四、估價目的（核心）
1、不同估價目的要受不同法律法規(guī)制約。①市場準入；②條件限定（出讓年限、拍賣、招
標條件、二次抵押等）；③對價格進行的明確規(guī)定（拆遷價、基準地價）
2、不同目的影響價格內(nèi)涵（底價、價、現(xiàn)房價、交換價）
3、不同目的影響估價對象（保險不含地、改制不含基礎(chǔ)設(shè)施費用）
4、目的決定價格形成。是因決定價格內(nèi)涵而決定的； 5、目的決定時點和價格形成對應的市場條件；
6、目的決定估價的假設(shè)前提、影響方法的選擇。 7、目的影響技術(shù)路線。
五、房地產(chǎn)價值形成及分配規(guī)律
1、法律法規(guī)政策（市場準入、限定條件、價格規(guī)定、規(guī)劃限制）；
2、產(chǎn)權(quán)原則確定（適用房、劃撥土地、共有否、抵押否）
3、客觀性原則（費用、成本、收益都要客觀）
4、帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格； 5、特殊交易（稅費轉(zhuǎn)嫁、相鄰地塊）
7、百年老店（如同仁堂）整體轉(zhuǎn)讓，如用剩余法和收益法計算，其結(jié)果中包含著商譽價值，要扣除掉。
扣除房地產(chǎn)以外資產(chǎn)的貢獻； 8、房地的匹配問題。
六、 資料的搜集。資料反映形成價格的影響因素，哪些因素對價格有影響就搜集哪些資料（影響的程度、方向、關(guān)系不同，要有針對性）
1、 一般資料：
（1） 項目的有關(guān)資料：①估價目的（委托方提供）；②委托方基本情況（法人、住址、聯(lián)系電話）；
③項目有關(guān)文件。
（2） 估價時點房地產(chǎn)市場狀況的資料：① 一般性的；② 地區(qū)性的；③ 本類型房地產(chǎn)資料（商業(yè)、
特殊物業(yè)）
（3） 估價對象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權(quán)利狀況……
（4） 估價對象區(qū)域條件資料：① 交通。② 環(huán)境。③ 繁華程度。 （5） 相關(guān)法律、法規(guī)、政策。
2、 不同估價方法應收集的主要資料（四章Ｐ191）
（1） 市場比較法：① 交易實例及實例房地產(chǎn)狀況。② 不同交易情況價格差異的資料。③ 房地產(chǎn)價
格指數(shù)及匯率方面的資料。④ 房地產(chǎn)狀況修正的有關(guān)技術(shù)資料。
（2） 成本法：① 土地取得成本方面的資料。② 土地開發(fā)和房屋建設(shè)方面的資料。③ 管理費用方面
的資料。④ 利息率、利潤率、稅費等標準方面的資料。⑤ 建筑物成新度、重新購建價格方面的
資料。⑥ 建筑物的折舊方面的資料。
（3） 收益法：① 估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)經(jīng)營收益或租賃收的資料。② 估價對象房地產(chǎn)和
似房地產(chǎn)的經(jīng)營費用資料。③ 折舊、剩余收益年限等資料。④ 資本化率方面的資料。
（4） 假設(shè)開發(fā)法：① 同類房地產(chǎn)市場現(xiàn)有競爭狀況、未來趨勢。② 同類房地產(chǎn)市場售價。③ 同類
項目開發(fā)周期、開發(fā)費用。④ 同類項目開發(fā)利潤或收益資料。⑤ 折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料。
七 估價報告
（一） 閱讀報告：1、先了解估價基本事項。2、了解價值定義。3、了解方法技術(shù)思路。4、看估價依
據(jù)全不全，假設(shè)限制條件，特殊說明。5、測算過程。6、估價結(jié)果
（二） 錯誤類型
1、不全面。①缺有效期、價格內(nèi)涵、資質(zhì)等；②假設(shè)限制條件；③估價依據(jù)、基準地價、估價人
員現(xiàn)場調(diào)查；④估價結(jié)果。
2、不規(guī)范。①術(shù)語不規(guī)范；② 表達方式不規(guī)范（帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概）；③錯別字。
3、不充分。(1)取值依據(jù)不充分（數(shù)據(jù)來源、資本化率取值）；(2)推理說明不充分。① 時間修正未
說明市場狀況分析。② 比準價格的未說明理由。如加權(quán)、平均。③ 各種方法最后綜合取值的理
論依據(jù)。
1、不同估價目的要受不同法律法規(guī)制約。①市場準入；②條件限定（出讓年限、拍賣、招
標條件、二次抵押等）；③對價格進行的明確規(guī)定（拆遷價、基準地價）
2、不同目的影響價格內(nèi)涵（底價、價、現(xiàn)房價、交換價）
3、不同目的影響估價對象（保險不含地、改制不含基礎(chǔ)設(shè)施費用）
4、目的決定價格形成。是因決定價格內(nèi)涵而決定的； 5、目的決定時點和價格形成對應的市場條件；
6、目的決定估價的假設(shè)前提、影響方法的選擇。 7、目的影響技術(shù)路線。
五、房地產(chǎn)價值形成及分配規(guī)律
1、法律法規(guī)政策（市場準入、限定條件、價格規(guī)定、規(guī)劃限制）；
2、產(chǎn)權(quán)原則確定（適用房、劃撥土地、共有否、抵押否）
3、客觀性原則（費用、成本、收益都要客觀）
4、帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格； 5、特殊交易（稅費轉(zhuǎn)嫁、相鄰地塊）
7、百年老店（如同仁堂）整體轉(zhuǎn)讓，如用剩余法和收益法計算，其結(jié)果中包含著商譽價值，要扣除掉。
扣除房地產(chǎn)以外資產(chǎn)的貢獻； 8、房地的匹配問題。
六、 資料的搜集。資料反映形成價格的影響因素，哪些因素對價格有影響就搜集哪些資料（影響的程度、方向、關(guān)系不同，要有針對性）
1、 一般資料：
（1） 項目的有關(guān)資料：①估價目的（委托方提供）；②委托方基本情況（法人、住址、聯(lián)系電話）；
③項目有關(guān)文件。
（2） 估價時點房地產(chǎn)市場狀況的資料：① 一般性的；② 地區(qū)性的；③ 本類型房地產(chǎn)資料（商業(yè)、
特殊物業(yè)）
（3） 估價對象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權(quán)利狀況……
（4） 估價對象區(qū)域條件資料：① 交通。② 環(huán)境。③ 繁華程度。 （5） 相關(guān)法律、法規(guī)、政策。
2、 不同估價方法應收集的主要資料（四章Ｐ191）
（1） 市場比較法：① 交易實例及實例房地產(chǎn)狀況。② 不同交易情況價格差異的資料。③ 房地產(chǎn)價
格指數(shù)及匯率方面的資料。④ 房地產(chǎn)狀況修正的有關(guān)技術(shù)資料。
（2） 成本法：① 土地取得成本方面的資料。② 土地開發(fā)和房屋建設(shè)方面的資料。③ 管理費用方面
的資料。④ 利息率、利潤率、稅費等標準方面的資料。⑤ 建筑物成新度、重新購建價格方面的
資料。⑥ 建筑物的折舊方面的資料。
（3） 收益法：① 估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)經(jīng)營收益或租賃收的資料。② 估價對象房地產(chǎn)和
似房地產(chǎn)的經(jīng)營費用資料。③ 折舊、剩余收益年限等資料。④ 資本化率方面的資料。
（4） 假設(shè)開發(fā)法：① 同類房地產(chǎn)市場現(xiàn)有競爭狀況、未來趨勢。② 同類房地產(chǎn)市場售價。③ 同類
項目開發(fā)周期、開發(fā)費用。④ 同類項目開發(fā)利潤或收益資料。⑤ 折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料。
七 估價報告
（一） 閱讀報告：1、先了解估價基本事項。2、了解價值定義。3、了解方法技術(shù)思路。4、看估價依
據(jù)全不全，假設(shè)限制條件，特殊說明。5、測算過程。6、估價結(jié)果
（二） 錯誤類型
1、不全面。①缺有效期、價格內(nèi)涵、資質(zhì)等；②假設(shè)限制條件；③估價依據(jù)、基準地價、估價人
員現(xiàn)場調(diào)查；④估價結(jié)果。
2、不規(guī)范。①術(shù)語不規(guī)范；② 表達方式不規(guī)范（帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概）；③錯別字。
3、不充分。(1)取值依據(jù)不充分（數(shù)據(jù)來源、資本化率取值）；(2)推理說明不充分。① 時間修正未
說明市場狀況分析。② 比準價格的未說明理由。如加權(quán)、平均。③ 各種方法最后綜合取值的理
論依據(jù)。