在租賃合同中，當(dāng)事人經(jīng)常約定遲延給付租金的違約金，在履行過程中，會(huì)發(fā)生承租人遲延履行而導(dǎo)致出租人解除合同的情況。此時(shí)的問題有：該違約金責(zé)任在合同解除后能否適用？合同解除前遲延履行部分的違約金應(yīng)如何計(jì)算？
一、合同解除后違約金責(zé)任能否適用
筆者認(rèn)為，違約金責(zé)任應(yīng)當(dāng)適用，其原因在于：
第一，租賃合同解除后，合同向未來消滅，已經(jīng)履行部分的合同關(guān)系不受影響。換言之，已經(jīng)履行部分在觀念上可以看作與被解除部分的合同相互獨(dú)立的兩個(gè)合同。于此，已經(jīng)經(jīng)過的承租人占有、使用租賃物期間可以看作是一個(gè)有確定期限的租賃合同（期限至解除之日）。由此，由于該合同的效力并不因解除而受影響，故包括違約金責(zé)任在內(nèi)的合同條款仍然拘束雙方當(dāng)事人。
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果將解除前后的租賃合同看作兩個(gè)獨(dú)立的合同，則不會(huì)發(fā)生解除權(quán)的問題。因?yàn)楹笠粋€(gè)合同根本就不存在違約行為，所以這樣理解繼續(xù)性合同是錯(cuò)誤的。筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)只有現(xiàn)實(shí)是兩個(gè)獨(dú)立合同的情況下才成立。而現(xiàn)實(shí)是，這是一個(gè)合同，我們?cè)诶斫馍?、在觀念上可以把解除前后的合同關(guān)系拆分為兩個(gè)，因而是一種擬制而非現(xiàn)實(shí)，其目的是為了更好地理解解除的溯及力問題。如果現(xiàn)實(shí)是兩個(gè)合同，則就沒有必要討論后一個(gè)合同的解除權(quán)問題。此其一。其二，從另外一個(gè)角度觀察，正是因?yàn)樽赓U合同的繼續(xù)性特征，才導(dǎo)致我們能夠把一個(gè)租賃合同在解除后理解為兩個(gè)租賃合同，而非可以把它在觀念上拆分為兩個(gè)合同而導(dǎo)致租賃合同的繼續(xù)性特征。該觀點(diǎn)發(fā)生了倒果為因的錯(cuò)誤。其三，正如崔建遠(yuǎn)教授所言，繼續(xù)性債權(quán)可以從兩個(gè)角度把握：一方面把繼續(xù)性債權(quán)作為一個(gè)整體，也必須如此。另一方面，在一定條件下，如在履行的具體操作上、在違約與否的判斷上、在訴訟時(shí)效的適用上等，可將繼續(xù)性債權(quán)區(qū)分為若干個(gè)債權(quán)，每個(gè)這樣的債權(quán)可以取名為“個(gè)別債權(quán)”，每個(gè)“個(gè)別債權(quán)”具有某種程度上的經(jīng)濟(jì)上和法律上的獨(dú)立性（崔建遠(yuǎn)：《繼續(xù)性債權(quán)與訴訟時(shí)效》，人民法院報(bào)2003年6月27日）。正因如此，才有將解除前后的租賃合同看作兩個(gè)“個(gè)別債權(quán)”，在違約責(zé)任的判斷上分別適用的可能性。
第二，合同法第九十七條規(guī)定，合同解除后當(dāng)事人“有權(quán)要求賠償損失”。通說認(rèn)為，這里的賠償損失，“依然是因違約而發(fā)生的損害的賠償”。在我國合同法理論和實(shí)踐都將賠償性違約金的性質(zhì)定為損害賠償?shù)念A(yù)定的背景下，第九十七條隱含了這樣一個(gè)結(jié)論：租賃合同解除后，違約金責(zé)任仍可適用（第九十八條規(guī)定的“結(jié)算和清理?xiàng)l款”到底是否包括違約金條款，學(xué)者多數(shù)語焉不詳，實(shí)務(wù)中也各行其是。因此，筆者求助于第九十七條）。
第三，既然賠償性違約金是損害賠償額的預(yù)定，它不僅具有補(bǔ)償損害的功能，更有減輕當(dāng)事人的證明負(fù)擔(dān)、節(jié)約訴訟成本的作用，因此，適用違約金責(zé)任比賠償損失更有利，法律不會(huì)僅允許后者而禁止前者。
第四，從比較法的觀點(diǎn)來看，我國臺(tái)灣地區(qū)實(shí)務(wù)上甚至認(rèn)定懲罰性違約金條款也不因合同解除而消滅。如果說這種觀點(diǎn)在一時(shí)性合同場(chǎng)合還可質(zhì)疑的話，在繼續(xù)性合同場(chǎng)合反倒顯得更加合理。
綜上所述，租賃合同解除前已經(jīng)發(fā)生的違約行為仍然適用違約金條款。
二、合同解除前遲延履行部分的違約金應(yīng)如何計(jì)算
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，遲延履行違約金應(yīng)當(dāng)計(jì)算到合同解除之日，即使在合同解除之日及之后承租人仍然處于遲延的，亦是如此。原因在于，合同解除后，對(duì)當(dāng)事人即沒有拘束力，從而所有的權(quán)利義務(wù)在合同解除時(shí)確定不變。合同解除之后，當(dāng)事人進(jìn)入一種法定的清算關(guān)系，如果當(dāng)事人繼續(xù)遲延的，應(yīng)當(dāng)按照逾期貸款利率來計(jì)算遲延履行違約金。
筆者不同意這種觀點(diǎn)，原因在于：第一，所謂合同解除的溯及力問題，是指合同解除能否影響已經(jīng)經(jīng)過的合同關(guān)系。無溯及力，是指合同解除僅僅使合同關(guān)系向?qū)硐麥纾獬暗暮贤P(guān)系仍然有效。如果以此概念作為討論的基礎(chǔ)，則解除前的合同關(guān)系仍然拘束當(dāng)事人，因?yàn)樗匀挥行АＳ诖藞?chǎng)合，遲延履行違約金的數(shù)額只能根據(jù)當(dāng)事人約定的標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際遲延的時(shí)間的乘積而得，而與合同解除的時(shí)間無關(guān)。
第二，因?yàn)榻獬暗暮贤行?，所以違反該有效的合同所產(chǎn)生的遲延履行責(zé)任甚至可以看作一個(gè)與解除權(quán)的行使完全無關(guān)的事物，從而，該遲延履行責(zé)任的計(jì)算就與一個(gè)處于遲延且未解除的買賣合同并無二致。即，遲延行為持續(xù)的時(shí)間決定了遲延履行責(zé)任的大小，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)則根據(jù)約定。由此，也應(yīng)當(dāng)是計(jì)算至實(shí)際履行之日。
第三，如果合同未被解除，則租賃期間遲延給付租金的滯納金在實(shí)務(wù)和理論上都是從遲延之時(shí)計(jì)算至實(shí)際給付之日（經(jīng)常表現(xiàn)為判決執(zhí)行之時(shí)），并無疑問。如果解除后反倒只計(jì)算至解除之時(shí)，則被違約人所獲得的賠償要比不解除合同少，甚至少很多，從解除制度的目的而言，不利于守約方行使解除權(quán)，也不利于其從已經(jīng)無意義的合同中解脫出來，合同解除制度的目的也會(huì)受到阻礙。另一方面，也會(huì)促使守約人為了獲得更完整的賠償而怠于行使解除權(quán)，使已經(jīng)毫無意義的合同持續(xù)下去，宏觀來看，難謂有效率之秩序。
第四，如果當(dāng)事人未約定遲延履行違約金，按照我國合同法理論與實(shí)踐都承認(rèn)的實(shí)際賠償原則，承租人應(yīng)當(dāng)賠償因其遲延行為所造成的損失，其計(jì)算方法應(yīng)當(dāng)是遲延給付租金的數(shù)額與同期銀行利息和實(shí)際遲延天數(shù)的乘積。相應(yīng)地，遲延履行違約金的計(jì)算也應(yīng)當(dāng)以實(shí)際遲延的時(shí)間為準(zhǔn)。
第五，從遲延履行違約金的經(jīng)常性的約定方式來看，該違約金本身亦為一個(gè)繼續(xù)性債權(quán)，其數(shù)額隨著時(shí)間的經(jīng)過而不斷增加，該數(shù)額只有在遲延行為終止即承租人繳納全部租金之時(shí)方才確定。所以，解除權(quán)解除的是后來的合同，并不能“解除”或消滅仍然存在的遲延狀態(tài)。
第六，按照有的論者的說法，在解除后，因?yàn)槌凶馊说氖褂檬找娌荒芊颠€，所以，繼續(xù)給付租金義務(wù)和法定利息也是第九十七條的“采取其他補(bǔ)救措施”的應(yīng)有之義。但是，既然承認(rèn)解除之前的合同關(guān)系仍然存在，為何基于該有效的合同關(guān)系所產(chǎn)生的履行請(qǐng)求權(quán)會(huì)轉(zhuǎn)化為不當(dāng)?shù)美姆颠€請(qǐng)求權(quán)呢？崔建遠(yuǎn)教授認(rèn)為：“合同解除無溯及力時(shí)……當(dāng)事人一方已經(jīng)部分或全部履行了債務(wù)，對(duì)方卻未履行對(duì)待給付，或者雖然也履行了債務(wù)，但雙方各自的履行在數(shù)量上不對(duì)等。對(duì)這一問題采取所有物返還顯然不妥，因?yàn)榻o付人在合同解除后仍未取得給付物的所有權(quán)。的辦法是運(yùn)用不當(dāng)?shù)美贫燃右越鉀Q，即受領(lǐng)人將其多得的利益按不當(dāng)?shù)美?guī)則加以返還?！盵崔建遠(yuǎn)主編：《合同法》（第三版），法律出版社，2003年版，第201-201頁]筆者認(rèn)為，在租賃合同場(chǎng)合，該觀點(diǎn)需要進(jìn)一步檢討。在我國臺(tái)灣地區(qū)的“終止”概念下，有學(xué)者認(rèn)為此種終止不發(fā)生“原狀回復(fù)問題”。根據(jù)我國臺(tái)灣地區(qū)“民法典”第259條之規(guī)定，原狀回復(fù)既有大陸地區(qū)民法上的所有物返還、也有不當(dāng)?shù)美颠€。如此看來，至少存在否定“的辦法是運(yùn)用不當(dāng)?shù)美贫取钡目赡苄浴＝Y(jié)合租賃合同而言，如果承租人已給付全部租金，但租賃期間合同被解除的，對(duì)于剩余期間的租金，出租人為不當(dāng)?shù)美蛟谟谧赓U合同解除后，向未來發(fā)生效力，出租人對(duì)于解除后的剩余期間的租金，其受領(lǐng)無“合法根據(jù)”（民法通則第九十二條），該觀點(diǎn)成立；如果出租人交付租賃物、承租人拖欠租金，合同被解除，將承租人給付解除前已拖欠的租金認(rèn)定為“返還不當(dāng)?shù)美保瑒t顯然是指其在解除之前占有使用租賃物無“合法根據(jù)”，這恰恰與我們所說的解除前的合同關(guān)系仍然存在相矛盾。因此，承租人占有使用租賃物的合法根據(jù)是解除前的合同，解除前未給付的租金就難以構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，該觀點(diǎn)難以適用。相反，如果認(rèn)定其給付租金的義務(wù)為解除前的合同義務(wù)，則順理成章，無需面臨邏輯上的困境。既然給付租金的義務(wù)為履行解除前的合同義務(wù)，則遲延履行違約金自然也需繼續(xù)計(jì)算而不能也無需轉(zhuǎn)化為法定利息。
因此，遲延履行違約金應(yīng)當(dāng)計(jì)算至當(dāng)事人實(shí)際履行或者判決執(zhí)行完畢之時(shí)。在實(shí)踐中，如果當(dāng)事人對(duì)遲延履行本身和違約金的計(jì)算方式都無異議，法官可以在立案之時(shí)或者第一次開庭之時(shí)告知當(dāng)事人就遲延部分可以先行履行，從而結(jié)束遲延履行違約金的持續(xù)計(jì)算。
一、合同解除后違約金責(zé)任能否適用
筆者認(rèn)為，違約金責(zé)任應(yīng)當(dāng)適用，其原因在于：
第一，租賃合同解除后，合同向未來消滅，已經(jīng)履行部分的合同關(guān)系不受影響。換言之，已經(jīng)履行部分在觀念上可以看作與被解除部分的合同相互獨(dú)立的兩個(gè)合同。于此，已經(jīng)經(jīng)過的承租人占有、使用租賃物期間可以看作是一個(gè)有確定期限的租賃合同（期限至解除之日）。由此，由于該合同的效力并不因解除而受影響，故包括違約金責(zé)任在內(nèi)的合同條款仍然拘束雙方當(dāng)事人。
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果將解除前后的租賃合同看作兩個(gè)獨(dú)立的合同，則不會(huì)發(fā)生解除權(quán)的問題。因?yàn)楹笠粋€(gè)合同根本就不存在違約行為，所以這樣理解繼續(xù)性合同是錯(cuò)誤的。筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)只有現(xiàn)實(shí)是兩個(gè)獨(dú)立合同的情況下才成立。而現(xiàn)實(shí)是，這是一個(gè)合同，我們?cè)诶斫馍?、在觀念上可以把解除前后的合同關(guān)系拆分為兩個(gè)，因而是一種擬制而非現(xiàn)實(shí)，其目的是為了更好地理解解除的溯及力問題。如果現(xiàn)實(shí)是兩個(gè)合同，則就沒有必要討論后一個(gè)合同的解除權(quán)問題。此其一。其二，從另外一個(gè)角度觀察，正是因?yàn)樽赓U合同的繼續(xù)性特征，才導(dǎo)致我們能夠把一個(gè)租賃合同在解除后理解為兩個(gè)租賃合同，而非可以把它在觀念上拆分為兩個(gè)合同而導(dǎo)致租賃合同的繼續(xù)性特征。該觀點(diǎn)發(fā)生了倒果為因的錯(cuò)誤。其三，正如崔建遠(yuǎn)教授所言，繼續(xù)性債權(quán)可以從兩個(gè)角度把握：一方面把繼續(xù)性債權(quán)作為一個(gè)整體，也必須如此。另一方面，在一定條件下，如在履行的具體操作上、在違約與否的判斷上、在訴訟時(shí)效的適用上等，可將繼續(xù)性債權(quán)區(qū)分為若干個(gè)債權(quán)，每個(gè)這樣的債權(quán)可以取名為“個(gè)別債權(quán)”，每個(gè)“個(gè)別債權(quán)”具有某種程度上的經(jīng)濟(jì)上和法律上的獨(dú)立性（崔建遠(yuǎn)：《繼續(xù)性債權(quán)與訴訟時(shí)效》，人民法院報(bào)2003年6月27日）。正因如此，才有將解除前后的租賃合同看作兩個(gè)“個(gè)別債權(quán)”，在違約責(zé)任的判斷上分別適用的可能性。
第二，合同法第九十七條規(guī)定，合同解除后當(dāng)事人“有權(quán)要求賠償損失”。通說認(rèn)為，這里的賠償損失，“依然是因違約而發(fā)生的損害的賠償”。在我國合同法理論和實(shí)踐都將賠償性違約金的性質(zhì)定為損害賠償?shù)念A(yù)定的背景下，第九十七條隱含了這樣一個(gè)結(jié)論：租賃合同解除后，違約金責(zé)任仍可適用（第九十八條規(guī)定的“結(jié)算和清理?xiàng)l款”到底是否包括違約金條款，學(xué)者多數(shù)語焉不詳，實(shí)務(wù)中也各行其是。因此，筆者求助于第九十七條）。
第三，既然賠償性違約金是損害賠償額的預(yù)定，它不僅具有補(bǔ)償損害的功能，更有減輕當(dāng)事人的證明負(fù)擔(dān)、節(jié)約訴訟成本的作用，因此，適用違約金責(zé)任比賠償損失更有利，法律不會(huì)僅允許后者而禁止前者。
第四，從比較法的觀點(diǎn)來看，我國臺(tái)灣地區(qū)實(shí)務(wù)上甚至認(rèn)定懲罰性違約金條款也不因合同解除而消滅。如果說這種觀點(diǎn)在一時(shí)性合同場(chǎng)合還可質(zhì)疑的話，在繼續(xù)性合同場(chǎng)合反倒顯得更加合理。
綜上所述，租賃合同解除前已經(jīng)發(fā)生的違約行為仍然適用違約金條款。
二、合同解除前遲延履行部分的違約金應(yīng)如何計(jì)算
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，遲延履行違約金應(yīng)當(dāng)計(jì)算到合同解除之日，即使在合同解除之日及之后承租人仍然處于遲延的，亦是如此。原因在于，合同解除后，對(duì)當(dāng)事人即沒有拘束力，從而所有的權(quán)利義務(wù)在合同解除時(shí)確定不變。合同解除之后，當(dāng)事人進(jìn)入一種法定的清算關(guān)系，如果當(dāng)事人繼續(xù)遲延的，應(yīng)當(dāng)按照逾期貸款利率來計(jì)算遲延履行違約金。
筆者不同意這種觀點(diǎn)，原因在于：第一，所謂合同解除的溯及力問題，是指合同解除能否影響已經(jīng)經(jīng)過的合同關(guān)系。無溯及力，是指合同解除僅僅使合同關(guān)系向?qū)硐麥纾獬暗暮贤P(guān)系仍然有效。如果以此概念作為討論的基礎(chǔ)，則解除前的合同關(guān)系仍然拘束當(dāng)事人，因?yàn)樗匀挥行АＳ诖藞?chǎng)合，遲延履行違約金的數(shù)額只能根據(jù)當(dāng)事人約定的標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際遲延的時(shí)間的乘積而得，而與合同解除的時(shí)間無關(guān)。
第二，因?yàn)榻獬暗暮贤行?，所以違反該有效的合同所產(chǎn)生的遲延履行責(zé)任甚至可以看作一個(gè)與解除權(quán)的行使完全無關(guān)的事物，從而，該遲延履行責(zé)任的計(jì)算就與一個(gè)處于遲延且未解除的買賣合同并無二致。即，遲延行為持續(xù)的時(shí)間決定了遲延履行責(zé)任的大小，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)則根據(jù)約定。由此，也應(yīng)當(dāng)是計(jì)算至實(shí)際履行之日。
第三，如果合同未被解除，則租賃期間遲延給付租金的滯納金在實(shí)務(wù)和理論上都是從遲延之時(shí)計(jì)算至實(shí)際給付之日（經(jīng)常表現(xiàn)為判決執(zhí)行之時(shí)），并無疑問。如果解除后反倒只計(jì)算至解除之時(shí)，則被違約人所獲得的賠償要比不解除合同少，甚至少很多，從解除制度的目的而言，不利于守約方行使解除權(quán)，也不利于其從已經(jīng)無意義的合同中解脫出來，合同解除制度的目的也會(huì)受到阻礙。另一方面，也會(huì)促使守約人為了獲得更完整的賠償而怠于行使解除權(quán)，使已經(jīng)毫無意義的合同持續(xù)下去，宏觀來看，難謂有效率之秩序。
第四，如果當(dāng)事人未約定遲延履行違約金，按照我國合同法理論與實(shí)踐都承認(rèn)的實(shí)際賠償原則，承租人應(yīng)當(dāng)賠償因其遲延行為所造成的損失，其計(jì)算方法應(yīng)當(dāng)是遲延給付租金的數(shù)額與同期銀行利息和實(shí)際遲延天數(shù)的乘積。相應(yīng)地，遲延履行違約金的計(jì)算也應(yīng)當(dāng)以實(shí)際遲延的時(shí)間為準(zhǔn)。
第五，從遲延履行違約金的經(jīng)常性的約定方式來看，該違約金本身亦為一個(gè)繼續(xù)性債權(quán)，其數(shù)額隨著時(shí)間的經(jīng)過而不斷增加，該數(shù)額只有在遲延行為終止即承租人繳納全部租金之時(shí)方才確定。所以，解除權(quán)解除的是后來的合同，并不能“解除”或消滅仍然存在的遲延狀態(tài)。
第六，按照有的論者的說法，在解除后，因?yàn)槌凶馊说氖褂檬找娌荒芊颠€，所以，繼續(xù)給付租金義務(wù)和法定利息也是第九十七條的“采取其他補(bǔ)救措施”的應(yīng)有之義。但是，既然承認(rèn)解除之前的合同關(guān)系仍然存在，為何基于該有效的合同關(guān)系所產(chǎn)生的履行請(qǐng)求權(quán)會(huì)轉(zhuǎn)化為不當(dāng)?shù)美姆颠€請(qǐng)求權(quán)呢？崔建遠(yuǎn)教授認(rèn)為：“合同解除無溯及力時(shí)……當(dāng)事人一方已經(jīng)部分或全部履行了債務(wù)，對(duì)方卻未履行對(duì)待給付，或者雖然也履行了債務(wù)，但雙方各自的履行在數(shù)量上不對(duì)等。對(duì)這一問題采取所有物返還顯然不妥，因?yàn)榻o付人在合同解除后仍未取得給付物的所有權(quán)。的辦法是運(yùn)用不當(dāng)?shù)美贫燃右越鉀Q，即受領(lǐng)人將其多得的利益按不當(dāng)?shù)美?guī)則加以返還?！盵崔建遠(yuǎn)主編：《合同法》（第三版），法律出版社，2003年版，第201-201頁]筆者認(rèn)為，在租賃合同場(chǎng)合，該觀點(diǎn)需要進(jìn)一步檢討。在我國臺(tái)灣地區(qū)的“終止”概念下，有學(xué)者認(rèn)為此種終止不發(fā)生“原狀回復(fù)問題”。根據(jù)我國臺(tái)灣地區(qū)“民法典”第259條之規(guī)定，原狀回復(fù)既有大陸地區(qū)民法上的所有物返還、也有不當(dāng)?shù)美颠€。如此看來，至少存在否定“的辦法是運(yùn)用不當(dāng)?shù)美贫取钡目赡苄浴＝Y(jié)合租賃合同而言，如果承租人已給付全部租金，但租賃期間合同被解除的，對(duì)于剩余期間的租金，出租人為不當(dāng)?shù)美蛟谟谧赓U合同解除后，向未來發(fā)生效力，出租人對(duì)于解除后的剩余期間的租金，其受領(lǐng)無“合法根據(jù)”（民法通則第九十二條），該觀點(diǎn)成立；如果出租人交付租賃物、承租人拖欠租金，合同被解除，將承租人給付解除前已拖欠的租金認(rèn)定為“返還不當(dāng)?shù)美保瑒t顯然是指其在解除之前占有使用租賃物無“合法根據(jù)”，這恰恰與我們所說的解除前的合同關(guān)系仍然存在相矛盾。因此，承租人占有使用租賃物的合法根據(jù)是解除前的合同，解除前未給付的租金就難以構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，該觀點(diǎn)難以適用。相反，如果認(rèn)定其給付租金的義務(wù)為解除前的合同義務(wù)，則順理成章，無需面臨邏輯上的困境。既然給付租金的義務(wù)為履行解除前的合同義務(wù)，則遲延履行違約金自然也需繼續(xù)計(jì)算而不能也無需轉(zhuǎn)化為法定利息。
因此，遲延履行違約金應(yīng)當(dāng)計(jì)算至當(dāng)事人實(shí)際履行或者判決執(zhí)行完畢之時(shí)。在實(shí)踐中，如果當(dāng)事人對(duì)遲延履行本身和違約金的計(jì)算方式都無異議，法官可以在立案之時(shí)或者第一次開庭之時(shí)告知當(dāng)事人就遲延部分可以先行履行，從而結(jié)束遲延履行違約金的持續(xù)計(jì)算。