4 ． 8 求取比準價格
4 ． 8 ． 1 求取某個與可比實例對應的比準價格的方法
由前述內(nèi)容可知，市場法估價需要進行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正和調(diào)整。經(jīng)過了交易情況修正后，就將可比實例的實際而可能不是正常的價格變成了正常價格；經(jīng)過了交易日期調(diào)整后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格；經(jīng)過了房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，就將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格變成了在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。這樣，經(jīng)過了這三大方面的修正、調(diào)整后，就把可比實例房地產(chǎn)的實際成交價格，變成了可比實例房地產(chǎn)在估價時點時的客觀合理價格。如果把這三大方面的修正、調(diào)整綜合起來，計算公式如下：
(1) 修正、調(diào)整系數(shù)連乘形式：
可比實例的比準價格＝可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)
(2) 修正、調(diào)整系數(shù)累加形式：
可比實例的比準價格＝可比實例成交價格× (1+ 交易情況修正系數(shù) + 交易日期調(diào)整系數(shù) + 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) )
下面僅以連乘形式、采用百分率法來進一步說明市場法的綜合修正與調(diào)整計算。由于房地產(chǎn)狀況調(diào)整有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整，因此，較具體化的綜合修正與調(diào)整計算公式有直接比較修正與調(diào)整公式和間接比較修正與調(diào)整公式：
(1) 直接比較修正與調(diào)整公式：
可比實例的比準價格＝可比實例成交價格× 100/( ) × ( )/100 × 100/( )
上式中，交易情況修正的分子為 100 ，表示以正常價格為基準；交易日期調(diào)整的分母為 100 ，表示以成交日期時的價格為基準；房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分子為 100 ，表示以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準。
(2) 間接比較修正與調(diào)整公式：
可比實例的比準價格＝可比實例成交價格× 100/( ) × ( )/100 × 100/( ) × ( )/100
上式中，標準化修正的分子為 100 ，表示以標準房地產(chǎn)的狀況為基準，分母是可比實例房地產(chǎn)相對于標準房地產(chǎn)所得的分數(shù)；房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分母為 100 ，表示以標準房地產(chǎn)的狀況為基準，分子是估價對象房地產(chǎn)相對于標準房地產(chǎn)所得的分數(shù)。
4 ． 8 ． 2 將多個可比實例對應的比準價格綜合成一個最終比準價格的方法
每個可比實例的成交價格經(jīng)過上述各項修正、調(diào)整之后，都會相應地得到一個比準價格。例如有 5 個可比實例，經(jīng)過各項修正、調(diào)整之后會得到 5 個比準價格。但這些比準價格可能是不相同的，最后需要將它們綜合成一個比準價格，以此作為市場法的測算結果。從理論上講，綜合的方法主要有 3 種：①平均數(shù)；②中位數(shù)；③眾數(shù)。
(1) 平均數(shù)有簡單算術平均數(shù)和加權算術平均數(shù)。其中，簡單算術平均數(shù)是把修正、調(diào)整出的各個價格直接相加，再除以這些價格的個數(shù)，所得的數(shù)即為綜合出的一個價格。
加權算術平均數(shù)是在把修正、調(diào)整出的各個價格綜合成一個價格時，考慮到每個價格的重要程度不同，先賦予每個價格不同的權數(shù)，然后綜合出一個價格。通常對于與估價對象房地產(chǎn)最類似的 可比實例房地產(chǎn)所修正、調(diào)整出的價格，賦予的權數(shù)，反之，賦予最小的權數(shù)。
(2) 中位數(shù)是把修正、調(diào)整出的各個價格按從低到高或從高到低的順序排列，當項數(shù)為奇數(shù)時，位于正中間位置的那個價格為綜合出的一個價格；當項數(shù)為偶數(shù)時，位于正中間位置的那兩個價格的簡單算術平均數(shù)為綜合出的一個價格。例如：
2600 ， 2 650 ， 2 800 ， 2 860 ， 3 950 的中位數(shù)為 2 800 。 2 200 ， 2 400 ， 2 600 ， 2 900 的中 位數(shù)為 (2 400+2 600) ÷ 2 ＝ 2 500 。
(3) 眾數(shù)是一組數(shù)值中出現(xiàn)次數(shù)最多的數(shù)值。例如： 2 200 ， 2 600 ， 2 300 ， 2 600 ， 2 300 ， 2 600 這組數(shù)值的眾數(shù)是 2 600 。
此外，還可以采用其他方法將修正、調(diào)整出的多個價格綜合成一個價格。例如去掉一個價格和一個，將余下的進行簡單算術平均。在實際估價中，最常用的是平均數(shù)，其次是中位數(shù)，很少采用眾數(shù)。當數(shù)值較多時，可以采用中位數(shù)和眾數(shù)。如果一組數(shù)值中含有異常的或極端的數(shù)值，采用平均數(shù)有可能得到非典型的甚至是誤導的結果，這時采用中位數(shù)比較合適。
4 ． 9 市場法總結和運用舉例
對上述市場法的內(nèi)容進行總結可知：市場法是對估價對象與可比實例進行比較，并對這些可比實例的成交價格進行適當處理來求取估價對象價值的方法。為此，首先要從現(xiàn)實房地產(chǎn)市場中搜集大量的交易實例，并針對具體的估價對象從中選取若干個可比實例。然后，對這些可比實例的成交價格依次進行換算、修正和調(diào)整——“換算”即建立價格可比基礎，它是將可比實例的成交價格調(diào)整為口徑一致、相互可比；“修正”即交易情況修正，它是將可比實例的可能是不正常的成交價格調(diào)整為正常成交價格；“調(diào)整”包括交易日期調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整，其中，交易日期調(diào)整是將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格，房地產(chǎn)狀況調(diào)整是將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。最后，將這些經(jīng)過換算、修正、調(diào)整后的成交價格綜合成一個價格，便得到了估價對象的價格。
要掌握三個基準：一、在交易情況修正時以正常價格為基準；二、在交易日期調(diào)整時以可比實例成交日期為基準；三、在房地產(chǎn)狀況調(diào)整時以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準。
4 ． 8 ． 1 求取某個與可比實例對應的比準價格的方法
由前述內(nèi)容可知，市場法估價需要進行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正和調(diào)整。經(jīng)過了交易情況修正后，就將可比實例的實際而可能不是正常的價格變成了正常價格；經(jīng)過了交易日期調(diào)整后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格；經(jīng)過了房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，就將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格變成了在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。這樣，經(jīng)過了這三大方面的修正、調(diào)整后，就把可比實例房地產(chǎn)的實際成交價格，變成了可比實例房地產(chǎn)在估價時點時的客觀合理價格。如果把這三大方面的修正、調(diào)整綜合起來，計算公式如下：
(1) 修正、調(diào)整系數(shù)連乘形式：
可比實例的比準價格＝可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)
(2) 修正、調(diào)整系數(shù)累加形式：
可比實例的比準價格＝可比實例成交價格× (1+ 交易情況修正系數(shù) + 交易日期調(diào)整系數(shù) + 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) )
下面僅以連乘形式、采用百分率法來進一步說明市場法的綜合修正與調(diào)整計算。由于房地產(chǎn)狀況調(diào)整有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整，因此，較具體化的綜合修正與調(diào)整計算公式有直接比較修正與調(diào)整公式和間接比較修正與調(diào)整公式：
(1) 直接比較修正與調(diào)整公式：
可比實例的比準價格＝可比實例成交價格× 100/( ) × ( )/100 × 100/( )
上式中，交易情況修正的分子為 100 ，表示以正常價格為基準；交易日期調(diào)整的分母為 100 ，表示以成交日期時的價格為基準；房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分子為 100 ，表示以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準。
(2) 間接比較修正與調(diào)整公式：
可比實例的比準價格＝可比實例成交價格× 100/( ) × ( )/100 × 100/( ) × ( )/100
上式中，標準化修正的分子為 100 ，表示以標準房地產(chǎn)的狀況為基準，分母是可比實例房地產(chǎn)相對于標準房地產(chǎn)所得的分數(shù)；房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分母為 100 ，表示以標準房地產(chǎn)的狀況為基準，分子是估價對象房地產(chǎn)相對于標準房地產(chǎn)所得的分數(shù)。
4 ． 8 ． 2 將多個可比實例對應的比準價格綜合成一個最終比準價格的方法
每個可比實例的成交價格經(jīng)過上述各項修正、調(diào)整之后，都會相應地得到一個比準價格。例如有 5 個可比實例，經(jīng)過各項修正、調(diào)整之后會得到 5 個比準價格。但這些比準價格可能是不相同的，最后需要將它們綜合成一個比準價格，以此作為市場法的測算結果。從理論上講，綜合的方法主要有 3 種：①平均數(shù)；②中位數(shù)；③眾數(shù)。
(1) 平均數(shù)有簡單算術平均數(shù)和加權算術平均數(shù)。其中，簡單算術平均數(shù)是把修正、調(diào)整出的各個價格直接相加，再除以這些價格的個數(shù)，所得的數(shù)即為綜合出的一個價格。
加權算術平均數(shù)是在把修正、調(diào)整出的各個價格綜合成一個價格時，考慮到每個價格的重要程度不同，先賦予每個價格不同的權數(shù)，然后綜合出一個價格。通常對于與估價對象房地產(chǎn)最類似的 可比實例房地產(chǎn)所修正、調(diào)整出的價格，賦予的權數(shù)，反之，賦予最小的權數(shù)。
(2) 中位數(shù)是把修正、調(diào)整出的各個價格按從低到高或從高到低的順序排列，當項數(shù)為奇數(shù)時，位于正中間位置的那個價格為綜合出的一個價格；當項數(shù)為偶數(shù)時，位于正中間位置的那兩個價格的簡單算術平均數(shù)為綜合出的一個價格。例如：
2600 ， 2 650 ， 2 800 ， 2 860 ， 3 950 的中位數(shù)為 2 800 。 2 200 ， 2 400 ， 2 600 ， 2 900 的中 位數(shù)為 (2 400+2 600) ÷ 2 ＝ 2 500 。
(3) 眾數(shù)是一組數(shù)值中出現(xiàn)次數(shù)最多的數(shù)值。例如： 2 200 ， 2 600 ， 2 300 ， 2 600 ， 2 300 ， 2 600 這組數(shù)值的眾數(shù)是 2 600 。
此外，還可以采用其他方法將修正、調(diào)整出的多個價格綜合成一個價格。例如去掉一個價格和一個，將余下的進行簡單算術平均。在實際估價中，最常用的是平均數(shù)，其次是中位數(shù)，很少采用眾數(shù)。當數(shù)值較多時，可以采用中位數(shù)和眾數(shù)。如果一組數(shù)值中含有異常的或極端的數(shù)值，采用平均數(shù)有可能得到非典型的甚至是誤導的結果，這時采用中位數(shù)比較合適。
4 ． 9 市場法總結和運用舉例
對上述市場法的內(nèi)容進行總結可知：市場法是對估價對象與可比實例進行比較，并對這些可比實例的成交價格進行適當處理來求取估價對象價值的方法。為此，首先要從現(xiàn)實房地產(chǎn)市場中搜集大量的交易實例，并針對具體的估價對象從中選取若干個可比實例。然后，對這些可比實例的成交價格依次進行換算、修正和調(diào)整——“換算”即建立價格可比基礎，它是將可比實例的成交價格調(diào)整為口徑一致、相互可比；“修正”即交易情況修正，它是將可比實例的可能是不正常的成交價格調(diào)整為正常成交價格；“調(diào)整”包括交易日期調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整，其中，交易日期調(diào)整是將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格，房地產(chǎn)狀況調(diào)整是將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。最后，將這些經(jīng)過換算、修正、調(diào)整后的成交價格綜合成一個價格，便得到了估價對象的價格。
要掌握三個基準：一、在交易情況修正時以正常價格為基準；二、在交易日期調(diào)整時以可比實例成交日期為基準；三、在房地產(chǎn)狀況調(diào)整時以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準。