土地管理基礎(chǔ)精講班第17講課件講義
土地市場概念
一、內(nèi)容提要：
1．土地市場概念
2．土地市場的特點(diǎn)
3．土地市場的分類
4．土地市場的功能
5．土地市場的運(yùn)行機(jī)制
6．我國土地市場的現(xiàn)狀
7．土地市場管理的內(nèi)容
8．土地市場供需調(diào)控
9．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
10．土地使用權(quán)抵押的概念和條件
11、土地使用權(quán)租賃的概念
二、考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對土地市場交易與監(jiān)管知識(shí)的理解與掌握程度。
三、考試基本要求
掌握：土地市場概念、特點(diǎn)、分類，監(jiān)管調(diào)控的內(nèi)容，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓概念和內(nèi)容，土地使用權(quán)抵押概念和條件。
熟悉：土地市場的功能、運(yùn)行機(jī)制，土地使用權(quán)租賃的概念。
了解：我國土地市場現(xiàn)狀與發(fā)展過程。
四、內(nèi)容輔導(dǎo)：
（一）土地市場概念（掌握）
1、狹義的土地市場
土地市場的概念，有狹義和廣義之分。狹義的市場是指進(jìn)行土地交易的專門場所，如土地交易所，不動(dòng)產(chǎn)交易所等。我國現(xiàn)階段的土地市場主要指城鎮(zhèn)土地市場。
2、廣義的土地市場
廣義的土地市場則是指因土地交易所引起的一切商品交換關(guān)系的總和，土地市場由于其經(jīng)營的產(chǎn)品具有價(jià)值大，位置固定等特點(diǎn)，產(chǎn)品難以集中到固定的場所去交換，其交換活動(dòng)尤其需要憑借金融、信息等部門的作用才能完成。因此，土地市場的內(nèi)涵一般難以用狹義的市場定義來概括，而應(yīng)包括中間商、代理商、金融信用、廣告信息等一切構(gòu)成土地產(chǎn)權(quán)交換關(guān)系的經(jīng)營性活動(dòng)。
3、土地市場的主體和客體
（1）土地市場主體。土地市場主體即土地市場的參與者(法人和自然人)，包括供給者、需求者、中介者和管理者。
A．供給者。供給者是向土地市場提供交易對象的經(jīng)濟(jì)行為主體，主要是土地所有者和開發(fā)者、使用者(含經(jīng)營者)。
B．需求者。需求者是通過土地交易取得土地所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等土地權(quán)利的單位和個(gè)人。
C．中介者。由于土地市場信息缺乏，交易過程需大量的專業(yè)知識(shí)，而普通買者并非經(jīng)常參與土地交易。因此在土地市場上，通過土地供求雙方直接面議成交的僅為少數(shù)。對于大量的土地交易，土地供求雙方往往通過土地交易中介機(jī)構(gòu)(如經(jīng)紀(jì)人等)來完成?？梢?，土地交易中介者是土地市場中的一個(gè)重要主體。
D．管理者。市場的管理者的基本任務(wù)在于維持交易秩序，提供交易質(zhì)量和效率，協(xié)調(diào)土地交易關(guān)系。管理者包括國家的有關(guān)部門，如土地、房地產(chǎn)、物價(jià)、工商行政、稅務(wù)等管理部門。除必要的行政手段外，主要通過價(jià)格、稅收、信貸、利率等經(jīng)濟(jì)杠桿進(jìn)行管理。
（2）土地市場客體。市場客體是市場交易的對象。土地市場運(yùn)行中的客體，就是土地本身及其產(chǎn)權(quán)關(guān)系。土地基本的特點(diǎn)是土地在流通過程中，流通或轉(zhuǎn)移的不僅是土地物質(zhì)體，更重要的是土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系。因此，土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系及其在市場運(yùn)行中的交換，構(gòu)成土地市場客體的主要內(nèi)容。
例題：土地市場主體包括()。
A．供給者
B．需求者
C．土地本身及其產(chǎn)權(quán)關(guān)系
D．中介者和管理者
答案：ABD
解析：土地市場主體。土地市場主體即土地市場的參與者(法人和自然人)，包括供給者、需求者、中介者和管理者。
（二）土地市場的特點(diǎn)（掌握）
土地市場作為市場體系的組成部分，具有市場的一般規(guī)定性。但是，土地是一種特殊形態(tài)的商品，具有區(qū)別于一般商品市場的明顯特點(diǎn)。
1、交易實(shí)體的非移動(dòng)性。一般市場交換表現(xiàn)為商品實(shí)體的運(yùn)動(dòng)，而土地在交易過程中，交易對象不移動(dòng)，只發(fā)生貨幣運(yùn)動(dòng)和使用者的移動(dòng)，其實(shí)質(zhì)是土地產(chǎn)權(quán)契約的交易。因此，土地交易往往以一定的契據(jù)等法律文件為依據(jù)，權(quán)利的取得必須以法律為依據(jù)方為有效，并按權(quán)屬管理和市場管理的需要進(jìn)行變更登記，使其權(quán)屬的變更得到法律確認(rèn)。
2、土地市場的地域性。由于位置固定的特性，使得土地市場基本上是一個(gè)地方市場，土地必須原地出售。因此，不同地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，土地市場產(chǎn)生和發(fā)展的動(dòng)力也不完全相同，因而也就引起不同地區(qū)土地市場狀況的不均衡。如我國目前土地市場明顯地存在著沿海開放城市與內(nèi)地一般城市、東部地區(qū)與中西部地區(qū)的差異。
3、土地市場的壟斷性。土地資源的稀缺性和位置固定性，以及土地市場的地域性分割，導(dǎo)致地方性市場的不完全競爭和土地價(jià)格不完全由供求關(guān)系來決定，加之土地交易數(shù)額較大，所以土地市場容易形成壟斷。在實(shí)行土地公有制的國家和地區(qū)，所謂的土地買賣只是一定年限土地使用權(quán)的買賣，而不是所有權(quán)的買賣。土地的終產(chǎn)權(quán)始終掌握在國家手中，用途由土地利用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃限定，不能任意改變。所以，土地市場實(shí)際上是由政府控制的市場，因而價(jià)格機(jī)制、競爭機(jī)制等對土地供求關(guān)系的調(diào)節(jié)作用就不如一般商品那樣明顯。
4、流通方式的多樣性。土地作為耐用、高值商品，由使用期限長短、利用方式、開發(fā)程度、收益高低的不同組合，創(chuàng)造出多種不同形式的土地權(quán)屬、利益關(guān)系，以打破市場流通的局限，滿足不同層次的需要。如除買賣外，租賃、分割轉(zhuǎn)讓、分期付款、產(chǎn)權(quán)交換、拍賣、招標(biāo)、協(xié)議成交、抵押等交易方式在土地市場中相當(dāng)普通。這種流通方式的多樣化是土地市場特有的。
土地市場概念
一、內(nèi)容提要：
1．土地市場概念
2．土地市場的特點(diǎn)
3．土地市場的分類
4．土地市場的功能
5．土地市場的運(yùn)行機(jī)制
6．我國土地市場的現(xiàn)狀
7．土地市場管理的內(nèi)容
8．土地市場供需調(diào)控
9．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
10．土地使用權(quán)抵押的概念和條件
11、土地使用權(quán)租賃的概念
二、考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對土地市場交易與監(jiān)管知識(shí)的理解與掌握程度。
三、考試基本要求
掌握：土地市場概念、特點(diǎn)、分類，監(jiān)管調(diào)控的內(nèi)容，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓概念和內(nèi)容，土地使用權(quán)抵押概念和條件。
熟悉：土地市場的功能、運(yùn)行機(jī)制，土地使用權(quán)租賃的概念。
了解：我國土地市場現(xiàn)狀與發(fā)展過程。
四、內(nèi)容輔導(dǎo)：
（一）土地市場概念（掌握）
1、狹義的土地市場
土地市場的概念，有狹義和廣義之分。狹義的市場是指進(jìn)行土地交易的專門場所，如土地交易所，不動(dòng)產(chǎn)交易所等。我國現(xiàn)階段的土地市場主要指城鎮(zhèn)土地市場。
2、廣義的土地市場
廣義的土地市場則是指因土地交易所引起的一切商品交換關(guān)系的總和，土地市場由于其經(jīng)營的產(chǎn)品具有價(jià)值大，位置固定等特點(diǎn)，產(chǎn)品難以集中到固定的場所去交換，其交換活動(dòng)尤其需要憑借金融、信息等部門的作用才能完成。因此，土地市場的內(nèi)涵一般難以用狹義的市場定義來概括，而應(yīng)包括中間商、代理商、金融信用、廣告信息等一切構(gòu)成土地產(chǎn)權(quán)交換關(guān)系的經(jīng)營性活動(dòng)。
3、土地市場的主體和客體
（1）土地市場主體。土地市場主體即土地市場的參與者(法人和自然人)，包括供給者、需求者、中介者和管理者。
A．供給者。供給者是向土地市場提供交易對象的經(jīng)濟(jì)行為主體，主要是土地所有者和開發(fā)者、使用者(含經(jīng)營者)。
B．需求者。需求者是通過土地交易取得土地所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等土地權(quán)利的單位和個(gè)人。
C．中介者。由于土地市場信息缺乏，交易過程需大量的專業(yè)知識(shí)，而普通買者并非經(jīng)常參與土地交易。因此在土地市場上，通過土地供求雙方直接面議成交的僅為少數(shù)。對于大量的土地交易，土地供求雙方往往通過土地交易中介機(jī)構(gòu)(如經(jīng)紀(jì)人等)來完成?？梢?，土地交易中介者是土地市場中的一個(gè)重要主體。
D．管理者。市場的管理者的基本任務(wù)在于維持交易秩序，提供交易質(zhì)量和效率，協(xié)調(diào)土地交易關(guān)系。管理者包括國家的有關(guān)部門，如土地、房地產(chǎn)、物價(jià)、工商行政、稅務(wù)等管理部門。除必要的行政手段外，主要通過價(jià)格、稅收、信貸、利率等經(jīng)濟(jì)杠桿進(jìn)行管理。
（2）土地市場客體。市場客體是市場交易的對象。土地市場運(yùn)行中的客體，就是土地本身及其產(chǎn)權(quán)關(guān)系。土地基本的特點(diǎn)是土地在流通過程中，流通或轉(zhuǎn)移的不僅是土地物質(zhì)體，更重要的是土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系。因此，土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系及其在市場運(yùn)行中的交換，構(gòu)成土地市場客體的主要內(nèi)容。
例題：土地市場主體包括()。
A．供給者
B．需求者
C．土地本身及其產(chǎn)權(quán)關(guān)系
D．中介者和管理者
答案：ABD
解析：土地市場主體。土地市場主體即土地市場的參與者(法人和自然人)，包括供給者、需求者、中介者和管理者。
（二）土地市場的特點(diǎn)（掌握）
土地市場作為市場體系的組成部分，具有市場的一般規(guī)定性。但是，土地是一種特殊形態(tài)的商品，具有區(qū)別于一般商品市場的明顯特點(diǎn)。
1、交易實(shí)體的非移動(dòng)性。一般市場交換表現(xiàn)為商品實(shí)體的運(yùn)動(dòng)，而土地在交易過程中，交易對象不移動(dòng)，只發(fā)生貨幣運(yùn)動(dòng)和使用者的移動(dòng)，其實(shí)質(zhì)是土地產(chǎn)權(quán)契約的交易。因此，土地交易往往以一定的契據(jù)等法律文件為依據(jù)，權(quán)利的取得必須以法律為依據(jù)方為有效，并按權(quán)屬管理和市場管理的需要進(jìn)行變更登記，使其權(quán)屬的變更得到法律確認(rèn)。
2、土地市場的地域性。由于位置固定的特性，使得土地市場基本上是一個(gè)地方市場，土地必須原地出售。因此，不同地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，土地市場產(chǎn)生和發(fā)展的動(dòng)力也不完全相同，因而也就引起不同地區(qū)土地市場狀況的不均衡。如我國目前土地市場明顯地存在著沿海開放城市與內(nèi)地一般城市、東部地區(qū)與中西部地區(qū)的差異。
3、土地市場的壟斷性。土地資源的稀缺性和位置固定性，以及土地市場的地域性分割，導(dǎo)致地方性市場的不完全競爭和土地價(jià)格不完全由供求關(guān)系來決定，加之土地交易數(shù)額較大，所以土地市場容易形成壟斷。在實(shí)行土地公有制的國家和地區(qū)，所謂的土地買賣只是一定年限土地使用權(quán)的買賣，而不是所有權(quán)的買賣。土地的終產(chǎn)權(quán)始終掌握在國家手中，用途由土地利用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃限定，不能任意改變。所以，土地市場實(shí)際上是由政府控制的市場，因而價(jià)格機(jī)制、競爭機(jī)制等對土地供求關(guān)系的調(diào)節(jié)作用就不如一般商品那樣明顯。
4、流通方式的多樣性。土地作為耐用、高值商品，由使用期限長短、利用方式、開發(fā)程度、收益高低的不同組合，創(chuàng)造出多種不同形式的土地權(quán)屬、利益關(guān)系，以打破市場流通的局限，滿足不同層次的需要。如除買賣外，租賃、分割轉(zhuǎn)讓、分期付款、產(chǎn)權(quán)交換、拍賣、招標(biāo)、協(xié)議成交、抵押等交易方式在土地市場中相當(dāng)普通。這種流通方式的多樣化是土地市場特有的。