2006年1月17日，建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知》（建住房[2006]8號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《通知》），《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）作為附件同時(shí)發(fā)布，并將于2006年3月1日實(shí)施?！兑庖姟返囊饬x在于對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值做出了明確的定義，為房地產(chǎn)抵押估價(jià)提供了理論基礎(chǔ)。本文將筆者對(duì)該定義內(nèi)涵的理解以及定義中存在的矛盾問題進(jìn)行簡(jiǎn)單分析，并提出修正建議。
一、抵押價(jià)值涵義的變化
對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值定義的界定一直是房地產(chǎn)估價(jià)理論中存在爭(zhēng)議的問題之一。有觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)抵押價(jià)值是房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的價(jià)值，有觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)抵押價(jià)值是房地產(chǎn)在抵押權(quán)設(shè)定時(shí)的價(jià)值。
中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試教材《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》中在關(guān)于抵押價(jià)值的定義分析[1]中，首先對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的理論定義進(jìn)行了分析，即房地產(chǎn)抵押價(jià)值是債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)最可能所得的價(jià)款或者抵押房地產(chǎn)折價(jià)的價(jià)值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。進(jìn)一步又從估價(jià)實(shí)務(wù)的角度出發(fā)，將房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中的抵押價(jià)值定義為擬抵押房地產(chǎn)在委托估價(jià)時(shí)的公開市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。將法定優(yōu)先受償款額的范圍界定為劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、已擔(dān)保債權(quán)數(shù)額等，但不包括強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用。
國(guó)標(biāo)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中盡管未對(duì)抵押價(jià)值進(jìn)行明確定義，但是其解釋基本是采用了中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試教材《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》的理論基礎(chǔ)。其中第6.4.3款規(guī)定，房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時(shí)的價(jià)值。第6.4.2款規(guī)定，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明未來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。一直以來，在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，估價(jià)師也一直是采用上述理論為基礎(chǔ)的，只對(duì)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行反映。
《意見》對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行了明確的界定，房地產(chǎn)抵押價(jià)值為房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。而法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑建筑工程價(jià)款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。后面將對(duì)該定義進(jìn)行深入的剖析。
《意見》中對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的定義與《意見》（征求意見稿）中的定義也存在不同，《意見》（征求意見稿）中的定義為：房地產(chǎn)抵押價(jià)值是擬抵押房地產(chǎn)或者抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值扣除房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款額后的剩余價(jià)值。法定優(yōu)先受償款額是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)法律、行政法規(guī)規(guī)定優(yōu)先于本息抵押貸款受償?shù)目铑~，包括劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償權(quán)。
從上面的分析可以看出，即使是占主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)估價(jià)理論界，對(duì)抵押價(jià)值的定義也一直是在不斷的討論研究中，而對(duì)抵押價(jià)值定義的統(tǒng)一與規(guī)范，是指導(dǎo)房地產(chǎn)抵押估價(jià)的重要前提。
二、市場(chǎng)價(jià)值定義的理解
市場(chǎng)價(jià)值的定義很多，但“市場(chǎng)價(jià)值來源于市場(chǎng)參與者的共同的價(jià)值判斷”這一觀點(diǎn)已得到普遍的認(rèn)同。如果買賣雙方是理性的，掌握充分的信息并以自身利益化為目標(biāo)，同時(shí)假設(shè)雙方均未受到不當(dāng)?shù)拿{迫，則市場(chǎng)價(jià)值是某一特定的房地產(chǎn)權(quán)利在公平交易和完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中已經(jīng)停留了一段合理的時(shí)間后，最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格，無論該價(jià)格是以現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物還是其他明確界定的交易方式表示[2]。
從上面的定義中可以看出，所謂的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值是具備如下條件的房地產(chǎn)及其價(jià)值的表現(xiàn)形式：
（1）房地產(chǎn)具有確定的權(quán)利狀態(tài)；
（2）市場(chǎng)價(jià)值是在公平交易和完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中形成中；
（3）市場(chǎng)價(jià)值需要一段合理的議價(jià)時(shí)間；
（4）市場(chǎng)價(jià)值是最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。
一、抵押價(jià)值涵義的變化
對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值定義的界定一直是房地產(chǎn)估價(jià)理論中存在爭(zhēng)議的問題之一。有觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)抵押價(jià)值是房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的價(jià)值，有觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)抵押價(jià)值是房地產(chǎn)在抵押權(quán)設(shè)定時(shí)的價(jià)值。
中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試教材《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》中在關(guān)于抵押價(jià)值的定義分析[1]中，首先對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的理論定義進(jìn)行了分析，即房地產(chǎn)抵押價(jià)值是債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)最可能所得的價(jià)款或者抵押房地產(chǎn)折價(jià)的價(jià)值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。進(jìn)一步又從估價(jià)實(shí)務(wù)的角度出發(fā)，將房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中的抵押價(jià)值定義為擬抵押房地產(chǎn)在委托估價(jià)時(shí)的公開市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。將法定優(yōu)先受償款額的范圍界定為劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、已擔(dān)保債權(quán)數(shù)額等，但不包括強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用。
國(guó)標(biāo)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中盡管未對(duì)抵押價(jià)值進(jìn)行明確定義，但是其解釋基本是采用了中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試教材《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》的理論基礎(chǔ)。其中第6.4.3款規(guī)定，房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時(shí)的價(jià)值。第6.4.2款規(guī)定，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明未來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。一直以來，在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，估價(jià)師也一直是采用上述理論為基礎(chǔ)的，只對(duì)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行反映。
《意見》對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行了明確的界定，房地產(chǎn)抵押價(jià)值為房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。而法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑建筑工程價(jià)款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。后面將對(duì)該定義進(jìn)行深入的剖析。
《意見》中對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的定義與《意見》（征求意見稿）中的定義也存在不同，《意見》（征求意見稿）中的定義為：房地產(chǎn)抵押價(jià)值是擬抵押房地產(chǎn)或者抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值扣除房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款額后的剩余價(jià)值。法定優(yōu)先受償款額是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)法律、行政法規(guī)規(guī)定優(yōu)先于本息抵押貸款受償?shù)目铑~，包括劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償權(quán)。
從上面的分析可以看出，即使是占主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)估價(jià)理論界，對(duì)抵押價(jià)值的定義也一直是在不斷的討論研究中，而對(duì)抵押價(jià)值定義的統(tǒng)一與規(guī)范，是指導(dǎo)房地產(chǎn)抵押估價(jià)的重要前提。
二、市場(chǎng)價(jià)值定義的理解
市場(chǎng)價(jià)值的定義很多，但“市場(chǎng)價(jià)值來源于市場(chǎng)參與者的共同的價(jià)值判斷”這一觀點(diǎn)已得到普遍的認(rèn)同。如果買賣雙方是理性的，掌握充分的信息并以自身利益化為目標(biāo)，同時(shí)假設(shè)雙方均未受到不當(dāng)?shù)拿{迫，則市場(chǎng)價(jià)值是某一特定的房地產(chǎn)權(quán)利在公平交易和完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中已經(jīng)停留了一段合理的時(shí)間后，最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格，無論該價(jià)格是以現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物還是其他明確界定的交易方式表示[2]。
從上面的定義中可以看出，所謂的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值是具備如下條件的房地產(chǎn)及其價(jià)值的表現(xiàn)形式：
（1）房地產(chǎn)具有確定的權(quán)利狀態(tài)；
（2）市場(chǎng)價(jià)值是在公平交易和完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中形成中；
（3）市場(chǎng)價(jià)值需要一段合理的議價(jià)時(shí)間；
（4）市場(chǎng)價(jià)值是最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。