美國(guó)次貸危機(jī)新風(fēng)暴將加速中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整、延長(zhǎng)調(diào)整周期，但不會(huì)對(duì)房市走勢(shì)產(chǎn)生決定性影響，而適當(dāng)?shù)恼{(diào)整有利于房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展。
國(guó)家信息中心發(fā)布第40期經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)分析指出，在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)放緩、房市進(jìn)入“量?jī)r(jià)齊跌”階段的大背景下，次貸危機(jī)新風(fēng)暴將加速中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整、延長(zhǎng)調(diào)整周期，但不會(huì)對(duì)房市走勢(shì)產(chǎn)生決定性影響；由于當(dāng)前中國(guó)房?jī)r(jià)總水平過(guò)高，適度調(diào)整有利于將房?jī)r(jià)拉回到普通購(gòu)房者的承受范圍之內(nèi)，有利于房地產(chǎn)的長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)堅(jiān)持“穩(wěn)”字優(yōu)先，防范多重不利因素疊加導(dǎo)致的市場(chǎng)過(guò)度調(diào)整。
受美國(guó)次貸危機(jī)的拖累，世界房市在次貸危機(jī)新風(fēng)暴發(fā)生之前就已經(jīng)處于蕭條之中，9月份中旬華爾街又刮起了被稱為“百年一遇”的次貸危機(jī)新風(fēng)暴：“兩房”被美國(guó)政府國(guó)有化，雷曼兄弟公司申請(qǐng)破產(chǎn)，美林公司被收購(gòu)，保險(xiǎn)業(yè)巨頭AIG岌岌可危。初步分析，這場(chǎng)由房地產(chǎn)信貸過(guò)度擴(kuò)張所引發(fā)的金融大“地震”，將反過(guò)來(lái)給業(yè)已陷入低潮的世界房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更加沉重的打擊。
次貸危機(jī)新風(fēng)暴的發(fā)生與蔓延，也給已經(jīng)處于調(diào)整期的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)增加了更大的不確定性。2009年中國(guó)所面臨的外部環(huán)境更趨嚴(yán)峻，經(jīng)濟(jì)減速的概率增大。宏觀經(jīng)濟(jì)放緩將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生下拉作用：一是居民收入減少，影響自主需求；二是企業(yè)效益下滑，社會(huì)流動(dòng)資金減少，影響投資需求和投資意愿；三是心理預(yù)期改變，“追漲殺跌”的本能使投機(jī)需求大幅減少。
次貸危機(jī)新風(fēng)暴將使政府加強(qiáng)金融監(jiān)管，社會(huì)流動(dòng)性減少，最后從供給和需求兩方面抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度擴(kuò)張。而在國(guó)外許多城市房?jī)r(jià)“降聲一片”的大環(huán)境中，處于調(diào)整期的中國(guó)房?jī)r(jià)也很難“獨(dú)善其身”。次貸危機(jī)新風(fēng)暴將使世界許多經(jīng)濟(jì)體出現(xiàn)流動(dòng)性不足，需要大量資金回流“救市”，客觀上增大了國(guó)內(nèi)“熱錢”流出的可能性。
綜合判斷，華爾街次貸新風(fēng)暴將加快中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，但不會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生決定性影響。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的具體情況關(guān)鍵還是取決于國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和貨幣政策兩大變量。根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣政策的不同取向，今明兩年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整可能出現(xiàn)三種情形：
情形一：深幅調(diào)整。如果美國(guó)次貸危機(jī)新風(fēng)暴持續(xù)蔓延，金融危機(jī)演變?yōu)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)，美國(guó)、歐盟、日本三大經(jīng)濟(jì)體同時(shí)陷入衰退，房?jī)r(jià)和成交量持續(xù)萎縮；新興經(jīng)濟(jì)體飽受通脹和外需減弱之苦，經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩。國(guó)內(nèi)方面，出口和投資增速較快下滑，消費(fèi)減緩，物價(jià)居高不下，貨幣政策進(jìn)一步緊縮。在這種情況下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整不會(huì)在2009年結(jié)束，持續(xù)時(shí)間至少在3-5年，房?jī)r(jià)跌幅將在25%-45%之間。
情形二：中幅調(diào)整。如果在世界各大央行聯(lián)手救市的作用下，金融危機(jī)不會(huì)演變?yōu)槿娴慕?jīng)濟(jì)危機(jī)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)減速，但依然為正增長(zhǎng)，歐盟、日本徘徊在衰退的邊緣，新興經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)增速放緩；國(guó)內(nèi)方面，出口和投資增長(zhǎng)放緩，消費(fèi)保持相對(duì)穩(wěn)定，通脹壓力減小，貨幣政策有所放松。在此情形下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整將持續(xù)到2009年年底，房?jī)r(jià)跌幅在15%-25%之間。
情形三：小幅調(diào)整。如果在大規(guī)模救市計(jì)劃的帶動(dòng)下，金融危機(jī)很快過(guò)去，美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)小幅回升，日本、歐盟經(jīng)濟(jì)保持低增長(zhǎng)；新興經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)；在出口、投資和消費(fèi)三大需求同時(shí)帶動(dòng)下，經(jīng)過(guò)2008年的短暫調(diào)整，2009年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度回升，物價(jià)回落到正常水平，貨幣政策由從緊轉(zhuǎn)為穩(wěn)健。在此情形下，經(jīng)過(guò)2008年的短期調(diào)整，2009年房地產(chǎn)成交量將明顯回升，房?jī)r(jià)跌幅將在15%以內(nèi)。
根據(jù)當(dāng)前各國(guó)應(yīng)對(duì)措施、力度和發(fā)展趨勢(shì)初步判斷，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“中幅調(diào)整”的可能性，原因在于，一是盡管不會(huì)陷入嚴(yán)重衰退，但世界經(jīng)濟(jì)將明顯減速；二是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)明顯放慢；三是物價(jià)水平尚未回到正常水平，貨幣政策全面放松的可能性不大。
盡管次貸危機(jī)新風(fēng)暴對(duì)世界金融市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成的沖擊、美國(guó)等國(guó)家聯(lián)手大規(guī)模救市的效果還有待觀察，但可以預(yù)期的是，在國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)過(guò)高脫離普通購(gòu)房者的承受能力、市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)調(diào)整的背景下，次貸危機(jī)新風(fēng)暴的發(fā)生將進(jìn)一步加快中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整。適當(dāng)?shù)恼{(diào)整有利于房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)堅(jiān)持“穩(wěn)”字優(yōu)先，把改善供給和穩(wěn)定需求作為政策調(diào)控的重中之重，既要防范由多重因素疊加導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)度調(diào)整，也要促進(jìn)房?jī)r(jià)理性回歸。
國(guó)家信息中心發(fā)布第40期經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)分析指出，在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)放緩、房市進(jìn)入“量?jī)r(jià)齊跌”階段的大背景下，次貸危機(jī)新風(fēng)暴將加速中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整、延長(zhǎng)調(diào)整周期，但不會(huì)對(duì)房市走勢(shì)產(chǎn)生決定性影響；由于當(dāng)前中國(guó)房?jī)r(jià)總水平過(guò)高，適度調(diào)整有利于將房?jī)r(jià)拉回到普通購(gòu)房者的承受范圍之內(nèi)，有利于房地產(chǎn)的長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)堅(jiān)持“穩(wěn)”字優(yōu)先，防范多重不利因素疊加導(dǎo)致的市場(chǎng)過(guò)度調(diào)整。
受美國(guó)次貸危機(jī)的拖累，世界房市在次貸危機(jī)新風(fēng)暴發(fā)生之前就已經(jīng)處于蕭條之中，9月份中旬華爾街又刮起了被稱為“百年一遇”的次貸危機(jī)新風(fēng)暴：“兩房”被美國(guó)政府國(guó)有化，雷曼兄弟公司申請(qǐng)破產(chǎn)，美林公司被收購(gòu)，保險(xiǎn)業(yè)巨頭AIG岌岌可危。初步分析，這場(chǎng)由房地產(chǎn)信貸過(guò)度擴(kuò)張所引發(fā)的金融大“地震”，將反過(guò)來(lái)給業(yè)已陷入低潮的世界房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更加沉重的打擊。
次貸危機(jī)新風(fēng)暴的發(fā)生與蔓延，也給已經(jīng)處于調(diào)整期的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)增加了更大的不確定性。2009年中國(guó)所面臨的外部環(huán)境更趨嚴(yán)峻，經(jīng)濟(jì)減速的概率增大。宏觀經(jīng)濟(jì)放緩將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生下拉作用：一是居民收入減少，影響自主需求；二是企業(yè)效益下滑，社會(huì)流動(dòng)資金減少，影響投資需求和投資意愿；三是心理預(yù)期改變，“追漲殺跌”的本能使投機(jī)需求大幅減少。
次貸危機(jī)新風(fēng)暴將使政府加強(qiáng)金融監(jiān)管，社會(huì)流動(dòng)性減少，最后從供給和需求兩方面抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度擴(kuò)張。而在國(guó)外許多城市房?jī)r(jià)“降聲一片”的大環(huán)境中，處于調(diào)整期的中國(guó)房?jī)r(jià)也很難“獨(dú)善其身”。次貸危機(jī)新風(fēng)暴將使世界許多經(jīng)濟(jì)體出現(xiàn)流動(dòng)性不足，需要大量資金回流“救市”，客觀上增大了國(guó)內(nèi)“熱錢”流出的可能性。
綜合判斷，華爾街次貸新風(fēng)暴將加快中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，但不會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生決定性影響。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的具體情況關(guān)鍵還是取決于國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和貨幣政策兩大變量。根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣政策的不同取向，今明兩年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整可能出現(xiàn)三種情形：
情形一：深幅調(diào)整。如果美國(guó)次貸危機(jī)新風(fēng)暴持續(xù)蔓延，金融危機(jī)演變?yōu)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)，美國(guó)、歐盟、日本三大經(jīng)濟(jì)體同時(shí)陷入衰退，房?jī)r(jià)和成交量持續(xù)萎縮；新興經(jīng)濟(jì)體飽受通脹和外需減弱之苦，經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩。國(guó)內(nèi)方面，出口和投資增速較快下滑，消費(fèi)減緩，物價(jià)居高不下，貨幣政策進(jìn)一步緊縮。在這種情況下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整不會(huì)在2009年結(jié)束，持續(xù)時(shí)間至少在3-5年，房?jī)r(jià)跌幅將在25%-45%之間。
情形二：中幅調(diào)整。如果在世界各大央行聯(lián)手救市的作用下，金融危機(jī)不會(huì)演變?yōu)槿娴慕?jīng)濟(jì)危機(jī)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)減速，但依然為正增長(zhǎng)，歐盟、日本徘徊在衰退的邊緣，新興經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)增速放緩；國(guó)內(nèi)方面，出口和投資增長(zhǎng)放緩，消費(fèi)保持相對(duì)穩(wěn)定，通脹壓力減小，貨幣政策有所放松。在此情形下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整將持續(xù)到2009年年底，房?jī)r(jià)跌幅在15%-25%之間。
情形三：小幅調(diào)整。如果在大規(guī)模救市計(jì)劃的帶動(dòng)下，金融危機(jī)很快過(guò)去，美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)小幅回升，日本、歐盟經(jīng)濟(jì)保持低增長(zhǎng)；新興經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)；在出口、投資和消費(fèi)三大需求同時(shí)帶動(dòng)下，經(jīng)過(guò)2008年的短暫調(diào)整，2009年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度回升，物價(jià)回落到正常水平，貨幣政策由從緊轉(zhuǎn)為穩(wěn)健。在此情形下，經(jīng)過(guò)2008年的短期調(diào)整，2009年房地產(chǎn)成交量將明顯回升，房?jī)r(jià)跌幅將在15%以內(nèi)。
根據(jù)當(dāng)前各國(guó)應(yīng)對(duì)措施、力度和發(fā)展趨勢(shì)初步判斷，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“中幅調(diào)整”的可能性，原因在于，一是盡管不會(huì)陷入嚴(yán)重衰退，但世界經(jīng)濟(jì)將明顯減速；二是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)明顯放慢；三是物價(jià)水平尚未回到正常水平，貨幣政策全面放松的可能性不大。
盡管次貸危機(jī)新風(fēng)暴對(duì)世界金融市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成的沖擊、美國(guó)等國(guó)家聯(lián)手大規(guī)模救市的效果還有待觀察，但可以預(yù)期的是，在國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)過(guò)高脫離普通購(gòu)房者的承受能力、市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)調(diào)整的背景下，次貸危機(jī)新風(fēng)暴的發(fā)生將進(jìn)一步加快中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整。適當(dāng)?shù)恼{(diào)整有利于房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)堅(jiān)持“穩(wěn)”字優(yōu)先，把改善供給和穩(wěn)定需求作為政策調(diào)控的重中之重，既要防范由多重因素疊加導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)度調(diào)整，也要促進(jìn)房?jī)r(jià)理性回歸。