來自中國城市地價a動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)對全國重點地區(qū)和主要城市監(jiān)測結(jié)果顯示，今年一季度我國主要城市地價漲幅比上季度有所回落，部分城市甚至出現(xiàn)了負增長和零增長。并且，今年不少城市土地市場冷清，多宗公開出讓的土地不是流拍，就是以底價拍出。去年被許多人津津樂道的多家開發(fā)商為了一幅地競相叫價、“地王”頻出的場景已經(jīng)不再。土地市場驟冷意味著什么？本周我們就請業(yè)內(nèi)人士與大家做些交流。
土地交易降溫還不是定局
主持人：您如何看待土地市場冷清的局面？
李戰(zhàn)軍：據(jù)官方統(tǒng)計，一季度全國城市地價總體水平增幅低于去年第一季度水平，也低于去年各季度增幅水平。分析還預(yù)測，今年地價水平總體上漲，居住地價趨向穩(wěn)定。但是，我們也應(yīng)該注意到，房地產(chǎn)投資同比增長仍較高，其中占比重的仍是土地，居住用地需求仍較大，防止從偏熱到過熱仍是調(diào)控的主基調(diào)。的確，今年以來不少城市土地出讓也和目前的樓市成交一樣，場面冷清、交易金額下降，但多數(shù)城市供應(yīng)的土地位置偏遠，土地總量也不夠。地方政府也希望擴大供應(yīng)，但動拆遷困難、要變?yōu)閮舻氐耐恋貎溥^程較長、要先完成保障性住房用地安排這一硬指標等原因，使得一下子拿不出合適的商品住宅用地。所以，土地市場的變化不完全是開發(fā)商造成的，我覺得要再看段時間，土地降溫還未定局。
開發(fā)商觀望應(yīng)是主動示弱
主持人：那么，目前土地市場冷清的局面會對開發(fā)商造成什么影響？
李戰(zhàn)軍：無論是土地市場還是銷售市場，開發(fā)商的觀望目前的確存在。但是，我也看到，開發(fā)商還是在做自己該做和能做的事。由于調(diào)控影響，開發(fā)商更看重資金狀況，具備融資能力、資金到位的開發(fā)商還是在適時增加土地儲備，或者有土地的就老老實實開發(fā)，有項目的就推進銷售、回籠資金，不急于拿地。當然，不同地域、不同狀況的開發(fā)商會選擇不同的做法。
而且，其實眼下開發(fā)商也非常不愿意看到市場價格抬升，因為現(xiàn)在正是調(diào)控“真空期”，他們怕市場再度升溫，會遭到更多的政策打壓。坦率說，我認為，無論是王石的“拐點論”還是潘石屹的“百日劇變論”，都是開發(fā)商“示弱”的聲音，是爭取同情的策略。另外，從某種程度上來說，在這個時候讓地價冷一冷、房價冷一冷，也是件好事。讓市場能騰出時間來首先消化掉目前的存量土地和已經(jīng)在開發(fā)的項目，讓供需關(guān)系走向平衡，從而穩(wěn)定房價。
判斷房價不能光憑愿望
主持人：土地價格的變化對今后的房價會產(chǎn)生相應(yīng)影響嗎？
李戰(zhàn)軍：我們需要認識到，房價不是憑著老百姓的愿望去走的，而目前的市場形勢下，未來很大程度上將取決于宏觀經(jīng)濟及金融狀況。我判斷中國的商品房價格將會繼續(xù)上升，且不會出現(xiàn)所謂的“拐點”。在今年CPI走高、人民幣升值加快、勞動成本突升的背景下，中國的商品房價格依然是上升的動力大于下降的要求。盡管廣州、深圳的商品住房價格和成交量出現(xiàn)了明顯的下降，但是它是以珠三角正在經(jīng)歷制造業(yè)轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)移陣痛為背景的。它影響不了全國，也不會影響珠三角房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展，只是一種階段性的市場合理表現(xiàn)。
同時，整個房地產(chǎn)行業(yè)總體上還不會到缺錢的地步。商品房的生產(chǎn)周期較長，不同于工業(yè)商品和農(nóng)業(yè)商品，能夠在較短的時間里完成一個循環(huán)周期，這種狀況導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資對資金的需求不是一個長周期中每階段都均衡定量的。如在購地階段和建設(shè)階段，企業(yè)資金量需求較大；在規(guī)劃審批和銷售階段，資金需求相對較小。同樣道理，房地產(chǎn)的投資回報也不是每階段都是一個均衡定量。還由于銀行信貸周期的關(guān)系，一般情況下，上半年企業(yè)都是借貸投入；到了年底，一般都強調(diào)資金的回籠還貸。房地產(chǎn)企業(yè)在商品房生產(chǎn)周期過程當中有的時候是缺錢，需要融資；有的時候并不缺錢，也不需要進行融資。我國的房地產(chǎn)企業(yè)當中，一段時間是這批企業(yè)缺錢，一段時間是另外一批企業(yè)缺錢，房地產(chǎn)企業(yè)的缺錢并不表示整個房地產(chǎn)行業(yè)缺錢。
土地交易降溫還不是定局
主持人：您如何看待土地市場冷清的局面？
李戰(zhàn)軍：據(jù)官方統(tǒng)計，一季度全國城市地價總體水平增幅低于去年第一季度水平，也低于去年各季度增幅水平。分析還預(yù)測，今年地價水平總體上漲，居住地價趨向穩(wěn)定。但是，我們也應(yīng)該注意到，房地產(chǎn)投資同比增長仍較高，其中占比重的仍是土地，居住用地需求仍較大，防止從偏熱到過熱仍是調(diào)控的主基調(diào)。的確，今年以來不少城市土地出讓也和目前的樓市成交一樣，場面冷清、交易金額下降，但多數(shù)城市供應(yīng)的土地位置偏遠，土地總量也不夠。地方政府也希望擴大供應(yīng)，但動拆遷困難、要變?yōu)閮舻氐耐恋貎溥^程較長、要先完成保障性住房用地安排這一硬指標等原因，使得一下子拿不出合適的商品住宅用地。所以，土地市場的變化不完全是開發(fā)商造成的，我覺得要再看段時間，土地降溫還未定局。
開發(fā)商觀望應(yīng)是主動示弱
主持人：那么，目前土地市場冷清的局面會對開發(fā)商造成什么影響？
李戰(zhàn)軍：無論是土地市場還是銷售市場，開發(fā)商的觀望目前的確存在。但是，我也看到，開發(fā)商還是在做自己該做和能做的事。由于調(diào)控影響，開發(fā)商更看重資金狀況，具備融資能力、資金到位的開發(fā)商還是在適時增加土地儲備，或者有土地的就老老實實開發(fā)，有項目的就推進銷售、回籠資金，不急于拿地。當然，不同地域、不同狀況的開發(fā)商會選擇不同的做法。
而且，其實眼下開發(fā)商也非常不愿意看到市場價格抬升，因為現(xiàn)在正是調(diào)控“真空期”，他們怕市場再度升溫，會遭到更多的政策打壓。坦率說，我認為，無論是王石的“拐點論”還是潘石屹的“百日劇變論”，都是開發(fā)商“示弱”的聲音，是爭取同情的策略。另外，從某種程度上來說，在這個時候讓地價冷一冷、房價冷一冷，也是件好事。讓市場能騰出時間來首先消化掉目前的存量土地和已經(jīng)在開發(fā)的項目，讓供需關(guān)系走向平衡，從而穩(wěn)定房價。
判斷房價不能光憑愿望
主持人：土地價格的變化對今后的房價會產(chǎn)生相應(yīng)影響嗎？
李戰(zhàn)軍：我們需要認識到，房價不是憑著老百姓的愿望去走的，而目前的市場形勢下，未來很大程度上將取決于宏觀經(jīng)濟及金融狀況。我判斷中國的商品房價格將會繼續(xù)上升，且不會出現(xiàn)所謂的“拐點”。在今年CPI走高、人民幣升值加快、勞動成本突升的背景下，中國的商品房價格依然是上升的動力大于下降的要求。盡管廣州、深圳的商品住房價格和成交量出現(xiàn)了明顯的下降，但是它是以珠三角正在經(jīng)歷制造業(yè)轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)移陣痛為背景的。它影響不了全國，也不會影響珠三角房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展，只是一種階段性的市場合理表現(xiàn)。
同時，整個房地產(chǎn)行業(yè)總體上還不會到缺錢的地步。商品房的生產(chǎn)周期較長，不同于工業(yè)商品和農(nóng)業(yè)商品，能夠在較短的時間里完成一個循環(huán)周期，這種狀況導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資對資金的需求不是一個長周期中每階段都均衡定量的。如在購地階段和建設(shè)階段，企業(yè)資金量需求較大；在規(guī)劃審批和銷售階段，資金需求相對較小。同樣道理，房地產(chǎn)的投資回報也不是每階段都是一個均衡定量。還由于銀行信貸周期的關(guān)系，一般情況下，上半年企業(yè)都是借貸投入；到了年底，一般都強調(diào)資金的回籠還貸。房地產(chǎn)企業(yè)在商品房生產(chǎn)周期過程當中有的時候是缺錢，需要融資；有的時候并不缺錢，也不需要進行融資。我國的房地產(chǎn)企業(yè)當中，一段時間是這批企業(yè)缺錢，一段時間是另外一批企業(yè)缺錢，房地產(chǎn)企業(yè)的缺錢并不表示整個房地產(chǎn)行業(yè)缺錢。