房地產投資過程
房地產投資過程實際上就是房地產項目開發(fā)經營的全過程。房地產投資周期長、環(huán)節(jié)多，是一個相當復雜的過程，對此，在房地產開發(fā)一章已經進行了一定的闡述，房地產投資過程與開發(fā)過程是類似的，不過其側重點不同。概括而言，房地產投資過程大體可分為投資分析、土地開發(fā)權獲得、房地產生產開發(fā)及房地產銷售經營這四個大的階段。
1、投資分析
房地產經濟活動，是個大量資金運動的過程，一旦作出投資決定，資金的投入就是一個難以逆轉的持續(xù)過程。投資決策準確，是確保整個開發(fā)項目成功的關鍵。反之，投資決策失誤，就會導致重大損失。因此，慎重地進行決策，是房地產開發(fā)經營的必要前提。要保證投資決策成功，就必須在市場分析、財務分析的基礎上，認真做好可行性分析研究。
（1）市場分析。
市場分析的重點在于估計市場對于投資計劃中擬開發(fā)成為房地產商品的需求強度以及競爭環(huán)境的分析。對市場所做的研究有利于正確估計未來房地產的收益，進而有助于投資者在進行財務分析時，能夠正確計算出未來現金流量。
（2）財務分析。
投資者經由市場分析估計未來房地產的收益，進而估計出未來的現金流量。因此，財務分析的主要目的是經由現金流量的估計，計算出預期報酬率，并以所得的結果與要求的報酬率加經比較來判定這項投資是否可行。此外，財務分析并對投資的風險進行估計，以判定面臨的風險與預期報酬是否在投資者所接受的范圍內。
（3）可行性分析。
可行性分析是一個綜合的步驟。投資者除了利用前述市場分析與財務分析的結果，研究和判斷其可行性外，還要進行相關的建筑與土地使用等法規(guī)限制的研究，以了解投資計劃在法規(guī)限制上是否可行，以及目前的產權形式與產權的取得是否可行。而且對房地產開發(fā)的龐大資金來源是否能取得也是一個重要的關鍵點。
因此，只有在計劃階段中的可行性分析確定后，整個計劃才可能付諸實施，而下一步驟的投資程序才能繼續(xù)進行。投資者必須了解在計劃評估過程中，可能會因為遭受的限制而作某些修改，因此，投資者在作可行性分析這個步驟時，并不能將其當作單純的接受或否決的過程，它實際上還包括了重新評估與修正的功能。通常，在一些較大項目中，為了確保投資決策成功，可行性分析要反復研究，在正式決策之前，可作可行性研究，以保證投資決策的準確性。
2、土地開發(fā)權的獲得
這一過程中包括土地使用權或產權的取得與議價程序。當在計劃時期確定投資計劃可行后，土地使用權以何種形式取得乃是投資者接下來考慮的要點，如完全買斷，還是合作開發(fā)，或是部分使用權（如地上權），或長期租賃等。
在確定產權形式的同時，要進行的是獲得土地的程序及與土地所有者議價的程序，以確定產權的取得成本。在這一過程中，是從一級市場通過批租形式獲得土地，還是從二級市場購得土地，其具體法律手續(xù)各有差異，必須搞清楚其中的每一個環(huán)節(jié)，以免產生不必要的糾紛。此外，由于房地產為良好的擔保品，而且其取得成本通常非常巨大，因此大多數的投資者皆運用財務杠桿以取得房地產產權，也就是向金融機構融資以取得資金。不同的金融單位其信用成本與融資條件不同，因此在進行融資活動時，要詳細評估投資計劃與各種融資機會，以選擇最有利的融資方式。
3、房地產建設開發(fā)
在房地產開發(fā)中，首先要取得政府立項和規(guī)劃的許可。立項和規(guī)劃涉及到資金運作及水、電、煤、路等各項配套條件，是一個相當繁雜但又十分重要的工作。在房地產整個開發(fā)過程中，其與投資決策、土地使用權獲得一起又稱為開發(fā)前期工作時期。
在上述前期工作完成之后，方可進入實質性的建設開發(fā)階段。以后的工作為根據規(guī)劃及開發(fā)要求進行設計，然后尋找建筑商進行營造。在整個營造過程中，投資者又必須進行必要的監(jiān)督或委托監(jiān)理公司進行建設監(jiān)理。由于開發(fā)所需要的資金相當龐大，因此在大多數的情況下，投資者仍須向金融機構融資以取得資金。此時，融資活動又成為一項重要的工作，如何取得與選擇有利的融資機會與融資條件，以保證建設開發(fā)進度及按時竣工完成，成為此時融資活動的主要目標。
4、房地產銷售經營
在房地產銷售階段主要的工作，包括：
一是必須有完善的營銷規(guī)劃。
包括確定目標市場的購買者，擬定適當的營銷策略及營銷組織以求順利銷售。
二是實際的銷售活動，
包括根據市場狀況及可能條件采取的各種促銷手段，以及如簽約、收取訂金、過戶登記等具體手續(xù)。
三為融資活動的進行。
由于房地產金額龐大，在促銷的過程中，常常需要替買者安排有利的融資計劃以吸引買者，因此融資特別是購房抵押貸款及各項分期付款的活動也會成為這一階段的重要工作。
在這一階段中，某些已開發(fā)完成的房地產，如果不是以銷售為目的，或者因銷售狀況不理想，也可以把這部分房地產作為物業(yè)進行經營，即以經營謀利為目的。經營的形態(tài)主要分為兩大類：
一類是將房地產出租給他人，并定期收取租金獲取收益。這類租賃的經營形態(tài)，投資者負擔的管理成本較低，收益固定且風險較小，但是一般而言報酬可能較低。
二類則是由投資者自己經營管理，此時投資者可能獲取較高的報酬，但卻須自行負擔營運的風險，而且收益亦不穩(wěn)定。已開發(fā)完成的房地產，在經營階段要依據不同的經營形態(tài)，采取不同的管理活動，如維修、更新、保全、各種費用稅金的繳納與各種收入的收取、以及實際從事營業(yè)的必要管理活動等。
此外，由于房地產是價高耐用的特殊商品，其維修物業(yè)管理不僅是房地產商品售后服務的必需，而且物業(yè)管理本身也已成為房地產整體開發(fā)中不可或缺的組成部分。因此，采取何種物業(yè)管理方法及如何真正搞好物業(yè)管理，也是房地產整個投資過程中必須認真考慮的。
房地產投資的方式
從一般意義上講，投資者投資房地產，主要有兩條途徑、四種方式。
1、兩條途徑是指：基本建設途徑和房地產開發(fā)途徑。
四種方式是指：基本建設途徑中的基本建設式；房地產開發(fā)途徑中的樓宇購買式、合作開發(fā)式和股權購買式。
當然，對于基本建設途徑中進行建設的房地產項目也可以采取購買、合作或股權收購的方式，只是對這類性質的房地產項目或樓宇采取這些方式不具有典型意義，而且如果這樣做，多數情況是改變了這些房地產項目或樓宇的性質，即轉向房地產開發(fā)或使其進入房地產市場。故綜合比較，在現行的法律、法規(guī)框架下，進行房地產投資的一般方式有如下四種：
方式一：基本建設式。
這里所稱的基本建設，是指按基建程序進行報建的方式，建設自用的房地產項目。方案評價：這種建設方式是在房地產開發(fā)市場化之前，房地產項目建設的主要方式。房產地開發(fā)市場化之后，國家法律和地方法規(guī)、規(guī)章對基本建設方式進行的房地產項目建設有嚴格的條件限制，這些條件主要有三個方面：
一是投資主體的限制。
一般應是國家機關、全民所有制的事業(yè)單位或企業(yè)單位；
二是項目性質和用途的限制。
一般應是不進入房地產市場的自用、公益性質的房地產項目。如國家投資的公用事業(yè)項目等，前述機關、事業(yè)單位純粹自用公益性質的樓宇建設項目；
三是各地已停止辦理經營性項目國有土地使用權協議出讓手續(xù)（下稱“停止國有土地使用權協議出讓規(guī)定”）。
除非符合特定條件或經政府特批，通過協議出讓方式取得經營性項目的國有土地使用權已不可能。
方式二：樓宇購買式。
具體做法是：投資人審查一家房地產開發(fā)商的資質、該房地產開發(fā)商所開發(fā)的樓宇的法律狀態(tài)，并考查該寫字樓的地理位置、建筑風格等狀況，如認為符合投資人的意圖，則投資人與該房地產開發(fā)商建立商品房買賣法律關系，通過商品房買賣程序獲得樓宇的全部權利。
方案評價：這種方式最為簡便。相當于對某特定地區(qū)正在進行開發(fā)尚未出售的房地產項目進行全面考查，在法律上、經濟上和技術上進行分析和論證。在此基礎上，選擇一家有實力的開發(fā)商開發(fā)的符合投資人意愿的項目，與其談判達成購買合約。不足之處是：擬購房產所在項目已完成相關法律程序的審批，其規(guī)劃、建設等事項已很難更改。對于已建設完工的項目的狀況，只能在現有市場中進行選擇，不能以自己的意愿進行所需樓宇的設計和建設。對于未建設完成之房地產項目，則又存在著預購商品房的風險。
方式三：合作開發(fā)式。
具體做法是：如投資人本身不具備房地產開發(fā)資質和相關經營范圍，則選擇一家有相應資質、實力和資源的的房地產開發(fā)商進行合作。這種合作既可以是建立合資、合作的房地產開發(fā)的項目公司，也可以是通過合作協議的方式進行約定。具備房地產開發(fā)資質的合作方回收其先前投資并獲得其應得之利潤，而投資人則取得雙方合作開發(fā)的房地產項目樓宇的全部產權。雙方各得其所。
方案評價：合作開發(fā)式的本質仍是對雙方合作開發(fā)項目之樓宇的購買。這種方式區(qū)別于樓宇購買式的主要優(yōu)點是投資人的可控制性增加了。樓宇購買式是買成品，最多只是定作而已。而在合作開發(fā)式中，投資人直接進入項目開發(fā)的過程之中，可以對合作開發(fā)的房地產項目依不同的合作開發(fā)方式，實施不同程度的控制。通過合作開發(fā)，投資人可以對合作開發(fā)的房地產項目的成本、設計理念、建設風格、樓宇的功用等按自己的意愿進行創(chuàng)作。不足之處是：合作開發(fā)房地產項目涉及到與合作對方的合作，法律關系及協作配合比樓宇購買式相比要更復雜一些。如果進行合作開發(fā)，投資人將要投入大量的人力、物力和財力。另外，合作開發(fā)房地產有兩種方式，即不成立項目公司的合作開發(fā)方式和成立項目公司的合作開發(fā)方式。如采用后一種合作開發(fā)方式，則停止國有土地使用權協議出讓規(guī)定將會構成一個障礙。
方式四：購買股權式。
具體做法是：由投資人或投資人的關聯公司對于一家已經存在或擬創(chuàng)設的房地產公司的股權進行全面收購。通過收購該房地產公司的股權，而實現對該公司開發(fā)建設或擁有的房地產項目或樓宇的占有、使用、收益和處分的權利。
方案評價：這種方式比較前兩種方式而言，的好處在于，投資收購房地產公司的股權，投資人不發(fā)生直接購買或通過合作方式獲得房地產權利而產生的購房置物業(yè)的稅費。不足之處有三個方面：
一是投資人對購置股權而擁有的房地產權利比較間接；
二是對一家公司股權的收購，投資人需與另一家關聯公司聯手進行，投資人與該關聯公司的關系將對投資人對間接購置的房地產的使用和處置產生一定的影響；
其三，如不是對一個現成的房地產公司的股權進行收購，而是成立一個項目公司再去收購其股權，則停止國有土地使用權協議出讓規(guī)定也會構成一個障礙。
房地產投資過程實際上就是房地產項目開發(fā)經營的全過程。房地產投資周期長、環(huán)節(jié)多，是一個相當復雜的過程，對此，在房地產開發(fā)一章已經進行了一定的闡述，房地產投資過程與開發(fā)過程是類似的，不過其側重點不同。概括而言，房地產投資過程大體可分為投資分析、土地開發(fā)權獲得、房地產生產開發(fā)及房地產銷售經營這四個大的階段。
1、投資分析
房地產經濟活動，是個大量資金運動的過程，一旦作出投資決定，資金的投入就是一個難以逆轉的持續(xù)過程。投資決策準確，是確保整個開發(fā)項目成功的關鍵。反之，投資決策失誤，就會導致重大損失。因此，慎重地進行決策，是房地產開發(fā)經營的必要前提。要保證投資決策成功，就必須在市場分析、財務分析的基礎上，認真做好可行性分析研究。
（1）市場分析。
市場分析的重點在于估計市場對于投資計劃中擬開發(fā)成為房地產商品的需求強度以及競爭環(huán)境的分析。對市場所做的研究有利于正確估計未來房地產的收益，進而有助于投資者在進行財務分析時，能夠正確計算出未來現金流量。
（2）財務分析。
投資者經由市場分析估計未來房地產的收益，進而估計出未來的現金流量。因此，財務分析的主要目的是經由現金流量的估計，計算出預期報酬率，并以所得的結果與要求的報酬率加經比較來判定這項投資是否可行。此外，財務分析并對投資的風險進行估計，以判定面臨的風險與預期報酬是否在投資者所接受的范圍內。
（3）可行性分析。
可行性分析是一個綜合的步驟。投資者除了利用前述市場分析與財務分析的結果，研究和判斷其可行性外，還要進行相關的建筑與土地使用等法規(guī)限制的研究，以了解投資計劃在法規(guī)限制上是否可行，以及目前的產權形式與產權的取得是否可行。而且對房地產開發(fā)的龐大資金來源是否能取得也是一個重要的關鍵點。
因此，只有在計劃階段中的可行性分析確定后，整個計劃才可能付諸實施，而下一步驟的投資程序才能繼續(xù)進行。投資者必須了解在計劃評估過程中，可能會因為遭受的限制而作某些修改，因此，投資者在作可行性分析這個步驟時，并不能將其當作單純的接受或否決的過程，它實際上還包括了重新評估與修正的功能。通常，在一些較大項目中，為了確保投資決策成功，可行性分析要反復研究，在正式決策之前，可作可行性研究，以保證投資決策的準確性。
2、土地開發(fā)權的獲得
這一過程中包括土地使用權或產權的取得與議價程序。當在計劃時期確定投資計劃可行后，土地使用權以何種形式取得乃是投資者接下來考慮的要點，如完全買斷，還是合作開發(fā)，或是部分使用權（如地上權），或長期租賃等。
在確定產權形式的同時，要進行的是獲得土地的程序及與土地所有者議價的程序，以確定產權的取得成本。在這一過程中，是從一級市場通過批租形式獲得土地，還是從二級市場購得土地，其具體法律手續(xù)各有差異，必須搞清楚其中的每一個環(huán)節(jié)，以免產生不必要的糾紛。此外，由于房地產為良好的擔保品，而且其取得成本通常非常巨大，因此大多數的投資者皆運用財務杠桿以取得房地產產權，也就是向金融機構融資以取得資金。不同的金融單位其信用成本與融資條件不同，因此在進行融資活動時，要詳細評估投資計劃與各種融資機會，以選擇最有利的融資方式。
3、房地產建設開發(fā)
在房地產開發(fā)中，首先要取得政府立項和規(guī)劃的許可。立項和規(guī)劃涉及到資金運作及水、電、煤、路等各項配套條件，是一個相當繁雜但又十分重要的工作。在房地產整個開發(fā)過程中，其與投資決策、土地使用權獲得一起又稱為開發(fā)前期工作時期。
在上述前期工作完成之后，方可進入實質性的建設開發(fā)階段。以后的工作為根據規(guī)劃及開發(fā)要求進行設計，然后尋找建筑商進行營造。在整個營造過程中，投資者又必須進行必要的監(jiān)督或委托監(jiān)理公司進行建設監(jiān)理。由于開發(fā)所需要的資金相當龐大，因此在大多數的情況下，投資者仍須向金融機構融資以取得資金。此時，融資活動又成為一項重要的工作，如何取得與選擇有利的融資機會與融資條件，以保證建設開發(fā)進度及按時竣工完成，成為此時融資活動的主要目標。
4、房地產銷售經營
在房地產銷售階段主要的工作，包括：
一是必須有完善的營銷規(guī)劃。
包括確定目標市場的購買者，擬定適當的營銷策略及營銷組織以求順利銷售。
二是實際的銷售活動，
包括根據市場狀況及可能條件采取的各種促銷手段，以及如簽約、收取訂金、過戶登記等具體手續(xù)。
三為融資活動的進行。
由于房地產金額龐大，在促銷的過程中，常常需要替買者安排有利的融資計劃以吸引買者，因此融資特別是購房抵押貸款及各項分期付款的活動也會成為這一階段的重要工作。
在這一階段中，某些已開發(fā)完成的房地產，如果不是以銷售為目的，或者因銷售狀況不理想，也可以把這部分房地產作為物業(yè)進行經營，即以經營謀利為目的。經營的形態(tài)主要分為兩大類：
一類是將房地產出租給他人，并定期收取租金獲取收益。這類租賃的經營形態(tài)，投資者負擔的管理成本較低，收益固定且風險較小，但是一般而言報酬可能較低。
二類則是由投資者自己經營管理，此時投資者可能獲取較高的報酬，但卻須自行負擔營運的風險，而且收益亦不穩(wěn)定。已開發(fā)完成的房地產，在經營階段要依據不同的經營形態(tài)，采取不同的管理活動，如維修、更新、保全、各種費用稅金的繳納與各種收入的收取、以及實際從事營業(yè)的必要管理活動等。
此外，由于房地產是價高耐用的特殊商品，其維修物業(yè)管理不僅是房地產商品售后服務的必需，而且物業(yè)管理本身也已成為房地產整體開發(fā)中不可或缺的組成部分。因此，采取何種物業(yè)管理方法及如何真正搞好物業(yè)管理，也是房地產整個投資過程中必須認真考慮的。
房地產投資的方式
從一般意義上講，投資者投資房地產，主要有兩條途徑、四種方式。
1、兩條途徑是指：基本建設途徑和房地產開發(fā)途徑。
四種方式是指：基本建設途徑中的基本建設式；房地產開發(fā)途徑中的樓宇購買式、合作開發(fā)式和股權購買式。
當然，對于基本建設途徑中進行建設的房地產項目也可以采取購買、合作或股權收購的方式，只是對這類性質的房地產項目或樓宇采取這些方式不具有典型意義，而且如果這樣做，多數情況是改變了這些房地產項目或樓宇的性質，即轉向房地產開發(fā)或使其進入房地產市場。故綜合比較，在現行的法律、法規(guī)框架下，進行房地產投資的一般方式有如下四種：
方式一：基本建設式。
這里所稱的基本建設，是指按基建程序進行報建的方式，建設自用的房地產項目。方案評價：這種建設方式是在房地產開發(fā)市場化之前，房地產項目建設的主要方式。房產地開發(fā)市場化之后，國家法律和地方法規(guī)、規(guī)章對基本建設方式進行的房地產項目建設有嚴格的條件限制，這些條件主要有三個方面：
一是投資主體的限制。
一般應是國家機關、全民所有制的事業(yè)單位或企業(yè)單位；
二是項目性質和用途的限制。
一般應是不進入房地產市場的自用、公益性質的房地產項目。如國家投資的公用事業(yè)項目等，前述機關、事業(yè)單位純粹自用公益性質的樓宇建設項目；
三是各地已停止辦理經營性項目國有土地使用權協議出讓手續(xù)（下稱“停止國有土地使用權協議出讓規(guī)定”）。
除非符合特定條件或經政府特批，通過協議出讓方式取得經營性項目的國有土地使用權已不可能。
方式二：樓宇購買式。
具體做法是：投資人審查一家房地產開發(fā)商的資質、該房地產開發(fā)商所開發(fā)的樓宇的法律狀態(tài)，并考查該寫字樓的地理位置、建筑風格等狀況，如認為符合投資人的意圖，則投資人與該房地產開發(fā)商建立商品房買賣法律關系，通過商品房買賣程序獲得樓宇的全部權利。
方案評價：這種方式最為簡便。相當于對某特定地區(qū)正在進行開發(fā)尚未出售的房地產項目進行全面考查，在法律上、經濟上和技術上進行分析和論證。在此基礎上，選擇一家有實力的開發(fā)商開發(fā)的符合投資人意愿的項目，與其談判達成購買合約。不足之處是：擬購房產所在項目已完成相關法律程序的審批，其規(guī)劃、建設等事項已很難更改。對于已建設完工的項目的狀況，只能在現有市場中進行選擇，不能以自己的意愿進行所需樓宇的設計和建設。對于未建設完成之房地產項目，則又存在著預購商品房的風險。
方式三：合作開發(fā)式。
具體做法是：如投資人本身不具備房地產開發(fā)資質和相關經營范圍，則選擇一家有相應資質、實力和資源的的房地產開發(fā)商進行合作。這種合作既可以是建立合資、合作的房地產開發(fā)的項目公司，也可以是通過合作協議的方式進行約定。具備房地產開發(fā)資質的合作方回收其先前投資并獲得其應得之利潤，而投資人則取得雙方合作開發(fā)的房地產項目樓宇的全部產權。雙方各得其所。
方案評價：合作開發(fā)式的本質仍是對雙方合作開發(fā)項目之樓宇的購買。這種方式區(qū)別于樓宇購買式的主要優(yōu)點是投資人的可控制性增加了。樓宇購買式是買成品，最多只是定作而已。而在合作開發(fā)式中，投資人直接進入項目開發(fā)的過程之中，可以對合作開發(fā)的房地產項目依不同的合作開發(fā)方式，實施不同程度的控制。通過合作開發(fā)，投資人可以對合作開發(fā)的房地產項目的成本、設計理念、建設風格、樓宇的功用等按自己的意愿進行創(chuàng)作。不足之處是：合作開發(fā)房地產項目涉及到與合作對方的合作，法律關系及協作配合比樓宇購買式相比要更復雜一些。如果進行合作開發(fā)，投資人將要投入大量的人力、物力和財力。另外，合作開發(fā)房地產有兩種方式，即不成立項目公司的合作開發(fā)方式和成立項目公司的合作開發(fā)方式。如采用后一種合作開發(fā)方式，則停止國有土地使用權協議出讓規(guī)定將會構成一個障礙。
方式四：購買股權式。
具體做法是：由投資人或投資人的關聯公司對于一家已經存在或擬創(chuàng)設的房地產公司的股權進行全面收購。通過收購該房地產公司的股權，而實現對該公司開發(fā)建設或擁有的房地產項目或樓宇的占有、使用、收益和處分的權利。
方案評價：這種方式比較前兩種方式而言，的好處在于，投資收購房地產公司的股權，投資人不發(fā)生直接購買或通過合作方式獲得房地產權利而產生的購房置物業(yè)的稅費。不足之處有三個方面：
一是投資人對購置股權而擁有的房地產權利比較間接；
二是對一家公司股權的收購，投資人需與另一家關聯公司聯手進行，投資人與該關聯公司的關系將對投資人對間接購置的房地產的使用和處置產生一定的影響；
其三，如不是對一個現成的房地產公司的股權進行收購，而是成立一個項目公司再去收購其股權，則停止國有土地使用權協議出讓規(guī)定也會構成一個障礙。