政府規(guī)定辦法，限令于一定期限內(nèi)將額外土地分劃出賣。不出賣者，縣市政府得依法征收。
④對(duì)私有土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移作限制。
⑤禁止土地細(xì)分。
⑥對(duì)外國(guó)人取得的土地權(quán)利作了限制和規(guī)定。
3.國(guó)外地權(quán)制度
前蘇聯(lián)和東歐
①土地所有制。葡蘇聯(lián)和蒙古的所有土地都屬于國(guó)家所有。前蘇聯(lián)在十月社會(huì)主義革命一勝利就廢除了土地私有制。根據(jù)1917年11月8日由列寧簽署的土地法令，前蘇聯(lián)的全部土地都屬于國(guó)家所有，即全民所有。
第二次世界大戰(zhàn)后，原東歐一些國(guó)家，在革命勝利后進(jìn)行了土地改革，但沒(méi)有完全廢除土地私有制。其土地所有制形式有這樣幾種：1)土地國(guó)家所有制;2)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社土地所有制和其他合作社的社會(huì)團(tuán)體的土地所有制;3)農(nóng)民土地私有制。
前蘇聯(lián)、東歐在1990年初經(jīng)歷了巨大的社會(huì)變動(dòng)之后。其土地制度亦隨之發(fā)生了變化。
②土地使用制。前蘇聯(lián)的土地全部屬于國(guó)家所有。把土地完全排除在民事流轉(zhuǎn)之外，嚴(yán)禁買賣、出租。在前蘇聯(lián)，任何組織或個(gè)人要使用土地。均遵循嚴(yán)格的土地使用程序向國(guó)家申請(qǐng)，國(guó)家則土地劃撥給使用者無(wú)償無(wú)限期使用。土地使用者如不使用土地不得自行處置，必須交給國(guó)家重新安排使用。前蘇聯(lián)《土地立法綱要》第五十條規(guī)定，買賣、抵押、遺贈(zèng)、贈(zèng)予、租賃和任意交換地以及其他公開(kāi)或隱蔽的形式侵犯土地國(guó)家所有權(quán)的行為都無(wú)效。另外，該綱要第十條中規(guī)定了提供土地使用的一定程序。因此，不按此程序占用土地，也被看成是侵犯土地國(guó)家所有權(quán)的行為。
至于原東歐一些國(guó)家，由于土地不專為國(guó)家所有，因此沒(méi)有把土地排除在民事流轉(zhuǎn)之外。從匈牙利的情況來(lái)看，1987年3月匈牙利公布了新的土地法。新土地法排除了重國(guó)家所有制、輕集體所制的傾向，使兩者放在平等的地位。取消了對(duì)集體和個(gè)人土地的一些不必要的限制，并規(guī)定在一定范圍內(nèi)允許集體和個(gè)人買賣土地，擴(kuò)大土地使用者的權(quán)利，使其接近土地所有者的權(quán)利。另外，集體和個(gè)人還可以購(gòu)買國(guó)家所有的土地。
美國(guó)
美國(guó)的土地所有制大體可分為兩類，即土地公有制和土地私有制。其中，土地公有制又分為聯(lián)邦政府所有和州及地方政府所有。在其土地所有制中，私人所有的土地占多數(shù)(59%) 。美國(guó)的土地公有制并不是我國(guó)法律上所說(shuō)的公有的意義。我國(guó)土地公有是指土地全民所有或集體所有。而美國(guó)的土地公有是指政府所有(我國(guó)的政府只是土地所有者代表)。美國(guó)政府所有的土地主要是不能耕作的森林、草原、沼澤地、山地、水域等土地。州政府的土地主要是政府部門(mén)用地以及政府部門(mén)可以出租的土地，用以支持州政府財(cái)政支出。