正當(dāng)土地市場(chǎng)買(mǎi)家——開(kāi)發(fā)商的信心尚處在不斷下滑通道的時(shí)候，上海政府卻選擇在這個(gè)時(shí)候掀起了今年的土地供應(yīng)高潮，而且部分土地樓板價(jià)出讓底價(jià)即與周邊二手房?jī)r(jià)格幾近持平。
8月11日，上海市房地局再次發(fā)布土地出讓公告，這已經(jīng)是上海從7月底開(kāi)始短短半個(gè)月中的第8個(gè)批量出讓土地公告。11日出讓的土地成為今年上海宅地供應(yīng)的峰，其中包括一幅位于寶山顧村總建筑面積達(dá)40萬(wàn)平方米的住宅用地，另外近兩年“高價(jià)土地出讓大戶”——長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)也推出了今年的第二幅土地。
值得注意的是，地價(jià)分化日趨明顯。出自寶山等大部分市中心以外區(qū)域的土地定價(jià)已明顯調(diào)整，但市中心區(qū)域的長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)土地底價(jià)卻繼續(xù)攀升。
面對(duì)外界關(guān)于底價(jià)過(guò)高的質(zhì)疑，長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)風(fēng)地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)嵇啟春表示，出讓底價(jià)是由主管政府部門(mén)委托專門(mén)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定的，長(zhǎng)風(fēng)地產(chǎn)并無(wú)定價(jià)權(quán)，但是否過(guò)高，還要以最終成交時(shí)的“臨門(mén)一腳”為準(zhǔn)。
同時(shí)，一級(jí)土地供應(yīng)的放閘已開(kāi)始沖擊二級(jí)市場(chǎng)的土地成交量和成交價(jià)格。
中心區(qū)地價(jià)仍大幅上漲
一切正如上半年上海土地供應(yīng)幾近枯竭時(shí)大部分業(yè)內(nèi)人士所預(yù)估的，下半年上海土地供應(yīng)將不斷放量，呈現(xiàn)“放閘”之勢(shì)。
即使市場(chǎng)依舊低迷、對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)判斷比上半年還要悲觀，政府土地供應(yīng)“先抑后揚(yáng)”的節(jié)奏似乎并不為所動(dòng)。
初步統(tǒng)計(jì)，從7月18日開(kāi)始，上海市房地局一共發(fā)布的8個(gè)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告中，出讓土地高達(dá)53幅。短短半個(gè)月的供地速度和供地體量與上半年相比，呈現(xiàn)數(shù)倍增加的態(tài)勢(shì)。
其中，住宅用地的放量供應(yīng)成為最為明顯的變化。
以11日的出讓公告為例，上海市房地局一口氣推出位于寶山、嘉定的三幅居住用地，其中位于寶山顧村的一幅宅地總建筑面積高達(dá)40萬(wàn)平方米，為上海今年出讓的一幅住宅用地。
按地塊保證金1.3億元估算，該寶山地塊土地樓板價(jià)在3250元/平方米左右。
就在8月8日，與寶山與顧村地段處于同一水平的羅店新鎮(zhèn)A2-2地塊最終的成交樓板價(jià)格為4256元/平方米，而目前該此類區(qū)域的商品住宅成交均價(jià)在萬(wàn)元上下，由此可見(jiàn)，此次所推地塊的底價(jià)已有所調(diào)整。
“根據(jù)樓市狀況并兼顧土地供應(yīng)節(jié)奏、供求關(guān)系，對(duì)出讓底價(jià)進(jìn)行一些調(diào)整是非常明智的?！睖祥_(kāi)發(fā)商資深人士柴一峰坦言，但一些底價(jià)仍然較高的土地將面臨很大出讓壓力。
近幾年上海市中心地塊出讓的代表性區(qū)域——長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)，今年已公告的土地為商用綜合地塊和宅地各一幅，外界普遍認(rèn)為其出讓底價(jià)偏高，其中的宅地樓板價(jià)底價(jià)超過(guò)14000元/平方米，商用綜合地塊樓板價(jià)底價(jià)也超過(guò)了1萬(wàn)元/平方米。
此前上海志成房地產(chǎn)有限公司退還的長(zhǎng)風(fēng)地塊，去年地塊出讓的樓板價(jià)底價(jià)也僅5000元/平方米左右，一年不到，盡管市場(chǎng)已遠(yuǎn)不如去年高峰時(shí)，土地出讓價(jià)卻依然翻番。
嵇啟春則解釋，土地出讓的評(píng)估定價(jià)與最終發(fā)布公告出讓之間，會(huì)有至少兩三個(gè)月的時(shí)間差，這段時(shí)間如果出現(xiàn)市場(chǎng)變化，已確定的土地評(píng)估價(jià)一般不會(huì)調(diào)整。
土地出讓方依然寄希望于最終競(jìng)價(jià)時(shí)的“臨門(mén)一腳”。嵇啟春透露，今年推出的長(zhǎng)風(fēng)地塊，已經(jīng)有多家實(shí)力開(kāi)發(fā)商咨詢并表示有興趣。
柴一峰坦言，出讓底價(jià)定得仍然較高，可以理解為出讓方刺探市場(chǎng)的一種方式，尤其是后續(xù)還會(huì)有地塊推出的整體開(kāi)發(fā)區(qū)域。
不過(guò)，曾經(jīng)的拿地大戶日趨謹(jǐn)慎。在日前的“第一地產(chǎn)企業(yè)品牌聯(lián)盟”成立儀式上，包括萬(wàn)科、華潤(rùn)、金地、凱德、綠地等境內(nèi)外30多家地產(chǎn)大鱷的負(fù)責(zé)人集體表現(xiàn)出對(duì)新增土地儲(chǔ)備的謹(jǐn)慎。
下半年土地供應(yīng)加速
事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商所剩無(wú)幾的土地購(gòu)買(mǎi)信心和購(gòu)買(mǎi)力，還將進(jìn)一步分流。
日前，首幅臺(tái)灣土地亮相上海，意在招攬大陸實(shí)力開(kāi)發(fā)商入股合作開(kāi)發(fā)，此舉同時(shí)也將首次開(kāi)啟臺(tái)灣與大陸開(kāi)發(fā)商之間合作的大門(mén)。而該地塊的擁有方則是臺(tái)灣的國(guó)信集團(tuán)。
而據(jù)知情人士透露，臺(tái)灣于9、10月公布“陸資來(lái)臺(tái)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)管理辦法”，開(kāi)啟大陸資金赴臺(tái)投資商用地產(chǎn)的大門(mén)。
另一方面，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)面臨較長(zhǎng)的低迷調(diào)整期，一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始更加關(guān)注其他市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)。而此前，已有開(kāi)發(fā)商親自赴臺(tái)考察，對(duì)投資臺(tái)灣表示較大興趣。
來(lái)自土地需求一方的投資意向變化，直接導(dǎo)致土地市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力分流。
作為滬上資深的土地中介，上海鴻毅投資管理有限公司總經(jīng)理張義鴻深有感觸，“上半年土地二級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)量雖然有所增加，但大多數(shù)項(xiàng)目幾乎無(wú)人問(wèn)津，主要在于開(kāi)發(fā)商購(gòu)地意愿不強(qiáng)，購(gòu)買(mǎi)力有限。”他坦言，隨著下半年上海政府增加土地供應(yīng)量，一級(jí)市場(chǎng)土地供應(yīng)增加，將進(jìn)一步分流市場(chǎng)上有限的購(gòu)買(mǎi)力，下半年土地中介市場(chǎng)的日子會(huì)更加難過(guò)。
根據(jù)供地計(jì)劃，下半年上海土地供應(yīng)的趨勢(shì)將加速。
8月11日，上海市房地局再次發(fā)布土地出讓公告，這已經(jīng)是上海從7月底開(kāi)始短短半個(gè)月中的第8個(gè)批量出讓土地公告。11日出讓的土地成為今年上海宅地供應(yīng)的峰，其中包括一幅位于寶山顧村總建筑面積達(dá)40萬(wàn)平方米的住宅用地，另外近兩年“高價(jià)土地出讓大戶”——長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)也推出了今年的第二幅土地。
值得注意的是，地價(jià)分化日趨明顯。出自寶山等大部分市中心以外區(qū)域的土地定價(jià)已明顯調(diào)整，但市中心區(qū)域的長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)土地底價(jià)卻繼續(xù)攀升。
面對(duì)外界關(guān)于底價(jià)過(guò)高的質(zhì)疑，長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)風(fēng)地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)嵇啟春表示，出讓底價(jià)是由主管政府部門(mén)委托專門(mén)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定的，長(zhǎng)風(fēng)地產(chǎn)并無(wú)定價(jià)權(quán)，但是否過(guò)高，還要以最終成交時(shí)的“臨門(mén)一腳”為準(zhǔn)。
同時(shí)，一級(jí)土地供應(yīng)的放閘已開(kāi)始沖擊二級(jí)市場(chǎng)的土地成交量和成交價(jià)格。
中心區(qū)地價(jià)仍大幅上漲
一切正如上半年上海土地供應(yīng)幾近枯竭時(shí)大部分業(yè)內(nèi)人士所預(yù)估的，下半年上海土地供應(yīng)將不斷放量，呈現(xiàn)“放閘”之勢(shì)。
即使市場(chǎng)依舊低迷、對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)判斷比上半年還要悲觀，政府土地供應(yīng)“先抑后揚(yáng)”的節(jié)奏似乎并不為所動(dòng)。
初步統(tǒng)計(jì)，從7月18日開(kāi)始，上海市房地局一共發(fā)布的8個(gè)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告中，出讓土地高達(dá)53幅。短短半個(gè)月的供地速度和供地體量與上半年相比，呈現(xiàn)數(shù)倍增加的態(tài)勢(shì)。
其中，住宅用地的放量供應(yīng)成為最為明顯的變化。
以11日的出讓公告為例，上海市房地局一口氣推出位于寶山、嘉定的三幅居住用地，其中位于寶山顧村的一幅宅地總建筑面積高達(dá)40萬(wàn)平方米，為上海今年出讓的一幅住宅用地。
按地塊保證金1.3億元估算，該寶山地塊土地樓板價(jià)在3250元/平方米左右。
就在8月8日，與寶山與顧村地段處于同一水平的羅店新鎮(zhèn)A2-2地塊最終的成交樓板價(jià)格為4256元/平方米，而目前該此類區(qū)域的商品住宅成交均價(jià)在萬(wàn)元上下，由此可見(jiàn)，此次所推地塊的底價(jià)已有所調(diào)整。
“根據(jù)樓市狀況并兼顧土地供應(yīng)節(jié)奏、供求關(guān)系，對(duì)出讓底價(jià)進(jìn)行一些調(diào)整是非常明智的?！睖祥_(kāi)發(fā)商資深人士柴一峰坦言，但一些底價(jià)仍然較高的土地將面臨很大出讓壓力。
近幾年上海市中心地塊出讓的代表性區(qū)域——長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)，今年已公告的土地為商用綜合地塊和宅地各一幅，外界普遍認(rèn)為其出讓底價(jià)偏高，其中的宅地樓板價(jià)底價(jià)超過(guò)14000元/平方米，商用綜合地塊樓板價(jià)底價(jià)也超過(guò)了1萬(wàn)元/平方米。
此前上海志成房地產(chǎn)有限公司退還的長(zhǎng)風(fēng)地塊，去年地塊出讓的樓板價(jià)底價(jià)也僅5000元/平方米左右，一年不到，盡管市場(chǎng)已遠(yuǎn)不如去年高峰時(shí)，土地出讓價(jià)卻依然翻番。
嵇啟春則解釋，土地出讓的評(píng)估定價(jià)與最終發(fā)布公告出讓之間，會(huì)有至少兩三個(gè)月的時(shí)間差，這段時(shí)間如果出現(xiàn)市場(chǎng)變化，已確定的土地評(píng)估價(jià)一般不會(huì)調(diào)整。
土地出讓方依然寄希望于最終競(jìng)價(jià)時(shí)的“臨門(mén)一腳”。嵇啟春透露，今年推出的長(zhǎng)風(fēng)地塊，已經(jīng)有多家實(shí)力開(kāi)發(fā)商咨詢并表示有興趣。
柴一峰坦言，出讓底價(jià)定得仍然較高，可以理解為出讓方刺探市場(chǎng)的一種方式，尤其是后續(xù)還會(huì)有地塊推出的整體開(kāi)發(fā)區(qū)域。
不過(guò)，曾經(jīng)的拿地大戶日趨謹(jǐn)慎。在日前的“第一地產(chǎn)企業(yè)品牌聯(lián)盟”成立儀式上，包括萬(wàn)科、華潤(rùn)、金地、凱德、綠地等境內(nèi)外30多家地產(chǎn)大鱷的負(fù)責(zé)人集體表現(xiàn)出對(duì)新增土地儲(chǔ)備的謹(jǐn)慎。
下半年土地供應(yīng)加速
事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商所剩無(wú)幾的土地購(gòu)買(mǎi)信心和購(gòu)買(mǎi)力，還將進(jìn)一步分流。
日前，首幅臺(tái)灣土地亮相上海，意在招攬大陸實(shí)力開(kāi)發(fā)商入股合作開(kāi)發(fā)，此舉同時(shí)也將首次開(kāi)啟臺(tái)灣與大陸開(kāi)發(fā)商之間合作的大門(mén)。而該地塊的擁有方則是臺(tái)灣的國(guó)信集團(tuán)。
而據(jù)知情人士透露，臺(tái)灣于9、10月公布“陸資來(lái)臺(tái)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)管理辦法”，開(kāi)啟大陸資金赴臺(tái)投資商用地產(chǎn)的大門(mén)。
另一方面，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)面臨較長(zhǎng)的低迷調(diào)整期，一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始更加關(guān)注其他市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)。而此前，已有開(kāi)發(fā)商親自赴臺(tái)考察，對(duì)投資臺(tái)灣表示較大興趣。
來(lái)自土地需求一方的投資意向變化，直接導(dǎo)致土地市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力分流。
作為滬上資深的土地中介，上海鴻毅投資管理有限公司總經(jīng)理張義鴻深有感觸，“上半年土地二級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)量雖然有所增加，但大多數(shù)項(xiàng)目幾乎無(wú)人問(wèn)津，主要在于開(kāi)發(fā)商購(gòu)地意愿不強(qiáng)，購(gòu)買(mǎi)力有限。”他坦言，隨著下半年上海政府增加土地供應(yīng)量，一級(jí)市場(chǎng)土地供應(yīng)增加，將進(jìn)一步分流市場(chǎng)上有限的購(gòu)買(mǎi)力，下半年土地中介市場(chǎng)的日子會(huì)更加難過(guò)。
根據(jù)供地計(jì)劃，下半年上海土地供應(yīng)的趨勢(shì)將加速。