土地是房地產(chǎn)開發(fā)的命脈，是房地產(chǎn)企業(yè)的生存之本。土地儲(chǔ)備策略是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略的重要組成部分，其形式多樣，不同的企業(yè)根據(jù)自身的情況會(huì)有不同的土地儲(chǔ)備策略。這里，選取了萬科、碧桂園等10家優(yōu)秀的房地產(chǎn)上市公司，對(duì)其土地儲(chǔ)備策略進(jìn)行分析，歸納出基于土地儲(chǔ)備規(guī)模、開發(fā)速度和地域等維度的三種土地儲(chǔ)備策略。之所以選取這些上市公司有兩個(gè)原因，其一是上市公司在業(yè)界是領(lǐng)頭羊，具有典型性；其二，上市公司數(shù)據(jù)易于獲取，便于分析。
基于規(guī)模的土地儲(chǔ)備
由于土地的稀缺性，房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地資源越來越困難，因此必須提高土地資源的利用率，使之限度地發(fā)揮其效能，助推房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)化。在土地資源緊缺和企業(yè)利潤(rùn)化的雙重約束下，規(guī)模化土地儲(chǔ)備成為房地產(chǎn)企業(yè)必然的選擇之一。
為了便于統(tǒng)計(jì)，本文將建筑面積小于10萬平方米的土地歸類于小面積土地儲(chǔ)備，10萬～30萬平方米的土地歸類于中(等)面積土地儲(chǔ)備，30萬平方米以上的土地歸類于大面積土地儲(chǔ)備，以此統(tǒng)計(jì)、分析各案例公司的土地儲(chǔ)備規(guī)模結(jié)構(gòu)。根據(jù)對(duì)案例公司2006年底土地儲(chǔ)備的統(tǒng)計(jì)，由圖l可見，大多數(shù)企業(yè)對(duì)小塊土地不感興趣，10萬平方以下的土地平均只占3.32%，其中碧桂園、世茂房地產(chǎn)和富力地產(chǎn)則基本上沒有小塊土地；10萬～30萬平方米的土地也只占其土地儲(chǔ)備總量的18.84%；而30萬以上平方米的土地占其總量的76.85%。這是因?yàn)椋髩K土地有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，降低成本，同時(shí)也有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)自身的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上升周期內(nèi)坐享土地升值帶來的利潤(rùn)。尤其是碧桂園、雅居樂、世茂房地產(chǎn)和合生創(chuàng)展，它們所儲(chǔ)備土地的大面積地塊較多
基于開發(fā)速度的土地儲(chǔ)備
提高資本周轉(zhuǎn)率是企業(yè)獲得持續(xù)發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的有效手段。在我國(guó)，房地產(chǎn)開發(fā)的成本主要來自土地成本和建筑成本兩大方面，隨著土地的日益緊缺，土地成本在住房開發(fā)成本中所占的比重越來越大。因此，土地儲(chǔ)備的時(shí)間周期在很大程度上決定了房地產(chǎn)企業(yè)的資本周轉(zhuǎn)率，進(jìn)而影響了企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。加快土地開發(fā)速度，縮短土地儲(chǔ)備周期，加快資本周轉(zhuǎn)率，是一些優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略定位。另外一些企業(yè)為了獲得土地升值帶來的資本收益，便會(huì)選擇放慢土地開發(fā)速度，坐享城市發(fā)展帶來的紅利。
中國(guó)住宅市場(chǎng)的龍頭企業(yè)——萬科集團(tuán)，采用的就是快速拿地、快速開發(fā)的土地儲(chǔ)備策略。萬科的總經(jīng)理郁亮曾不止一次公開表示，針對(duì)國(guó)家對(duì)囤積土地所采取的嚴(yán)厲措施，萬科的增長(zhǎng)從來都不靠囤積土地和增值，只要拿到土地就會(huì)開工。對(duì)萬科來說，土地狀態(tài)只有三種，即規(guī)劃中、建設(shè)中和建設(shè)好。“快進(jìn)快出”的土地儲(chǔ)備策略是萬科制勝的關(guān)鍵之一，其開發(fā)速度也是其它房地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)桿。富力、碧桂園等企業(yè)在一定程度上也采用了“快進(jìn)快出”的土地儲(chǔ)備策略。而一些企業(yè)的土地儲(chǔ)備和開發(fā)速度是不成比例的，等待土地升值成為這些房地產(chǎn)企業(yè)獲利的渠道之一，這就決定了這些企業(yè)的土地開發(fā)速度相對(duì)緩慢。
基于地域的土地儲(chǔ)備
從地域的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備策略可以劃分為“本地化”和“全國(guó)化”兩種；另外，城市的選擇也是屬于地域范疇的，是否是熱點(diǎn)城市?一線城市、二線城市，還是三、四線城市?從這個(gè)角度來看，文中列舉的案例企業(yè)，其土地儲(chǔ)備策略也是各具特色的
基于規(guī)模的土地儲(chǔ)備
由于土地的稀缺性，房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地資源越來越困難，因此必須提高土地資源的利用率，使之限度地發(fā)揮其效能，助推房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)化。在土地資源緊缺和企業(yè)利潤(rùn)化的雙重約束下，規(guī)模化土地儲(chǔ)備成為房地產(chǎn)企業(yè)必然的選擇之一。
為了便于統(tǒng)計(jì)，本文將建筑面積小于10萬平方米的土地歸類于小面積土地儲(chǔ)備，10萬～30萬平方米的土地歸類于中(等)面積土地儲(chǔ)備，30萬平方米以上的土地歸類于大面積土地儲(chǔ)備，以此統(tǒng)計(jì)、分析各案例公司的土地儲(chǔ)備規(guī)模結(jié)構(gòu)。根據(jù)對(duì)案例公司2006年底土地儲(chǔ)備的統(tǒng)計(jì)，由圖l可見，大多數(shù)企業(yè)對(duì)小塊土地不感興趣，10萬平方以下的土地平均只占3.32%，其中碧桂園、世茂房地產(chǎn)和富力地產(chǎn)則基本上沒有小塊土地；10萬～30萬平方米的土地也只占其土地儲(chǔ)備總量的18.84%；而30萬以上平方米的土地占其總量的76.85%。這是因?yàn)椋髩K土地有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，降低成本，同時(shí)也有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)自身的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上升周期內(nèi)坐享土地升值帶來的利潤(rùn)。尤其是碧桂園、雅居樂、世茂房地產(chǎn)和合生創(chuàng)展，它們所儲(chǔ)備土地的大面積地塊較多
基于開發(fā)速度的土地儲(chǔ)備
提高資本周轉(zhuǎn)率是企業(yè)獲得持續(xù)發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的有效手段。在我國(guó)，房地產(chǎn)開發(fā)的成本主要來自土地成本和建筑成本兩大方面，隨著土地的日益緊缺，土地成本在住房開發(fā)成本中所占的比重越來越大。因此，土地儲(chǔ)備的時(shí)間周期在很大程度上決定了房地產(chǎn)企業(yè)的資本周轉(zhuǎn)率，進(jìn)而影響了企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。加快土地開發(fā)速度，縮短土地儲(chǔ)備周期，加快資本周轉(zhuǎn)率，是一些優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略定位。另外一些企業(yè)為了獲得土地升值帶來的資本收益，便會(huì)選擇放慢土地開發(fā)速度，坐享城市發(fā)展帶來的紅利。
中國(guó)住宅市場(chǎng)的龍頭企業(yè)——萬科集團(tuán)，采用的就是快速拿地、快速開發(fā)的土地儲(chǔ)備策略。萬科的總經(jīng)理郁亮曾不止一次公開表示，針對(duì)國(guó)家對(duì)囤積土地所采取的嚴(yán)厲措施，萬科的增長(zhǎng)從來都不靠囤積土地和增值，只要拿到土地就會(huì)開工。對(duì)萬科來說，土地狀態(tài)只有三種，即規(guī)劃中、建設(shè)中和建設(shè)好。“快進(jìn)快出”的土地儲(chǔ)備策略是萬科制勝的關(guān)鍵之一，其開發(fā)速度也是其它房地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)桿。富力、碧桂園等企業(yè)在一定程度上也采用了“快進(jìn)快出”的土地儲(chǔ)備策略。而一些企業(yè)的土地儲(chǔ)備和開發(fā)速度是不成比例的，等待土地升值成為這些房地產(chǎn)企業(yè)獲利的渠道之一，這就決定了這些企業(yè)的土地開發(fā)速度相對(duì)緩慢。
基于地域的土地儲(chǔ)備
從地域的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備策略可以劃分為“本地化”和“全國(guó)化”兩種；另外，城市的選擇也是屬于地域范疇的，是否是熱點(diǎn)城市?一線城市、二線城市，還是三、四線城市?從這個(gè)角度來看，文中列舉的案例企業(yè)，其土地儲(chǔ)備策略也是各具特色的