“坦白說，我們房地產(chǎn)估價師的專業(yè)形象這兩年在下降?！敝袊康禺a(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長柴強博士直言。在房價節(jié)節(jié)攀升的今天，越來越多的老百姓接觸到有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的一些相關(guān)專業(yè)服務(wù)，房地產(chǎn)估價師便是其中一例。
據(jù)建設(shè)部副部長齊驥在10月18日閉幕的北京國際估價論壇上介紹，目前我國已有近4500家房地產(chǎn)估價機構(gòu)，有35000多人已取得了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格。另據(jù)有關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，目前在我國，房地產(chǎn)評估從業(yè)人員達25萬人。房地產(chǎn)估價機構(gòu)活躍在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款、房屋拆遷補償、房地產(chǎn)損害賠償以及稅收、司法鑒定、公司上市、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等各種業(yè)務(wù)之中
“房地產(chǎn)估價正在成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一個重要組成部分?！饼R驥說。然而，不少從業(yè)者正在為房地產(chǎn)估價行業(yè)競爭無序、公信力減弱的現(xiàn)狀所擔(dān)憂。一個本應(yīng)受到尊重的朝陽行業(yè)，卻難以在老百姓心目中得到認(rèn)同。
收費上競相壓價造成兩大惡果
柴強介紹說，目前房地產(chǎn)估價行業(yè)最突出的問題就是低價不正當(dāng)競爭，為了招攬業(yè)務(wù)一味迎合委托人高估或者低估?！安皇窍蛭腥颂峁I(yè)的顧問服務(wù)，而是直接問委托人：你要估多少？”
這種觀點得到了不少估價師的贊同。來自深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)估價有限公司的周莉表示，廣東省的房地產(chǎn)估價機構(gòu)占到全國的10%，而深圳市又占據(jù)了廣東省估價機構(gòu)的半壁江山，這些估價機構(gòu)已在某種程度上陷入了“以價格和回扣論英雄”的競爭怪圈。
周莉說，估價機構(gòu)之間往往在評估結(jié)果和收費上大打價格戰(zhàn)。從評估結(jié)果上，看誰更能迎合委托方的意思，估出委托方最期望的結(jié)果；收費上則是競相壓價。為了招攬客戶，估價機構(gòu)通常給出高達40%，甚至50%到60%的回扣。
“量小比例大幾乎已成為我們這個行業(yè)的特點。量小指收費低，比例大指回扣多?！敝芾蛘J(rèn)為，“實際上，這是任何一個要持續(xù)發(fā)展的行業(yè)都無法承受的?！?BR> 據(jù)有關(guān)人士介紹，一味迎合委托方的低廉收費與高昂回扣，直接導(dǎo)致的惡果之一就是房地產(chǎn)估價報告質(zhì)量的下降。據(jù)了解，房地產(chǎn)估價過程中的重要環(huán)節(jié)現(xiàn)場勘察，現(xiàn)在正處于普遍得不到重視的狀況中。有的現(xiàn)場勘察流于形式，既不調(diào)查同類物業(yè)，也沒有勘察記錄，走馬觀花拍兩張照片了事。有的估價機構(gòu)甚至根本不安排估價師到現(xiàn)場勘察，僅憑借房地產(chǎn)證明復(fù)印件的內(nèi)容，再從網(wǎng)上找些資料補充，一份估價報告就出籠了。
估價行業(yè)無序競爭的另一個惡果就是成為滋生商業(yè)賄賂的溫床。一些金融機構(gòu)、法院、政府相關(guān)機構(gòu)或大型企業(yè)等往往會主動選定一些估價機構(gòu)作為長期的合作伙伴。估價機構(gòu)為了獲得穩(wěn)定的業(yè)務(wù)來源，則千方百計地要“俘獲”這些大客戶的“芳心”。這種在業(yè)內(nèi)被稱為“圈地”的行為，不僅損害著估價行業(yè)自身的健康發(fā)展，也讓相關(guān)機構(gòu)的商業(yè)賄賂難斷其源。
信用缺失行業(yè)監(jiān)管面臨挑戰(zhàn)
2004年9月29日，建設(shè)部通過部令《關(guān)于納入國務(wù)院決定的十五項行政許可的條件的規(guī)定》決定，自2004年12月1日起，房地產(chǎn)估價機構(gòu)的成立由原來的行政主管單位核準(zhǔn)制轉(zhuǎn)變?yōu)樾姓S可制，也就是說，只要符合15項行政許可條件規(guī)定中房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)條件的，均可以申請成立專業(yè)房地產(chǎn)估價機構(gòu)。
目前，我國4500家房地產(chǎn)估價機構(gòu)大多集中在各大省市的大城市，其中華東六省的估價機構(gòu)就占到了全國的三分之一。按照《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》，這些機構(gòu)被劃分為一級、二級、三級和暫定三級等幾個級別。評定級別的依據(jù)主要包括注冊資金、評估人員數(shù)量、從業(yè)年限和業(yè)務(wù)量等指標(biāo)。但對于評估人員的技術(shù)水平有關(guān)法律法規(guī)尚未明確相應(yīng)要求，評估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻相對較低。
“估價行業(yè)的監(jiān)管呈現(xiàn)出‘重機構(gòu)、輕人員’的局面?！眮碜陨钲谑型抡\土地房地產(chǎn)估價顧問有限公司的王波認(rèn)為，“不少估價機構(gòu)就是靠幾個的估價師執(zhí)業(yè)，真正撰寫報告的那些人只是基礎(chǔ)從業(yè)人員，甚至不具備估價資格?！?BR> “通過管理估價機構(gòu)來管理估價人員的管理模式效率不高，也是造成當(dāng)前估價行業(yè)種種問題的原因之一?！蓖醪ńㄗh，我國應(yīng)盡快吸取國外發(fā)達國家的經(jīng)驗，變機構(gòu)管理為人員管理，加大對估價從業(yè)人員的行為約束，進而規(guī)范估價機構(gòu)的經(jīng)營行為。
據(jù)介紹，我國的估價師職業(yè)資格考試主要由建設(shè)部、國土資源部和財政部三部門負(fù)責(zé)，分別進行房地產(chǎn)估價、土地估價和資產(chǎn)評估的考試，但通過后都統(tǒng)稱為估價師，并且沒有進一步的等級劃分。
“可以借鑒我國香港、臺灣等地的經(jīng)驗，把估價師劃分成一般、高級、資深等不同等級，并且對不同等級的估價師做出不同的要求和限制?！蓖醪ㄕf。
據(jù)建設(shè)部副部長齊驥在10月18日閉幕的北京國際估價論壇上介紹，目前我國已有近4500家房地產(chǎn)估價機構(gòu)，有35000多人已取得了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格。另據(jù)有關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，目前在我國，房地產(chǎn)評估從業(yè)人員達25萬人。房地產(chǎn)估價機構(gòu)活躍在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款、房屋拆遷補償、房地產(chǎn)損害賠償以及稅收、司法鑒定、公司上市、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等各種業(yè)務(wù)之中
“房地產(chǎn)估價正在成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一個重要組成部分?！饼R驥說。然而，不少從業(yè)者正在為房地產(chǎn)估價行業(yè)競爭無序、公信力減弱的現(xiàn)狀所擔(dān)憂。一個本應(yīng)受到尊重的朝陽行業(yè)，卻難以在老百姓心目中得到認(rèn)同。
收費上競相壓價造成兩大惡果
柴強介紹說，目前房地產(chǎn)估價行業(yè)最突出的問題就是低價不正當(dāng)競爭，為了招攬業(yè)務(wù)一味迎合委托人高估或者低估?！安皇窍蛭腥颂峁I(yè)的顧問服務(wù)，而是直接問委托人：你要估多少？”
這種觀點得到了不少估價師的贊同。來自深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)估價有限公司的周莉表示，廣東省的房地產(chǎn)估價機構(gòu)占到全國的10%，而深圳市又占據(jù)了廣東省估價機構(gòu)的半壁江山，這些估價機構(gòu)已在某種程度上陷入了“以價格和回扣論英雄”的競爭怪圈。
周莉說，估價機構(gòu)之間往往在評估結(jié)果和收費上大打價格戰(zhàn)。從評估結(jié)果上，看誰更能迎合委托方的意思，估出委托方最期望的結(jié)果；收費上則是競相壓價。為了招攬客戶，估價機構(gòu)通常給出高達40%，甚至50%到60%的回扣。
“量小比例大幾乎已成為我們這個行業(yè)的特點。量小指收費低，比例大指回扣多?！敝芾蛘J(rèn)為，“實際上，這是任何一個要持續(xù)發(fā)展的行業(yè)都無法承受的?！?BR> 據(jù)有關(guān)人士介紹，一味迎合委托方的低廉收費與高昂回扣，直接導(dǎo)致的惡果之一就是房地產(chǎn)估價報告質(zhì)量的下降。據(jù)了解，房地產(chǎn)估價過程中的重要環(huán)節(jié)現(xiàn)場勘察，現(xiàn)在正處于普遍得不到重視的狀況中。有的現(xiàn)場勘察流于形式，既不調(diào)查同類物業(yè)，也沒有勘察記錄，走馬觀花拍兩張照片了事。有的估價機構(gòu)甚至根本不安排估價師到現(xiàn)場勘察，僅憑借房地產(chǎn)證明復(fù)印件的內(nèi)容，再從網(wǎng)上找些資料補充，一份估價報告就出籠了。
估價行業(yè)無序競爭的另一個惡果就是成為滋生商業(yè)賄賂的溫床。一些金融機構(gòu)、法院、政府相關(guān)機構(gòu)或大型企業(yè)等往往會主動選定一些估價機構(gòu)作為長期的合作伙伴。估價機構(gòu)為了獲得穩(wěn)定的業(yè)務(wù)來源，則千方百計地要“俘獲”這些大客戶的“芳心”。這種在業(yè)內(nèi)被稱為“圈地”的行為，不僅損害著估價行業(yè)自身的健康發(fā)展，也讓相關(guān)機構(gòu)的商業(yè)賄賂難斷其源。
信用缺失行業(yè)監(jiān)管面臨挑戰(zhàn)
2004年9月29日，建設(shè)部通過部令《關(guān)于納入國務(wù)院決定的十五項行政許可的條件的規(guī)定》決定，自2004年12月1日起，房地產(chǎn)估價機構(gòu)的成立由原來的行政主管單位核準(zhǔn)制轉(zhuǎn)變?yōu)樾姓S可制，也就是說，只要符合15項行政許可條件規(guī)定中房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)條件的，均可以申請成立專業(yè)房地產(chǎn)估價機構(gòu)。
目前，我國4500家房地產(chǎn)估價機構(gòu)大多集中在各大省市的大城市，其中華東六省的估價機構(gòu)就占到了全國的三分之一。按照《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》，這些機構(gòu)被劃分為一級、二級、三級和暫定三級等幾個級別。評定級別的依據(jù)主要包括注冊資金、評估人員數(shù)量、從業(yè)年限和業(yè)務(wù)量等指標(biāo)。但對于評估人員的技術(shù)水平有關(guān)法律法規(guī)尚未明確相應(yīng)要求，評估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻相對較低。
“估價行業(yè)的監(jiān)管呈現(xiàn)出‘重機構(gòu)、輕人員’的局面?！眮碜陨钲谑型抡\土地房地產(chǎn)估價顧問有限公司的王波認(rèn)為，“不少估價機構(gòu)就是靠幾個的估價師執(zhí)業(yè)，真正撰寫報告的那些人只是基礎(chǔ)從業(yè)人員，甚至不具備估價資格?！?BR> “通過管理估價機構(gòu)來管理估價人員的管理模式效率不高，也是造成當(dāng)前估價行業(yè)種種問題的原因之一?！蓖醪ńㄗh，我國應(yīng)盡快吸取國外發(fā)達國家的經(jīng)驗，變機構(gòu)管理為人員管理，加大對估價從業(yè)人員的行為約束，進而規(guī)范估價機構(gòu)的經(jīng)營行為。
據(jù)介紹，我國的估價師職業(yè)資格考試主要由建設(shè)部、國土資源部和財政部三部門負(fù)責(zé)，分別進行房地產(chǎn)估價、土地估價和資產(chǎn)評估的考試，但通過后都統(tǒng)稱為估價師，并且沒有進一步的等級劃分。
“可以借鑒我國香港、臺灣等地的經(jīng)驗，把估價師劃分成一般、高級、資深等不同等級，并且對不同等級的估價師做出不同的要求和限制?！蓖醪ㄕf。