七、劃撥國有土地使用權(quán)隨建筑物抵押
劃撥國有土地使用權(quán)與其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)同時設(shè)定抵押權(quán)時，應(yīng)按照國務(wù)院規(guī)定報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。
劃撥國有土地使用權(quán)抵押時，也應(yīng)有嚴(yán)格的程序限制。因為抵押作為對債權(quán)的擔(dān)保，一旦債務(wù)到期債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押權(quán)人即可以依法通過拍賣、變賣劃撥國有土地使用權(quán)及其上建筑物、其他附著物而實現(xiàn)抵押權(quán)。當(dāng)?shù)盅簷?quán)實現(xiàn)時，必然發(fā)生劃撥國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，應(yīng)比照劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序，報請有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，并交納土地使用權(quán)出讓金或者以所得收益抵交土地使用權(quán)出讓金，方可將劃撥國有土地使用權(quán)抵押。
在劃撥國有土地使用權(quán)抵押的情況下，一旦發(fā)生抵押權(quán)實現(xiàn)，即產(chǎn)生同劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一樣的效果。因此，抵押權(quán)實現(xiàn)后，原有的劃撥國有土地使用權(quán)存在著兩種可能：一是按照國有土地出讓程序轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎寚型恋厥褂脵?quán)，二是繼續(xù)保持為劃撥國有土地使用權(quán)。
八、劃撥國有土地使用權(quán)作價出資或入股
劃撥國有土地使用權(quán)不得直接作價出資或入股作為對企業(yè)的投資。劃撥國有土地使用權(quán)人辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并交納出讓金后，可以用出讓國有土地使用權(quán)作價出資或入股。但是，中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)設(shè)立時，中方合資、合作者已依法經(jīng)審批以劃撥國有土地使用權(quán)作價出資的，不在此限。
以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的企業(yè)，在改制為股份制企業(yè)時，可以通過補辦土地出讓手續(xù)，補交出讓金，進(jìn)行出讓國有土地使用權(quán)登記以后，將該土地使用權(quán)作價計入企業(yè)資本。同樣地，企業(yè)也可以用同樣方式取得出讓國有土地使用權(quán)后，以土地使用權(quán)向其他企業(yè)投資，或者與其他企業(yè)合資成立新的企業(yè)。
但是，對《城市房地產(chǎn)管理法》實施前，外商投資企業(yè)法已經(jīng)規(guī)定的中方合資、合作者可以其已經(jīng)依法取得的劃撥國有土地使用權(quán)作價出資的制度，也應(yīng)予以承認(rèn)。故將此規(guī)定為適用除外。
九、國有企業(yè)改革中對劃撥國有土地使用權(quán)的處置
(一)企業(yè)改革中對劃撥國有土地使用權(quán)的處置方式
國有企業(yè)改革中涉及劃撥國有土地使用權(quán)處置的，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取保留劃撥國有土地使用權(quán)、國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價出資(入股)或國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營的方式處置。其中，根據(jù)原國家土地管理局1998年2月17日發(fā)布的《國有企業(yè)改革中劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第3條第2、3款以及第4條的規(guī)定，國有土地租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為;國家以土地使用權(quán)作價出資(入股)，是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押;國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營，是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價后授權(quán)給經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司經(jīng)營管理的行為。
在這里，需要注意國家以土地使用權(quán)作價出資(入股)與國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營的區(qū)別。雖然這兩種方式都規(guī)定了國家在一定年期內(nèi)對國有土地使用權(quán)作價，但作價后土地使用權(quán)利的具體內(nèi)容是不同的。首先，獲得權(quán)利的主體不完全相同。前者規(guī)定的獲得權(quán)利的主體為"改組后的新設(shè)企業(yè)";而后者規(guī)定的權(quán)利主體為"經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司"。其次，權(quán)利內(nèi)容不同。前者的權(quán)利主體是土地使用權(quán)的持有者，對該土地使用權(quán)利有較完備的處分權(quán)，如，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)，國家只享有股權(quán);后者的權(quán)利主體是土地使用權(quán)的經(jīng)營管理者，一般并不直接使用土地，而是將土地使用權(quán)在授權(quán)范圍內(nèi)以作價出資(入股)或租賃等方式在其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)范圍內(nèi)配置土地，其向集團公司以外的第三人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，須經(jīng)有權(quán)土地管理部門批準(zhǔn)，并交納土地出讓金。
(二)保留劃撥國有土地使用權(quán)的情形
根據(jù)原國家土地管理局1998年2月17日發(fā)布的《國有企業(yè)改革中劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第3條第1款的規(guī)定，國有企業(yè)使用的劃撥國有土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)逐步實行有償使用制度。因此，保留劃撥國有土地使用權(quán)的情形主要為 3種：一是基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;二是關(guān)系國家安全利益、高新技術(shù)、重點技術(shù)改造項目的用地;三是改造或改組后的國有企業(yè)用地。需要強調(diào)的是，保留劃撥國有土地使用權(quán)的一般不包括公司制企業(yè)，只有國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的屬于例外。而且，保留劃撥國有土地使用權(quán)要經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)。
(三)采用出讓國有土地使用權(quán)和租賃國有土地的情形
根據(jù)《關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》的規(guī)定，對于一般競爭性行業(yè)，應(yīng)堅持以出讓、租賃等方式配置土地。另外，《國有企業(yè)改革中劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第5條、第6條也對國有企業(yè)的劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓國有土地使用權(quán)或租賃國有土地作了規(guī)定。根據(jù)這些規(guī)定，國有企業(yè)改革涉及的劃撥國有土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)采取出讓國有土地使用權(quán)的方式依法處置：1、國有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團的;2、國有企業(yè)改組為股份合作制企業(yè)的;3、非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的;4、原國有企業(yè)破產(chǎn)或出售的;5、采用成熟技術(shù)進(jìn)行產(chǎn)品更新和技術(shù)改造的國有企業(yè)，但承擔(dān)國家計劃內(nèi)重點技術(shù)改造項目的國有企業(yè)除外;6、屬于其他一般競爭性行業(yè)的企業(yè)。
劃撥國有土地使用權(quán)與其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)同時設(shè)定抵押權(quán)時，應(yīng)按照國務(wù)院規(guī)定報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。
劃撥國有土地使用權(quán)抵押時，也應(yīng)有嚴(yán)格的程序限制。因為抵押作為對債權(quán)的擔(dān)保，一旦債務(wù)到期債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押權(quán)人即可以依法通過拍賣、變賣劃撥國有土地使用權(quán)及其上建筑物、其他附著物而實現(xiàn)抵押權(quán)。當(dāng)?shù)盅簷?quán)實現(xiàn)時，必然發(fā)生劃撥國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，應(yīng)比照劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序，報請有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，并交納土地使用權(quán)出讓金或者以所得收益抵交土地使用權(quán)出讓金，方可將劃撥國有土地使用權(quán)抵押。
在劃撥國有土地使用權(quán)抵押的情況下，一旦發(fā)生抵押權(quán)實現(xiàn)，即產(chǎn)生同劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一樣的效果。因此，抵押權(quán)實現(xiàn)后，原有的劃撥國有土地使用權(quán)存在著兩種可能：一是按照國有土地出讓程序轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎寚型恋厥褂脵?quán)，二是繼續(xù)保持為劃撥國有土地使用權(quán)。
八、劃撥國有土地使用權(quán)作價出資或入股
劃撥國有土地使用權(quán)不得直接作價出資或入股作為對企業(yè)的投資。劃撥國有土地使用權(quán)人辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并交納出讓金后，可以用出讓國有土地使用權(quán)作價出資或入股。但是，中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)設(shè)立時，中方合資、合作者已依法經(jīng)審批以劃撥國有土地使用權(quán)作價出資的，不在此限。
以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的企業(yè)，在改制為股份制企業(yè)時，可以通過補辦土地出讓手續(xù)，補交出讓金，進(jìn)行出讓國有土地使用權(quán)登記以后，將該土地使用權(quán)作價計入企業(yè)資本。同樣地，企業(yè)也可以用同樣方式取得出讓國有土地使用權(quán)后，以土地使用權(quán)向其他企業(yè)投資，或者與其他企業(yè)合資成立新的企業(yè)。
但是，對《城市房地產(chǎn)管理法》實施前，外商投資企業(yè)法已經(jīng)規(guī)定的中方合資、合作者可以其已經(jīng)依法取得的劃撥國有土地使用權(quán)作價出資的制度，也應(yīng)予以承認(rèn)。故將此規(guī)定為適用除外。
九、國有企業(yè)改革中對劃撥國有土地使用權(quán)的處置
(一)企業(yè)改革中對劃撥國有土地使用權(quán)的處置方式
國有企業(yè)改革中涉及劃撥國有土地使用權(quán)處置的，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取保留劃撥國有土地使用權(quán)、國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價出資(入股)或國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營的方式處置。其中，根據(jù)原國家土地管理局1998年2月17日發(fā)布的《國有企業(yè)改革中劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第3條第2、3款以及第4條的規(guī)定，國有土地租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為;國家以土地使用權(quán)作價出資(入股)，是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押;國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營，是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價后授權(quán)給經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司經(jīng)營管理的行為。
在這里，需要注意國家以土地使用權(quán)作價出資(入股)與國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營的區(qū)別。雖然這兩種方式都規(guī)定了國家在一定年期內(nèi)對國有土地使用權(quán)作價，但作價后土地使用權(quán)利的具體內(nèi)容是不同的。首先，獲得權(quán)利的主體不完全相同。前者規(guī)定的獲得權(quán)利的主體為"改組后的新設(shè)企業(yè)";而后者規(guī)定的權(quán)利主體為"經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司"。其次，權(quán)利內(nèi)容不同。前者的權(quán)利主體是土地使用權(quán)的持有者，對該土地使用權(quán)利有較完備的處分權(quán)，如，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)，國家只享有股權(quán);后者的權(quán)利主體是土地使用權(quán)的經(jīng)營管理者，一般并不直接使用土地，而是將土地使用權(quán)在授權(quán)范圍內(nèi)以作價出資(入股)或租賃等方式在其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)范圍內(nèi)配置土地，其向集團公司以外的第三人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，須經(jīng)有權(quán)土地管理部門批準(zhǔn)，并交納土地出讓金。
(二)保留劃撥國有土地使用權(quán)的情形
根據(jù)原國家土地管理局1998年2月17日發(fā)布的《國有企業(yè)改革中劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第3條第1款的規(guī)定，國有企業(yè)使用的劃撥國有土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)逐步實行有償使用制度。因此，保留劃撥國有土地使用權(quán)的情形主要為 3種：一是基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;二是關(guān)系國家安全利益、高新技術(shù)、重點技術(shù)改造項目的用地;三是改造或改組后的國有企業(yè)用地。需要強調(diào)的是，保留劃撥國有土地使用權(quán)的一般不包括公司制企業(yè)，只有國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的屬于例外。而且，保留劃撥國有土地使用權(quán)要經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)。
(三)采用出讓國有土地使用權(quán)和租賃國有土地的情形
根據(jù)《關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》的規(guī)定，對于一般競爭性行業(yè)，應(yīng)堅持以出讓、租賃等方式配置土地。另外，《國有企業(yè)改革中劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第5條、第6條也對國有企業(yè)的劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓國有土地使用權(quán)或租賃國有土地作了規(guī)定。根據(jù)這些規(guī)定，國有企業(yè)改革涉及的劃撥國有土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)采取出讓國有土地使用權(quán)的方式依法處置：1、國有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團的;2、國有企業(yè)改組為股份合作制企業(yè)的;3、非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的;4、原國有企業(yè)破產(chǎn)或出售的;5、采用成熟技術(shù)進(jìn)行產(chǎn)品更新和技術(shù)改造的國有企業(yè)，但承擔(dān)國家計劃內(nèi)重點技術(shù)改造項目的國有企業(yè)除外;6、屬于其他一般競爭性行業(yè)的企業(yè)。