多項(xiàng)選擇題
甲與乙簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將一幢房屋賣(mài)與乙。雙方同時(shí)約定，一方違約應(yīng)支付購(gòu)房款35％的違約金。但在交房前甲又與丙簽訂合同，將該房賣(mài)與丙，并與丙辦理了過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。下列說(shuō)法中哪些是正確的? （ ）
A.乙可以自己與甲簽訂的合同在先，主張甲與丙簽訂的合同無(wú)效
B.乙有權(quán)要求甲收回房屋，實(shí)際履行合同
C.乙不能要求甲實(shí)際交付該房屋，但可要求甲承擔(dān)違約責(zé)任
D.若乙要求甲支付約定的違約金，甲可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少
【正確答案】 CD
【答案解析】 合同具有相對(duì)性，A不正確；房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移原則上以登記為準(zhǔn)，因此丙取得該房，實(shí)際履行已經(jīng)不可能，乙無(wú)權(quán)要求實(shí)際履行但甲乙合同有效，B錯(cuò)誤；乙可以主張違約責(zé)任。違約金過(guò)高的，可以根據(jù)《合同法》第114條規(guī)定，請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。CD正確。需要注意的是，如果甲是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，則乙可以主張甲雙倍返還購(gòu)房款。其依據(jù)是：《人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（自2003年6月1日起施行）第8條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人?！绷硗?，該解釋第10條還規(guī)定：“ 買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持?！?BR>
甲與乙簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將一幢房屋賣(mài)與乙。雙方同時(shí)約定，一方違約應(yīng)支付購(gòu)房款35％的違約金。但在交房前甲又與丙簽訂合同，將該房賣(mài)與丙，并與丙辦理了過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。下列說(shuō)法中哪些是正確的? （ ）
A.乙可以自己與甲簽訂的合同在先，主張甲與丙簽訂的合同無(wú)效
B.乙有權(quán)要求甲收回房屋，實(shí)際履行合同
C.乙不能要求甲實(shí)際交付該房屋，但可要求甲承擔(dān)違約責(zé)任
D.若乙要求甲支付約定的違約金，甲可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少
【正確答案】 CD
【答案解析】 合同具有相對(duì)性，A不正確；房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移原則上以登記為準(zhǔn)，因此丙取得該房，實(shí)際履行已經(jīng)不可能，乙無(wú)權(quán)要求實(shí)際履行但甲乙合同有效，B錯(cuò)誤；乙可以主張違約責(zé)任。違約金過(guò)高的，可以根據(jù)《合同法》第114條規(guī)定，請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。CD正確。需要注意的是，如果甲是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，則乙可以主張甲雙倍返還購(gòu)房款。其依據(jù)是：《人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（自2003年6月1日起施行）第8條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人?！绷硗?，該解釋第10條還規(guī)定：“ 買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持?！?BR>