正當(dāng)土地市場買家——開發(fā)商的信心尚處在不斷下滑通道的時候，上海政府卻選擇在這個時候掀起了今年的土地供應(yīng)高潮，而且部分土地樓板價出讓底價即與周邊二手房價格幾近持平。
8月11日，上海市房地局再次發(fā)布土地出讓公告，這已經(jīng)是上海從7月底開始短短半個月中的第8個批量出讓土地公告。11日出讓的土地成為今年上海宅地供應(yīng)的峰，其中包括一幅位于寶山顧村總建筑面積達(dá)40萬平方米的住宅用地，另外近兩年“高價土地出讓大戶”——長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)也推出了今年的第二幅土地。
值得注意的是，地價分化日趨明顯。出自寶山等大部分市中心以外區(qū)域的土地定價已明顯調(diào)整，但市中心區(qū)域的長風(fēng)地區(qū)土地底價卻繼續(xù)攀升。
面對外界關(guān)于底價過高的質(zhì)疑，長風(fēng)地區(qū)的土地一級開發(fā)商長風(fēng)地產(chǎn)有限公司董事長嵇啟春表示，出讓底價是由主管政府部門委托專門機構(gòu)評估確定的，長風(fēng)地產(chǎn)并無定價權(quán)，但是否過高，還要以最終成交時的“臨門一腳”為準(zhǔn)。
同時，一級土地供應(yīng)的放閘已開始沖擊二級市場的土地成交量和成交價格。
中心區(qū)地價仍大幅上漲
一切正如上半年上海土地供應(yīng)幾近枯竭時大部分業(yè)內(nèi)人士所預(yù)估的，下半年上海土地供應(yīng)將不斷放量，呈現(xiàn)“放閘”之勢。
即使市場依舊低迷、對未來市場走勢判斷比上半年還要悲觀，政府土地供應(yīng)“先抑后揚”的節(jié)奏似乎并不為所動。
初步統(tǒng)計，從7月18日開始，上海市房地局一共發(fā)布的8個國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告中，出讓土地高達(dá)53幅。短短半個月的供地速度和供地體量與上半年相比，呈現(xiàn)數(shù)倍增加的態(tài)勢。
其中，住宅用地的放量供應(yīng)成為最為明顯的變化。
以11日的出讓公告為例，上海市房地局一口氣推出位于寶山、嘉定的三幅居住用地，其中位于寶山顧村的一幅宅地總建筑面積高達(dá)40萬平方米，為上海今年出讓的一幅住宅用地。
按地塊保證金1.3億元估算，該寶山地塊土地樓板價在3250元/平方米左右。
就在8月8日，與寶山與顧村地段處于同一水平的羅店新鎮(zhèn)A2-2地塊最終的成交樓板價格為4256元/平方米，而目前該此類區(qū)域的商品住宅成交均價在萬元上下，由此可見，此次所推地塊的底價已有所調(diào)整。
“根據(jù)樓市狀況并兼顧土地供應(yīng)節(jié)奏、供求關(guān)系，對出讓底價進行一些調(diào)整是非常明智的?！睖祥_發(fā)商資深人士柴一峰坦言，但一些底價仍然較高的土地將面臨很大出讓壓力。
近幾年上海市中心地塊出讓的代表性區(qū)域——長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)，今年已公告的土地為商用綜合地塊和宅地各一幅，外界普遍認(rèn)為其出讓底價偏高，其中的宅地樓板價底價超過14000元/平方米，商用綜合地塊樓板價底價也超過了1萬元/平方米。
此前上海志成房地產(chǎn)有限公司退還的長風(fēng)地塊，去年地塊出讓的樓板價底價也僅5000元/平方米左右，一年不到，盡管市場已遠(yuǎn)不如去年高峰時，土地出讓價卻依然翻番。
嵇啟春則解釋，土地出讓的評估定價與最終發(fā)布公告出讓之間，會有至少兩三個月的時間差，這段時間如果出現(xiàn)市場變化，已確定的土地評估價一般不會調(diào)整。
土地出讓方依然寄希望于最終競價時的“臨門一腳”。嵇啟春透露，今年推出的長風(fēng)地塊，已經(jīng)有多家實力開發(fā)商咨詢并表示有興趣。
柴一峰坦言，出讓底價定得仍然較高，可以理解為出讓方刺探市場的一種方式，尤其是后續(xù)還會有地塊推出的整體開發(fā)區(qū)域。
不過，曾經(jīng)的拿地大戶日趨謹(jǐn)慎。在日前的“第一地產(chǎn)企業(yè)品牌聯(lián)盟”成立儀式上，包括萬科、華潤、金地、凱德、綠地等境內(nèi)外30多家地產(chǎn)大鱷的負(fù)責(zé)人集體表現(xiàn)出對新增土地儲備的謹(jǐn)慎。
下半年土地供應(yīng)加速
事實上，開發(fā)商所剩無幾的土地購買信心和購買力，還將進一步分流。
日前，首幅臺灣土地亮相上海，意在招攬大陸實力開發(fā)商入股合作開發(fā)，此舉同時也將首次開啟臺灣與大陸開發(fā)商之間合作的大門。而該地塊的擁有方則是臺灣的國信集團。
而據(jù)知情人士透露，臺灣于9、10月公布“陸資來臺購買商業(yè)地產(chǎn)管理辦法”，開啟大陸資金赴臺投資商用地產(chǎn)的大門。
另一方面，國內(nèi)市場面臨較長的低迷調(diào)整期，一些開發(fā)商開始更加關(guān)注其他市場的投資機會。而此前，已有開發(fā)商親自赴臺考察，對投資臺灣表示較大興趣。
來自土地需求一方的投資意向變化，直接導(dǎo)致土地市場的購買力分流。
作為滬上資深的土地中介，上海鴻毅投資管理有限公司總經(jīng)理張義鴻深有感觸，“上半年土地二級市場的供應(yīng)量雖然有所增加，但大多數(shù)項目幾乎無人問津，主要在于開發(fā)商購地意愿不強，購買力有限?！彼寡裕S著下半年上海政府增加土地供應(yīng)量，一級市場土地供應(yīng)增加，將進一步分流市場上有限的購買力，下半年土地中介市場的日子會更加難過。
根據(jù)供地計劃，下半年上海土地供應(yīng)的趨勢將加速。
8月11日，上海市房地局再次發(fā)布土地出讓公告，這已經(jīng)是上海從7月底開始短短半個月中的第8個批量出讓土地公告。11日出讓的土地成為今年上海宅地供應(yīng)的峰，其中包括一幅位于寶山顧村總建筑面積達(dá)40萬平方米的住宅用地，另外近兩年“高價土地出讓大戶”——長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)也推出了今年的第二幅土地。
值得注意的是，地價分化日趨明顯。出自寶山等大部分市中心以外區(qū)域的土地定價已明顯調(diào)整，但市中心區(qū)域的長風(fēng)地區(qū)土地底價卻繼續(xù)攀升。
面對外界關(guān)于底價過高的質(zhì)疑，長風(fēng)地區(qū)的土地一級開發(fā)商長風(fēng)地產(chǎn)有限公司董事長嵇啟春表示，出讓底價是由主管政府部門委托專門機構(gòu)評估確定的，長風(fēng)地產(chǎn)并無定價權(quán)，但是否過高，還要以最終成交時的“臨門一腳”為準(zhǔn)。
同時，一級土地供應(yīng)的放閘已開始沖擊二級市場的土地成交量和成交價格。
中心區(qū)地價仍大幅上漲
一切正如上半年上海土地供應(yīng)幾近枯竭時大部分業(yè)內(nèi)人士所預(yù)估的，下半年上海土地供應(yīng)將不斷放量，呈現(xiàn)“放閘”之勢。
即使市場依舊低迷、對未來市場走勢判斷比上半年還要悲觀，政府土地供應(yīng)“先抑后揚”的節(jié)奏似乎并不為所動。
初步統(tǒng)計，從7月18日開始，上海市房地局一共發(fā)布的8個國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告中，出讓土地高達(dá)53幅。短短半個月的供地速度和供地體量與上半年相比，呈現(xiàn)數(shù)倍增加的態(tài)勢。
其中，住宅用地的放量供應(yīng)成為最為明顯的變化。
以11日的出讓公告為例，上海市房地局一口氣推出位于寶山、嘉定的三幅居住用地，其中位于寶山顧村的一幅宅地總建筑面積高達(dá)40萬平方米，為上海今年出讓的一幅住宅用地。
按地塊保證金1.3億元估算，該寶山地塊土地樓板價在3250元/平方米左右。
就在8月8日，與寶山與顧村地段處于同一水平的羅店新鎮(zhèn)A2-2地塊最終的成交樓板價格為4256元/平方米，而目前該此類區(qū)域的商品住宅成交均價在萬元上下，由此可見，此次所推地塊的底價已有所調(diào)整。
“根據(jù)樓市狀況并兼顧土地供應(yīng)節(jié)奏、供求關(guān)系，對出讓底價進行一些調(diào)整是非常明智的?！睖祥_發(fā)商資深人士柴一峰坦言，但一些底價仍然較高的土地將面臨很大出讓壓力。
近幾年上海市中心地塊出讓的代表性區(qū)域——長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)，今年已公告的土地為商用綜合地塊和宅地各一幅，外界普遍認(rèn)為其出讓底價偏高，其中的宅地樓板價底價超過14000元/平方米，商用綜合地塊樓板價底價也超過了1萬元/平方米。
此前上海志成房地產(chǎn)有限公司退還的長風(fēng)地塊，去年地塊出讓的樓板價底價也僅5000元/平方米左右，一年不到，盡管市場已遠(yuǎn)不如去年高峰時，土地出讓價卻依然翻番。
嵇啟春則解釋，土地出讓的評估定價與最終發(fā)布公告出讓之間，會有至少兩三個月的時間差，這段時間如果出現(xiàn)市場變化，已確定的土地評估價一般不會調(diào)整。
土地出讓方依然寄希望于最終競價時的“臨門一腳”。嵇啟春透露，今年推出的長風(fēng)地塊，已經(jīng)有多家實力開發(fā)商咨詢并表示有興趣。
柴一峰坦言，出讓底價定得仍然較高，可以理解為出讓方刺探市場的一種方式，尤其是后續(xù)還會有地塊推出的整體開發(fā)區(qū)域。
不過，曾經(jīng)的拿地大戶日趨謹(jǐn)慎。在日前的“第一地產(chǎn)企業(yè)品牌聯(lián)盟”成立儀式上，包括萬科、華潤、金地、凱德、綠地等境內(nèi)外30多家地產(chǎn)大鱷的負(fù)責(zé)人集體表現(xiàn)出對新增土地儲備的謹(jǐn)慎。
下半年土地供應(yīng)加速
事實上，開發(fā)商所剩無幾的土地購買信心和購買力，還將進一步分流。
日前，首幅臺灣土地亮相上海，意在招攬大陸實力開發(fā)商入股合作開發(fā)，此舉同時也將首次開啟臺灣與大陸開發(fā)商之間合作的大門。而該地塊的擁有方則是臺灣的國信集團。
而據(jù)知情人士透露，臺灣于9、10月公布“陸資來臺購買商業(yè)地產(chǎn)管理辦法”，開啟大陸資金赴臺投資商用地產(chǎn)的大門。
另一方面，國內(nèi)市場面臨較長的低迷調(diào)整期，一些開發(fā)商開始更加關(guān)注其他市場的投資機會。而此前，已有開發(fā)商親自赴臺考察，對投資臺灣表示較大興趣。
來自土地需求一方的投資意向變化，直接導(dǎo)致土地市場的購買力分流。
作為滬上資深的土地中介，上海鴻毅投資管理有限公司總經(jīng)理張義鴻深有感觸，“上半年土地二級市場的供應(yīng)量雖然有所增加，但大多數(shù)項目幾乎無人問津，主要在于開發(fā)商購地意愿不強，購買力有限?！彼寡裕S著下半年上海政府增加土地供應(yīng)量，一級市場土地供應(yīng)增加，將進一步分流市場上有限的購買力，下半年土地中介市場的日子會更加難過。
根據(jù)供地計劃，下半年上海土地供應(yīng)的趨勢將加速。