四、 假設開發(fā)法：難點是利潤的估算和開發(fā)完成后房地產價值的測算。
1、適用對象和條件：假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產的估價。對于有規(guī)劃設計條件要求，但尚未明確的待開發(fā)房地產，難以采用假設開發(fā)法估價。如果在這種情況下仍然需要估價的話，估價人員可根據所推測的最可能的規(guī)劃設計條件來估價，但必須將該最可能的規(guī)劃條件列為估價的假設和限制條件，并在報告中作特別說明，說明它對估價結果的影響或估價結果對其的依賴性。
2、假設開發(fā)法估價結果的可靠性取決于：
⑴是否根據房地產估價的合法原則和使用原則，正確地判斷了房地產的開發(fā)利用方式（包括用途、規(guī)模、檔次等）。
⑵是否根據當地房地產市場行情或供求狀況，正確地預測了未來開發(fā)完成后的房地產價值。
⑶良好的社會環(huán)境也影響著假設開發(fā)法的效果。①要有一個明朗、開放及長遠的房地產政策；②要有一套統一、嚴謹及健全的房地產法規(guī)；③要有一個完整、公開及透明度高的房地產資料庫；④要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關房地產投資開發(fā)和交易的稅費清單；⑤要有一個長遠、公開及穩(wěn)定的土地供應計劃。
3、假設開發(fā)法的操作步驟：
①調查待開發(fā)房地產的基本情況； ②選擇的開發(fā)利用方式； ③估計開發(fā)建設期；
④預測開發(fā)完成后的房地產價值（市場比較法和長期趨勢法相結合求取）；
⑤估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費； ⑥進行具體計算。
4、假設開發(fā)法進行估價的公式：
①求生地價值的公式：A 適用于將生地建成房屋的公式：
生地價值=開發(fā)完成后的房地產價值－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息
－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買生地應負擔的稅費
B 適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：
生地價值=開發(fā)完成后的熟地價值－由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息
－銷售稅費－土地開發(fā)利潤－買方購買生地應負擔的稅費
②求毛地價值的公式：A 適用于將毛地建成房屋的公式：
毛地價值=開發(fā)完成后的房地產價值－由毛地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息
－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買毛地應負擔的稅費
B 適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式：
毛地價值=開發(fā)完成后的熟地價值－由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息
－銷售稅費－土地開發(fā)利潤－買方購買毛地應負擔的稅費
③求熟地價值的公式：
熟地價值=開發(fā)完成后的房地產價值－由熟地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息
－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買熟地應負擔的稅費
④求在建工程價值的公式：
在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產價值－續(xù)建成本－管理費用－投資利息－銷售稅費
－續(xù)建投資利潤－買方購買在建工程應負擔的稅費
⑤求舊房價值的公式：
舊房價值=裝修改造完成后的房地產價值－裝修改造成本－管理費用－投資利息－銷售稅費
－裝修改造投資利潤－買方購買舊房應負擔的稅費
5、運用現金流量法應注意：①開發(fā)期和租售期究竟多長要估計準確；②各項支出、收入在何時發(fā)生要估計準確；③各項支出、收入在其發(fā)生時所發(fā)生的數額要估計準確。
6、假設開發(fā)法各項費用的求?。?BR> ⑴開發(fā)經營期。開發(fā)經營期的起點是（假設）取得估價對象（待開發(fā)房地產）的時間，即估價時點，終點是將開發(fā)完成后的房地產全部租售完畢的時間。分為開發(fā)期和租售期。
確定開發(fā)經營期的目的，是為了把握開發(fā)成本、管理費用、銷售稅費等發(fā)生的時間和數額，預測開發(fā)完成后的房地產售價或租金，以及各項收入和支出的折現或計算投資利息等服務。
⑵開發(fā)完成后的房地產價值。對于出售的房地產，通常采用比較法；對于出租和直接經營的房地產，可以先預測其租賃或經營收益，再采用收益法將該收益轉化為價值。
⑶開發(fā)成本、管理費用、銷售費用。開發(fā)成本、管理費用可采用比較法來估算；銷售稅費根據當前政府的稅費政策和其他類似開發(fā)經營活動所需支付的稅費情況來估算，通常按照開發(fā)完成后房地產價值的一定比率來估算。
⑷投資利息。應把握： ①應計利息的項目。包括：未知、需要求取的待開發(fā)房地產的價值，投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費（一般假設在估價時點一次性付清），開發(fā)成本和管理費用（通常假設為在所發(fā)生的時間段內均勻發(fā)生，視同發(fā)生在該時間段的期中）。銷售費用一般不計息。②計息周期的長短。③計息方式（單利或復利）；④利率的高低；⑤計息周期；⑥名義利率和實際利率。
⑸開發(fā)利潤。通常以一定基數乘以同一市場上類似房地產開發(fā)項目所要求的相應平均利潤率。
⑹投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費。通常按待開發(fā)房地產價值的一定比率估算。
⑺折現率。是采用現金流量法時確定的一個參數。與收益法中的資本化率的原理相同，具體應等同于同一市場上類似房地產開發(fā)項目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發(fā)利潤兩部分。
⑻計算中的其他問題。在運用假設開發(fā)法時不應忽略某些無形收益。
P239-249計算
******7、方法應用過程中容易出現的問題：⑴開發(fā)完成后的價值測算方法是否正確，依據是否充分，收益率的確定理由是否充分；⑵折現率（是利息率和利潤率的結合）的確定是否說明理由；⑶利息的計算是否有誤；⑷費用確定中是否有遺漏，費用確定是否有依據，是否重復計算；⑸利潤的計算是否正確，利潤率的確定是否有充分的依據，利潤率的計算基數與利潤是否對應。⑹估價時點的確定是否正確（購地日期、建設期、經營期限的確定）；⑺公式的選用是否正確，計算過程是否有誤等。
1、適用對象和條件：假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產的估價。對于有規(guī)劃設計條件要求，但尚未明確的待開發(fā)房地產，難以采用假設開發(fā)法估價。如果在這種情況下仍然需要估價的話，估價人員可根據所推測的最可能的規(guī)劃設計條件來估價，但必須將該最可能的規(guī)劃條件列為估價的假設和限制條件，并在報告中作特別說明，說明它對估價結果的影響或估價結果對其的依賴性。
2、假設開發(fā)法估價結果的可靠性取決于：
⑴是否根據房地產估價的合法原則和使用原則，正確地判斷了房地產的開發(fā)利用方式（包括用途、規(guī)模、檔次等）。
⑵是否根據當地房地產市場行情或供求狀況，正確地預測了未來開發(fā)完成后的房地產價值。
⑶良好的社會環(huán)境也影響著假設開發(fā)法的效果。①要有一個明朗、開放及長遠的房地產政策；②要有一套統一、嚴謹及健全的房地產法規(guī)；③要有一個完整、公開及透明度高的房地產資料庫；④要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關房地產投資開發(fā)和交易的稅費清單；⑤要有一個長遠、公開及穩(wěn)定的土地供應計劃。
3、假設開發(fā)法的操作步驟：
①調查待開發(fā)房地產的基本情況； ②選擇的開發(fā)利用方式； ③估計開發(fā)建設期；
④預測開發(fā)完成后的房地產價值（市場比較法和長期趨勢法相結合求取）；
⑤估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費； ⑥進行具體計算。
4、假設開發(fā)法進行估價的公式：
①求生地價值的公式：A 適用于將生地建成房屋的公式：
生地價值=開發(fā)完成后的房地產價值－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息
－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買生地應負擔的稅費
B 適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：
生地價值=開發(fā)完成后的熟地價值－由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息
－銷售稅費－土地開發(fā)利潤－買方購買生地應負擔的稅費
②求毛地價值的公式：A 適用于將毛地建成房屋的公式：
毛地價值=開發(fā)完成后的房地產價值－由毛地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息
－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買毛地應負擔的稅費
B 適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式：
毛地價值=開發(fā)完成后的熟地價值－由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息
－銷售稅費－土地開發(fā)利潤－買方購買毛地應負擔的稅費
③求熟地價值的公式：
熟地價值=開發(fā)完成后的房地產價值－由熟地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息
－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買熟地應負擔的稅費
④求在建工程價值的公式：
在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產價值－續(xù)建成本－管理費用－投資利息－銷售稅費
－續(xù)建投資利潤－買方購買在建工程應負擔的稅費
⑤求舊房價值的公式：
舊房價值=裝修改造完成后的房地產價值－裝修改造成本－管理費用－投資利息－銷售稅費
－裝修改造投資利潤－買方購買舊房應負擔的稅費
5、運用現金流量法應注意：①開發(fā)期和租售期究竟多長要估計準確；②各項支出、收入在何時發(fā)生要估計準確；③各項支出、收入在其發(fā)生時所發(fā)生的數額要估計準確。
6、假設開發(fā)法各項費用的求?。?BR> ⑴開發(fā)經營期。開發(fā)經營期的起點是（假設）取得估價對象（待開發(fā)房地產）的時間，即估價時點，終點是將開發(fā)完成后的房地產全部租售完畢的時間。分為開發(fā)期和租售期。
確定開發(fā)經營期的目的，是為了把握開發(fā)成本、管理費用、銷售稅費等發(fā)生的時間和數額，預測開發(fā)完成后的房地產售價或租金，以及各項收入和支出的折現或計算投資利息等服務。
⑵開發(fā)完成后的房地產價值。對于出售的房地產，通常采用比較法；對于出租和直接經營的房地產，可以先預測其租賃或經營收益，再采用收益法將該收益轉化為價值。
⑶開發(fā)成本、管理費用、銷售費用。開發(fā)成本、管理費用可采用比較法來估算；銷售稅費根據當前政府的稅費政策和其他類似開發(fā)經營活動所需支付的稅費情況來估算，通常按照開發(fā)完成后房地產價值的一定比率來估算。
⑷投資利息。應把握： ①應計利息的項目。包括：未知、需要求取的待開發(fā)房地產的價值，投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費（一般假設在估價時點一次性付清），開發(fā)成本和管理費用（通常假設為在所發(fā)生的時間段內均勻發(fā)生，視同發(fā)生在該時間段的期中）。銷售費用一般不計息。②計息周期的長短。③計息方式（單利或復利）；④利率的高低；⑤計息周期；⑥名義利率和實際利率。
⑸開發(fā)利潤。通常以一定基數乘以同一市場上類似房地產開發(fā)項目所要求的相應平均利潤率。
⑹投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費。通常按待開發(fā)房地產價值的一定比率估算。
⑺折現率。是采用現金流量法時確定的一個參數。與收益法中的資本化率的原理相同，具體應等同于同一市場上類似房地產開發(fā)項目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發(fā)利潤兩部分。
⑻計算中的其他問題。在運用假設開發(fā)法時不應忽略某些無形收益。
P239-249計算
******7、方法應用過程中容易出現的問題：⑴開發(fā)完成后的價值測算方法是否正確，依據是否充分，收益率的確定理由是否充分；⑵折現率（是利息率和利潤率的結合）的確定是否說明理由；⑶利息的計算是否有誤；⑷費用確定中是否有遺漏，費用確定是否有依據，是否重復計算；⑸利潤的計算是否正確，利潤率的確定是否有充分的依據，利潤率的計算基數與利潤是否對應。⑹估價時點的確定是否正確（購地日期、建設期、經營期限的確定）；⑺公式的選用是否正確，計算過程是否有誤等。