房地出租中總費(fèi)用的計(jì)算
依據(jù)房地出租中租金的構(gòu)成因素分析，計(jì)算土地純收益時(shí)的總費(fèi)用包括以下幾項(xiàng)：
(1)管理費(fèi)。指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。分為兩部分：一是出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中消耗品價(jià)值的貨幣支出；另一是管理人員工資的支出。管理費(fèi)的計(jì)算有兩種方法：一是依管理面積平均計(jì)算；二是依租金的一定比例計(jì)算，通常以年租金的2％一5％計(jì)。
(2)維修費(fèi)。指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)。它的計(jì)算方法比較復(fù)雜，一般有造價(jià)比例法、定期輪修法、經(jīng)驗(yàn)估計(jì)法等，為計(jì)算方便，通常可按建筑物重置價(jià)的1．5％～2％計(jì)算。
(3)保險(xiǎn)費(fèi)。指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。一般可按房屋重置價(jià)或現(xiàn)值乘以保險(xiǎn)費(fèi)率計(jì)算。我國(guó)房屋的保險(xiǎn)費(fèi)率是1．5‰—2‰。
注意：保險(xiǎn)費(fèi)的單位是千分之1．5‰—2‰。這一點(diǎn)有時(shí)考試中也是給出具體數(shù)值，但是還是因?yàn)闀r(shí)間緊，有時(shí)候有考生會(huì)記錯(cuò)單位，按照百分?jǐn)?shù)進(jìn)行計(jì)算，結(jié)果出現(xiàn)計(jì)算錯(cuò)誤。
(4)稅金。指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅等。關(guān)于稅收標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家及各城市均有規(guī)定。一般月租金在120元以下者只繳納12％的房產(chǎn)稅。月租金在120元以上者除繳納房產(chǎn)稅外，還要按租金額繳納營(yíng)業(yè)稅5％、附加城建稅0．35％、教育稅附加0．05％等。
(5)計(jì)算房屋折舊費(fèi)。折舊費(fèi)是指房屋在使用過(guò)程中因損耗而在租金中補(bǔ)償?shù)哪遣糠謨r(jià)值。其計(jì)算公式為：
年折舊費(fèi)=房屋重置價(jià)-殘值/耐用年限=房屋重置價(jià)×（1-殘值率）/耐用年限
式中房屋建筑重置價(jià)、耐用年限和殘值是隨房屋結(jié)構(gòu)及等級(jí)不同而變化的，一般各城市均有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。
如果房屋耐用年限超過(guò)了出讓的土地使用權(quán)年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和國(guó)務(wù)院(1990)55號(hào)令規(guī)定，土地使用期滿而使用者未申請(qǐng)續(xù)期的，&考試大&土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回，關(guān)于地上建筑物的處置，《城市房地產(chǎn)管理法》未作具體規(guī)定，而國(guó)務(wù)院55號(hào)令則規(guī)定由國(guó)家無(wú)償取得。因此，土地使用者可使用房屋和土地的年限不能超過(guò)土地使用權(quán)出讓年期。這樣，當(dāng)房屋耐用年限超過(guò)土地使用權(quán)出讓年期時(shí)，按土地使用權(quán)出讓年限調(diào)整確定房屋可使用年限，在計(jì)算年折舊時(shí)也不應(yīng)考慮殘值。相應(yīng)的計(jì)算公式為：
年折舊費(fèi)=房屋重置價(jià)/房屋可使用年限
房屋可使用年限=土地出讓前房屋已使用年限+土地出讓年限
依據(jù)房地出租中租金的構(gòu)成因素分析，計(jì)算土地純收益時(shí)的總費(fèi)用包括以下幾項(xiàng)：
(1)管理費(fèi)。指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。分為兩部分：一是出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中消耗品價(jià)值的貨幣支出；另一是管理人員工資的支出。管理費(fèi)的計(jì)算有兩種方法：一是依管理面積平均計(jì)算；二是依租金的一定比例計(jì)算，通常以年租金的2％一5％計(jì)。
(2)維修費(fèi)。指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)。它的計(jì)算方法比較復(fù)雜，一般有造價(jià)比例法、定期輪修法、經(jīng)驗(yàn)估計(jì)法等，為計(jì)算方便，通常可按建筑物重置價(jià)的1．5％～2％計(jì)算。
(3)保險(xiǎn)費(fèi)。指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。一般可按房屋重置價(jià)或現(xiàn)值乘以保險(xiǎn)費(fèi)率計(jì)算。我國(guó)房屋的保險(xiǎn)費(fèi)率是1．5‰—2‰。
注意：保險(xiǎn)費(fèi)的單位是千分之1．5‰—2‰。這一點(diǎn)有時(shí)考試中也是給出具體數(shù)值，但是還是因?yàn)闀r(shí)間緊，有時(shí)候有考生會(huì)記錯(cuò)單位，按照百分?jǐn)?shù)進(jìn)行計(jì)算，結(jié)果出現(xiàn)計(jì)算錯(cuò)誤。
(4)稅金。指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅等。關(guān)于稅收標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家及各城市均有規(guī)定。一般月租金在120元以下者只繳納12％的房產(chǎn)稅。月租金在120元以上者除繳納房產(chǎn)稅外，還要按租金額繳納營(yíng)業(yè)稅5％、附加城建稅0．35％、教育稅附加0．05％等。
(5)計(jì)算房屋折舊費(fèi)。折舊費(fèi)是指房屋在使用過(guò)程中因損耗而在租金中補(bǔ)償?shù)哪遣糠謨r(jià)值。其計(jì)算公式為：
年折舊費(fèi)=房屋重置價(jià)-殘值/耐用年限=房屋重置價(jià)×（1-殘值率）/耐用年限
式中房屋建筑重置價(jià)、耐用年限和殘值是隨房屋結(jié)構(gòu)及等級(jí)不同而變化的，一般各城市均有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。
如果房屋耐用年限超過(guò)了出讓的土地使用權(quán)年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和國(guó)務(wù)院(1990)55號(hào)令規(guī)定，土地使用期滿而使用者未申請(qǐng)續(xù)期的，&考試大&土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回，關(guān)于地上建筑物的處置，《城市房地產(chǎn)管理法》未作具體規(guī)定，而國(guó)務(wù)院55號(hào)令則規(guī)定由國(guó)家無(wú)償取得。因此，土地使用者可使用房屋和土地的年限不能超過(guò)土地使用權(quán)出讓年期。這樣，當(dāng)房屋耐用年限超過(guò)土地使用權(quán)出讓年期時(shí)，按土地使用權(quán)出讓年限調(diào)整確定房屋可使用年限，在計(jì)算年折舊時(shí)也不應(yīng)考慮殘值。相應(yīng)的計(jì)算公式為：
年折舊費(fèi)=房屋重置價(jià)/房屋可使用年限
房屋可使用年限=土地出讓前房屋已使用年限+土地出讓年限