土地估價技術報告
第一部分總述
一、估價項目名稱W企業(yè)改制上市所涉及的土地價格評估（A省B縣）
二、委托估價方W企業(yè)
三、受托估價方（略）
四、估價目的
W企業(yè)擬進行股份制改造并上市，根據(jù)原國家土地管理局、國家經(jīng)濟體制改革委員會“關于印發(fā)《股份有限公司土地使用權管理暫行規(guī)定》的通知”（[1994）國土[法）字第153號）、原國家土地管理局第8號令《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定》等要求，W企業(yè)特委托C土地估價機構對此次改制上市所涉及的土地使用權價格進行評估，為其改制上市提供土地價格依據(jù)。
五、估價依據(jù)
（1）《中華人民共和國土地管理法》
（2）《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》
（3）國家土地管理局、國家經(jīng)濟體制改革委員會關于印發(fā)《股份有限公司土地使用權管理暫行規(guī)定》的通知（[1994]國土[法]字第153號）
（4）國家土地管理局關于印發(fā)《土地估價報告規(guī)范格式（1996）》的通知（[1995]國土[籍]字第180號）
（5）原國家土地管理局第8號令《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定》
（6）當?shù)赜嘘P地價管理、土地資產(chǎn)管理和土地市場建設的地方性規(guī)定
（7）估價人員市場調(diào)查與現(xiàn)場查勘收集的有關資料
（8）委托方提供的有關資料
六、估價基準日
二OO一年十二月三十一日
七、估價日期
二OO二年七月二十日至二OO二年九月二十日
八、地價定義
待估宗地的評估地價為委托方所使用的土地使用權價格現(xiàn)值。
九、需要特殊說明的事項
（一）假設條件
（1）土地使用者合法有償取得土地使用權，并支付有關稅費。
（2）估價對象與其他生產(chǎn)要素相結合，能滿足目前經(jīng)營的正常進行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
（3）在評估基準日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。
（4）任何有關估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關法律、法規(guī)。
（5）委托方提供的資料屬實。
（二）使用說明
（1）本報告評估價格僅為W企業(yè)改制并上市提供土地價格依據(jù)，不作其他用途。
（2）待估宗地的土地面積、土地權利狀況及土地使用權年限等以當?shù)匾?guī)劃管理部門核發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》為準。
（3）此次土地估價報告分“土地估價報告”和“土地估價技術報告”兩部分，“土地估價報告”供委托方使用，“土地估價技術報告”供委托方的上級主管部門使用。
（4）評估報告有效期自評估基準日起一年內(nèi)有效。
（5）本評估報告由C土地估價機構負責解釋。
十、土地估價師簽字姓名估價師資格證書號
十一、土地估價機構土地估價機構負責人簽字：（土地估價機構公章）
二OO二年九月二十日
第二部分估價對象描述及地價影響因素分析
一、估價對象描述
1.土地登記狀況待估宗地位于B縣光明路X X號，土地面積2200.8平方米，用途為工業(yè)，為國有劃土地，有關土地登記狀況詳見表2-1.
2.土地權利狀況待估宗地為國有劃撥土地，估價期日的土地使用者為W企業(yè)，土地使用證編號為XX國用（1999）字第X X號。無他項權利限制。
表2—1 國有劃撥土地使用權狀況一覽表
宗地
編號 估價期日的
土地使用者 宗地
名稱 土地使用證編號 宗地位置 用途 面積
平方米
地號 他項權
利狀況
1 W企業(yè) 庫房 X x國用(1999)字第x x號 B縣光明路x x號 工業(yè) 2200．8 無
合計 2200．8
3.土地利用狀況待估宗地范圍內(nèi)現(xiàn)有倉庫1座，建筑面積為1790.59平方米，建筑容積率為1.2.
二、地價影響因素分析（略）
第三部分土地估價
一、估價原則（略）
二、估價方法與估價過程根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》及待估宗地的利用狀況，我們選擇成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法對待估宗地的土地價格進行評估。具體評估過程如下：
（一）成本逼近法
成本逼近法是以開發(fā)土地所投資的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地所有權收益來確定土地使用權價格的估價方法。其基本計算公式為：土地價格：（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息十利潤）×土地增值收益
1.土地取得費及有關稅費根據(jù)《A省土地管理法實施條例》及B縣土地征用的有關規(guī)定，待估宗地所在區(qū)域的征地費包括土地補償費、安置補助費、青苗（含林木）補償費和附著物補償費；稅費主要有耕地占用稅、土地管理費等。
（1）征地費：通過調(diào)查，依據(jù)B縣土地管理局提供的有關征地案例分析，征用待估宗地所在區(qū)域附近的土地，征地費一般在2.0~3.0萬元／畝。此次評估取待估宗地的征地費為2.5萬元／畝，即37.5元／平方米。
（2）有關稅費：由于待估宗地周邊的土地類型主要為耕地，根據(jù)A省及B縣的有關規(guī)定，征用耕地從事非農(nóng)業(yè)建設的需征收耕地占用稅4.5元／平方米、耕地開墾費8元／平方米和新增建設用地有償使用費7元／平方米，合計稅費為19.5元／平方米。
（3）土地管理費：根據(jù)A省關于征收土地管理費有關規(guī)定：土地管理費按征地費總額的3％征收，則為1.1元／平方米。
上述三項合計，土地取得費為58.1元／平方米。
2.土地開發(fā)費此次評估設定待估宗地的開發(fā)程度為宗地紅線外“三通”（通路、通電、通訊）及宗地紅線內(nèi)地面平整。
通過調(diào)查，待估宗地所在區(qū)域“三通一平”的平均開發(fā)費用大致在40~60元／平方米之間，根據(jù)待估宗地的實際開發(fā)水平，取待估宗地的開發(fā)費用為50元／平方米。
3.投資利息根據(jù)待估宗地的開發(fā)程度及開發(fā)規(guī)模，設定開發(fā)周期按1年計，設定土地取得費及有關稅費在土地取得時一次支付，土地開發(fā)費在開發(fā)周期內(nèi)均勻支付，貸款利息率按評估基準日中國人民銀行一年期固定資產(chǎn)貸款利率5.85％計，則投資利息=（土地取得費及有關稅費+土地開發(fā)費）×開發(fā)周期×5.85％= （58.1+50）×1×5.85％=6.32（元／平方米）
4.投資利潤調(diào)查近期B縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開發(fā)投資利潤及X X企業(yè)所在行業(yè)的土地開發(fā)投資回報情況，設定年投資利潤率為12％，則：投資利潤=（土地取得費及有關稅費十土地開發(fā)費+投資利息） ×開發(fā)周期×12％=（58.1+50+6.32） ×1×12％=13.7（元／平方米）
5.計算土地增值收益（土地所有權收益）
根據(jù)B縣土地出讓金水平，結合待估宗地的預期收益以及B縣的有關規(guī)定，取待估宗地的土地增值收益率為30％。
故土地增值收益=（征地費及有關稅費+土地開發(fā)費+投資利潤）×10％=（58.1+50+13.7）×30％=36.5（元／平方米）
6.計算待估宗地的土地使用權價格待估宗地的土地使用權價格=58.1+50+6.32+13.7+36.5 =164.6（元／平方米）
（二）基準地價系數(shù)修正法
依據(jù)待估宗地所處區(qū)域的土地級別和基準地價，結合區(qū)域因素、個別因素、期日、土地使用權年期、土地開發(fā)程度等因素修正的調(diào)整，即可得到待估宗地的土地價格。由于待估宗地位于B縣基準地價覆蓋范圍之內(nèi)，用途為工業(yè)，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》及《B縣定級與基準地價評估報告》，采用基準地價測算宗地地價的公式如下：宗地地價：待估宗地所在區(qū)域基準地價×Al×A2×A3×A4×A5 A1——區(qū)域條件修正系數(shù)A2——容積率修正系數(shù)A3——土地使用權年期修正系數(shù)A4——基礎設施開發(fā)程度修正系數(shù)A5——期日修正系數(shù)采用基準地價系數(shù)修正法評估待估宗地地價的步驟如下：
1.確定待估宗地的土地級別及基準地價經(jīng)調(diào)查分析，待估宗地位于B縣光明路，屬于3級地，3級地的工業(yè)用地基準地價為150元／平方米。
2.確定區(qū)域條件修正系數(shù)（A1）
經(jīng)調(diào)查，待估宗地的區(qū)域條件較好，取修正系數(shù)為1.0553. 3.確定容積率修正系數(shù)（A2）
待估宗地面積為2200.8平方米，建筑總面積為1790.59平方米，容積率為1.2，根據(jù)容積率修正系數(shù)表（表3—1），待估宗地容積率修正系數(shù)為1.16.表3—1 容積率修正系數(shù)表
容積率 <1．0 2 3 4 5 >5
容積率修正系數(shù) 1.0 1．8 2．4 3．2 3．5 4
第一部分總述
一、估價項目名稱W企業(yè)改制上市所涉及的土地價格評估（A省B縣）
二、委托估價方W企業(yè)
三、受托估價方（略）
四、估價目的
W企業(yè)擬進行股份制改造并上市，根據(jù)原國家土地管理局、國家經(jīng)濟體制改革委員會“關于印發(fā)《股份有限公司土地使用權管理暫行規(guī)定》的通知”（[1994）國土[法）字第153號）、原國家土地管理局第8號令《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定》等要求，W企業(yè)特委托C土地估價機構對此次改制上市所涉及的土地使用權價格進行評估，為其改制上市提供土地價格依據(jù)。
五、估價依據(jù)
（1）《中華人民共和國土地管理法》
（2）《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》
（3）國家土地管理局、國家經(jīng)濟體制改革委員會關于印發(fā)《股份有限公司土地使用權管理暫行規(guī)定》的通知（[1994]國土[法]字第153號）
（4）國家土地管理局關于印發(fā)《土地估價報告規(guī)范格式（1996）》的通知（[1995]國土[籍]字第180號）
（5）原國家土地管理局第8號令《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定》
（6）當?shù)赜嘘P地價管理、土地資產(chǎn)管理和土地市場建設的地方性規(guī)定
（7）估價人員市場調(diào)查與現(xiàn)場查勘收集的有關資料
（8）委托方提供的有關資料
六、估價基準日
二OO一年十二月三十一日
七、估價日期
二OO二年七月二十日至二OO二年九月二十日
八、地價定義
待估宗地的評估地價為委托方所使用的土地使用權價格現(xiàn)值。
九、需要特殊說明的事項
（一）假設條件
（1）土地使用者合法有償取得土地使用權，并支付有關稅費。
（2）估價對象與其他生產(chǎn)要素相結合，能滿足目前經(jīng)營的正常進行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
（3）在評估基準日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。
（4）任何有關估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關法律、法規(guī)。
（5）委托方提供的資料屬實。
（二）使用說明
（1）本報告評估價格僅為W企業(yè)改制并上市提供土地價格依據(jù)，不作其他用途。
（2）待估宗地的土地面積、土地權利狀況及土地使用權年限等以當?shù)匾?guī)劃管理部門核發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》為準。
（3）此次土地估價報告分“土地估價報告”和“土地估價技術報告”兩部分，“土地估價報告”供委托方使用，“土地估價技術報告”供委托方的上級主管部門使用。
（4）評估報告有效期自評估基準日起一年內(nèi)有效。
（5）本評估報告由C土地估價機構負責解釋。
十、土地估價師簽字姓名估價師資格證書號
十一、土地估價機構土地估價機構負責人簽字：（土地估價機構公章）
二OO二年九月二十日
第二部分估價對象描述及地價影響因素分析
一、估價對象描述
1.土地登記狀況待估宗地位于B縣光明路X X號，土地面積2200.8平方米，用途為工業(yè)，為國有劃土地，有關土地登記狀況詳見表2-1.
2.土地權利狀況待估宗地為國有劃撥土地，估價期日的土地使用者為W企業(yè)，土地使用證編號為XX國用（1999）字第X X號。無他項權利限制。
表2—1 國有劃撥土地使用權狀況一覽表
宗地
編號 估價期日的
土地使用者 宗地
名稱 土地使用證編號 宗地位置 用途 面積
平方米
地號 他項權
利狀況
1 W企業(yè) 庫房 X x國用(1999)字第x x號 B縣光明路x x號 工業(yè) 2200．8 無
合計 2200．8
3.土地利用狀況待估宗地范圍內(nèi)現(xiàn)有倉庫1座，建筑面積為1790.59平方米，建筑容積率為1.2.
二、地價影響因素分析（略）
第三部分土地估價
一、估價原則（略）
二、估價方法與估價過程根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》及待估宗地的利用狀況，我們選擇成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法對待估宗地的土地價格進行評估。具體評估過程如下：
（一）成本逼近法
成本逼近法是以開發(fā)土地所投資的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地所有權收益來確定土地使用權價格的估價方法。其基本計算公式為：土地價格：（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息十利潤）×土地增值收益
1.土地取得費及有關稅費根據(jù)《A省土地管理法實施條例》及B縣土地征用的有關規(guī)定，待估宗地所在區(qū)域的征地費包括土地補償費、安置補助費、青苗（含林木）補償費和附著物補償費；稅費主要有耕地占用稅、土地管理費等。
（1）征地費：通過調(diào)查，依據(jù)B縣土地管理局提供的有關征地案例分析，征用待估宗地所在區(qū)域附近的土地，征地費一般在2.0~3.0萬元／畝。此次評估取待估宗地的征地費為2.5萬元／畝，即37.5元／平方米。
（2）有關稅費：由于待估宗地周邊的土地類型主要為耕地，根據(jù)A省及B縣的有關規(guī)定，征用耕地從事非農(nóng)業(yè)建設的需征收耕地占用稅4.5元／平方米、耕地開墾費8元／平方米和新增建設用地有償使用費7元／平方米，合計稅費為19.5元／平方米。
（3）土地管理費：根據(jù)A省關于征收土地管理費有關規(guī)定：土地管理費按征地費總額的3％征收，則為1.1元／平方米。
上述三項合計，土地取得費為58.1元／平方米。
2.土地開發(fā)費此次評估設定待估宗地的開發(fā)程度為宗地紅線外“三通”（通路、通電、通訊）及宗地紅線內(nèi)地面平整。
通過調(diào)查，待估宗地所在區(qū)域“三通一平”的平均開發(fā)費用大致在40~60元／平方米之間，根據(jù)待估宗地的實際開發(fā)水平，取待估宗地的開發(fā)費用為50元／平方米。
3.投資利息根據(jù)待估宗地的開發(fā)程度及開發(fā)規(guī)模，設定開發(fā)周期按1年計，設定土地取得費及有關稅費在土地取得時一次支付，土地開發(fā)費在開發(fā)周期內(nèi)均勻支付，貸款利息率按評估基準日中國人民銀行一年期固定資產(chǎn)貸款利率5.85％計，則投資利息=（土地取得費及有關稅費+土地開發(fā)費）×開發(fā)周期×5.85％= （58.1+50）×1×5.85％=6.32（元／平方米）
4.投資利潤調(diào)查近期B縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開發(fā)投資利潤及X X企業(yè)所在行業(yè)的土地開發(fā)投資回報情況，設定年投資利潤率為12％，則：投資利潤=（土地取得費及有關稅費十土地開發(fā)費+投資利息） ×開發(fā)周期×12％=（58.1+50+6.32） ×1×12％=13.7（元／平方米）
5.計算土地增值收益（土地所有權收益）
根據(jù)B縣土地出讓金水平，結合待估宗地的預期收益以及B縣的有關規(guī)定，取待估宗地的土地增值收益率為30％。
故土地增值收益=（征地費及有關稅費+土地開發(fā)費+投資利潤）×10％=（58.1+50+13.7）×30％=36.5（元／平方米）
6.計算待估宗地的土地使用權價格待估宗地的土地使用權價格=58.1+50+6.32+13.7+36.5 =164.6（元／平方米）
（二）基準地價系數(shù)修正法
依據(jù)待估宗地所處區(qū)域的土地級別和基準地價，結合區(qū)域因素、個別因素、期日、土地使用權年期、土地開發(fā)程度等因素修正的調(diào)整，即可得到待估宗地的土地價格。由于待估宗地位于B縣基準地價覆蓋范圍之內(nèi)，用途為工業(yè)，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》及《B縣定級與基準地價評估報告》，采用基準地價測算宗地地價的公式如下：宗地地價：待估宗地所在區(qū)域基準地價×Al×A2×A3×A4×A5 A1——區(qū)域條件修正系數(shù)A2——容積率修正系數(shù)A3——土地使用權年期修正系數(shù)A4——基礎設施開發(fā)程度修正系數(shù)A5——期日修正系數(shù)采用基準地價系數(shù)修正法評估待估宗地地價的步驟如下：
1.確定待估宗地的土地級別及基準地價經(jīng)調(diào)查分析，待估宗地位于B縣光明路，屬于3級地，3級地的工業(yè)用地基準地價為150元／平方米。
2.確定區(qū)域條件修正系數(shù)（A1）
經(jīng)調(diào)查，待估宗地的區(qū)域條件較好，取修正系數(shù)為1.0553. 3.確定容積率修正系數(shù)（A2）
待估宗地面積為2200.8平方米，建筑總面積為1790.59平方米，容積率為1.2，根據(jù)容積率修正系數(shù)表（表3—1），待估宗地容積率修正系數(shù)為1.16.表3—1 容積率修正系數(shù)表
容積率 <1．0 2 3 4 5 >5
容積率修正系數(shù) 1.0 1．8 2．4 3．2 3．5 4