一、引言
國有企業(yè)制度改革是我國經(jīng)濟體制改革的核心內(nèi)容，其直接的目的是通過建立現(xiàn)代企業(yè)制度，限度地提高企業(yè)的運營效率。土地與國有企業(yè)有著十分密切的關聯(lián)，進行國有企業(yè)制度改革不可能不涉及土地問題，在國有企業(yè)改革中要明確國家和企業(yè)的權利和責任，就必須理順和明確國家與企業(yè)在土地問題上的產(chǎn)權關系。企業(yè)土地資產(chǎn)處置管理是企業(yè)改制過程中的重要環(huán)節(jié)，其工作中心是圍繞企業(yè)改制，研究制定企業(yè)盤活土地資產(chǎn)政策，使不同土地資產(chǎn)處置方式之間達到政策界線、權責內(nèi)涵、法律關系和利益的均衡。
地價評估關系到國有企業(yè)改制能否收到實效，具有較強的政策性、社會性。土地評估的合理與否，關系到國有企業(yè)能否順利轉制，改變過去的經(jīng)營模式，成為適應經(jīng)濟高速發(fā)展的現(xiàn)代企業(yè)。土地資產(chǎn)值過高，必然造成國有資產(chǎn)的份額增大，投資回報率下降，增加企業(yè)負擔，影響投資者的積極性。相反如果評估值偏低，則會造成國有資產(chǎn)流失，弱化國家土地所有權在經(jīng)濟上的體現(xiàn)。
本文結合實際工作經(jīng)驗，主要就國有企業(yè)改制過程中的土地資產(chǎn)處置中常見的一些土地方面的問題的解決方案予以分析，并針對不同的處置方式應選擇的評估方法進行討論。
二、國有企業(yè)改制土地處置
(一)企業(yè)改制的概念及特點
長期以來，國有企業(yè)使用土地主要是國家以行政劃撥方式予以配置，企業(yè)無償、無限期使用，國家作為土地資產(chǎn)的所有者的權益難以實現(xiàn)；就財產(chǎn)性質(zhì)而言，由于劃撥土地使用權不屬于企業(yè)自己的財產(chǎn)或國家授權其經(jīng)營管理的財產(chǎn)，企業(yè)作為土地使用權人無法處分和獨立支配土地資產(chǎn)，國家和企業(yè)在有關土地上的權利、利益和責任很不明確，形成事實上的土地產(chǎn)權關系不清，這與建立現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求極不適應。因此，在國有企業(yè)改制中必須結合國有企業(yè)的不同形式，采取不同方法處置土地資產(chǎn)，對土地產(chǎn)權進行重新界定和調(diào)整。通過建立科學、新型的土地產(chǎn)權關系，確保改制企業(yè)改制成為現(xiàn)代化企業(yè)。
改制企業(yè)的特點如下：
(1)土地權屬性質(zhì)復雜：有出讓土地、劃撥土地和國有租賃土地，在大型國有企業(yè)集團公司中，還存在著空轉土地。
(2)用途多樣性：既有工業(yè)用地，還有商業(yè)用地、辦公用地、綜合用地、市政設施用地、住宅用地等。
(3)分布面廣：跨區(qū)域、跨城市、跨省份。
(4)占企業(yè)資產(chǎn)總量比重較大。
(二)土地資產(chǎn)處置的原別
土地資產(chǎn)處置過程中，應遵循以下原則：
(1)合法性原則
這是土地資產(chǎn)處置的基礎。合法性原則是指當前狀況下土地資產(chǎn)的處置應盡可能與現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)章相銜接。規(guī)范土地資產(chǎn)處置操作程序，還要與國有企業(yè)改革的總體部署與要求相一致。
(2)有利于企業(yè)改制和發(fā)展的原則
土地資產(chǎn)如何處置，不僅僅關系到土地使用制度改革的深入，也涉及到搞活企業(yè)，促進企業(yè)改制的順利進行。在處置中通過對土地確權、土地登記、土地價格評估等工作的開展，結合企業(yè)實際和未來發(fā)展情況，協(xié)助企業(yè)調(diào)解解決改制中土地問題，進而為真正促進企業(yè)發(fā)展當好土地方面的參謀。
(3)遵循國有土地有償有限期使用原則，促使土地的優(yōu)化配置
改土地無償無限期使用為有償有限期使用是土地使用制度改革的根本目標。存量土地有償有限期使用關鍵是以科學、公正、合理的方法量化土地資產(chǎn)的真實價值，并將量化了的土地資產(chǎn)以公平、可行、合理的方式注入企業(yè)資產(chǎn)，確保土地使用權產(chǎn)權關系明晰，這是土地使用制度改革和現(xiàn)代企業(yè)制度建立的需要。
(4)兼顧各方面的利益
企業(yè)和土地改制都要求責、權、利分明，可以說土地改制的初衷是使國家土地所有權在經(jīng)濟上得以實現(xiàn)，亦即維護國家利益。在轉化國有企業(yè)經(jīng)營機制，建立現(xiàn)代企業(yè)制度中，嚴禁將國有資產(chǎn)低價折股、低價出售，甚至無償分給個人。土地資產(chǎn)處置中必須維護國家利益，防止國有土地資產(chǎn)流失。但同時還必須站在公正立場，兼顧地方和企業(yè)利益。特別是在土地作價過程中，應區(qū)分土地收益哪些屬于國有，哪些屬于地方或企業(yè)所有，積極妥善處理好三方利益的分配。
(三)土地資產(chǎn)處置方式
土地資產(chǎn)處置是指在國有企業(yè)改制中，對企業(yè)原使用的劃撥土地使用權按照一定方式和原則進行處置。根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，國家可分別采用如下幾種方式予以處置。
(1)土地出讓
現(xiàn)有使用劃撥土地使用權的企業(yè)通過補辦出讓手續(xù)，補交出讓金取得出讓土地使用權。土地在出讓期限內(nèi)成為企業(yè)法人財產(chǎn)，企業(yè)可以自主經(jīng)營土地，有權依法進行轉讓、出租和抵押等。以出讓方式處置土地使用權，可以十分清晰地確定國家和企業(yè)的土地財產(chǎn)關系，不僅保證國家的財政收入，而且對企業(yè)轉變?yōu)楝F(xiàn)代企業(yè)起積極促進作用。破產(chǎn)企業(yè)屬國務院確定的企業(yè)優(yōu)化資本試點城市范圍內(nèi)的國有工業(yè)企業(yè)，土地使用權出讓金應首先安置破產(chǎn)企業(yè)職工，破產(chǎn)企業(yè)將土地使用權進行抵押的，抵押權實現(xiàn)時土地使用權折價或者拍賣，變賣后所得也應首先用于安置破產(chǎn)企業(yè)職工。
國有企業(yè)制度改革是我國經(jīng)濟體制改革的核心內(nèi)容，其直接的目的是通過建立現(xiàn)代企業(yè)制度，限度地提高企業(yè)的運營效率。土地與國有企業(yè)有著十分密切的關聯(lián)，進行國有企業(yè)制度改革不可能不涉及土地問題，在國有企業(yè)改革中要明確國家和企業(yè)的權利和責任，就必須理順和明確國家與企業(yè)在土地問題上的產(chǎn)權關系。企業(yè)土地資產(chǎn)處置管理是企業(yè)改制過程中的重要環(huán)節(jié)，其工作中心是圍繞企業(yè)改制，研究制定企業(yè)盤活土地資產(chǎn)政策，使不同土地資產(chǎn)處置方式之間達到政策界線、權責內(nèi)涵、法律關系和利益的均衡。
地價評估關系到國有企業(yè)改制能否收到實效，具有較強的政策性、社會性。土地評估的合理與否，關系到國有企業(yè)能否順利轉制，改變過去的經(jīng)營模式，成為適應經(jīng)濟高速發(fā)展的現(xiàn)代企業(yè)。土地資產(chǎn)值過高，必然造成國有資產(chǎn)的份額增大，投資回報率下降，增加企業(yè)負擔，影響投資者的積極性。相反如果評估值偏低，則會造成國有資產(chǎn)流失，弱化國家土地所有權在經(jīng)濟上的體現(xiàn)。
本文結合實際工作經(jīng)驗，主要就國有企業(yè)改制過程中的土地資產(chǎn)處置中常見的一些土地方面的問題的解決方案予以分析，并針對不同的處置方式應選擇的評估方法進行討論。
二、國有企業(yè)改制土地處置
(一)企業(yè)改制的概念及特點
長期以來，國有企業(yè)使用土地主要是國家以行政劃撥方式予以配置，企業(yè)無償、無限期使用，國家作為土地資產(chǎn)的所有者的權益難以實現(xiàn)；就財產(chǎn)性質(zhì)而言，由于劃撥土地使用權不屬于企業(yè)自己的財產(chǎn)或國家授權其經(jīng)營管理的財產(chǎn)，企業(yè)作為土地使用權人無法處分和獨立支配土地資產(chǎn)，國家和企業(yè)在有關土地上的權利、利益和責任很不明確，形成事實上的土地產(chǎn)權關系不清，這與建立現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求極不適應。因此，在國有企業(yè)改制中必須結合國有企業(yè)的不同形式，采取不同方法處置土地資產(chǎn)，對土地產(chǎn)權進行重新界定和調(diào)整。通過建立科學、新型的土地產(chǎn)權關系，確保改制企業(yè)改制成為現(xiàn)代化企業(yè)。
改制企業(yè)的特點如下：
(1)土地權屬性質(zhì)復雜：有出讓土地、劃撥土地和國有租賃土地，在大型國有企業(yè)集團公司中，還存在著空轉土地。
(2)用途多樣性：既有工業(yè)用地，還有商業(yè)用地、辦公用地、綜合用地、市政設施用地、住宅用地等。
(3)分布面廣：跨區(qū)域、跨城市、跨省份。
(4)占企業(yè)資產(chǎn)總量比重較大。
(二)土地資產(chǎn)處置的原別
土地資產(chǎn)處置過程中，應遵循以下原則：
(1)合法性原則
這是土地資產(chǎn)處置的基礎。合法性原則是指當前狀況下土地資產(chǎn)的處置應盡可能與現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)章相銜接。規(guī)范土地資產(chǎn)處置操作程序，還要與國有企業(yè)改革的總體部署與要求相一致。
(2)有利于企業(yè)改制和發(fā)展的原則
土地資產(chǎn)如何處置，不僅僅關系到土地使用制度改革的深入，也涉及到搞活企業(yè)，促進企業(yè)改制的順利進行。在處置中通過對土地確權、土地登記、土地價格評估等工作的開展，結合企業(yè)實際和未來發(fā)展情況，協(xié)助企業(yè)調(diào)解解決改制中土地問題，進而為真正促進企業(yè)發(fā)展當好土地方面的參謀。
(3)遵循國有土地有償有限期使用原則，促使土地的優(yōu)化配置
改土地無償無限期使用為有償有限期使用是土地使用制度改革的根本目標。存量土地有償有限期使用關鍵是以科學、公正、合理的方法量化土地資產(chǎn)的真實價值，并將量化了的土地資產(chǎn)以公平、可行、合理的方式注入企業(yè)資產(chǎn)，確保土地使用權產(chǎn)權關系明晰，這是土地使用制度改革和現(xiàn)代企業(yè)制度建立的需要。
(4)兼顧各方面的利益
企業(yè)和土地改制都要求責、權、利分明，可以說土地改制的初衷是使國家土地所有權在經(jīng)濟上得以實現(xiàn)，亦即維護國家利益。在轉化國有企業(yè)經(jīng)營機制，建立現(xiàn)代企業(yè)制度中，嚴禁將國有資產(chǎn)低價折股、低價出售，甚至無償分給個人。土地資產(chǎn)處置中必須維護國家利益，防止國有土地資產(chǎn)流失。但同時還必須站在公正立場，兼顧地方和企業(yè)利益。特別是在土地作價過程中，應區(qū)分土地收益哪些屬于國有，哪些屬于地方或企業(yè)所有，積極妥善處理好三方利益的分配。
(三)土地資產(chǎn)處置方式
土地資產(chǎn)處置是指在國有企業(yè)改制中，對企業(yè)原使用的劃撥土地使用權按照一定方式和原則進行處置。根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，國家可分別采用如下幾種方式予以處置。
(1)土地出讓
現(xiàn)有使用劃撥土地使用權的企業(yè)通過補辦出讓手續(xù)，補交出讓金取得出讓土地使用權。土地在出讓期限內(nèi)成為企業(yè)法人財產(chǎn)，企業(yè)可以自主經(jīng)營土地，有權依法進行轉讓、出租和抵押等。以出讓方式處置土地使用權，可以十分清晰地確定國家和企業(yè)的土地財產(chǎn)關系，不僅保證國家的財政收入，而且對企業(yè)轉變?yōu)楝F(xiàn)代企業(yè)起積極促進作用。破產(chǎn)企業(yè)屬國務院確定的企業(yè)優(yōu)化資本試點城市范圍內(nèi)的國有工業(yè)企業(yè)，土地使用權出讓金應首先安置破產(chǎn)企業(yè)職工，破產(chǎn)企業(yè)將土地使用權進行抵押的，抵押權實現(xiàn)時土地使用權折價或者拍賣，變賣后所得也應首先用于安置破產(chǎn)企業(yè)職工。