主持人：謝謝秦主任，秦主任剛才講到了，現(xiàn)在由于兩個(gè)因素，一個(gè)是前所未有的外圍因素，還有一個(gè)是考慮全局的社會(huì)的和諧穩(wěn)定。剛才也說過了，銀行非常重要，大家可能也有印象，面臨這個(gè)大勢(shì)，銀行會(huì)不會(huì)簡(jiǎn)單地延長(zhǎng)放貸情況呢？是不是簡(jiǎn)單恢復(fù)以前的做法，還是像秦主任講的有一個(gè)非常新的符合這個(gè)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)整體思考方案呢。&考&試大$現(xiàn)在請(qǐng)中國(guó)民生銀行常務(wù)副行長(zhǎng)洪崎，給我們講地產(chǎn)金融的方向與路徑。
洪崎：女士們先生們，地產(chǎn)界金融界的朋友們大家上午好！我不是主管部門，是從一個(gè)商業(yè)銀行的角度談一些對(duì)房地產(chǎn)金融的思考。我的演講題目是地產(chǎn)金融的方向與路徑。也借中國(guó)地產(chǎn)金融年會(huì)的機(jī)會(huì)探討一下房地產(chǎn)金融的問題。推動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)金融的回顧，特別反思一下美國(guó)次貸危機(jī)，主要是探討一下我國(guó)的房地產(chǎn)金融業(yè)，如何健康持續(xù)地發(fā)展。
我國(guó)的地產(chǎn)金融市場(chǎng)一直在借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家的做法。上個(gè)世紀(jì)八十年代中期以來(lái)，在華爾街大型投行帶動(dòng)下，美國(guó)房地產(chǎn)抵押證券化，以及基金市場(chǎng)以及私募基金房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展壯大，也標(biāo)志著美國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)市場(chǎng)化。但是美國(guó)這次次貸危機(jī)給我們打了一針清醒劑。也使我們深入地反思美國(guó)的一些金融創(chuàng)新的問題。對(duì)照歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，現(xiàn)在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。我國(guó)房地產(chǎn)金融目前所處的發(fā)展階段還正處于現(xiàn)代化的前沿。房地產(chǎn)金融工具也比較單一，房地產(chǎn)行業(yè)的資金嚴(yán)重依賴于信貸融資，相當(dāng)于美國(guó)上世紀(jì)七十年代和八十年代末的情況。這一時(shí)代我們知道的風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó)不是次貸危機(jī)，而是房地產(chǎn)融資嚴(yán)重地依賴于銀行信貸，&考&試大$給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)周期性的危機(jī)也深遠(yuǎn)地影響了金融的文地。美國(guó)上世紀(jì)七十、八十年代中期的問題。當(dāng)時(shí)正值二戰(zhàn)時(shí)候出生的嬰兒潮成年，里根政府出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的政策，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。到1989年，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款余額高達(dá)7330億美元，占全部貸款總額的39.7%.但是在國(guó)際國(guó)內(nèi)一系列突發(fā)事件的影響下，美國(guó)市場(chǎng)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。1989年房?jī)r(jià)開始下跌，房地產(chǎn)不良貸款增多。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，美國(guó)主要的商業(yè)銀行總資產(chǎn)的凈利潤(rùn)由85年的0.65%下降至89年的0.2%，與房地產(chǎn)相關(guān)的壞賬占?jí)馁~總額的比例。89年達(dá)到31.29%，90年上升到43.41%.在商業(yè)銀行發(fā)生困難的時(shí)候，儲(chǔ)蓄與貸款協(xié)會(huì)也出現(xiàn)了嚴(yán)重的問題。89年老布什政府用了1660億美元資金，相當(dāng)于當(dāng)年GDP的3%挽救了金融市場(chǎng)，包括政府出資成立清債公司，隨后90年日本的銀行危機(jī)，1997年亞洲金融風(fēng)暴，甚至中國(guó)的海南房地產(chǎn)風(fēng)暴，都隱含著房地產(chǎn)業(yè)危機(jī)導(dǎo)致了銀行業(yè)巨大的損失。這之后，美國(guó)進(jìn)行了反思，減少房地產(chǎn)對(duì)銀行信貸的依賴，打通的房地產(chǎn)貸款的證券化，但是現(xiàn)在看來(lái)，美國(guó)犯了兩個(gè)嚴(yán)重的錯(cuò)誤。
一是1995年后逐步放開了次貸，就是向還款能力差的人發(fā)放按揭貸款，二是允許華爾街大投行將這些有問題的次貸作為基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行證券化，創(chuàng)造出次貸證券，并且進(jìn)一步衍生出擔(dān)保債務(wù)憑證，以及信用違約互換。放貸價(jià)格指數(shù)ABSHE等市場(chǎng)價(jià)值驚人的金融工具。當(dāng)次貸危機(jī)發(fā)生以后，次貸相關(guān)產(chǎn)品的價(jià)值大大縮水，整個(gè)市場(chǎng)重新定價(jià)。信用萎縮形成的信用危機(jī)，眾多的金融機(jī)構(gòu)因?yàn)橘Y本不足，而重新洗牌。我們以史為鑒，充分認(rèn)識(shí)到過渡的信貸，依賴銀行支持，這種一條道走到黑的融資方式是不可取的也不現(xiàn)實(shí)的。我們必須推動(dòng)金融創(chuàng)新建立一個(gè)更穩(wěn)定更有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。同時(shí)，我們也必須吸取美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)，&考&試大$處理好虛擬經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。所以我們應(yīng)該加強(qiáng)金融創(chuàng)新，加緊市場(chǎng)的基礎(chǔ)制度建設(shè)，完善創(chuàng)新本身帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。最終建立一個(gè)多元化，專業(yè)化的市場(chǎng)。金融監(jiān)管部門要著力于加強(qiáng)市場(chǎng)基礎(chǔ)的制度建設(shè)，加強(qiáng)監(jiān)管，積極推進(jìn)金融創(chuàng)新和開發(fā)。在發(fā)達(dá)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)要實(shí)現(xiàn)融資多元化，既也商業(yè)銀行也有房地產(chǎn)公募基金和私募基金，還有股市。發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，既也貸款投資等金融衍生產(chǎn)品，也有證券化產(chǎn)品合理的金融衍生產(chǎn)品。我們預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還會(huì)朝專業(yè)化方向發(fā)展，專業(yè)的房地產(chǎn)基金公司會(huì)越來(lái)越多。綜合經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)將會(huì)投入內(nèi)部體制變革，打造專門的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。市場(chǎng)份額將向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)集中，在當(dāng)前階段發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，在做好市場(chǎng)基礎(chǔ)和制度建設(shè)的同時(shí)，建議穩(wěn)步推進(jìn)以下兩個(gè)方面房地產(chǎn)金融工具。
第一房地產(chǎn)抵押貸款證券化，建立證券化市場(chǎng)，打通銀行系統(tǒng)與資本系統(tǒng)的直接關(guān)系。證券化市場(chǎng)不僅可以解決房地產(chǎn)信貸長(zhǎng)期存在的問題，還可以推動(dòng)市場(chǎng)引導(dǎo)資金雙方理性決策。第二加快推進(jìn)專業(yè)化房地產(chǎn)信托基金，房地產(chǎn)作為資金密集的重資產(chǎn)行業(yè)。與此相適應(yīng)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)也應(yīng)該大力發(fā)展資產(chǎn)公司，彌補(bǔ)當(dāng)前銀行、股市、債市主要憑企業(yè)信用，鼓勵(lì)私募基金在配套條件成熟時(shí)發(fā)展公募基金，以及相類似的產(chǎn)品。在這個(gè)過程中，政府部門應(yīng)逐漸淡化房地產(chǎn)帶動(dòng)投資和消費(fèi)，刺激經(jīng)濟(jì)方面的作用。加強(qiáng)房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)劃，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息溝通發(fā)布管理等等。減少非理性的追漲下跌，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)理性發(fā)展，避免周期性的大起大落。在向房地產(chǎn)金融市場(chǎng)邁進(jìn)的過程中，我們商業(yè)銀行也有理由承擔(dān)更大的責(zé)任，推進(jìn)房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)金融行業(yè)健康發(fā)展。&考&試大$在當(dāng)前，商業(yè)銀行還應(yīng)該發(fā)揮金字招牌的銀行業(yè)信譽(yù)，以及強(qiáng)大的前后臺(tái)專業(yè)的服務(wù)，整合信托市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資基金等專業(yè)機(jī)構(gòu)，為房地產(chǎn)提供專業(yè)化，全過程的資金解決方案。
我們民生銀行目前在近期，我們的組織體系構(gòu)架的改革過程中，我們對(duì)各個(gè)行業(yè)進(jìn)行了事業(yè)部改造，房地產(chǎn)業(yè)作為第一批的經(jīng)營(yíng)事業(yè)部。目前看來(lái)專業(yè)的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)事業(yè)部更有利與加深對(duì)房地產(chǎn)金融的理解，為房地產(chǎn)行業(yè)客戶提供全面專業(yè)、更有價(jià)值的服務(wù)。推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)金融現(xiàn)代化，我們也期待與房地產(chǎn)企業(yè)與金融同業(yè)共同發(fā)展，謝謝大家！
洪崎：女士們先生們，地產(chǎn)界金融界的朋友們大家上午好！我不是主管部門，是從一個(gè)商業(yè)銀行的角度談一些對(duì)房地產(chǎn)金融的思考。我的演講題目是地產(chǎn)金融的方向與路徑。也借中國(guó)地產(chǎn)金融年會(huì)的機(jī)會(huì)探討一下房地產(chǎn)金融的問題。推動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)金融的回顧，特別反思一下美國(guó)次貸危機(jī)，主要是探討一下我國(guó)的房地產(chǎn)金融業(yè)，如何健康持續(xù)地發(fā)展。
我國(guó)的地產(chǎn)金融市場(chǎng)一直在借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家的做法。上個(gè)世紀(jì)八十年代中期以來(lái)，在華爾街大型投行帶動(dòng)下，美國(guó)房地產(chǎn)抵押證券化，以及基金市場(chǎng)以及私募基金房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展壯大，也標(biāo)志著美國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)市場(chǎng)化。但是美國(guó)這次次貸危機(jī)給我們打了一針清醒劑。也使我們深入地反思美國(guó)的一些金融創(chuàng)新的問題。對(duì)照歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，現(xiàn)在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。我國(guó)房地產(chǎn)金融目前所處的發(fā)展階段還正處于現(xiàn)代化的前沿。房地產(chǎn)金融工具也比較單一，房地產(chǎn)行業(yè)的資金嚴(yán)重依賴于信貸融資，相當(dāng)于美國(guó)上世紀(jì)七十年代和八十年代末的情況。這一時(shí)代我們知道的風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó)不是次貸危機(jī)，而是房地產(chǎn)融資嚴(yán)重地依賴于銀行信貸，&考&試大$給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)周期性的危機(jī)也深遠(yuǎn)地影響了金融的文地。美國(guó)上世紀(jì)七十、八十年代中期的問題。當(dāng)時(shí)正值二戰(zhàn)時(shí)候出生的嬰兒潮成年，里根政府出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的政策，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。到1989年，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款余額高達(dá)7330億美元，占全部貸款總額的39.7%.但是在國(guó)際國(guó)內(nèi)一系列突發(fā)事件的影響下，美國(guó)市場(chǎng)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。1989年房?jī)r(jià)開始下跌，房地產(chǎn)不良貸款增多。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，美國(guó)主要的商業(yè)銀行總資產(chǎn)的凈利潤(rùn)由85年的0.65%下降至89年的0.2%，與房地產(chǎn)相關(guān)的壞賬占?jí)馁~總額的比例。89年達(dá)到31.29%，90年上升到43.41%.在商業(yè)銀行發(fā)生困難的時(shí)候，儲(chǔ)蓄與貸款協(xié)會(huì)也出現(xiàn)了嚴(yán)重的問題。89年老布什政府用了1660億美元資金，相當(dāng)于當(dāng)年GDP的3%挽救了金融市場(chǎng)，包括政府出資成立清債公司，隨后90年日本的銀行危機(jī)，1997年亞洲金融風(fēng)暴，甚至中國(guó)的海南房地產(chǎn)風(fēng)暴，都隱含著房地產(chǎn)業(yè)危機(jī)導(dǎo)致了銀行業(yè)巨大的損失。這之后，美國(guó)進(jìn)行了反思，減少房地產(chǎn)對(duì)銀行信貸的依賴，打通的房地產(chǎn)貸款的證券化，但是現(xiàn)在看來(lái)，美國(guó)犯了兩個(gè)嚴(yán)重的錯(cuò)誤。
一是1995年后逐步放開了次貸，就是向還款能力差的人發(fā)放按揭貸款，二是允許華爾街大投行將這些有問題的次貸作為基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行證券化，創(chuàng)造出次貸證券，并且進(jìn)一步衍生出擔(dān)保債務(wù)憑證，以及信用違約互換。放貸價(jià)格指數(shù)ABSHE等市場(chǎng)價(jià)值驚人的金融工具。當(dāng)次貸危機(jī)發(fā)生以后，次貸相關(guān)產(chǎn)品的價(jià)值大大縮水，整個(gè)市場(chǎng)重新定價(jià)。信用萎縮形成的信用危機(jī)，眾多的金融機(jī)構(gòu)因?yàn)橘Y本不足，而重新洗牌。我們以史為鑒，充分認(rèn)識(shí)到過渡的信貸，依賴銀行支持，這種一條道走到黑的融資方式是不可取的也不現(xiàn)實(shí)的。我們必須推動(dòng)金融創(chuàng)新建立一個(gè)更穩(wěn)定更有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。同時(shí)，我們也必須吸取美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)，&考&試大$處理好虛擬經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。所以我們應(yīng)該加強(qiáng)金融創(chuàng)新，加緊市場(chǎng)的基礎(chǔ)制度建設(shè)，完善創(chuàng)新本身帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。最終建立一個(gè)多元化，專業(yè)化的市場(chǎng)。金融監(jiān)管部門要著力于加強(qiáng)市場(chǎng)基礎(chǔ)的制度建設(shè)，加強(qiáng)監(jiān)管，積極推進(jìn)金融創(chuàng)新和開發(fā)。在發(fā)達(dá)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)要實(shí)現(xiàn)融資多元化，既也商業(yè)銀行也有房地產(chǎn)公募基金和私募基金，還有股市。發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，既也貸款投資等金融衍生產(chǎn)品，也有證券化產(chǎn)品合理的金融衍生產(chǎn)品。我們預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還會(huì)朝專業(yè)化方向發(fā)展，專業(yè)的房地產(chǎn)基金公司會(huì)越來(lái)越多。綜合經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)將會(huì)投入內(nèi)部體制變革，打造專門的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。市場(chǎng)份額將向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)集中，在當(dāng)前階段發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，在做好市場(chǎng)基礎(chǔ)和制度建設(shè)的同時(shí)，建議穩(wěn)步推進(jìn)以下兩個(gè)方面房地產(chǎn)金融工具。
第一房地產(chǎn)抵押貸款證券化，建立證券化市場(chǎng)，打通銀行系統(tǒng)與資本系統(tǒng)的直接關(guān)系。證券化市場(chǎng)不僅可以解決房地產(chǎn)信貸長(zhǎng)期存在的問題，還可以推動(dòng)市場(chǎng)引導(dǎo)資金雙方理性決策。第二加快推進(jìn)專業(yè)化房地產(chǎn)信托基金，房地產(chǎn)作為資金密集的重資產(chǎn)行業(yè)。與此相適應(yīng)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)也應(yīng)該大力發(fā)展資產(chǎn)公司，彌補(bǔ)當(dāng)前銀行、股市、債市主要憑企業(yè)信用，鼓勵(lì)私募基金在配套條件成熟時(shí)發(fā)展公募基金，以及相類似的產(chǎn)品。在這個(gè)過程中，政府部門應(yīng)逐漸淡化房地產(chǎn)帶動(dòng)投資和消費(fèi)，刺激經(jīng)濟(jì)方面的作用。加強(qiáng)房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)劃，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息溝通發(fā)布管理等等。減少非理性的追漲下跌，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)理性發(fā)展，避免周期性的大起大落。在向房地產(chǎn)金融市場(chǎng)邁進(jìn)的過程中，我們商業(yè)銀行也有理由承擔(dān)更大的責(zé)任，推進(jìn)房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)金融行業(yè)健康發(fā)展。&考&試大$在當(dāng)前，商業(yè)銀行還應(yīng)該發(fā)揮金字招牌的銀行業(yè)信譽(yù)，以及強(qiáng)大的前后臺(tái)專業(yè)的服務(wù)，整合信托市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資基金等專業(yè)機(jī)構(gòu)，為房地產(chǎn)提供專業(yè)化，全過程的資金解決方案。
我們民生銀行目前在近期，我們的組織體系構(gòu)架的改革過程中，我們對(duì)各個(gè)行業(yè)進(jìn)行了事業(yè)部改造，房地產(chǎn)業(yè)作為第一批的經(jīng)營(yíng)事業(yè)部。目前看來(lái)專業(yè)的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)事業(yè)部更有利與加深對(duì)房地產(chǎn)金融的理解，為房地產(chǎn)行業(yè)客戶提供全面專業(yè)、更有價(jià)值的服務(wù)。推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)金融現(xiàn)代化，我們也期待與房地產(chǎn)企業(yè)與金融同業(yè)共同發(fā)展，謝謝大家！