三、正確運(yùn)用《合同法》第286條行使對(duì)所建設(shè)工程的法定抵押權(quán)。
根據(jù)《建筑法》及《合同法》第 279條規(guī)定，“建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付價(jià)款”，建設(shè)工程承包合同的承包人按約建成了房屋，且竣工驗(yàn)收合格，但發(fā)包人遲遲不付清工程款，根據(jù)以往法律規(guī)定，承包人無(wú)法將所建房屋進(jìn)行折價(jià)或拍賣(mài)以抵償工程款，例如根據(jù)我國(guó)1995年通過(guò)的《擔(dān)保法》規(guī)定，因保管合同、&考&試大$運(yùn)輸合同、加工承攬合同發(fā)生的債權(quán)，債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)行使留置權(quán)，但該留置權(quán)僅限于動(dòng)產(chǎn)，承包人不能對(duì)諸如房屋等不動(dòng)產(chǎn)行使留置權(quán)，而發(fā)包人往往又無(wú)其他財(cái)產(chǎn)可供清償，造成承包人墊付的巨額工程款無(wú)法收回，這顯然損害了承包人的合法權(quán)益。因此，《合同法》本著保護(hù)承包人利益的原則，在第286條中明確規(guī)定承包人對(duì)所建工程具有法定抵押權(quán)，即“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，&考&試大$也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)，建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償”。
（1）這里所稱(chēng)的“價(jià)款”是指發(fā)包人依建設(shè)工程合同之約定應(yīng)支付給承包人的承包費(fèi)，包括承包人施工所付出勞動(dòng)的報(bào)酬、所投入材料和因施工所墊付的其他費(fèi)用，以及因合同發(fā)生的損害賠償，即報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)、墊付款項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)及損害賠償請(qǐng)求權(quán)。
（2）承包人在行使法定抵押權(quán)時(shí)，并應(yīng)當(dāng)注意遵循以下程序：
1、催告發(fā)包人，即在發(fā)包人未按照合同約定支付價(jià)款時(shí)，&考&試大$承包人有權(quán)催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款，這是行使法定抵押權(quán)的必經(jīng)程序。承包人在留置發(fā)包人的財(cái)產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)確定2個(gè)月以上的期限，通知發(fā)包人在該期限內(nèi)履行債務(wù)；
2、協(xié)議將該工程折價(jià)。在承包人催告中所確定的合理期限內(nèi)，發(fā)包人仍然逾期不支付價(jià)款的，除按照建設(shè)工程性質(zhì)不宜折價(jià)的以外（高速公路、政府辦公樓、鐵路橋梁等），承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，即雙方協(xié)商確定該工程的價(jià)格 ，將該建設(shè)工程出賣(mài)給第三人 ，并從所獲工程款中優(yōu)先受償 ，即當(dāng)發(fā)包人 有兩個(gè)以上的債權(quán)人時(shí)，承包人可優(yōu)先于其他債權(quán)人從拍賣(mài)所得價(jià)款中受償。
3、依法拍賣(mài)。&考&試大$在承包人與發(fā)包人無(wú)法就工程折價(jià)達(dá)成協(xié)議 ，或者發(fā)包人拒絕進(jìn)行協(xié)議時(shí)，除依照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜進(jìn)行拍賣(mài)的以外，承包人有權(quán)申請(qǐng)人民法院將該工程拍賣(mài)。我國(guó)已于1997年正式實(shí)施《拍賣(mài)法》，承包人可依法將該建設(shè)工程進(jìn)行拍賣(mài)，并且有權(quán)就拍賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先受償。
（3）對(duì)于發(fā)包人在施工過(guò)程中已將該工程抵押給了銀行的情形，即銀行和承包人同時(shí)對(duì)該工程設(shè)定了擔(dān)保物權(quán)，對(duì)于工程拍賣(mài)所得價(jià)款究竟誰(shuí)更優(yōu)先受償?shù)膯?wèn)題，從《合同法》的立法背景可知，&考&試大$第286條款指的就是法定抵押權(quán)，在法定抵押權(quán)和約定抵押權(quán)并存時(shí)，無(wú)論約定抵押權(quán)發(fā)生在前和在后，根據(jù)“法定權(quán)利優(yōu)先于約定權(quán)利”的原則，法定抵押權(quán)均應(yīng)優(yōu)先于約定抵押權(quán)行使。建筑工程是靠承包人付出勞動(dòng)和墊付資金建造的，如果允許約定抵押權(quán)優(yōu)先行使，則無(wú)異于以承包人的資金來(lái)清償發(fā)包人的其他債務(wù)，等與發(fā)包人將自己的欠債轉(zhuǎn)嫁給本屬于第三人的承包人，違背了公平及誠(chéng)實(shí)信用原則。法定抵押權(quán)是法律為保護(hù)承包人利益而特別賦予的權(quán)利，作為承包人，施工單位應(yīng)該積極加以運(yùn)用。
（4）如果建設(shè)工程為商品房，且在竣工之前發(fā)包人（開(kāi)發(fā)商）已經(jīng)分別與消費(fèi)者訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，在發(fā)包人拖欠支付工程款時(shí)，即可能發(fā)生承包人法定抵押權(quán)與消費(fèi)者權(quán)利的沖突。&考&試大$根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案”，若雙方當(dāng)事人已經(jīng)在房地產(chǎn)部門(mén)辦理了交易登記手續(xù)，則消費(fèi)者已經(jīng)取得房屋所有權(quán)，就該房屋而言，法定抵押權(quán)已歸于消滅。若雙方尚未辦理交易登記手續(xù)，根據(jù)《人民法院關(guān)于適用〈合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返?條規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！奔措p方當(dāng)事人在尚未辦理交易登記手續(xù)的情形下，該房屋仍應(yīng)屬于開(kāi)發(fā)商所有，承包人對(duì)其仍享有法定抵押權(quán)。
（5）法定抵押權(quán)的行使方式：一是由發(fā)包人與承包人協(xié)議折價(jià)；二是承包人申請(qǐng)人民法院拍賣(mài)。這與《擔(dān)保法》第五十三條規(guī)定的抵押權(quán)行使方式不同，該條規(guī)定“債務(wù)履行期屆滿(mǎn)抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟”。而按照《合同法》&考&試大$第286條規(guī)定“承包人既可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以直接申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)”，這里所規(guī)定的不是“提起訴訟”，而是“申請(qǐng)法院拍賣(mài)”，其立法意圖是要改變擔(dān)保法規(guī)定的抵押權(quán)行使方式，由承包人直接向法院申請(qǐng)執(zhí)行抵押權(quán)，而無(wú)須通過(guò)訴訟程序。有關(guān)的具體申請(qǐng)執(zhí)行程序，目前尚無(wú)專(zhuān)門(mén)規(guī)定，參照現(xiàn)行《民事訴訟法》有關(guān)執(zhí)行程序的規(guī)定，承包人首先應(yīng)該向法院提出申請(qǐng)，并舉出證明法定抵押權(quán)存在及該法定抵押權(quán)具備執(zhí)行條件的證據(jù)；法院受理申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)通知發(fā)包人；發(fā)包人就法定抵押權(quán)是否成立及是否符合執(zhí)行條件提出異議的，應(yīng)當(dāng)裁定終止執(zhí)行程序，并駁回承包人之申請(qǐng)；承包人須另外提起確認(rèn)之訴，以確認(rèn)法定抵押權(quán)之成立，待獲得生效的勝訴判決后，方能申請(qǐng)法院依法拍賣(mài)。
根據(jù)《建筑法》及《合同法》第 279條規(guī)定，“建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付價(jià)款”，建設(shè)工程承包合同的承包人按約建成了房屋，且竣工驗(yàn)收合格，但發(fā)包人遲遲不付清工程款，根據(jù)以往法律規(guī)定，承包人無(wú)法將所建房屋進(jìn)行折價(jià)或拍賣(mài)以抵償工程款，例如根據(jù)我國(guó)1995年通過(guò)的《擔(dān)保法》規(guī)定，因保管合同、&考&試大$運(yùn)輸合同、加工承攬合同發(fā)生的債權(quán)，債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)行使留置權(quán)，但該留置權(quán)僅限于動(dòng)產(chǎn)，承包人不能對(duì)諸如房屋等不動(dòng)產(chǎn)行使留置權(quán)，而發(fā)包人往往又無(wú)其他財(cái)產(chǎn)可供清償，造成承包人墊付的巨額工程款無(wú)法收回，這顯然損害了承包人的合法權(quán)益。因此，《合同法》本著保護(hù)承包人利益的原則，在第286條中明確規(guī)定承包人對(duì)所建工程具有法定抵押權(quán)，即“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，&考&試大$也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)，建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償”。
（1）這里所稱(chēng)的“價(jià)款”是指發(fā)包人依建設(shè)工程合同之約定應(yīng)支付給承包人的承包費(fèi)，包括承包人施工所付出勞動(dòng)的報(bào)酬、所投入材料和因施工所墊付的其他費(fèi)用，以及因合同發(fā)生的損害賠償，即報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)、墊付款項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)及損害賠償請(qǐng)求權(quán)。
（2）承包人在行使法定抵押權(quán)時(shí)，并應(yīng)當(dāng)注意遵循以下程序：
1、催告發(fā)包人，即在發(fā)包人未按照合同約定支付價(jià)款時(shí)，&考&試大$承包人有權(quán)催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款，這是行使法定抵押權(quán)的必經(jīng)程序。承包人在留置發(fā)包人的財(cái)產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)確定2個(gè)月以上的期限，通知發(fā)包人在該期限內(nèi)履行債務(wù)；
2、協(xié)議將該工程折價(jià)。在承包人催告中所確定的合理期限內(nèi)，發(fā)包人仍然逾期不支付價(jià)款的，除按照建設(shè)工程性質(zhì)不宜折價(jià)的以外（高速公路、政府辦公樓、鐵路橋梁等），承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，即雙方協(xié)商確定該工程的價(jià)格 ，將該建設(shè)工程出賣(mài)給第三人 ，并從所獲工程款中優(yōu)先受償 ，即當(dāng)發(fā)包人 有兩個(gè)以上的債權(quán)人時(shí)，承包人可優(yōu)先于其他債權(quán)人從拍賣(mài)所得價(jià)款中受償。
3、依法拍賣(mài)。&考&試大$在承包人與發(fā)包人無(wú)法就工程折價(jià)達(dá)成協(xié)議 ，或者發(fā)包人拒絕進(jìn)行協(xié)議時(shí)，除依照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜進(jìn)行拍賣(mài)的以外，承包人有權(quán)申請(qǐng)人民法院將該工程拍賣(mài)。我國(guó)已于1997年正式實(shí)施《拍賣(mài)法》，承包人可依法將該建設(shè)工程進(jìn)行拍賣(mài)，并且有權(quán)就拍賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先受償。
（3）對(duì)于發(fā)包人在施工過(guò)程中已將該工程抵押給了銀行的情形，即銀行和承包人同時(shí)對(duì)該工程設(shè)定了擔(dān)保物權(quán)，對(duì)于工程拍賣(mài)所得價(jià)款究竟誰(shuí)更優(yōu)先受償?shù)膯?wèn)題，從《合同法》的立法背景可知，&考&試大$第286條款指的就是法定抵押權(quán)，在法定抵押權(quán)和約定抵押權(quán)并存時(shí)，無(wú)論約定抵押權(quán)發(fā)生在前和在后，根據(jù)“法定權(quán)利優(yōu)先于約定權(quán)利”的原則，法定抵押權(quán)均應(yīng)優(yōu)先于約定抵押權(quán)行使。建筑工程是靠承包人付出勞動(dòng)和墊付資金建造的，如果允許約定抵押權(quán)優(yōu)先行使，則無(wú)異于以承包人的資金來(lái)清償發(fā)包人的其他債務(wù)，等與發(fā)包人將自己的欠債轉(zhuǎn)嫁給本屬于第三人的承包人，違背了公平及誠(chéng)實(shí)信用原則。法定抵押權(quán)是法律為保護(hù)承包人利益而特別賦予的權(quán)利，作為承包人，施工單位應(yīng)該積極加以運(yùn)用。
（4）如果建設(shè)工程為商品房，且在竣工之前發(fā)包人（開(kāi)發(fā)商）已經(jīng)分別與消費(fèi)者訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，在發(fā)包人拖欠支付工程款時(shí)，即可能發(fā)生承包人法定抵押權(quán)與消費(fèi)者權(quán)利的沖突。&考&試大$根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案”，若雙方當(dāng)事人已經(jīng)在房地產(chǎn)部門(mén)辦理了交易登記手續(xù)，則消費(fèi)者已經(jīng)取得房屋所有權(quán)，就該房屋而言，法定抵押權(quán)已歸于消滅。若雙方尚未辦理交易登記手續(xù)，根據(jù)《人民法院關(guān)于適用〈合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返?條規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！奔措p方當(dāng)事人在尚未辦理交易登記手續(xù)的情形下，該房屋仍應(yīng)屬于開(kāi)發(fā)商所有，承包人對(duì)其仍享有法定抵押權(quán)。
（5）法定抵押權(quán)的行使方式：一是由發(fā)包人與承包人協(xié)議折價(jià)；二是承包人申請(qǐng)人民法院拍賣(mài)。這與《擔(dān)保法》第五十三條規(guī)定的抵押權(quán)行使方式不同，該條規(guī)定“債務(wù)履行期屆滿(mǎn)抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟”。而按照《合同法》&考&試大$第286條規(guī)定“承包人既可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以直接申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)”，這里所規(guī)定的不是“提起訴訟”，而是“申請(qǐng)法院拍賣(mài)”，其立法意圖是要改變擔(dān)保法規(guī)定的抵押權(quán)行使方式，由承包人直接向法院申請(qǐng)執(zhí)行抵押權(quán)，而無(wú)須通過(guò)訴訟程序。有關(guān)的具體申請(qǐng)執(zhí)行程序，目前尚無(wú)專(zhuān)門(mén)規(guī)定，參照現(xiàn)行《民事訴訟法》有關(guān)執(zhí)行程序的規(guī)定，承包人首先應(yīng)該向法院提出申請(qǐng)，并舉出證明法定抵押權(quán)存在及該法定抵押權(quán)具備執(zhí)行條件的證據(jù)；法院受理申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)通知發(fā)包人；發(fā)包人就法定抵押權(quán)是否成立及是否符合執(zhí)行條件提出異議的，應(yīng)當(dāng)裁定終止執(zhí)行程序，并駁回承包人之申請(qǐng)；承包人須另外提起確認(rèn)之訴，以確認(rèn)法定抵押權(quán)之成立，待獲得生效的勝訴判決后，方能申請(qǐng)法院依法拍賣(mài)。