目前全球房?jī)r(jià)正好印證了被稱(chēng)為“房地產(chǎn)業(yè)的兇事預(yù)言家”羅伯特·希勒作出的預(yù)言。7年前，希勒教授在《非理性繁榮》一書(shū)中預(yù)言，在未來(lái)的20年內(nèi)，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格將會(huì)下跌40%。此外，房地產(chǎn)泡沫的破滅很可能會(huì)導(dǎo)致一場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大蕭條。
而英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》指出，全球房產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮現(xiàn)象，也許是歷的金融泡沫，一旦破滅，后果不堪設(shè)想。
各方面?zhèn)鱽?lái)的信息表明，受余波未平的美國(guó)次級(jí)債風(fēng)波及日益高漲的油價(jià)等種種因素影響，持續(xù)紅火多年的全球房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于大范圍的降溫之中。
有關(guān)專(zhuān)家指出，受美國(guó)次級(jí)債危機(jī)影響，美國(guó)及歐洲等國(guó)家的房?jī)r(jià)同步下挫。銀行業(yè)受到重挫的同時(shí)，政府部門(mén)以及機(jī)構(gòu)已經(jīng)不再任由次級(jí)債陰霾繼續(xù)擴(kuò)散，紛紛掀起救市浪潮。然而，壞的預(yù)測(cè)接踵而來(lái)，讓“救市”顯得捉襟見(jiàn)肘，讓樂(lè)觀(guān)情緒顯得微不足道。
美國(guó)樓價(jià)“跌跌不休”
美國(guó)次級(jí)債觸發(fā)的信貸危機(jī)，其影響力已逐漸由華爾街蔓延至美國(guó)樓市。除了次級(jí)債爆發(fā)的重災(zāi)區(qū)內(nèi)華達(dá)等幾個(gè)州外，其他各地樓價(jià)也紛紛下跌。
自去年9月至今年1月間，全美平均樓價(jià)比一年前的同期下跌了6%，很多城市房屋空置率都升至1956年有紀(jì)錄以來(lái)的新高。
美國(guó)全國(guó)住房建筑商協(xié)會(huì)(NAHB)最新公布數(shù)據(jù)稱(chēng)，4月份，市場(chǎng)上單戶(hù)型預(yù)售屋銷(xiāo)售指數(shù)已經(jīng)連續(xù)第3個(gè)月持平于20，已接近該指數(shù)去年12月份創(chuàng)下的歷史低點(diǎn)18。一般來(lái)說(shuō)，該指數(shù)在20的位置上，說(shuō)明對(duì)住宅銷(xiāo)售前景持悲觀(guān)態(tài)度的建筑商遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于對(duì)前景看好的建筑商。當(dāng)指數(shù)大于50時(shí)才說(shuō)明市場(chǎng)樂(lè)觀(guān)。
NAHB總裁說(shuō)，傳統(tǒng)的購(gòu)房季節(jié)已經(jīng)來(lái)臨，但銷(xiāo)售活動(dòng)并沒(méi)有像往年一樣大幅增加。
道瓊斯通訊社近日對(duì)部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家所作的調(diào)查顯示，他們普遍預(yù)期近日公布的今年3月份全美新屋開(kāi)工數(shù)將繼續(xù)減少，折合成年率為100萬(wàn)套，比2月份的106.5萬(wàn)套減少6.1%。
稍早前，《華爾街日?qǐng)?bào)》曾引述美國(guó)全國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)(NAR)的數(shù)據(jù)稱(chēng)，2月份全美現(xiàn)房簽約銷(xiāo)售指數(shù)較1月下降1.9%，比去年同期的107.6下降了21.4%，顯示銷(xiāo)售情況不樂(lè)觀(guān)。
據(jù)路透社和美國(guó)密歇根大學(xué)最新公布的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果，美國(guó)近1/4的房屋所有者報(bào)告，其房產(chǎn)在過(guò)去一年中出現(xiàn)貶值。這是自1992年以來(lái)美國(guó)出現(xiàn)的最嚴(yán)重的房?jī)r(jià)普跌態(tài)勢(shì)。
這份消費(fèi)者調(diào)查還顯示，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)疲軟，但仍有18%的受訪(fǎng)者預(yù)期自有房產(chǎn)會(huì)在未來(lái)一年中貶值。而房產(chǎn)過(guò)去一年已經(jīng)貶值的所有者認(rèn)為，其房?jī)r(jià)未來(lái)下跌幅度會(huì)更大。
調(diào)查負(fù)責(zé)人理查德·柯廷說(shuō)，從全美范圍看，西部和東北部地區(qū)的房產(chǎn)，尤其是高檔住宅(價(jià)值30萬(wàn)美元或以上)過(guò)去一年的貶值幅度。
數(shù)據(jù)表明，美國(guó)西部地區(qū)有33%的被調(diào)查者報(bào)告其住宅貶值，東北部、中西部和南部的人數(shù)比例分別為23%、18%和15%。在未來(lái)預(yù)期上，西部和東北部地區(qū)21%的被調(diào)查者認(rèn)為其住宅未來(lái)一年會(huì)貶值，而在南部，這一比例僅為10%。
調(diào)查預(yù)測(cè)，由于未來(lái)借貸門(mén)檻和成本將提高，再融資將受到影響，房產(chǎn)財(cái)富對(duì)消費(fèi)支出的貢獻(xiàn)將下降。
對(duì)此，美國(guó)財(cái)政部部長(zhǎng)保爾森認(rèn)為，對(duì)于導(dǎo)致次級(jí)債危機(jī)的美國(guó)樓市，美國(guó)政府正在對(duì)房市進(jìn)行修正。美國(guó)房?jī)r(jià)已漲到一個(gè)極不穩(wěn)定的水平，這一修正并不令人愉快，但修正是必須的。
前美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘認(rèn)為，要到大約2009年初，美國(guó)才能消化市場(chǎng)上房屋存量，樓價(jià)才有可能止住下跌。
有關(guān)專(zhuān)家指出，目前美國(guó)政府已失去了控制次級(jí)債危機(jī)進(jìn)一步蔓延的基本能力，最初注入流動(dòng)性以及連續(xù)降息的做法，也沒(méi)能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，由于危機(jī)涉及范圍廣，對(duì)未來(lái)美國(guó)樓市和宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的敏感性強(qiáng)，因此在危機(jī)發(fā)生一年之后，還無(wú)法預(yù)料其危害究竟會(huì)有多大。
遺憾的是，美聯(lián)儲(chǔ)對(duì)房?jī)r(jià)的憂(yōu)慮來(lái)得太遲。雖然一時(shí)預(yù)防了經(jīng)濟(jì)不景氣，美國(guó)的低利率維持時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，美聯(lián)儲(chǔ)算是間接幫助抬高房?jī)r(jià)?！督?jīng)濟(jì)學(xué)家》認(rèn)為，美聯(lián)儲(chǔ)應(yīng)該像英國(guó)和澳大利亞的中央銀行那樣，以提高利率和給購(gòu)房者清晰的口頭警告來(lái)冷卻房產(chǎn)市場(chǎng)的高溫。即便美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘當(dāng)初說(shuō)幾句話(huà)，也可以限制不斷膨脹的房?jī)r(jià)泡沫。
美國(guó)國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)研究顯示，2004年購(gòu)買(mǎi)新房的美國(guó)人中，有23%的購(gòu)房者是用于投資，而不是自己居住。13%的人是買(mǎi)第二套房子，因?yàn)檎J(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，這符合金融泡沫的定義。在邁阿密，一半的買(mǎi)家都在出售房子。許多房子在有住戶(hù)之前，可能被轉(zhuǎn)手了好幾次。
如今的抵押金融業(yè)使購(gòu)房者可以貸款更多。據(jù)稱(chēng)，去年42%的初次購(gòu)房者和25%的購(gòu)房者沒(méi)有付首付。事實(shí)上，買(mǎi)家有時(shí)能獲得買(mǎi)房?jī)r(jià)格105%的貸款。此外，抵押機(jī)構(gòu)要求借款人出示的資產(chǎn)、就業(yè)和收入證明也越來(lái)越少，甚至不需要。
在美國(guó)，只還利息的按揭比比皆是，甚至有銀行玩起了“負(fù)分期還款”，即貸款購(gòu)房者每期還款還不足利息部分，等于是購(gòu)房者舊債未還又欠新債。在加州，去年有60%的新按揭屬于只還利息或負(fù)分期還款，而在2002年只有8%。美國(guó)全國(guó)的平均水平則是1/3。這無(wú)疑是對(duì)房?jī)r(jià)的一場(chǎng)豪賭—除非房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)大幅上升，借款的購(gòu)房者能夠賣(mài)出一個(gè)好價(jià)錢(qián)。一些貸款是ARM(可調(diào)利率抵押貸款)，使借款者有可能面對(duì)今后提升的利率。
“樓市瘟疫”蔓延全球
在研究人士看來(lái)，美國(guó)樓市泡沫形同瘟疫，并已經(jīng)橫越大西洋，大有席卷歐洲甚至全球更廣泛地區(qū)之勢(shì)。
據(jù)報(bào)道，包括英國(guó)、愛(ài)爾蘭、西班牙、波羅的海各國(guó)，以及亞洲的印度北部和中國(guó)南部等地，經(jīng)歷過(guò)去近10年飆漲的房?jī)r(jià)后，近來(lái)出現(xiàn)了同步下挫。專(zhuān)家預(yù)言，上述歐洲國(guó)家比美國(guó)情況更糟，甚至可能出現(xiàn)大規(guī)模樓市崩盤(pán)的現(xiàn)象。
受美國(guó)次級(jí)債危機(jī)影響，過(guò)去兩個(gè)月英國(guó)房貸核準(zhǔn)率比去年下降超過(guò)三成。今年3月份平均房?jī)r(jià)更是大跌2.5%，是自1992年以來(lái)單月跌幅的一次。
因?yàn)殂y行房貸大幅下降，意味著房屋銷(xiāo)量減少，而銷(xiāo)量減少很可能導(dǎo)致新房售價(jià)下降。雖然到目前為止英國(guó)的房屋建筑商還相信新房售價(jià)比較堅(jiān)挺，但已有權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2008年和2009年英國(guó)房屋平均價(jià)格將下跌5%。
摩根士丹利公司4月14日公布的一份研究報(bào)告預(yù)測(cè)，如果抵押貸款市場(chǎng)條件不變的話(huà)，未來(lái)英國(guó)商業(yè)銀行壞賬可能大幅度上升，而英國(guó)房?jī)r(jià)未來(lái)兩年內(nèi)可能還將下降15%左右。目前，英國(guó)住房抵押貸款的規(guī)模約為1640億英鎊左右。
而英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》指出，全球房產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮現(xiàn)象，也許是歷的金融泡沫，一旦破滅，后果不堪設(shè)想。
各方面?zhèn)鱽?lái)的信息表明，受余波未平的美國(guó)次級(jí)債風(fēng)波及日益高漲的油價(jià)等種種因素影響，持續(xù)紅火多年的全球房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于大范圍的降溫之中。
有關(guān)專(zhuān)家指出，受美國(guó)次級(jí)債危機(jī)影響，美國(guó)及歐洲等國(guó)家的房?jī)r(jià)同步下挫。銀行業(yè)受到重挫的同時(shí)，政府部門(mén)以及機(jī)構(gòu)已經(jīng)不再任由次級(jí)債陰霾繼續(xù)擴(kuò)散，紛紛掀起救市浪潮。然而，壞的預(yù)測(cè)接踵而來(lái)，讓“救市”顯得捉襟見(jiàn)肘，讓樂(lè)觀(guān)情緒顯得微不足道。
美國(guó)樓價(jià)“跌跌不休”
美國(guó)次級(jí)債觸發(fā)的信貸危機(jī)，其影響力已逐漸由華爾街蔓延至美國(guó)樓市。除了次級(jí)債爆發(fā)的重災(zāi)區(qū)內(nèi)華達(dá)等幾個(gè)州外，其他各地樓價(jià)也紛紛下跌。
自去年9月至今年1月間，全美平均樓價(jià)比一年前的同期下跌了6%，很多城市房屋空置率都升至1956年有紀(jì)錄以來(lái)的新高。
美國(guó)全國(guó)住房建筑商協(xié)會(huì)(NAHB)最新公布數(shù)據(jù)稱(chēng)，4月份，市場(chǎng)上單戶(hù)型預(yù)售屋銷(xiāo)售指數(shù)已經(jīng)連續(xù)第3個(gè)月持平于20，已接近該指數(shù)去年12月份創(chuàng)下的歷史低點(diǎn)18。一般來(lái)說(shuō)，該指數(shù)在20的位置上，說(shuō)明對(duì)住宅銷(xiāo)售前景持悲觀(guān)態(tài)度的建筑商遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于對(duì)前景看好的建筑商。當(dāng)指數(shù)大于50時(shí)才說(shuō)明市場(chǎng)樂(lè)觀(guān)。
NAHB總裁說(shuō)，傳統(tǒng)的購(gòu)房季節(jié)已經(jīng)來(lái)臨，但銷(xiāo)售活動(dòng)并沒(méi)有像往年一樣大幅增加。
道瓊斯通訊社近日對(duì)部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家所作的調(diào)查顯示，他們普遍預(yù)期近日公布的今年3月份全美新屋開(kāi)工數(shù)將繼續(xù)減少，折合成年率為100萬(wàn)套，比2月份的106.5萬(wàn)套減少6.1%。
稍早前，《華爾街日?qǐng)?bào)》曾引述美國(guó)全國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)(NAR)的數(shù)據(jù)稱(chēng)，2月份全美現(xiàn)房簽約銷(xiāo)售指數(shù)較1月下降1.9%，比去年同期的107.6下降了21.4%，顯示銷(xiāo)售情況不樂(lè)觀(guān)。
據(jù)路透社和美國(guó)密歇根大學(xué)最新公布的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果，美國(guó)近1/4的房屋所有者報(bào)告，其房產(chǎn)在過(guò)去一年中出現(xiàn)貶值。這是自1992年以來(lái)美國(guó)出現(xiàn)的最嚴(yán)重的房?jī)r(jià)普跌態(tài)勢(shì)。
這份消費(fèi)者調(diào)查還顯示，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)疲軟，但仍有18%的受訪(fǎng)者預(yù)期自有房產(chǎn)會(huì)在未來(lái)一年中貶值。而房產(chǎn)過(guò)去一年已經(jīng)貶值的所有者認(rèn)為，其房?jī)r(jià)未來(lái)下跌幅度會(huì)更大。
調(diào)查負(fù)責(zé)人理查德·柯廷說(shuō)，從全美范圍看，西部和東北部地區(qū)的房產(chǎn)，尤其是高檔住宅(價(jià)值30萬(wàn)美元或以上)過(guò)去一年的貶值幅度。
數(shù)據(jù)表明，美國(guó)西部地區(qū)有33%的被調(diào)查者報(bào)告其住宅貶值，東北部、中西部和南部的人數(shù)比例分別為23%、18%和15%。在未來(lái)預(yù)期上，西部和東北部地區(qū)21%的被調(diào)查者認(rèn)為其住宅未來(lái)一年會(huì)貶值，而在南部，這一比例僅為10%。
調(diào)查預(yù)測(cè)，由于未來(lái)借貸門(mén)檻和成本將提高，再融資將受到影響，房產(chǎn)財(cái)富對(duì)消費(fèi)支出的貢獻(xiàn)將下降。
對(duì)此，美國(guó)財(cái)政部部長(zhǎng)保爾森認(rèn)為，對(duì)于導(dǎo)致次級(jí)債危機(jī)的美國(guó)樓市，美國(guó)政府正在對(duì)房市進(jìn)行修正。美國(guó)房?jī)r(jià)已漲到一個(gè)極不穩(wěn)定的水平，這一修正并不令人愉快，但修正是必須的。
前美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘認(rèn)為，要到大約2009年初，美國(guó)才能消化市場(chǎng)上房屋存量，樓價(jià)才有可能止住下跌。
有關(guān)專(zhuān)家指出，目前美國(guó)政府已失去了控制次級(jí)債危機(jī)進(jìn)一步蔓延的基本能力，最初注入流動(dòng)性以及連續(xù)降息的做法，也沒(méi)能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，由于危機(jī)涉及范圍廣，對(duì)未來(lái)美國(guó)樓市和宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的敏感性強(qiáng)，因此在危機(jī)發(fā)生一年之后，還無(wú)法預(yù)料其危害究竟會(huì)有多大。
遺憾的是，美聯(lián)儲(chǔ)對(duì)房?jī)r(jià)的憂(yōu)慮來(lái)得太遲。雖然一時(shí)預(yù)防了經(jīng)濟(jì)不景氣，美國(guó)的低利率維持時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，美聯(lián)儲(chǔ)算是間接幫助抬高房?jī)r(jià)?！督?jīng)濟(jì)學(xué)家》認(rèn)為，美聯(lián)儲(chǔ)應(yīng)該像英國(guó)和澳大利亞的中央銀行那樣，以提高利率和給購(gòu)房者清晰的口頭警告來(lái)冷卻房產(chǎn)市場(chǎng)的高溫。即便美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘當(dāng)初說(shuō)幾句話(huà)，也可以限制不斷膨脹的房?jī)r(jià)泡沫。
美國(guó)國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)研究顯示，2004年購(gòu)買(mǎi)新房的美國(guó)人中，有23%的購(gòu)房者是用于投資，而不是自己居住。13%的人是買(mǎi)第二套房子，因?yàn)檎J(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，這符合金融泡沫的定義。在邁阿密，一半的買(mǎi)家都在出售房子。許多房子在有住戶(hù)之前，可能被轉(zhuǎn)手了好幾次。
如今的抵押金融業(yè)使購(gòu)房者可以貸款更多。據(jù)稱(chēng)，去年42%的初次購(gòu)房者和25%的購(gòu)房者沒(méi)有付首付。事實(shí)上，買(mǎi)家有時(shí)能獲得買(mǎi)房?jī)r(jià)格105%的貸款。此外，抵押機(jī)構(gòu)要求借款人出示的資產(chǎn)、就業(yè)和收入證明也越來(lái)越少，甚至不需要。
在美國(guó)，只還利息的按揭比比皆是，甚至有銀行玩起了“負(fù)分期還款”，即貸款購(gòu)房者每期還款還不足利息部分，等于是購(gòu)房者舊債未還又欠新債。在加州，去年有60%的新按揭屬于只還利息或負(fù)分期還款，而在2002年只有8%。美國(guó)全國(guó)的平均水平則是1/3。這無(wú)疑是對(duì)房?jī)r(jià)的一場(chǎng)豪賭—除非房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)大幅上升，借款的購(gòu)房者能夠賣(mài)出一個(gè)好價(jià)錢(qián)。一些貸款是ARM(可調(diào)利率抵押貸款)，使借款者有可能面對(duì)今后提升的利率。
“樓市瘟疫”蔓延全球
在研究人士看來(lái)，美國(guó)樓市泡沫形同瘟疫，并已經(jīng)橫越大西洋，大有席卷歐洲甚至全球更廣泛地區(qū)之勢(shì)。
據(jù)報(bào)道，包括英國(guó)、愛(ài)爾蘭、西班牙、波羅的海各國(guó)，以及亞洲的印度北部和中國(guó)南部等地，經(jīng)歷過(guò)去近10年飆漲的房?jī)r(jià)后，近來(lái)出現(xiàn)了同步下挫。專(zhuān)家預(yù)言，上述歐洲國(guó)家比美國(guó)情況更糟，甚至可能出現(xiàn)大規(guī)模樓市崩盤(pán)的現(xiàn)象。
受美國(guó)次級(jí)債危機(jī)影響，過(guò)去兩個(gè)月英國(guó)房貸核準(zhǔn)率比去年下降超過(guò)三成。今年3月份平均房?jī)r(jià)更是大跌2.5%，是自1992年以來(lái)單月跌幅的一次。
因?yàn)殂y行房貸大幅下降，意味著房屋銷(xiāo)量減少，而銷(xiāo)量減少很可能導(dǎo)致新房售價(jià)下降。雖然到目前為止英國(guó)的房屋建筑商還相信新房售價(jià)比較堅(jiān)挺，但已有權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2008年和2009年英國(guó)房屋平均價(jià)格將下跌5%。
摩根士丹利公司4月14日公布的一份研究報(bào)告預(yù)測(cè)，如果抵押貸款市場(chǎng)條件不變的話(huà)，未來(lái)英國(guó)商業(yè)銀行壞賬可能大幅度上升，而英國(guó)房?jī)r(jià)未來(lái)兩年內(nèi)可能還將下降15%左右。目前，英國(guó)住房抵押貸款的規(guī)模約為1640億英鎊左右。