[例7—2]需要評估一宗“七通一平”熟地于2005年9月的價(jià)值。獲知該宗土地的面積為5000m2，土地剩余使用年限為65年，容積率為2，適宜建造某種類型的商品住宅;預(yù)計(jì)取得該宗土地后建造該類商品住宅的開發(fā)期為2年，建筑安裝工程費(fèi)為每平方米建筑面積800元，勘察設(shè)計(jì)等專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的12%，第一年需要投入60%的建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)，第二年需要投入40%的建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi);銷售商品住宅時(shí)的廣告宣傳等費(fèi)用為其售價(jià)的2%，房地產(chǎn)交易中賣方需要繳納的營業(yè)稅等為交易價(jià)格的6%，買方需要繳納的契稅等為交易價(jià)格的3%;預(yù)計(jì)該商品住宅在建成時(shí)可全部售出，售出時(shí)的平均價(jià)格為每平方米建筑面積2 000元。試?yán)盟o資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該宗土地2005年9月的總價(jià)、單價(jià)及樓面地價(jià)(折現(xiàn)率為12%)。
[解]設(shè)該宗土地的總價(jià)為V：開發(fā)完成后的總價(jià)值=2000×5000×2/(1+12%)2=1594.39(萬元)
建筑安裝工程費(fèi)等的總額=800×(1+12%)×5000×2×[60%/(1+12%)0.5+40%/(1+12%)1.5]=810.36(萬元)
建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)在各年的投入實(shí)際上是覆蓋全年的，但為體現(xiàn)計(jì)算的方便起見，假設(shè)各年的投入是集中在各年的年中，這樣，就有了上述計(jì)算中的折現(xiàn)年數(shù)分別是0.5和1.5的情況。
銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額=1594.39×(2%+6%)=127.55(萬元)
購買該宗土地的稅費(fèi)總額=V×3%=0.03V(萬元)
V=1594.39-810.36-127.55-0.03V V=637.36(萬元)
故：土地總價(jià)=637.36(萬元)
土地單價(jià)=1274.72(元/m2)
樓面地價(jià)=637.36(元/m2)
[例7—3]某舊廠房的建筑面積為5 000m2.根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等400元/m2(按建筑面積計(jì))，同時(shí)取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝修改造期為1年，裝修改造費(fèi)為每平方米建筑面積1 000元;裝修改造完成后即可全部售出，售價(jià)為每平方米建筑面積4 000元;銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價(jià)的8%;購買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)為其價(jià)格的4%。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該舊廠房的正常購買總價(jià)和單價(jià)(折現(xiàn)卒為12%)。
[解]設(shè)該舊廠房的正常購買總價(jià)為V V=裝修改造后的價(jià)值-裝修改造費(fèi)用-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)商購置土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)-改造補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金裝修改造后的總價(jià)值=4000×5000/(1+12%)=1785.71(萬元)
裝修改造總費(fèi)用=1 000×5000/(1+12%)0.5=472.46(萬元)
銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額=1 785.71×8%=142.86(萬元)
購買該舊廠房的稅費(fèi)總額=V×4%=0.04V(萬元)
需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等的總額=400×5000=200(萬元)
V=1 785.71-472.46-142.86-0.04V-200 V=933.07(萬元)
故：舊廠房總價(jià)=933.07(萬元)
舊廠房單價(jià)=l 866.13(元/m2)
[例7—4]某在建工程開工于2004年3月1日，總用地面積3000m2，規(guī)劃總建筑面積12 400m2，用途為寫字樓。土地使用年限為50年，從開工之日起計(jì);當(dāng)時(shí)取得土地的花費(fèi)為樓面地價(jià)800元/m2.該項(xiàng)目的正常開發(fā)期為2.5年，建設(shè)費(fèi)用(包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等)為每平方米建筑面積2 300元。至2005年9月1日實(shí)際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入50%的建設(shè)費(fèi)用。但估計(jì)至建成尚需1.5年，還需投入60%的建設(shè)費(fèi)用。建成后半年可租出，可出租面積的月租金為60元/m2，可出租面積為建筑面積的70%，正常出租率為85%，出租的運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的25%。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費(fèi)為購買價(jià)的3%，同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價(jià)的8%。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該在建工程2005年9月1日的正常購買總價(jià)和按規(guī)劃建筑面積折算的單價(jià)(報(bào)酬率為9%，折現(xiàn)率為13%)。
[解]設(shè)該宗土地的總價(jià)為V：開發(fā)完成后的總價(jià)值=2000×5000×2/(1+12%)2=1594.39(萬元)
建筑安裝工程費(fèi)等的總額=800×(1+12%)×5000×2×[60%/(1+12%)0.5+40%/(1+12%)1.5]=810.36(萬元)
建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)在各年的投入實(shí)際上是覆蓋全年的，但為體現(xiàn)計(jì)算的方便起見，假設(shè)各年的投入是集中在各年的年中，這樣，就有了上述計(jì)算中的折現(xiàn)年數(shù)分別是0.5和1.5的情況。
銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額=1594.39×(2%+6%)=127.55(萬元)
購買該宗土地的稅費(fèi)總額=V×3%=0.03V(萬元)
V=1594.39-810.36-127.55-0.03V V=637.36(萬元)
故：土地總價(jià)=637.36(萬元)
土地單價(jià)=1274.72(元/m2)
樓面地價(jià)=637.36(元/m2)
[例7—3]某舊廠房的建筑面積為5 000m2.根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等400元/m2(按建筑面積計(jì))，同時(shí)取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝修改造期為1年，裝修改造費(fèi)為每平方米建筑面積1 000元;裝修改造完成后即可全部售出，售價(jià)為每平方米建筑面積4 000元;銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價(jià)的8%;購買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)為其價(jià)格的4%。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該舊廠房的正常購買總價(jià)和單價(jià)(折現(xiàn)卒為12%)。
[解]設(shè)該舊廠房的正常購買總價(jià)為V V=裝修改造后的價(jià)值-裝修改造費(fèi)用-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)商購置土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)-改造補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金裝修改造后的總價(jià)值=4000×5000/(1+12%)=1785.71(萬元)
裝修改造總費(fèi)用=1 000×5000/(1+12%)0.5=472.46(萬元)
銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額=1 785.71×8%=142.86(萬元)
購買該舊廠房的稅費(fèi)總額=V×4%=0.04V(萬元)
需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等的總額=400×5000=200(萬元)
V=1 785.71-472.46-142.86-0.04V-200 V=933.07(萬元)
故：舊廠房總價(jià)=933.07(萬元)
舊廠房單價(jià)=l 866.13(元/m2)
[例7—4]某在建工程開工于2004年3月1日，總用地面積3000m2，規(guī)劃總建筑面積12 400m2，用途為寫字樓。土地使用年限為50年，從開工之日起計(jì);當(dāng)時(shí)取得土地的花費(fèi)為樓面地價(jià)800元/m2.該項(xiàng)目的正常開發(fā)期為2.5年，建設(shè)費(fèi)用(包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等)為每平方米建筑面積2 300元。至2005年9月1日實(shí)際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入50%的建設(shè)費(fèi)用。但估計(jì)至建成尚需1.5年，還需投入60%的建設(shè)費(fèi)用。建成后半年可租出，可出租面積的月租金為60元/m2，可出租面積為建筑面積的70%，正常出租率為85%，出租的運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的25%。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費(fèi)為購買價(jià)的3%，同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價(jià)的8%。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該在建工程2005年9月1日的正常購買總價(jià)和按規(guī)劃建筑面積折算的單價(jià)(報(bào)酬率為9%，折現(xiàn)率為13%)。