2006年12月28日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》 （國稅發(fā)[2006]187號，以下簡稱187號文），要求從2007年2月1日起，對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項目進行全面清算。土地增值稅作為當(dāng)前國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的稅收工具之一，對調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值收益、抑制投資沖動有重要作用。土地增值稅調(diào)整過程復(fù)雜，特別是關(guān)于收入和扣除項目的確認，容易產(chǎn)生混淆?？荚嚧缶庉?BR> 一、“一房一價”，計稅收入確定難
應(yīng)征收土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品分為二類，一類是非直接銷售的開發(fā)產(chǎn)品，如用于職工福利、獎勵、對外投資等，應(yīng)在發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時視同銷售，根據(jù) 187號文的規(guī)定確認收入，即按照“同一地區(qū)、同一年度、同類產(chǎn)品”的“平均價格”或者“市場價格”確認。但當(dāng)前房地產(chǎn)銷售多采取“一房一價”方式，即對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品根據(jù)其樓位、層次和戶型的不同，給予不同銷售價格。這種銷售方式的普遍存在，使計稅收入的確定具有明顯的不確定性和滯后性。
另一類是直接銷售的開發(fā)產(chǎn)品，在檢查中問題較多，突出表現(xiàn)為：開發(fā)商因促銷、照顧關(guān)系戶等原因，給予購房人價格優(yōu)惠，雙方按實際結(jié)算價簽訂售房合同并開具發(fā)票。對這類優(yōu)惠處理，一種意見認為，企業(yè)對開發(fā)產(chǎn)品有定價權(quán)，價格優(yōu)惠屬于商業(yè)折扣不應(yīng)調(diào)整納稅；另一種意見則認為，企業(yè)給予購房人的價格優(yōu)惠應(yīng)該有合理范圍控制，否則，土地增值稅的稅基將被嚴(yán)重侵蝕。商業(yè)折扣在稅法上稱為“折扣銷售”，流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅對其均有明確規(guī)定，只有將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，才能以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票，不論在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中減除?？荚嚧缶庉嫷恋卦鲋刀悓Υ藳]有明確規(guī)定，開發(fā)商不承認價格優(yōu)惠屬于“折扣銷售”，而以“一房一價”、企業(yè)正常銷售為由解釋。另外《土地增值稅暫行條例》第九條規(guī)定，對“隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的”可以按照評估價格計算征收，但細則的解釋比較原則，“價格明顯偏低”的標(biāo)準(zhǔn)是多少？ “正當(dāng)理由”的范圍包括哪些？現(xiàn)行土地增值稅政策均沒有明確規(guī)定。
二、虛開發(fā)票，調(diào)查取證難
在包工不包料施工方式下，部分開發(fā)商存在虛開發(fā)票、接受他人虛開發(fā)票和假發(fā)票等違法行為。其共同特點是：舍近求遠，去外省市購買沙石、水泥等建材；絕大多數(shù)采取現(xiàn)金交易；發(fā)票金額較大且手工開具；銷貨方大多屬于非正規(guī)企業(yè)或個體經(jīng)營者。有些企業(yè)為防止稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)假發(fā)票不準(zhǔn)予成本列支，還借用他人名義“主動”到稅務(wù)機關(guān)代開發(fā)票，企圖掩蓋虛假購銷業(yè)務(wù)。根據(jù)稅務(wù)機關(guān)代開普通發(fā)票的規(guī)定，申請代開發(fā)票人只需提供合法身份證件和付款方（或接受勞務(wù)服務(wù)方）對所購物品品名（或勞務(wù)服務(wù)項目）、單價、金額等出具的書面確認證明即可，稅務(wù)機關(guān)對該項經(jīng)濟業(yè)務(wù)是否發(fā)生根本無法確定，對其中屬惡意虛開或善意取得的假發(fā)票，也無法辨別?？荚嚧缶庉嬋绻悇?wù)機關(guān)一律按照187號文第四條第一款“不能提供合法有效憑證的，不予扣除”處理，對企業(yè)顯然不公，也違背了合理性原則。但如果準(zhǔn)予企業(yè)計入開發(fā)成本，無疑助長了購銷雙方偷逃稅的主觀傾向，增加稅收的系統(tǒng)風(fēng)險。
三、虛構(gòu)工程項目和工作量，成本核實難
房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本是土地增值稅清算的核心，也是最難查實的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。問題突出表現(xiàn)為：一是開發(fā)商移花接木。為了把不好人賬的“灰色支出”（如公關(guān)費、招待費等）做實，采取虛構(gòu)工程項目 （大多為零星工程和配套設(shè)施），編造虛假工程合同和決算書，到稅務(wù)機關(guān)套開建筑發(fā)票的方法予以轉(zhuǎn)入。二是開發(fā)商和施工方相互勾結(jié)，采取虛假招投標(biāo)或簽訂補充合同等方式虛構(gòu)工程項目、虛增業(yè)務(wù)量增加開發(fā)成本。由于稅務(wù)檢查人員對工程施工圖紙、工程概算等知識匱乏，房地產(chǎn)項目零星工程、輔助和配套設(shè)施工程眾多，加之部分開發(fā)商與施工方屬關(guān)聯(lián)企業(yè)，使檢查人員調(diào)查取證具有較大難度。例如某開發(fā)商虛構(gòu)地下管網(wǎng)的輔助工程10萬元，在地下隱蔽工程無法開挖檢查且企業(yè)施工合同、建筑發(fā)票、工程決算書均完備情況下，稅務(wù)人員很難分辨出該項工程項目的真假。
應(yīng)征收土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品分為二類，一類是非直接銷售的開發(fā)產(chǎn)品，如用于職工福利、獎勵、對外投資等，應(yīng)在發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時視同銷售，根據(jù) 187號文的規(guī)定確認收入，即按照“同一地區(qū)、同一年度、同類產(chǎn)品”的“平均價格”或者“市場價格”確認。但當(dāng)前房地產(chǎn)銷售多采取“一房一價”方式，即對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品根據(jù)其樓位、層次和戶型的不同，給予不同銷售價格。這種銷售方式的普遍存在，使計稅收入的確定具有明顯的不確定性和滯后性。
另一類是直接銷售的開發(fā)產(chǎn)品，在檢查中問題較多，突出表現(xiàn)為：開發(fā)商因促銷、照顧關(guān)系戶等原因，給予購房人價格優(yōu)惠，雙方按實際結(jié)算價簽訂售房合同并開具發(fā)票。對這類優(yōu)惠處理，一種意見認為，企業(yè)對開發(fā)產(chǎn)品有定價權(quán)，價格優(yōu)惠屬于商業(yè)折扣不應(yīng)調(diào)整納稅；另一種意見則認為，企業(yè)給予購房人的價格優(yōu)惠應(yīng)該有合理范圍控制，否則，土地增值稅的稅基將被嚴(yán)重侵蝕。商業(yè)折扣在稅法上稱為“折扣銷售”，流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅對其均有明確規(guī)定，只有將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，才能以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票，不論在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中減除?？荚嚧缶庉嫷恋卦鲋刀悓Υ藳]有明確規(guī)定，開發(fā)商不承認價格優(yōu)惠屬于“折扣銷售”，而以“一房一價”、企業(yè)正常銷售為由解釋。另外《土地增值稅暫行條例》第九條規(guī)定，對“隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的”可以按照評估價格計算征收，但細則的解釋比較原則，“價格明顯偏低”的標(biāo)準(zhǔn)是多少？ “正當(dāng)理由”的范圍包括哪些？現(xiàn)行土地增值稅政策均沒有明確規(guī)定。
二、虛開發(fā)票，調(diào)查取證難
在包工不包料施工方式下，部分開發(fā)商存在虛開發(fā)票、接受他人虛開發(fā)票和假發(fā)票等違法行為。其共同特點是：舍近求遠，去外省市購買沙石、水泥等建材；絕大多數(shù)采取現(xiàn)金交易；發(fā)票金額較大且手工開具；銷貨方大多屬于非正規(guī)企業(yè)或個體經(jīng)營者。有些企業(yè)為防止稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)假發(fā)票不準(zhǔn)予成本列支，還借用他人名義“主動”到稅務(wù)機關(guān)代開發(fā)票，企圖掩蓋虛假購銷業(yè)務(wù)。根據(jù)稅務(wù)機關(guān)代開普通發(fā)票的規(guī)定，申請代開發(fā)票人只需提供合法身份證件和付款方（或接受勞務(wù)服務(wù)方）對所購物品品名（或勞務(wù)服務(wù)項目）、單價、金額等出具的書面確認證明即可，稅務(wù)機關(guān)對該項經(jīng)濟業(yè)務(wù)是否發(fā)生根本無法確定，對其中屬惡意虛開或善意取得的假發(fā)票，也無法辨別?？荚嚧缶庉嬋绻悇?wù)機關(guān)一律按照187號文第四條第一款“不能提供合法有效憑證的，不予扣除”處理，對企業(yè)顯然不公，也違背了合理性原則。但如果準(zhǔn)予企業(yè)計入開發(fā)成本，無疑助長了購銷雙方偷逃稅的主觀傾向，增加稅收的系統(tǒng)風(fēng)險。
三、虛構(gòu)工程項目和工作量，成本核實難
房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本是土地增值稅清算的核心，也是最難查實的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。問題突出表現(xiàn)為：一是開發(fā)商移花接木。為了把不好人賬的“灰色支出”（如公關(guān)費、招待費等）做實，采取虛構(gòu)工程項目 （大多為零星工程和配套設(shè)施），編造虛假工程合同和決算書，到稅務(wù)機關(guān)套開建筑發(fā)票的方法予以轉(zhuǎn)入。二是開發(fā)商和施工方相互勾結(jié)，采取虛假招投標(biāo)或簽訂補充合同等方式虛構(gòu)工程項目、虛增業(yè)務(wù)量增加開發(fā)成本。由于稅務(wù)檢查人員對工程施工圖紙、工程概算等知識匱乏，房地產(chǎn)項目零星工程、輔助和配套設(shè)施工程眾多，加之部分開發(fā)商與施工方屬關(guān)聯(lián)企業(yè)，使檢查人員調(diào)查取證具有較大難度。例如某開發(fā)商虛構(gòu)地下管網(wǎng)的輔助工程10萬元，在地下隱蔽工程無法開挖檢查且企業(yè)施工合同、建筑發(fā)票、工程決算書均完備情況下，稅務(wù)人員很難分辨出該項工程項目的真假。