一、引言
國(guó)有企業(yè)制度改革是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的核心內(nèi)容，其直接的目的是通過(guò)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，限度地提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率。土地與國(guó)有企業(yè)有著十分密切的關(guān)聯(lián)，進(jìn)行國(guó)有企業(yè)制度改革不可能不涉及土地問(wèn)題，在國(guó)有企業(yè)改革中要明確國(guó)家和企業(yè)的權(quán)利和責(zé)任，就必須理順和明確國(guó)家與企業(yè)在土地問(wèn)題上的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。企業(yè)土地資產(chǎn)處置管理是企業(yè)改制過(guò)程中的重要環(huán)節(jié)，其工作中心是圍繞企業(yè)改制，研究制定企業(yè)盤活土地資產(chǎn)政策，使不同土地資產(chǎn)處置方式之間達(dá)到政策界線、權(quán)責(zé)內(nèi)涵、法律關(guān)系和利益的均衡。
地價(jià)評(píng)估關(guān)系到國(guó)有企業(yè)改制能否收到實(shí)效，具有較強(qiáng)的政策性、社會(huì)性。土地評(píng)估的合理與否，關(guān)系到國(guó)有企業(yè)能否順利轉(zhuǎn)制，改變過(guò)去的經(jīng)營(yíng)模式，成為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的現(xiàn)代企業(yè)。土地資產(chǎn)值過(guò)高，必然造成國(guó)有資產(chǎn)的份額增大，投資回報(bào)率下降，增加企業(yè)負(fù)擔(dān)，影響投資者的積極性。相反如果評(píng)估值偏低，則會(huì)造成國(guó)有資產(chǎn)流失，弱化國(guó)家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。
本文結(jié)合實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，主要就國(guó)有企業(yè)改制過(guò)程中的土地資產(chǎn)處置中常見的一些土地方面的問(wèn)題的解決方案予以分析，并針對(duì)不同的處置方式應(yīng)選擇的評(píng)估方法進(jìn)行討論。
二、國(guó)有企業(yè)改制土地處置
(一)企業(yè)改制的概念及特點(diǎn)
長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)有企業(yè)使用土地主要是國(guó)家以行政劃撥方式予以配置，企業(yè)無(wú)償、無(wú)限期使用，國(guó)家作為土地資產(chǎn)的所有者的權(quán)益難以實(shí)現(xiàn)；就財(cái)產(chǎn)性質(zhì)而言，由于劃撥土地使用權(quán)不屬于企業(yè)自己的財(cái)產(chǎn)或國(guó)家授權(quán)其經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)，企業(yè)作為土地使用權(quán)人無(wú)法處分和獨(dú)立支配土地資產(chǎn)，國(guó)家和企業(yè)在有關(guān)土地上的權(quán)利、利益和責(zé)任很不明確，形成事實(shí)上的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清，這與建立現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求極不適應(yīng)。因此，在國(guó)有企業(yè)改制中必須結(jié)合國(guó)有企業(yè)的不同形式，采取不同方法處置土地資產(chǎn)，對(duì)土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行重新界定和調(diào)整。通過(guò)建立科學(xué)、新型的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，確保改制企業(yè)改制成為現(xiàn)代化企業(yè)。
改制企業(yè)的特點(diǎn)如下：
(1)土地權(quán)屬性質(zhì)復(fù)雜：有出讓土地、劃撥土地和國(guó)有租賃土地，在大型國(guó)有企業(yè)集團(tuán)公司中，還存在著空轉(zhuǎn)土地。
(2)用途多樣性：既有工業(yè)用地，還有商業(yè)用地、辦公用地、綜合用地、市政設(shè)施用地、住宅用地等。
(3)分布面廣：跨區(qū)域、跨城市、跨省份。
(4)占企業(yè)資產(chǎn)總量比重較大。
(二)土地資產(chǎn)處置的原別
土地資產(chǎn)處置過(guò)程中，應(yīng)遵循以下原則：
(1)合法性原則
這是土地資產(chǎn)處置的基礎(chǔ)。合法性原則是指當(dāng)前狀況下土地資產(chǎn)的處置應(yīng)盡可能與現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)章相銜接。規(guī)范土地資產(chǎn)處置操作程序，還要與國(guó)有企業(yè)改革的總體部署與要求相一致。
(2)有利于企業(yè)改制和發(fā)展的原則
土地資產(chǎn)如何處置，不僅僅關(guān)系到土地使用制度改革的深入，也涉及到搞活企業(yè)，促進(jìn)企業(yè)改制的順利進(jìn)行。在處置中通過(guò)對(duì)土地確權(quán)、土地登記、土地價(jià)格評(píng)估等工作的開展，結(jié)合企業(yè)實(shí)際和未來(lái)發(fā)展情況，協(xié)助企業(yè)調(diào)解解決改制中土地問(wèn)題，進(jìn)而為真正促進(jìn)企業(yè)發(fā)展當(dāng)好土地方面的參謀。
(3)遵循國(guó)有土地有償有限期使用原則，促使土地的優(yōu)化配置
改土地?zé)o償無(wú)限期使用為有償有限期使用是土地使用制度改革的根本目標(biāo)。存量土地有償有限期使用關(guān)鍵是以科學(xué)、公正、合理的方法量化土地資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，并將量化了的土地資產(chǎn)以公平、可行、合理的方式注入企業(yè)資產(chǎn)，確保土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰，這是土地使用制度改革和現(xiàn)代企業(yè)制度建立的需要。
(4)兼顧各方面的利益
企業(yè)和土地改制都要求責(zé)、權(quán)、利分明，可以說(shuō)土地改制的初衷是使國(guó)家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得以實(shí)現(xiàn)，亦即維護(hù)國(guó)家利益。在轉(zhuǎn)化國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制，建立現(xiàn)代企業(yè)制度中，嚴(yán)禁將國(guó)有資產(chǎn)低價(jià)折股、低價(jià)出售，甚至無(wú)償分給個(gè)人。土地資產(chǎn)處置中必須維護(hù)國(guó)家利益，防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失。但同時(shí)還必須站在公正立場(chǎng)，兼顧地方和企業(yè)利益。特別是在土地作價(jià)過(guò)程中，應(yīng)區(qū)分土地收益哪些屬于國(guó)有，哪些屬于地方或企業(yè)所有，積極妥善處理好三方利益的分配。
(三)土地資產(chǎn)處置方式
土地資產(chǎn)處置是指在國(guó)有企業(yè)改制中，對(duì)企業(yè)原使用的劃撥土地使用權(quán)按照一定方式和原則進(jìn)行處置。根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，國(guó)家可分別采用如下幾種方式予以處置。
(1)土地出讓
現(xiàn)有使用劃撥土地使用權(quán)的企業(yè)通過(guò)補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金取得出讓土地使用權(quán)。土地在出讓期限內(nèi)成為企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)，企業(yè)可以自主經(jīng)營(yíng)土地，有權(quán)依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等。以出讓方式處置土地使用權(quán)，可以十分清晰地確定國(guó)家和企業(yè)的土地財(cái)產(chǎn)關(guān)系，不僅保證國(guó)家的財(cái)政收入，而且對(duì)企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代企業(yè)起積極促進(jìn)作用。破產(chǎn)企業(yè)屬國(guó)務(wù)院確定的企業(yè)優(yōu)化資本試點(diǎn)城市范圍內(nèi)的國(guó)有工業(yè)企業(yè)，土地使用權(quán)出讓金應(yīng)首先安置破產(chǎn)企業(yè)職工，破產(chǎn)企業(yè)將土地使用權(quán)進(jìn)行抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地使用權(quán)折價(jià)或者拍賣，變賣后所得也應(yīng)首先用于安置破產(chǎn)企業(yè)職工。
國(guó)有企業(yè)制度改革是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的核心內(nèi)容，其直接的目的是通過(guò)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，限度地提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率。土地與國(guó)有企業(yè)有著十分密切的關(guān)聯(lián)，進(jìn)行國(guó)有企業(yè)制度改革不可能不涉及土地問(wèn)題，在國(guó)有企業(yè)改革中要明確國(guó)家和企業(yè)的權(quán)利和責(zé)任，就必須理順和明確國(guó)家與企業(yè)在土地問(wèn)題上的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。企業(yè)土地資產(chǎn)處置管理是企業(yè)改制過(guò)程中的重要環(huán)節(jié)，其工作中心是圍繞企業(yè)改制，研究制定企業(yè)盤活土地資產(chǎn)政策，使不同土地資產(chǎn)處置方式之間達(dá)到政策界線、權(quán)責(zé)內(nèi)涵、法律關(guān)系和利益的均衡。
地價(jià)評(píng)估關(guān)系到國(guó)有企業(yè)改制能否收到實(shí)效，具有較強(qiáng)的政策性、社會(huì)性。土地評(píng)估的合理與否，關(guān)系到國(guó)有企業(yè)能否順利轉(zhuǎn)制，改變過(guò)去的經(jīng)營(yíng)模式，成為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的現(xiàn)代企業(yè)。土地資產(chǎn)值過(guò)高，必然造成國(guó)有資產(chǎn)的份額增大，投資回報(bào)率下降，增加企業(yè)負(fù)擔(dān)，影響投資者的積極性。相反如果評(píng)估值偏低，則會(huì)造成國(guó)有資產(chǎn)流失，弱化國(guó)家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。
本文結(jié)合實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，主要就國(guó)有企業(yè)改制過(guò)程中的土地資產(chǎn)處置中常見的一些土地方面的問(wèn)題的解決方案予以分析，并針對(duì)不同的處置方式應(yīng)選擇的評(píng)估方法進(jìn)行討論。
二、國(guó)有企業(yè)改制土地處置
(一)企業(yè)改制的概念及特點(diǎn)
長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)有企業(yè)使用土地主要是國(guó)家以行政劃撥方式予以配置，企業(yè)無(wú)償、無(wú)限期使用，國(guó)家作為土地資產(chǎn)的所有者的權(quán)益難以實(shí)現(xiàn)；就財(cái)產(chǎn)性質(zhì)而言，由于劃撥土地使用權(quán)不屬于企業(yè)自己的財(cái)產(chǎn)或國(guó)家授權(quán)其經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)，企業(yè)作為土地使用權(quán)人無(wú)法處分和獨(dú)立支配土地資產(chǎn)，國(guó)家和企業(yè)在有關(guān)土地上的權(quán)利、利益和責(zé)任很不明確，形成事實(shí)上的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清，這與建立現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求極不適應(yīng)。因此，在國(guó)有企業(yè)改制中必須結(jié)合國(guó)有企業(yè)的不同形式，采取不同方法處置土地資產(chǎn)，對(duì)土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行重新界定和調(diào)整。通過(guò)建立科學(xué)、新型的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，確保改制企業(yè)改制成為現(xiàn)代化企業(yè)。
改制企業(yè)的特點(diǎn)如下：
(1)土地權(quán)屬性質(zhì)復(fù)雜：有出讓土地、劃撥土地和國(guó)有租賃土地，在大型國(guó)有企業(yè)集團(tuán)公司中，還存在著空轉(zhuǎn)土地。
(2)用途多樣性：既有工業(yè)用地，還有商業(yè)用地、辦公用地、綜合用地、市政設(shè)施用地、住宅用地等。
(3)分布面廣：跨區(qū)域、跨城市、跨省份。
(4)占企業(yè)資產(chǎn)總量比重較大。
(二)土地資產(chǎn)處置的原別
土地資產(chǎn)處置過(guò)程中，應(yīng)遵循以下原則：
(1)合法性原則
這是土地資產(chǎn)處置的基礎(chǔ)。合法性原則是指當(dāng)前狀況下土地資產(chǎn)的處置應(yīng)盡可能與現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)章相銜接。規(guī)范土地資產(chǎn)處置操作程序，還要與國(guó)有企業(yè)改革的總體部署與要求相一致。
(2)有利于企業(yè)改制和發(fā)展的原則
土地資產(chǎn)如何處置，不僅僅關(guān)系到土地使用制度改革的深入，也涉及到搞活企業(yè)，促進(jìn)企業(yè)改制的順利進(jìn)行。在處置中通過(guò)對(duì)土地確權(quán)、土地登記、土地價(jià)格評(píng)估等工作的開展，結(jié)合企業(yè)實(shí)際和未來(lái)發(fā)展情況，協(xié)助企業(yè)調(diào)解解決改制中土地問(wèn)題，進(jìn)而為真正促進(jìn)企業(yè)發(fā)展當(dāng)好土地方面的參謀。
(3)遵循國(guó)有土地有償有限期使用原則，促使土地的優(yōu)化配置
改土地?zé)o償無(wú)限期使用為有償有限期使用是土地使用制度改革的根本目標(biāo)。存量土地有償有限期使用關(guān)鍵是以科學(xué)、公正、合理的方法量化土地資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，并將量化了的土地資產(chǎn)以公平、可行、合理的方式注入企業(yè)資產(chǎn)，確保土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰，這是土地使用制度改革和現(xiàn)代企業(yè)制度建立的需要。
(4)兼顧各方面的利益
企業(yè)和土地改制都要求責(zé)、權(quán)、利分明，可以說(shuō)土地改制的初衷是使國(guó)家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得以實(shí)現(xiàn)，亦即維護(hù)國(guó)家利益。在轉(zhuǎn)化國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制，建立現(xiàn)代企業(yè)制度中，嚴(yán)禁將國(guó)有資產(chǎn)低價(jià)折股、低價(jià)出售，甚至無(wú)償分給個(gè)人。土地資產(chǎn)處置中必須維護(hù)國(guó)家利益，防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失。但同時(shí)還必須站在公正立場(chǎng)，兼顧地方和企業(yè)利益。特別是在土地作價(jià)過(guò)程中，應(yīng)區(qū)分土地收益哪些屬于國(guó)有，哪些屬于地方或企業(yè)所有，積極妥善處理好三方利益的分配。
(三)土地資產(chǎn)處置方式
土地資產(chǎn)處置是指在國(guó)有企業(yè)改制中，對(duì)企業(yè)原使用的劃撥土地使用權(quán)按照一定方式和原則進(jìn)行處置。根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，國(guó)家可分別采用如下幾種方式予以處置。
(1)土地出讓
現(xiàn)有使用劃撥土地使用權(quán)的企業(yè)通過(guò)補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金取得出讓土地使用權(quán)。土地在出讓期限內(nèi)成為企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)，企業(yè)可以自主經(jīng)營(yíng)土地，有權(quán)依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等。以出讓方式處置土地使用權(quán)，可以十分清晰地確定國(guó)家和企業(yè)的土地財(cái)產(chǎn)關(guān)系，不僅保證國(guó)家的財(cái)政收入，而且對(duì)企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代企業(yè)起積極促進(jìn)作用。破產(chǎn)企業(yè)屬國(guó)務(wù)院確定的企業(yè)優(yōu)化資本試點(diǎn)城市范圍內(nèi)的國(guó)有工業(yè)企業(yè)，土地使用權(quán)出讓金應(yīng)首先安置破產(chǎn)企業(yè)職工，破產(chǎn)企業(yè)將土地使用權(quán)進(jìn)行抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地使用權(quán)折價(jià)或者拍賣，變賣后所得也應(yīng)首先用于安置破產(chǎn)企業(yè)職工。