土地價格是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和，其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán)。雖然與出讓土地使用權(quán)相比，我國對劃撥土地進入二、三級市場有著非常嚴(yán)格的限制，而且禁止利用劃撥土地進行經(jīng)營活動，但劃撥土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)還是可以依法進行抵押、轉(zhuǎn)讓、出租的，因此劃撥土地使用權(quán)價格是土地價格的特殊形式。盡管在國土資源部國土資發(fā)[2001]44號文件中明確了劃撥土地使用權(quán)價格“可以依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權(quán)價格”，但具體如何評估劃撥土地使用權(quán)價格，國家并沒有制訂規(guī)范的格式，本文力圖結(jié)合評估實踐，對劃撥土地使用權(quán)價格評估進行一些探討。
一、劃撥土地使用權(quán)價格內(nèi)涵
說明劃撥土地使用權(quán)的價格內(nèi)涵，最主要是清楚地界定其價格構(gòu)成和使用年限。
劃撥土地使用權(quán)價格有兩個基本的組成部分，即土地平均取得成本和開發(fā)成本。以企業(yè)為例，在通過劃撥方式取得土地使用權(quán)時，企業(yè)除了要支付土地補償費、安置補助費、地上物補償費、青苗補償費或拆遷安置費及相關(guān)稅費外，還要投入資金用于支付修建廠房、辦公樓等費用，并進行通上水、通下水、通訊、通路、通電、供暖等等基礎(chǔ)設(shè)施的配套，才能滿足企業(yè)的生產(chǎn)需要。企業(yè)在取得土地并開發(fā)完成后，與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合才能從事生產(chǎn)經(jīng)營活動從而取得利潤。而土地作為一種必不可少的生產(chǎn)要素，土地使用者取得土地以及而后對其進行開發(fā)所花費的土地取得費和開發(fā)費可以認為是購買土地這個特殊商品的費用，而支出的費用必然要考慮其資金利息以及投資購買土地產(chǎn)生的利潤，因此，劃撥土地使用權(quán)價格就包括土地取得費用、土地開發(fā)費用、稅費、利息和利潤。
劃撥土地使用權(quán)價格的評估作為特殊類型的宗地評估，也要對委托評估宗地的使用年限進行界定。目前，對劃撥土地使用權(quán)價格評估中的使用年期的界定有兩種情況：一是根據(jù)國家有關(guān)法律規(guī)定，劃撥土地使用年限設(shè)定為無限年期；二是根據(jù)評估宗地的設(shè)定用途設(shè)定其年限為該用途的法定出讓年期。筆者在實際工作中更傾向于后一種做法。事實上無論是出于何種估價目的對劃撥土地使用權(quán)價格進行評估，都是委托方（企業(yè)）的一種經(jīng)濟行為，諸如作價入股、抵押、企業(yè)改制等等。根據(jù)我國法律規(guī)定，土地一級市場由政府控制，進入二級市場的土地必須是以有償方式取得的才能轉(zhuǎn)讓。因此，劃撥土地如果由于經(jīng)營需要進入二級土地市場，必須要轉(zhuǎn)為有償使用，包括出讓、租賃、國家授權(quán)經(jīng)營、國家作價出資（入股）等幾種方式，其中出讓在以上幾種方式中占絕對比例，而無論采用哪一種有償使用方式均有使用年期限制。為了能與有償使用土地一定年期的價格相協(xié)調(diào)，筆者認為劃撥土地使用權(quán)價格評估中應(yīng)設(shè)定有限使用年期，一般的，其年限設(shè)定與國家法定同類用途的出讓年期一致。
二、劃撥土地使用權(quán)價格的評估方法
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，劃撥土地使用權(quán)價格評估，可采用收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等，簡單來說可以通過正算和倒算兩種途徑計算劃撥土地使用權(quán)價格。
（一）正算法
正算法是直接根據(jù)“平均取得和開發(fā)成本”進行評估計算。依據(jù)成本逼近法的計算公式可知，這種方法是以取得和開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為基礎(chǔ)，再加上一定的利息、利潤、稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價格的估價方法。即土地價格是由重置土地取得費用、土地開發(fā)費用、稅費、利息、利潤、土地所有權(quán)收益累加而成，類似于商品價格的構(gòu)成，非常清楚明確，易于被社會各界理解、認可。其中，土地所有權(quán)收益源于“增值地租”，應(yīng)當(dāng)歸土地所有者――國家所有，因此，劃撥土地使用權(quán)價格應(yīng)為土地成本價格，即土地取得費用、土地開發(fā)費用、稅費、利息和利潤之和。
（二）倒算法
倒算法是先采用收益還原法、市場比較法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等常用宗地價格評估方法，計算出一定年期、一定開發(fā)程度及容積率水平下的出讓土地使用權(quán)價格，這個價格包括土地取得費、土地開發(fā)費和土地增值收益三大部分，再根據(jù)劃撥土地使用權(quán)價格與出讓土地使用權(quán)價格的區(qū)別，倒算出劃撥土地使用權(quán)價格。
目前，很多地方都是以評估地價的一定比例收取土地出讓金（土地增值收益），出讓金比例比較固定，例如廊坊市就由原市土地管理局、市物價局合發(fā)了廊土[2001]8號文件，象基準(zhǔn)地價一樣，規(guī)定了不同級別、不同用途的國有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)。由公式：出讓土地使用權(quán)價格=劃撥土地使用權(quán)價格 +土地使用權(quán)出讓金，可以得出劃撥土地使用權(quán)的價格=出讓土地使用權(quán)價格-土地使用權(quán)出讓金。
一、劃撥土地使用權(quán)價格內(nèi)涵
說明劃撥土地使用權(quán)的價格內(nèi)涵，最主要是清楚地界定其價格構(gòu)成和使用年限。
劃撥土地使用權(quán)價格有兩個基本的組成部分，即土地平均取得成本和開發(fā)成本。以企業(yè)為例，在通過劃撥方式取得土地使用權(quán)時，企業(yè)除了要支付土地補償費、安置補助費、地上物補償費、青苗補償費或拆遷安置費及相關(guān)稅費外，還要投入資金用于支付修建廠房、辦公樓等費用，并進行通上水、通下水、通訊、通路、通電、供暖等等基礎(chǔ)設(shè)施的配套，才能滿足企業(yè)的生產(chǎn)需要。企業(yè)在取得土地并開發(fā)完成后，與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合才能從事生產(chǎn)經(jīng)營活動從而取得利潤。而土地作為一種必不可少的生產(chǎn)要素，土地使用者取得土地以及而后對其進行開發(fā)所花費的土地取得費和開發(fā)費可以認為是購買土地這個特殊商品的費用，而支出的費用必然要考慮其資金利息以及投資購買土地產(chǎn)生的利潤，因此，劃撥土地使用權(quán)價格就包括土地取得費用、土地開發(fā)費用、稅費、利息和利潤。
劃撥土地使用權(quán)價格的評估作為特殊類型的宗地評估，也要對委托評估宗地的使用年限進行界定。目前，對劃撥土地使用權(quán)價格評估中的使用年期的界定有兩種情況：一是根據(jù)國家有關(guān)法律規(guī)定，劃撥土地使用年限設(shè)定為無限年期；二是根據(jù)評估宗地的設(shè)定用途設(shè)定其年限為該用途的法定出讓年期。筆者在實際工作中更傾向于后一種做法。事實上無論是出于何種估價目的對劃撥土地使用權(quán)價格進行評估，都是委托方（企業(yè)）的一種經(jīng)濟行為，諸如作價入股、抵押、企業(yè)改制等等。根據(jù)我國法律規(guī)定，土地一級市場由政府控制，進入二級市場的土地必須是以有償方式取得的才能轉(zhuǎn)讓。因此，劃撥土地如果由于經(jīng)營需要進入二級土地市場，必須要轉(zhuǎn)為有償使用，包括出讓、租賃、國家授權(quán)經(jīng)營、國家作價出資（入股）等幾種方式，其中出讓在以上幾種方式中占絕對比例，而無論采用哪一種有償使用方式均有使用年期限制。為了能與有償使用土地一定年期的價格相協(xié)調(diào)，筆者認為劃撥土地使用權(quán)價格評估中應(yīng)設(shè)定有限使用年期，一般的，其年限設(shè)定與國家法定同類用途的出讓年期一致。
二、劃撥土地使用權(quán)價格的評估方法
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，劃撥土地使用權(quán)價格評估，可采用收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等，簡單來說可以通過正算和倒算兩種途徑計算劃撥土地使用權(quán)價格。
（一）正算法
正算法是直接根據(jù)“平均取得和開發(fā)成本”進行評估計算。依據(jù)成本逼近法的計算公式可知，這種方法是以取得和開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為基礎(chǔ)，再加上一定的利息、利潤、稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價格的估價方法。即土地價格是由重置土地取得費用、土地開發(fā)費用、稅費、利息、利潤、土地所有權(quán)收益累加而成，類似于商品價格的構(gòu)成，非常清楚明確，易于被社會各界理解、認可。其中，土地所有權(quán)收益源于“增值地租”，應(yīng)當(dāng)歸土地所有者――國家所有，因此，劃撥土地使用權(quán)價格應(yīng)為土地成本價格，即土地取得費用、土地開發(fā)費用、稅費、利息和利潤之和。
（二）倒算法
倒算法是先采用收益還原法、市場比較法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等常用宗地價格評估方法，計算出一定年期、一定開發(fā)程度及容積率水平下的出讓土地使用權(quán)價格，這個價格包括土地取得費、土地開發(fā)費和土地增值收益三大部分，再根據(jù)劃撥土地使用權(quán)價格與出讓土地使用權(quán)價格的區(qū)別，倒算出劃撥土地使用權(quán)價格。
目前，很多地方都是以評估地價的一定比例收取土地出讓金（土地增值收益），出讓金比例比較固定，例如廊坊市就由原市土地管理局、市物價局合發(fā)了廊土[2001]8號文件，象基準(zhǔn)地價一樣，規(guī)定了不同級別、不同用途的國有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)。由公式：出讓土地使用權(quán)價格=劃撥土地使用權(quán)價格 +土地使用權(quán)出讓金，可以得出劃撥土地使用權(quán)的價格=出讓土地使用權(quán)價格-土地使用權(quán)出讓金。