在住宅項(xiàng)目定價實(shí)踐中，其定價方法較多，其中主要有成本加成定價法，它指的是在項(xiàng)目單位成本的基礎(chǔ)上加上一定比例的目標(biāo)利潤作為項(xiàng)目的單位售價，其公式為P=C×(1+η)[1]，但這種定價方法僅僅考慮成本與企業(yè)的目標(biāo)利潤，而不考慮需求和市場競爭狀況，其結(jié)果是住宅要么賣不出去，要么企業(yè)不能獲取較大的利潤。競爭定價法，它指的是以競爭對手的價格作為基礎(chǔ)的定價方法，這種方法考慮了市場需求和行業(yè)競爭狀況，在房地產(chǎn)競爭激烈的今天，其住宅的需求彈性較小和供大于求的情況下，為了不破壞整個市場價格的平衡，這是一種較常采用的定價方法，但這種方法僅從競爭對手價格這一單一指標(biāo)進(jìn)行考慮，這樣就顯得過于籠統(tǒng)，沒有很好地按區(qū)域、住宅物業(yè)形態(tài)等因素進(jìn)行市場細(xì)分，故在項(xiàng)目定價實(shí)際應(yīng)用中將會遇到障礙。此外，還有尾數(shù)定價法，以及差別定價法。|考試大|在本文中，主要介紹一種能夠運(yùn)用于房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)際可操作的定價方法，它其實(shí)是對競爭定價法的一種深化和延伸。在這里，稱之為類比量化定價法。
該定價方法指的是對住宅價格有影響的主要因素按其影響因素的不同分別確定權(quán)重，并對其中的每一單個因素根據(jù)其優(yōu)劣賦予不同的分值，然后選擇與本項(xiàng)目類似的項(xiàng)目進(jìn)行類比后分別一一賦予分值，其次根據(jù)權(quán)重乘以相應(yīng)分值求和得出各項(xiàng)目的總分，再次通過所得出的各項(xiàng)目的總分與已知項(xiàng)目的均價按最小二乘法建立函數(shù)關(guān)系式得出擬售住宅項(xiàng)目的均價，|考試大|最后根據(jù)位置、樓層、景觀、朝向等進(jìn)行價格調(diào)整確定出每一單元的擬售價格。該方法其優(yōu)越性在于將其定價影響因素進(jìn)行了量化，而賦予的分值又僅僅是通過調(diào)查對比得出，而不是采取專家打分法使得分值的隨意性和波動性都比較大，而且充分考慮了市場需求和行業(yè)競爭狀況。
一、影響因素、指標(biāo)及其分值的確定
筆者共列出了12個主要影響因素，分別是位置、價格、配套、交通物業(yè)管理、周邊環(huán)境(景觀、污染)、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、建筑風(fēng)格及立面、戶型、發(fā)展商品牌和實(shí)力、廣告，其分值分別為1、2、3、4、5。分值越大，表示等次越高，詳見下表1。
表1 住宅項(xiàng)目影響因素、指標(biāo)與分值[2]
該定價方法指的是對住宅價格有影響的主要因素按其影響因素的不同分別確定權(quán)重，并對其中的每一單個因素根據(jù)其優(yōu)劣賦予不同的分值，然后選擇與本項(xiàng)目類似的項(xiàng)目進(jìn)行類比后分別一一賦予分值，其次根據(jù)權(quán)重乘以相應(yīng)分值求和得出各項(xiàng)目的總分，再次通過所得出的各項(xiàng)目的總分與已知項(xiàng)目的均價按最小二乘法建立函數(shù)關(guān)系式得出擬售住宅項(xiàng)目的均價，|考試大|最后根據(jù)位置、樓層、景觀、朝向等進(jìn)行價格調(diào)整確定出每一單元的擬售價格。該方法其優(yōu)越性在于將其定價影響因素進(jìn)行了量化，而賦予的分值又僅僅是通過調(diào)查對比得出，而不是采取專家打分法使得分值的隨意性和波動性都比較大，而且充分考慮了市場需求和行業(yè)競爭狀況。
一、影響因素、指標(biāo)及其分值的確定
筆者共列出了12個主要影響因素，分別是位置、價格、配套、交通物業(yè)管理、周邊環(huán)境(景觀、污染)、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、建筑風(fēng)格及立面、戶型、發(fā)展商品牌和實(shí)力、廣告，其分值分別為1、2、3、4、5。分值越大，表示等次越高，詳見下表1。
表1 住宅項(xiàng)目影響因素、指標(biāo)與分值[2]