影響建筑物價值損耗的原因是多方面的，一般將其歸類為物質(zhì)因素、功能因素和經(jīng)濟因素三類。但這些損耗因素并不是獨立作用的。物質(zhì)的損耗因素會引起功能的損耗，功能的損耗又會反映到經(jīng)濟的損耗上，三者存在著一定的因果關(guān)系。計算損耗時，一般要求將三個因素的影響分別加以論述和測算。然而，由于這些因素所造成的損耗難以明確區(qū)分，在實際評估工作中，通常統(tǒng)一考慮來計算損耗額。
但是對有一定重要性、價值較高的建筑物，應(yīng)盡可能分類計算。此外，還要注意建筑物是否連同土地一起評估，即房地合一進(jìn)行評估，還是房地分估合一，測算時要注意區(qū)分各因素對建筑物和土地價值的不同影響。
(一)物質(zhì)因素
引起建筑物實體損耗的物質(zhì)因素有下列幾項：
1．因使用產(chǎn)生的破損；
2．隨時間或風(fēng)雨侵蝕等自然作用而產(chǎn)生的自然老化；
3．因風(fēng)災(zāi)、水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害而發(fā)生的損壞；
4．人為造成的破壞。
(二)功能因素
功能的損耗因素，指由于技術(shù)革新、設(shè)計變化等而導(dǎo)致建筑物的功能落伍引起的損耗。功能退化引起的損耗包括：
1．技術(shù)更新，指科學(xué)理論上的重大突破，新技術(shù)、新工藝的推廣運用；
2．設(shè)計變化，含消費觀念的變更。
造成建筑物的功能損耗的主要因素包括：建筑技術(shù)進(jìn)步、工藝的變更、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的改變、建筑材料的更新?lián)Q代。就住宅而言，包括住宅的結(jié)構(gòu)類型、功能布局、層高、面積裝修狀況等；對于工業(yè)建筑物，還包括跨度、層高、對生產(chǎn)工藝的滿足程度等等。同樣，如技術(shù)要求變化而工藝不變，也可能導(dǎo)致功能性損耗。在房地產(chǎn)估價時，建筑物的用途與土地的利用不一致而產(chǎn)生的價值損耗，也屬于建筑物的功能性損耗。
(三)經(jīng)濟因素
經(jīng)濟損耗因素，是指該建筑物與其周邊環(huán)境不協(xié)調(diào)，即經(jīng)濟的不適應(yīng)性而發(fā)生的損耗。這項因素的主要內(nèi)容有：
1．周邊地區(qū)經(jīng)濟的衰退；
2．此建筑物與周邊環(huán)境不相適應(yīng)；
3．區(qū)域的優(yōu)良性發(fā)生減退等。
如供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政策變化等，都會帶來經(jīng)濟性損耗，在一個高級住宅區(qū)附近建一座工廠，該住宅區(qū)的房價就會降低，這就是經(jīng)濟因素造成的。經(jīng)濟性因素的影響不會永久存在，隨著經(jīng)濟狀況的好轉(zhuǎn)而發(fā)生扭轉(zhuǎn)。
但是對有一定重要性、價值較高的建筑物，應(yīng)盡可能分類計算。此外，還要注意建筑物是否連同土地一起評估，即房地合一進(jìn)行評估，還是房地分估合一，測算時要注意區(qū)分各因素對建筑物和土地價值的不同影響。
(一)物質(zhì)因素
引起建筑物實體損耗的物質(zhì)因素有下列幾項：
1．因使用產(chǎn)生的破損；
2．隨時間或風(fēng)雨侵蝕等自然作用而產(chǎn)生的自然老化；
3．因風(fēng)災(zāi)、水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害而發(fā)生的損壞；
4．人為造成的破壞。
(二)功能因素
功能的損耗因素，指由于技術(shù)革新、設(shè)計變化等而導(dǎo)致建筑物的功能落伍引起的損耗。功能退化引起的損耗包括：
1．技術(shù)更新，指科學(xué)理論上的重大突破，新技術(shù)、新工藝的推廣運用；
2．設(shè)計變化，含消費觀念的變更。
造成建筑物的功能損耗的主要因素包括：建筑技術(shù)進(jìn)步、工藝的變更、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的改變、建筑材料的更新?lián)Q代。就住宅而言，包括住宅的結(jié)構(gòu)類型、功能布局、層高、面積裝修狀況等；對于工業(yè)建筑物，還包括跨度、層高、對生產(chǎn)工藝的滿足程度等等。同樣，如技術(shù)要求變化而工藝不變，也可能導(dǎo)致功能性損耗。在房地產(chǎn)估價時，建筑物的用途與土地的利用不一致而產(chǎn)生的價值損耗，也屬于建筑物的功能性損耗。
(三)經(jīng)濟因素
經(jīng)濟損耗因素，是指該建筑物與其周邊環(huán)境不協(xié)調(diào)，即經(jīng)濟的不適應(yīng)性而發(fā)生的損耗。這項因素的主要內(nèi)容有：
1．周邊地區(qū)經(jīng)濟的衰退；
2．此建筑物與周邊環(huán)境不相適應(yīng)；
3．區(qū)域的優(yōu)良性發(fā)生減退等。
如供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政策變化等，都會帶來經(jīng)濟性損耗，在一個高級住宅區(qū)附近建一座工廠，該住宅區(qū)的房價就會降低，這就是經(jīng)濟因素造成的。經(jīng)濟性因素的影響不會永久存在，隨著經(jīng)濟狀況的好轉(zhuǎn)而發(fā)生扭轉(zhuǎn)。