現(xiàn)在，全國(guó)各地國(guó)土部門正在貫徹執(zhí)行國(guó)土資源部的緊急通知，從嚴(yán)從緊控制建設(shè)用地總量，堅(jiān)決制止“以租代征”的違法違規(guī)用地行為?！耙宰獯鳌币坏?，這對(duì)“以租代征者”無(wú)疑是一記當(dāng)頭棒喝。那么，“以租代征”為何要不得呢？
是雙贏還是雙輸？
所謂的“以租代征”，指的是一些地方政府部門和企事業(yè)單位繞過(guò)法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批手續(xù)，通過(guò)租用農(nóng)民集體土地，而直接進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為。
在一些人眼中，“以租代征”大有好處。如在一些租地的企業(yè)看來(lái)，“以租代征”可以規(guī)避土地審批復(fù)雜的程序，加快項(xiàng)目進(jìn)展的速度，同時(shí)可以繞過(guò)法定的土地稅費(fèi)，降低土地費(fèi)用門檻；而一些被租地的農(nóng)民認(rèn)為，“以租代征”比起土地一次性被征收來(lái)說(shuō)，可以得到長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金回報(bào)，更能解決后顧之憂。因此，有些人就認(rèn)為“以租代征”是用地單位與被用地單位的“雙贏”。這就是“以租代征”之所以能夠在一些地方大為風(fēng)行的原因之一。
那么，這種“以租代征”的用地方式，對(duì)于“以租代征”雙方來(lái)說(shuō)，是否真的是“雙贏”呢？
其實(shí)，不論是從法律政策的角度，還是從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，只要仔細(xì)分析，就不難知道， “以租代征”的用地方式，對(duì)于租地者也好，還是土地被租者也好，都是弊大于利的，最終結(jié)果只能是“雙輸”，而非“雙贏”。
新《土地管理法》第四十三條明確規(guī)定，除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)外，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。這個(gè)國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。
由此，可以清楚知道，那種以租賃為名，行征占之實(shí)的“以租代征”的土地租賃，其“租賃合同”完全違法。違法的“租賃合同”得不到法律保護(hù)。而從發(fā)展的眼光看，今日看似盡善盡美的“租賃合同”，今后發(fā)生糾紛卻是一種必然的結(jié)果。
大家常常說(shuō)，土地是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸制約，這說(shuō)明什么？這說(shuō)明土地是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一種極為稀缺的要素資源。不難預(yù)計(jì)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這種人多地少的矛盾將會(huì)更加突出。而隨著這種人多地少矛盾的不斷加劇，土地作為稀缺要素資源的價(jià)格將會(huì)不斷上升。毫無(wú)疑問(wèn)，今后征收土地的補(bǔ)償費(fèi)用也會(huì)隨之上揚(yáng)。最近國(guó)土資源部《關(guān)于開展制定征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知》，其實(shí)就說(shuō)明了這種趨勢(shì)。該通知表示，統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的制定要堅(jiān)持適當(dāng)從高原則，在依據(jù)現(xiàn)狀農(nóng)作物產(chǎn)值測(cè)算的同時(shí)，適當(dāng)考慮改進(jìn)生產(chǎn)方式、增加科技投入等提高土地收益。同時(shí)應(yīng)設(shè)定基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)，一般3～5年調(diào)整一次。
簽訂“以租代征”的“租賃合同”時(shí)，“租賃雙方”誰(shuí)能準(zhǔn)確預(yù)料三年、五年、十年后的租金該是多少？可以肯定，誰(shuí)都做不到。但可以預(yù)料的是，三年、五年、十年過(guò)后，總有一天，“租賃雙方”會(huì)因租金的標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題而鬧起糾紛，甚至是沖突。這樣，“以租代征”今日的“雙贏”，最終必然會(huì)演化成明日的“雙輸”。這一判斷既是上述推理的必然結(jié)果，也是當(dāng)今事實(shí)的一種總結(jié)——前幾年“以租代征”違法違規(guī)用地事件，近來(lái)之所以紛紛浮出水面，原因就在于“租金標(biāo)準(zhǔn)”糾紛激化后導(dǎo)致的結(jié)果。
是功臣還是罪人？
“以租代征”之所以會(huì)在一些地方風(fēng)行起來(lái)，蔓延開來(lái)，同當(dāng)?shù)匾恍┱賳T的默許、縱容，甚至是直接參與分不開的。這些官員雖然明白“以租代征”是一種明顯的違法用地行為，但是由于“以租代征”可以突破建設(shè)用地指標(biāo)的限制，解除當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的土地瓶頸制約，因此，在他們看來(lái)，“以租代征”不失為一種先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，值得加以總結(jié)推廣。一些人甚至認(rèn)為，自己即使因此而受到黨紀(jì)國(guó)法的懲處，但也是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的功臣而非罪人。在這種觀念支配下，“以租代征”就成了一些地方土地市場(chǎng)的潛規(guī)則。
是雙贏還是雙輸？
所謂的“以租代征”，指的是一些地方政府部門和企事業(yè)單位繞過(guò)法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批手續(xù)，通過(guò)租用農(nóng)民集體土地，而直接進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為。
在一些人眼中，“以租代征”大有好處。如在一些租地的企業(yè)看來(lái)，“以租代征”可以規(guī)避土地審批復(fù)雜的程序，加快項(xiàng)目進(jìn)展的速度，同時(shí)可以繞過(guò)法定的土地稅費(fèi)，降低土地費(fèi)用門檻；而一些被租地的農(nóng)民認(rèn)為，“以租代征”比起土地一次性被征收來(lái)說(shuō)，可以得到長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金回報(bào)，更能解決后顧之憂。因此，有些人就認(rèn)為“以租代征”是用地單位與被用地單位的“雙贏”。這就是“以租代征”之所以能夠在一些地方大為風(fēng)行的原因之一。
那么，這種“以租代征”的用地方式，對(duì)于“以租代征”雙方來(lái)說(shuō)，是否真的是“雙贏”呢？
其實(shí)，不論是從法律政策的角度，還是從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，只要仔細(xì)分析，就不難知道， “以租代征”的用地方式，對(duì)于租地者也好，還是土地被租者也好，都是弊大于利的，最終結(jié)果只能是“雙輸”，而非“雙贏”。
新《土地管理法》第四十三條明確規(guī)定，除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)外，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。這個(gè)國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。
由此，可以清楚知道，那種以租賃為名，行征占之實(shí)的“以租代征”的土地租賃，其“租賃合同”完全違法。違法的“租賃合同”得不到法律保護(hù)。而從發(fā)展的眼光看，今日看似盡善盡美的“租賃合同”，今后發(fā)生糾紛卻是一種必然的結(jié)果。
大家常常說(shuō)，土地是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸制約，這說(shuō)明什么？這說(shuō)明土地是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一種極為稀缺的要素資源。不難預(yù)計(jì)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這種人多地少的矛盾將會(huì)更加突出。而隨著這種人多地少矛盾的不斷加劇，土地作為稀缺要素資源的價(jià)格將會(huì)不斷上升。毫無(wú)疑問(wèn)，今后征收土地的補(bǔ)償費(fèi)用也會(huì)隨之上揚(yáng)。最近國(guó)土資源部《關(guān)于開展制定征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知》，其實(shí)就說(shuō)明了這種趨勢(shì)。該通知表示，統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的制定要堅(jiān)持適當(dāng)從高原則，在依據(jù)現(xiàn)狀農(nóng)作物產(chǎn)值測(cè)算的同時(shí)，適當(dāng)考慮改進(jìn)生產(chǎn)方式、增加科技投入等提高土地收益。同時(shí)應(yīng)設(shè)定基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)，一般3～5年調(diào)整一次。
簽訂“以租代征”的“租賃合同”時(shí)，“租賃雙方”誰(shuí)能準(zhǔn)確預(yù)料三年、五年、十年后的租金該是多少？可以肯定，誰(shuí)都做不到。但可以預(yù)料的是，三年、五年、十年過(guò)后，總有一天，“租賃雙方”會(huì)因租金的標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題而鬧起糾紛，甚至是沖突。這樣，“以租代征”今日的“雙贏”，最終必然會(huì)演化成明日的“雙輸”。這一判斷既是上述推理的必然結(jié)果，也是當(dāng)今事實(shí)的一種總結(jié)——前幾年“以租代征”違法違規(guī)用地事件，近來(lái)之所以紛紛浮出水面，原因就在于“租金標(biāo)準(zhǔn)”糾紛激化后導(dǎo)致的結(jié)果。
是功臣還是罪人？
“以租代征”之所以會(huì)在一些地方風(fēng)行起來(lái)，蔓延開來(lái)，同當(dāng)?shù)匾恍┱賳T的默許、縱容，甚至是直接參與分不開的。這些官員雖然明白“以租代征”是一種明顯的違法用地行為，但是由于“以租代征”可以突破建設(shè)用地指標(biāo)的限制，解除當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的土地瓶頸制約，因此，在他們看來(lái)，“以租代征”不失為一種先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，值得加以總結(jié)推廣。一些人甚至認(rèn)為，自己即使因此而受到黨紀(jì)國(guó)法的懲處，但也是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的功臣而非罪人。在這種觀念支配下，“以租代征”就成了一些地方土地市場(chǎng)的潛規(guī)則。