基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下各級(jí)土地或勻質(zhì)地域，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型分別評(píng)估確定的某一估價(jià)時(shí)點(diǎn)上一定年期物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)的平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)作為我國(guó)城鎮(zhèn)地價(jià)體系的重要組成部分，是我國(guó)政府法定的公示地價(jià)之一，是目前我國(guó)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)。為了提高我國(guó)城市土地價(jià)格評(píng)估的水平，加強(qiáng)對(duì)城市土地這一重要國(guó)有資產(chǎn)的管理，引導(dǎo)和促進(jìn)城市土地交易和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序地發(fā)展，如何科學(xué)、合理和適時(shí)地進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)更新，充分發(fā)揮基準(zhǔn)地價(jià)的應(yīng)用價(jià)值，仍然需要認(rèn)真研究。
一、我國(guó)城市土地利用和管理的特征
基準(zhǔn)地價(jià)更新是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的自然、經(jīng)濟(jì)屬性及市場(chǎng)變化情況，在新的基準(zhǔn)日期對(duì)原來的城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行重新評(píng)定。進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)更新，首先要認(rèn)真研究在我國(guó)目前進(jìn)入經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)階段后城市化和城市建設(shè)的發(fā)展規(guī)律，提高對(duì)城市土地開發(fā)、利用和管理特征的認(rèn)識(shí)，使基準(zhǔn)地價(jià)更新能夠適應(yīng)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。
改革開放以來，隨著我國(guó)城市土地使用制度改革和住房制度改革的深入，各地城市土地交易和房地產(chǎn)交易日益增多，土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向完善，城市土地開發(fā)利用受到市場(chǎng)機(jī)制的驅(qū)動(dòng)越來越明顯，城市土地管理的環(huán)境和管理方式也發(fā)生了重要的變化。
主要表現(xiàn)為：
1.城市化發(fā)展要求城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理
城市化是生產(chǎn)力發(fā)展的結(jié)果，是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的必然選擇。我國(guó)目前正處在城市化快速發(fā)展階段，土地管理要適應(yīng)城市化發(fā)展的新形勢(shì)，必須要打破過去城鄉(xiāng)土地管理分割的格局，對(duì)城鄉(xiāng)土地實(shí)行統(tǒng)一管理，不僅要保障城市建設(shè)用地的合理供給，也要努力實(shí)現(xiàn)耕地總量的占補(bǔ)平衡。要認(rèn)真研究城市土地的集約利用的方式和途徑，控制總量，盤活存量，用好增量，實(shí)行嚴(yán)格的土地用途管制。
2．城市規(guī)劃的實(shí)施要發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用
改革開放以來，我國(guó)城市規(guī)劃的思想和方法發(fā)生了巨大的變革。城市規(guī)劃由過去的單純的城市建設(shè)設(shè)計(jì)功能，向著城市規(guī)劃、管理、經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的方向發(fā)展。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，城市規(guī)劃的實(shí)施，不能完全依靠行政手段。要運(yùn)用城市營(yíng)銷和經(jīng)營(yíng)策略，以土地的開發(fā)潛力和前景來吸引投資；通過加強(qiáng)地價(jià)管理，利用城市土地級(jí)差收益杠桿，來促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)和生產(chǎn)布局的合理調(diào)整。城市土地開發(fā)和城市建設(shè)要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用。
3．城市環(huán)境建設(shè)的重要性獲得了共識(shí)
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)人民群眾的物質(zhì)和文化生活水平得到了顯著提高，人們的環(huán)境生態(tài)意識(shí)和健康要求日益強(qiáng)烈。城市土地開發(fā)不能只看到生產(chǎn)性用地或經(jīng)營(yíng)性用地出讓、轉(zhuǎn)讓帶來的巨大經(jīng)濟(jì)收益，而且要充分認(rèn)識(shí)到環(huán)境也是生產(chǎn)力，城市環(huán)境建設(shè)用地和公共設(shè)施用地的保障供給和超前開發(fā)，有利于城市土地資產(chǎn)的整體增值，對(duì)于城市發(fā)展具有十分重要的作用，是提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力和保證城市可持續(xù)發(fā)展的有效途徑。
4．城市土地管理要實(shí)現(xiàn)資源管理和資產(chǎn)管理相結(jié)合
城市土地是重要的國(guó)有資產(chǎn)，是城市建設(shè)和發(fā)展的資本。城市土地管理必須資源管理和資產(chǎn)管理相結(jié)合，在集約利用城市土地資源的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)城市土地資產(chǎn)的保值和增值。在我國(guó)公有制為主體，多種所有制并存的情況下，城市土地管理既要注意防止國(guó)有資產(chǎn)的流失，也要注意發(fā)揮社會(huì)主義土地公有制的優(yōu)越性。通過深化地價(jià)、稅收和財(cái)政管理關(guān)系的認(rèn)識(shí)，科學(xué)地制定合理的地價(jià)政策，使地價(jià)管理在優(yōu)化投資環(huán)境，增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，擴(kuò)大財(cái)政收入，降低生產(chǎn)成本和提高人民群眾生活消費(fèi)水平等方面能夠協(xié)調(diào)兼顧，努力促進(jìn)社會(huì)公平和和諧發(fā)展。
5．加入WTO后城市土地供給與開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)性增強(qiáng)
我國(guó)已經(jīng)加入WTO，全球經(jīng)濟(jì)一體化對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響空前擴(kuò)大。加入WIO，一方面可能給我國(guó)城市土地開發(fā)帶來巨大的市場(chǎng)需求，同時(shí)也使得許多的國(guó)際貿(mào)易規(guī)則需要進(jìn)一步落實(shí)。我國(guó)現(xiàn)行的一些城市土地開發(fā)利用和管理政策，有的已經(jīng)不適應(yīng)加入WTO的新形勢(shì)。城市土地供給，應(yīng)當(dāng)按照公平、公開、公正的原則，更加多地通過招標(biāo)、拍賣等方式進(jìn)行出讓，行政劃撥用地將更加嚴(yán)格地控制其使用范圍，協(xié)議出讓土地因?yàn)榭赡艽嬖谀承┓歉?jìng)爭(zhēng)性因素，將逐步減少。加入WTO后，城市土地交易透明度的明顯增加，不僅要求政府土地管理部門要減少對(duì)城市土地交易的直接干預(yù)，要更加多地通過土地利用政策和法規(guī)（特別是地價(jià)政策）對(duì)城市土地市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，而且也要求城市土地評(píng)估機(jī)構(gòu)要科學(xué)、合理和負(fù)責(zé)地進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，地價(jià)評(píng)估技術(shù)和水平將直接影響著每個(gè)城市土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)生存能力。
二、我國(guó)城市土地定級(jí)研究思路的轉(zhuǎn)變
城市土地基準(zhǔn)地價(jià)更新，是在城市土地定級(jí)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。城市土地定級(jí)是城市土地形成條件和土地質(zhì)量地域差異的反映，也是城市土地使用價(jià)值和價(jià)格的空間分布規(guī)律的概括和總結(jié)。城市土地定級(jí)，主要采用兩種途徑實(shí)現(xiàn)：一是按照多因素綜合評(píng)分的方法計(jì)算的網(wǎng)格單元綜合分值確定。二是按照土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料測(cè)算的地價(jià)指標(biāo)確定。
我國(guó)城市土地定級(jí)的研究思路和技術(shù)路線，為適應(yīng)新形勢(shì)下城市建設(shè)和城市土地管理的實(shí)際需要，應(yīng)當(dāng)在充分肯定先前研究成果的基礎(chǔ)上，進(jìn)行大膽的革新。從我國(guó)目前情況看，城市土地定級(jí)應(yīng)當(dāng)突出以下幾點(diǎn)：
1．為城市土地用途管制服務(wù)
城市土地開發(fā)應(yīng)當(dāng)按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，實(shí)行嚴(yán)格的用途管制。在城市土地定級(jí)過程中，要充分考慮目前城市土地利用現(xiàn)狀和城市規(guī)劃設(shè)計(jì)用途對(duì)城市地價(jià)形成的作用和影響。規(guī)劃不只是成為城市建設(shè)的藍(lán)圖，也是城市土地市場(chǎng)的反映。城市土地定級(jí)需要對(duì)規(guī)劃因素，包括土地用途。建筑容積率、建筑覆蓋率和集中規(guī)模等進(jìn)行深入的分析，把規(guī)劃因素由原來一般視為宗地條件，提高到宏觀調(diào)控的高度來認(rèn)識(shí)。正確運(yùn)用土地政策和土地價(jià)格杠桿，顯化城市土地的級(jí)差收益，促進(jìn)土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃的落實(shí)，努力提高城市土地開發(fā)利用的科學(xué)性和合理性。
一、我國(guó)城市土地利用和管理的特征
基準(zhǔn)地價(jià)更新是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的自然、經(jīng)濟(jì)屬性及市場(chǎng)變化情況，在新的基準(zhǔn)日期對(duì)原來的城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行重新評(píng)定。進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)更新，首先要認(rèn)真研究在我國(guó)目前進(jìn)入經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)階段后城市化和城市建設(shè)的發(fā)展規(guī)律，提高對(duì)城市土地開發(fā)、利用和管理特征的認(rèn)識(shí)，使基準(zhǔn)地價(jià)更新能夠適應(yīng)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。
改革開放以來，隨著我國(guó)城市土地使用制度改革和住房制度改革的深入，各地城市土地交易和房地產(chǎn)交易日益增多，土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向完善，城市土地開發(fā)利用受到市場(chǎng)機(jī)制的驅(qū)動(dòng)越來越明顯，城市土地管理的環(huán)境和管理方式也發(fā)生了重要的變化。
主要表現(xiàn)為：
1.城市化發(fā)展要求城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理
城市化是生產(chǎn)力發(fā)展的結(jié)果，是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的必然選擇。我國(guó)目前正處在城市化快速發(fā)展階段，土地管理要適應(yīng)城市化發(fā)展的新形勢(shì)，必須要打破過去城鄉(xiāng)土地管理分割的格局，對(duì)城鄉(xiāng)土地實(shí)行統(tǒng)一管理，不僅要保障城市建設(shè)用地的合理供給，也要努力實(shí)現(xiàn)耕地總量的占補(bǔ)平衡。要認(rèn)真研究城市土地的集約利用的方式和途徑，控制總量，盤活存量，用好增量，實(shí)行嚴(yán)格的土地用途管制。
2．城市規(guī)劃的實(shí)施要發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用
改革開放以來，我國(guó)城市規(guī)劃的思想和方法發(fā)生了巨大的變革。城市規(guī)劃由過去的單純的城市建設(shè)設(shè)計(jì)功能，向著城市規(guī)劃、管理、經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的方向發(fā)展。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，城市規(guī)劃的實(shí)施，不能完全依靠行政手段。要運(yùn)用城市營(yíng)銷和經(jīng)營(yíng)策略，以土地的開發(fā)潛力和前景來吸引投資；通過加強(qiáng)地價(jià)管理，利用城市土地級(jí)差收益杠桿，來促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)和生產(chǎn)布局的合理調(diào)整。城市土地開發(fā)和城市建設(shè)要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用。
3．城市環(huán)境建設(shè)的重要性獲得了共識(shí)
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)人民群眾的物質(zhì)和文化生活水平得到了顯著提高，人們的環(huán)境生態(tài)意識(shí)和健康要求日益強(qiáng)烈。城市土地開發(fā)不能只看到生產(chǎn)性用地或經(jīng)營(yíng)性用地出讓、轉(zhuǎn)讓帶來的巨大經(jīng)濟(jì)收益，而且要充分認(rèn)識(shí)到環(huán)境也是生產(chǎn)力，城市環(huán)境建設(shè)用地和公共設(shè)施用地的保障供給和超前開發(fā)，有利于城市土地資產(chǎn)的整體增值，對(duì)于城市發(fā)展具有十分重要的作用，是提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力和保證城市可持續(xù)發(fā)展的有效途徑。
4．城市土地管理要實(shí)現(xiàn)資源管理和資產(chǎn)管理相結(jié)合
城市土地是重要的國(guó)有資產(chǎn)，是城市建設(shè)和發(fā)展的資本。城市土地管理必須資源管理和資產(chǎn)管理相結(jié)合，在集約利用城市土地資源的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)城市土地資產(chǎn)的保值和增值。在我國(guó)公有制為主體，多種所有制并存的情況下，城市土地管理既要注意防止國(guó)有資產(chǎn)的流失，也要注意發(fā)揮社會(huì)主義土地公有制的優(yōu)越性。通過深化地價(jià)、稅收和財(cái)政管理關(guān)系的認(rèn)識(shí)，科學(xué)地制定合理的地價(jià)政策，使地價(jià)管理在優(yōu)化投資環(huán)境，增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，擴(kuò)大財(cái)政收入，降低生產(chǎn)成本和提高人民群眾生活消費(fèi)水平等方面能夠協(xié)調(diào)兼顧，努力促進(jìn)社會(huì)公平和和諧發(fā)展。
5．加入WTO后城市土地供給與開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)性增強(qiáng)
我國(guó)已經(jīng)加入WTO，全球經(jīng)濟(jì)一體化對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響空前擴(kuò)大。加入WIO，一方面可能給我國(guó)城市土地開發(fā)帶來巨大的市場(chǎng)需求，同時(shí)也使得許多的國(guó)際貿(mào)易規(guī)則需要進(jìn)一步落實(shí)。我國(guó)現(xiàn)行的一些城市土地開發(fā)利用和管理政策，有的已經(jīng)不適應(yīng)加入WTO的新形勢(shì)。城市土地供給，應(yīng)當(dāng)按照公平、公開、公正的原則，更加多地通過招標(biāo)、拍賣等方式進(jìn)行出讓，行政劃撥用地將更加嚴(yán)格地控制其使用范圍，協(xié)議出讓土地因?yàn)榭赡艽嬖谀承┓歉?jìng)爭(zhēng)性因素，將逐步減少。加入WTO后，城市土地交易透明度的明顯增加，不僅要求政府土地管理部門要減少對(duì)城市土地交易的直接干預(yù)，要更加多地通過土地利用政策和法規(guī)（特別是地價(jià)政策）對(duì)城市土地市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，而且也要求城市土地評(píng)估機(jī)構(gòu)要科學(xué)、合理和負(fù)責(zé)地進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，地價(jià)評(píng)估技術(shù)和水平將直接影響著每個(gè)城市土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)生存能力。
二、我國(guó)城市土地定級(jí)研究思路的轉(zhuǎn)變
城市土地基準(zhǔn)地價(jià)更新，是在城市土地定級(jí)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。城市土地定級(jí)是城市土地形成條件和土地質(zhì)量地域差異的反映，也是城市土地使用價(jià)值和價(jià)格的空間分布規(guī)律的概括和總結(jié)。城市土地定級(jí)，主要采用兩種途徑實(shí)現(xiàn)：一是按照多因素綜合評(píng)分的方法計(jì)算的網(wǎng)格單元綜合分值確定。二是按照土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料測(cè)算的地價(jià)指標(biāo)確定。
我國(guó)城市土地定級(jí)的研究思路和技術(shù)路線，為適應(yīng)新形勢(shì)下城市建設(shè)和城市土地管理的實(shí)際需要，應(yīng)當(dāng)在充分肯定先前研究成果的基礎(chǔ)上，進(jìn)行大膽的革新。從我國(guó)目前情況看，城市土地定級(jí)應(yīng)當(dāng)突出以下幾點(diǎn)：
1．為城市土地用途管制服務(wù)
城市土地開發(fā)應(yīng)當(dāng)按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，實(shí)行嚴(yán)格的用途管制。在城市土地定級(jí)過程中，要充分考慮目前城市土地利用現(xiàn)狀和城市規(guī)劃設(shè)計(jì)用途對(duì)城市地價(jià)形成的作用和影響。規(guī)劃不只是成為城市建設(shè)的藍(lán)圖，也是城市土地市場(chǎng)的反映。城市土地定級(jí)需要對(duì)規(guī)劃因素，包括土地用途。建筑容積率、建筑覆蓋率和集中規(guī)模等進(jìn)行深入的分析，把規(guī)劃因素由原來一般視為宗地條件，提高到宏觀調(diào)控的高度來認(rèn)識(shí)。正確運(yùn)用土地政策和土地價(jià)格杠桿，顯化城市土地的級(jí)差收益，促進(jìn)土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃的落實(shí)，努力提高城市土地開發(fā)利用的科學(xué)性和合理性。