第十三章 租賃與融資租賃合同
第一節(jié) 租賃合同
一、租賃合同概述
(一)租賃合同的概念和法律特征
《合同法》第212規(guī)定："租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃可以區(qū)分為使用租賃和用益租賃，僅以使用為目的的，稱為使用租賃;以使用及收益為目的的，稱為用益租賃。租賃標(biāo)的物可以是動(dòng)產(chǎn)，也可以是不動(dòng)產(chǎn)，但租賃物須是不消耗物、特定物、有形物。
1、租賃合同是轉(zhuǎn)移使用權(quán)、收益權(quán)的合同。
租賃合同是以物的使用、收益為目的的合同，但當(dāng)事人可以約定排除承租人的使用權(quán)。租賃物所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，租賃合同期限屆滿后，承租人須將原物交還。租賃合同的給付具有持續(xù)性，因此可將租賃合同稱為持續(xù)性合同。
2、租賃合同是諾成合同、雙務(wù)合同、有償合同。
租賃合同的成立、生效不受是否交付租賃物的左右，是諾成合同。出租人以標(biāo)的物的使用權(quán)、收益權(quán)為對(duì)價(jià)，承租人以租金為對(duì)價(jià)，租賃合同是雙務(wù)、有償合同。
(二)租賃合同的種類
根據(jù)租賃是否確定日期，可以分為定期租賃和不定期租賃。
定期租賃，當(dāng)事人約定了租賃期限，但租賃期限如果過長，不利于平衡當(dāng)事人之間的利益，所以《合同法》第214條規(guī)定："租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年"。
不定期租賃，當(dāng)事人沒有約定租賃的期限。不定期租賃的特點(diǎn)是當(dāng)事人有任意解除權(quán)。"當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人"。
二、租賃合同的內(nèi)容
(一)出租人的義務(wù)
1.租賃物交付及保持義務(wù)。
出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。對(duì)租賃物的使用收益，以交付為必要，所以出租人應(yīng)當(dāng)按照約定地點(diǎn)、時(shí)間、方式、數(shù)量等交付租賃物，并應(yīng)于租賃關(guān)系的整個(gè)存續(xù)過程中，保持標(biāo)的物處于適合使用、收益的狀態(tài)，即保持租賃物符合約定的用途。
2.出租人的維修義務(wù)。
維修通常發(fā)生于租賃物破損、老化的情況下，如果是因?yàn)槌凶馊说恼Ｊ褂檬箻?biāo)的物破損、老化(包括磨損)的，出租人有維修義務(wù)，如果由于承租人的故意或者過失，致使租賃物破損，自當(dāng)由承租人承擔(dān)責(zé)任，由出租人自負(fù)經(jīng)費(fèi)維修?！逗贤ā返?21條規(guī)定："承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修，出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。"
3.權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)。
(1)權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)的含義。
權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，是指出租人應(yīng)當(dāng)擔(dān)保不因第三人對(duì)租賃物主張權(quán)利，而影響承租人租賃物的使用、收益。權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)是法定義務(wù)。
(2)以抵押的財(cái)產(chǎn)出租對(duì)租賃合同效力的影響。
《人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第66條規(guī)定："抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。"
(二)承租人的義務(wù)
1、按約定使用與按性質(zhì)使用。
《合同法》第217條規(guī)定："承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對(duì)租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用。"如何使用租賃物涉及到雙方當(dāng)事人的利益。首先，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物;如果沒有約定或者約定不明確，則應(yīng)按照《合同法》第61條的規(guī)定確定對(duì)租賃物如何使用，即按合同已有的條款或者交易習(xí)慣確定應(yīng)當(dāng)如何使用，如果還不能確定，則按租賃物的性質(zhì)使用。使用方法與租賃物的用途有關(guān)。
2、妥善保管的義務(wù)。
《合同法》第222條規(guī)定："承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任"。承租人對(duì)租賃物的保管，應(yīng)盡善良管理人的注意義務(wù)。"保管不善"，是過錯(cuò)的體現(xiàn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，因承租人的故意和重大過失致使租賃物毀損、滅失的，才承擔(dān)責(zé)任。依照我國《合同法》第222條的精神，保管不善所體現(xiàn)的過錯(cuò)，包括故意和過失，并未排除輕過失。從法理上看，無償合同無償付出的一方，輕過失才能免責(zé)。因租賃合同是雙務(wù)、有償合同，若租賃物毀損、滅失，承租人輕過失不能免責(zé)。
3、不任意改善、增設(shè)的義務(wù)。
《合同法》第223條規(guī)定："承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。"
4.租金支付義務(wù)。
租金的支付，是承租人的主要義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的時(shí)間、數(shù)額和方式交付租金。承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付;租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。
5.返還租賃物義務(wù)。
租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)，租賃期間屆滿或者租賃合同因解除終止，承租人應(yīng)當(dāng)返還原物，但返還原物并不等同于原狀返還，因?yàn)榧词故钦Ｊ褂?，租賃物也會(huì)有磨損、老化等損耗，以至于價(jià)值降低。因此，返還的租賃物符合約定的狀態(tài)即可，如果對(duì)返還的租賃物的狀態(tài)沒有約定，返還的租賃物應(yīng)符合按約定或者按租賃物的性質(zhì)使用后狀態(tài)。
6.收益權(quán)。
在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。
三、承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)
轉(zhuǎn)租是權(quán)利還是義務(wù)。這要看從哪個(gè)角度講。經(jīng)同意后可以轉(zhuǎn)租，從這個(gè)角度講，是權(quán)利。未經(jīng)同意不得轉(zhuǎn)租，從這個(gè)角度講是義務(wù)。
1、轉(zhuǎn)租是指承租人以自己的名義將租賃物出租給第三人(次承租人)使用、收益。對(duì)于轉(zhuǎn)租可以這樣描述：一個(gè)標(biāo)的物，兩個(gè)法律關(guān)系，三方當(dāng)事人。轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓不同，轉(zhuǎn)租是承租人以自己的名義向次承租人出租;租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓，是承租人將合同約定的租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓給新承租人，原承租人推出合同。
2、承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。承租人轉(zhuǎn)租的，應(yīng)當(dāng)取得出租人的同意。未經(jīng)同意擅自轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)通知承租人解除合同。出租人通知承租人解除租賃合同以后，承租人與次承租人之間的合同因失去了前提而不能有效成立。
3、次承租人對(duì)租賃物造成損失的，其應(yīng)當(dāng)對(duì)轉(zhuǎn)租人(承租人)承擔(dān)責(zé)任，承租人應(yīng)當(dāng)對(duì)出租人承擔(dān)責(zé)任。不論轉(zhuǎn)租是否經(jīng)過出租人同意，都是如此。如次承租人的行為導(dǎo)致租賃物的損害，出租人追究違約責(zé)任，只能追究承租人的違約責(zé)任，而不能追究次承租人的違約責(zé)任，或追究出租人和次承租人的連帶責(zé)任。如以侵權(quán)為由，則有可能追究承租人和次承租人的連帶責(zé)任。
4、承租人未經(jīng)同意擅自轉(zhuǎn)租的，出租人有兩個(gè)權(quán)利可以選擇行使：第一，出租人可以通知承租人解除雙方之間的租賃合同。第二，出租人也可以主張承租人與次承租人的轉(zhuǎn)租合同不生效。轉(zhuǎn)租不生效的事由是承租人無轉(zhuǎn)租權(quán)，擅自處分了他人的財(cái)產(chǎn)。轉(zhuǎn)租合同屬于效力未定的合同(可追認(rèn)的合同)。
四、買賣不破租賃
《合同法》第229條規(guī)定："租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。"對(duì)此規(guī)則，理論上多稱為"買賣不破租賃"，實(shí)際上，所有權(quán)變動(dòng)還可以因贈(zèng)與和繼承產(chǎn)生。因贈(zèng)與和繼承致使租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，同樣不影響租賃合同的效力。同時(shí)根據(jù)《擔(dān)保法》第49條的規(guī)定，抵押也不能擊破租賃。所有權(quán)變動(dòng)不能擊破租賃，是指先有租賃，后發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的情況。租賃物在租賃期間所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，歸屬第三人(買受人、受贈(zèng)人、繼承人)時(shí)，承租人可以其租賃權(quán)對(duì)抗新的所有權(quán)人。也就是新的所有權(quán)人與承租人應(yīng)繼續(xù)原租賃合同，直至終期屆至。換一個(gè)角度說，新的所有權(quán)人取代了原出租人的地位。租賃物是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)，不影響該規(guī)則的適用。
第一節(jié) 租賃合同
一、租賃合同概述
(一)租賃合同的概念和法律特征
《合同法》第212規(guī)定："租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃可以區(qū)分為使用租賃和用益租賃，僅以使用為目的的，稱為使用租賃;以使用及收益為目的的，稱為用益租賃。租賃標(biāo)的物可以是動(dòng)產(chǎn)，也可以是不動(dòng)產(chǎn)，但租賃物須是不消耗物、特定物、有形物。
1、租賃合同是轉(zhuǎn)移使用權(quán)、收益權(quán)的合同。
租賃合同是以物的使用、收益為目的的合同，但當(dāng)事人可以約定排除承租人的使用權(quán)。租賃物所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，租賃合同期限屆滿后，承租人須將原物交還。租賃合同的給付具有持續(xù)性，因此可將租賃合同稱為持續(xù)性合同。
2、租賃合同是諾成合同、雙務(wù)合同、有償合同。
租賃合同的成立、生效不受是否交付租賃物的左右，是諾成合同。出租人以標(biāo)的物的使用權(quán)、收益權(quán)為對(duì)價(jià)，承租人以租金為對(duì)價(jià)，租賃合同是雙務(wù)、有償合同。
(二)租賃合同的種類
根據(jù)租賃是否確定日期，可以分為定期租賃和不定期租賃。
定期租賃，當(dāng)事人約定了租賃期限，但租賃期限如果過長，不利于平衡當(dāng)事人之間的利益，所以《合同法》第214條規(guī)定："租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年"。
不定期租賃，當(dāng)事人沒有約定租賃的期限。不定期租賃的特點(diǎn)是當(dāng)事人有任意解除權(quán)。"當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人"。
二、租賃合同的內(nèi)容
(一)出租人的義務(wù)
1.租賃物交付及保持義務(wù)。
出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。對(duì)租賃物的使用收益，以交付為必要，所以出租人應(yīng)當(dāng)按照約定地點(diǎn)、時(shí)間、方式、數(shù)量等交付租賃物，并應(yīng)于租賃關(guān)系的整個(gè)存續(xù)過程中，保持標(biāo)的物處于適合使用、收益的狀態(tài)，即保持租賃物符合約定的用途。
2.出租人的維修義務(wù)。
維修通常發(fā)生于租賃物破損、老化的情況下，如果是因?yàn)槌凶馊说恼Ｊ褂檬箻?biāo)的物破損、老化(包括磨損)的，出租人有維修義務(wù)，如果由于承租人的故意或者過失，致使租賃物破損，自當(dāng)由承租人承擔(dān)責(zé)任，由出租人自負(fù)經(jīng)費(fèi)維修?！逗贤ā返?21條規(guī)定："承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修，出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。"
3.權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)。
(1)權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)的含義。
權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，是指出租人應(yīng)當(dāng)擔(dān)保不因第三人對(duì)租賃物主張權(quán)利，而影響承租人租賃物的使用、收益。權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)是法定義務(wù)。
(2)以抵押的財(cái)產(chǎn)出租對(duì)租賃合同效力的影響。
《人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第66條規(guī)定："抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。"
(二)承租人的義務(wù)
1、按約定使用與按性質(zhì)使用。
《合同法》第217條規(guī)定："承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對(duì)租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用。"如何使用租賃物涉及到雙方當(dāng)事人的利益。首先，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物;如果沒有約定或者約定不明確，則應(yīng)按照《合同法》第61條的規(guī)定確定對(duì)租賃物如何使用，即按合同已有的條款或者交易習(xí)慣確定應(yīng)當(dāng)如何使用，如果還不能確定，則按租賃物的性質(zhì)使用。使用方法與租賃物的用途有關(guān)。
2、妥善保管的義務(wù)。
《合同法》第222條規(guī)定："承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任"。承租人對(duì)租賃物的保管，應(yīng)盡善良管理人的注意義務(wù)。"保管不善"，是過錯(cuò)的體現(xiàn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，因承租人的故意和重大過失致使租賃物毀損、滅失的，才承擔(dān)責(zé)任。依照我國《合同法》第222條的精神，保管不善所體現(xiàn)的過錯(cuò)，包括故意和過失，并未排除輕過失。從法理上看，無償合同無償付出的一方，輕過失才能免責(zé)。因租賃合同是雙務(wù)、有償合同，若租賃物毀損、滅失，承租人輕過失不能免責(zé)。
3、不任意改善、增設(shè)的義務(wù)。
《合同法》第223條規(guī)定："承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。"
4.租金支付義務(wù)。
租金的支付，是承租人的主要義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的時(shí)間、數(shù)額和方式交付租金。承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付;租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。
5.返還租賃物義務(wù)。
租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)，租賃期間屆滿或者租賃合同因解除終止，承租人應(yīng)當(dāng)返還原物，但返還原物并不等同于原狀返還，因?yàn)榧词故钦Ｊ褂?，租賃物也會(huì)有磨損、老化等損耗，以至于價(jià)值降低。因此，返還的租賃物符合約定的狀態(tài)即可，如果對(duì)返還的租賃物的狀態(tài)沒有約定，返還的租賃物應(yīng)符合按約定或者按租賃物的性質(zhì)使用后狀態(tài)。
6.收益權(quán)。
在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。
三、承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)
轉(zhuǎn)租是權(quán)利還是義務(wù)。這要看從哪個(gè)角度講。經(jīng)同意后可以轉(zhuǎn)租，從這個(gè)角度講，是權(quán)利。未經(jīng)同意不得轉(zhuǎn)租，從這個(gè)角度講是義務(wù)。
1、轉(zhuǎn)租是指承租人以自己的名義將租賃物出租給第三人(次承租人)使用、收益。對(duì)于轉(zhuǎn)租可以這樣描述：一個(gè)標(biāo)的物，兩個(gè)法律關(guān)系，三方當(dāng)事人。轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓不同，轉(zhuǎn)租是承租人以自己的名義向次承租人出租;租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓，是承租人將合同約定的租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓給新承租人，原承租人推出合同。
2、承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。承租人轉(zhuǎn)租的，應(yīng)當(dāng)取得出租人的同意。未經(jīng)同意擅自轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)通知承租人解除合同。出租人通知承租人解除租賃合同以后，承租人與次承租人之間的合同因失去了前提而不能有效成立。
3、次承租人對(duì)租賃物造成損失的，其應(yīng)當(dāng)對(duì)轉(zhuǎn)租人(承租人)承擔(dān)責(zé)任，承租人應(yīng)當(dāng)對(duì)出租人承擔(dān)責(zé)任。不論轉(zhuǎn)租是否經(jīng)過出租人同意，都是如此。如次承租人的行為導(dǎo)致租賃物的損害，出租人追究違約責(zé)任，只能追究承租人的違約責(zé)任，而不能追究次承租人的違約責(zé)任，或追究出租人和次承租人的連帶責(zé)任。如以侵權(quán)為由，則有可能追究承租人和次承租人的連帶責(zé)任。
4、承租人未經(jīng)同意擅自轉(zhuǎn)租的，出租人有兩個(gè)權(quán)利可以選擇行使：第一，出租人可以通知承租人解除雙方之間的租賃合同。第二，出租人也可以主張承租人與次承租人的轉(zhuǎn)租合同不生效。轉(zhuǎn)租不生效的事由是承租人無轉(zhuǎn)租權(quán)，擅自處分了他人的財(cái)產(chǎn)。轉(zhuǎn)租合同屬于效力未定的合同(可追認(rèn)的合同)。
四、買賣不破租賃
《合同法》第229條規(guī)定："租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。"對(duì)此規(guī)則，理論上多稱為"買賣不破租賃"，實(shí)際上，所有權(quán)變動(dòng)還可以因贈(zèng)與和繼承產(chǎn)生。因贈(zèng)與和繼承致使租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，同樣不影響租賃合同的效力。同時(shí)根據(jù)《擔(dān)保法》第49條的規(guī)定，抵押也不能擊破租賃。所有權(quán)變動(dòng)不能擊破租賃，是指先有租賃，后發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的情況。租賃物在租賃期間所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，歸屬第三人(買受人、受贈(zèng)人、繼承人)時(shí)，承租人可以其租賃權(quán)對(duì)抗新的所有權(quán)人。也就是新的所有權(quán)人與承租人應(yīng)繼續(xù)原租賃合同，直至終期屆至。換一個(gè)角度說，新的所有權(quán)人取代了原出租人的地位。租賃物是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)，不影響該規(guī)則的適用。