土地價(jià)格是指在正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和，其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán)。雖然與出讓土地使用權(quán)相比，我國(guó)對(duì)劃撥土地進(jìn)入二、三級(jí)市場(chǎng)有著非常嚴(yán)格的限制，而且禁止利用劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但劃撥土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)還是可以依法進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓、出租的，因此劃撥土地使用權(quán)價(jià)格是土地價(jià)格的特殊形式。盡管在國(guó)土資源部國(guó)土資發(fā)[2001]44號(hào)文件中明確了劃撥土地使用權(quán)價(jià)格“可以依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本，評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”，但具體如何評(píng)估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，國(guó)家并沒有制訂規(guī)范的格式，本文力圖結(jié)合評(píng)估實(shí)踐，對(duì)劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估進(jìn)行一些探討。
一、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格內(nèi)涵
說明劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格內(nèi)涵，最主要是清楚地界定其價(jià)格構(gòu)成和使用年限。
劃撥土地使用權(quán)價(jià)格有兩個(gè)基本的組成部分，即土地平均取得成本和開發(fā)成本。以企業(yè)為例，在通過劃撥方式取得土地使用權(quán)時(shí)，企業(yè)除了要支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)或拆遷安置費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)外，還要投入資金用于支付修建廠房、辦公樓等費(fèi)用，并進(jìn)行通上水、通下水、通訊、通路、通電、供暖等等基礎(chǔ)設(shè)施的配套，才能滿足企業(yè)的生產(chǎn)需要。企業(yè)在取得土地并開發(fā)完成后，與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合才能從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)從而取得利潤(rùn)。而土地作為一種必不可少的生產(chǎn)要素，土地使用者取得土地以及而后對(duì)其進(jìn)行開發(fā)所花費(fèi)的土地取得費(fèi)和開發(fā)費(fèi)可以認(rèn)為是購(gòu)買土地這個(gè)特殊商品的費(fèi)用，而支出的費(fèi)用必然要考慮其資金利息以及投資購(gòu)買土地產(chǎn)生的利潤(rùn)，因此，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格就包括土地取得費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)。
劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估作為特殊類型的宗地評(píng)估，也要對(duì)委托評(píng)估宗地的使用年限進(jìn)行界定。目前，對(duì)劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估中的使用年期的界定有兩種情況：一是根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定，劃撥土地使用年限設(shè)定為無限年期；二是根據(jù)評(píng)估宗地的設(shè)定用途設(shè)定其年限為該用途的法定出讓年期。筆者在實(shí)際工作中更傾向于后一種做法。事實(shí)上無論是出于何種估價(jià)目的對(duì)劃撥土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，都是委托方（企業(yè)）的一種經(jīng)濟(jì)行為，諸如作價(jià)入股、抵押、企業(yè)改制等等。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，土地一級(jí)市場(chǎng)由政府控制，進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)的土地必須是以有償方式取得的才能轉(zhuǎn)讓。因此，劃撥土地如果由于經(jīng)營(yíng)需要進(jìn)入二級(jí)土地市場(chǎng)，必須要轉(zhuǎn)為有償使用，包括出讓、租賃、國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)、國(guó)家作價(jià)出資（入股）等幾種方式，其中出讓在以上幾種方式中占絕對(duì)比例，而無論采用哪一種有償使用方式均有使用年期限制。為了能與有償使用土地一定年期的價(jià)格相協(xié)調(diào)，筆者認(rèn)為劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估中應(yīng)設(shè)定有限使用年期，一般的，其年限設(shè)定與國(guó)家法定同類用途的出讓年期一致。
二、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估方法
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估，可采用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等，簡(jiǎn)單來說可以通過正算和倒算兩種途徑計(jì)算劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。
（一）正算法
正算法是直接根據(jù)“平均取得和開發(fā)成本”進(jìn)行評(píng)估計(jì)算。依據(jù)成本逼近法的計(jì)算公式可知，這種方法是以取得和開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上一定的利息、利潤(rùn)、稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。即土地價(jià)格是由重置土地取得費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)、土地所有權(quán)收益累加而成，類似于商品價(jià)格的構(gòu)成，非常清楚明確，易于被社會(huì)各界理解、認(rèn)可。其中，土地所有權(quán)收益源于“增值地租”，應(yīng)當(dāng)歸土地所有者――國(guó)家所有，因此，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地成本價(jià)格，即土地取得費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)之和。
（二）倒算法
倒算法是先采用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等常用宗地價(jià)格評(píng)估方法，計(jì)算出一定年期、一定開發(fā)程度及容積率水平下的出讓土地使用權(quán)價(jià)格，這個(gè)價(jià)格包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和土地增值收益三大部分，再根據(jù)劃撥土地使用權(quán)價(jià)格與出讓土地使用權(quán)價(jià)格的區(qū)別，倒算出劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。
目前，很多地方都是以評(píng)估地價(jià)的一定比例收取土地出讓金（土地增值收益），出讓金比例比較固定，例如廊坊市就由原市土地管理局、市物價(jià)局合發(fā)了廊土[2001]8號(hào)文件，象基準(zhǔn)地價(jià)一樣，規(guī)定了不同級(jí)別、不同用途的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)。由公式：出讓土地使用權(quán)價(jià)格=劃撥土地使用權(quán)價(jià)格 +土地使用權(quán)出讓金，可以得出劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格-土地使用權(quán)出讓金。
一、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格內(nèi)涵
說明劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格內(nèi)涵，最主要是清楚地界定其價(jià)格構(gòu)成和使用年限。
劃撥土地使用權(quán)價(jià)格有兩個(gè)基本的組成部分，即土地平均取得成本和開發(fā)成本。以企業(yè)為例，在通過劃撥方式取得土地使用權(quán)時(shí)，企業(yè)除了要支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)或拆遷安置費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)外，還要投入資金用于支付修建廠房、辦公樓等費(fèi)用，并進(jìn)行通上水、通下水、通訊、通路、通電、供暖等等基礎(chǔ)設(shè)施的配套，才能滿足企業(yè)的生產(chǎn)需要。企業(yè)在取得土地并開發(fā)完成后，與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合才能從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)從而取得利潤(rùn)。而土地作為一種必不可少的生產(chǎn)要素，土地使用者取得土地以及而后對(duì)其進(jìn)行開發(fā)所花費(fèi)的土地取得費(fèi)和開發(fā)費(fèi)可以認(rèn)為是購(gòu)買土地這個(gè)特殊商品的費(fèi)用，而支出的費(fèi)用必然要考慮其資金利息以及投資購(gòu)買土地產(chǎn)生的利潤(rùn)，因此，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格就包括土地取得費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)。
劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估作為特殊類型的宗地評(píng)估，也要對(duì)委托評(píng)估宗地的使用年限進(jìn)行界定。目前，對(duì)劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估中的使用年期的界定有兩種情況：一是根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定，劃撥土地使用年限設(shè)定為無限年期；二是根據(jù)評(píng)估宗地的設(shè)定用途設(shè)定其年限為該用途的法定出讓年期。筆者在實(shí)際工作中更傾向于后一種做法。事實(shí)上無論是出于何種估價(jià)目的對(duì)劃撥土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，都是委托方（企業(yè)）的一種經(jīng)濟(jì)行為，諸如作價(jià)入股、抵押、企業(yè)改制等等。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，土地一級(jí)市場(chǎng)由政府控制，進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)的土地必須是以有償方式取得的才能轉(zhuǎn)讓。因此，劃撥土地如果由于經(jīng)營(yíng)需要進(jìn)入二級(jí)土地市場(chǎng)，必須要轉(zhuǎn)為有償使用，包括出讓、租賃、國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)、國(guó)家作價(jià)出資（入股）等幾種方式，其中出讓在以上幾種方式中占絕對(duì)比例，而無論采用哪一種有償使用方式均有使用年期限制。為了能與有償使用土地一定年期的價(jià)格相協(xié)調(diào)，筆者認(rèn)為劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估中應(yīng)設(shè)定有限使用年期，一般的，其年限設(shè)定與國(guó)家法定同類用途的出讓年期一致。
二、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估方法
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估，可采用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等，簡(jiǎn)單來說可以通過正算和倒算兩種途徑計(jì)算劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。
（一）正算法
正算法是直接根據(jù)“平均取得和開發(fā)成本”進(jìn)行評(píng)估計(jì)算。依據(jù)成本逼近法的計(jì)算公式可知，這種方法是以取得和開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上一定的利息、利潤(rùn)、稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。即土地價(jià)格是由重置土地取得費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)、土地所有權(quán)收益累加而成，類似于商品價(jià)格的構(gòu)成，非常清楚明確，易于被社會(huì)各界理解、認(rèn)可。其中，土地所有權(quán)收益源于“增值地租”，應(yīng)當(dāng)歸土地所有者――國(guó)家所有，因此，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地成本價(jià)格，即土地取得費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)之和。
（二）倒算法
倒算法是先采用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等常用宗地價(jià)格評(píng)估方法，計(jì)算出一定年期、一定開發(fā)程度及容積率水平下的出讓土地使用權(quán)價(jià)格，這個(gè)價(jià)格包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和土地增值收益三大部分，再根據(jù)劃撥土地使用權(quán)價(jià)格與出讓土地使用權(quán)價(jià)格的區(qū)別，倒算出劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。
目前，很多地方都是以評(píng)估地價(jià)的一定比例收取土地出讓金（土地增值收益），出讓金比例比較固定，例如廊坊市就由原市土地管理局、市物價(jià)局合發(fā)了廊土[2001]8號(hào)文件，象基準(zhǔn)地價(jià)一樣，規(guī)定了不同級(jí)別、不同用途的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)。由公式：出讓土地使用權(quán)價(jià)格=劃撥土地使用權(quán)價(jià)格 +土地使用權(quán)出讓金，可以得出劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格-土地使用權(quán)出讓金。