善意取得又稱即時取得，指無權處分人將其占有的他人動產(chǎn)轉讓給第三人，如果第三人取得該動產(chǎn)是基于善意且是有償，第三人就依法取得了該動產(chǎn)的所有權或他物權。
在此情況下，原權利人不得向第三人行使物權返還請求權，只能請求占有人賠償損失。由此可見，在傳統(tǒng)民法上，善意取得制度只適用于動產(chǎn)而不適用于不動產(chǎn)。而我國剛通過的物權法第一百零六條明確規(guī)定了不動產(chǎn)的善意取得制度。本條的規(guī)定意義頗大，它將在我國確立統(tǒng)一的善意取得制度，即將動產(chǎn)與不動產(chǎn)的善意取得統(tǒng)一規(guī)定，將所有權與他物權的善意取得統(tǒng)一規(guī)定。這一規(guī)定，使得我國在不動產(chǎn)所有權取得方面與以往相比有了開拓性進展，因此有必要對我國這項制度創(chuàng)舉的必要性和合理性進行分析。
一、善意取得制度的歷史沿革
在民法發(fā)展，羅馬法上沒有建立過善意取得制度，概因其奉行“后手的權利不得優(yōu)于前手”以及“發(fā)現(xiàn)己物，我即收回”的原則。學界一般認為，日耳曼法中的“以手護手”原則，為善意取得制度的淵源。根據(jù)這一原則，占有是物權的外在表征，占有動產(chǎn)者即推定其為動產(chǎn)的所有者。對動產(chǎn)享有權利者也必須以對標的物的占有為前提，如果物的所有權人喪失了對物的占有，其權利的效力便會因此而減弱。所以，當所有者之物被占有人讓與第三人的情況下，所有人只能向占有人請求損害賠償，而不能向第三人請求物權返還。第三人依據(jù)“以手護手”原則取得所有權，是原權利人由于喪失對物的占有導致對其物的權利效力減弱的邏輯結果，而且在此也無須考察第三人是善意還是惡意。由此可以看出，“以手護手”原則與善意取得制度還存在相當?shù)牟罹?。在對該原則進行否定之否定的基礎之上，善意取得制度應運而生。善意取得制度在阻斷所有人對其物的追及力，維護善意受讓人的利益，保持財產(chǎn)動的安全與靜的安全之平衡等方面確有其他制度不可替代的作用，因此為當代兩大法系具有代表性的國家和地區(qū)所繼受，如大陸法系的德國、法國以及我國臺灣地區(qū)，英美法系的美國和英國。善意取得制度自其產(chǎn)生之日，就因其所特有的制度功能而受到許多國家的認同。
二、不動產(chǎn)善意取得的立法實踐與借鑒意義
在德國、瑞士以及我國臺灣民法典中都明確規(guī)定了不動產(chǎn)的善意取得制度。如《德國民法典》第八百九十二條規(guī)定：為了權利取得人之利益，關于由法律行為取得土地上權利，或取得此項權利之其他權利各項情形，應將土地登記簿上登載的內容，當做真實，但對于真實曾有異議登記，或權利取得人已知其不真實者，不在此限。土地登記簿內曾經(jīng)登記之權利處分，曾為特定人之利益而受有限制者，只限于土地登記簿上有明顯限制或權利取得人已知有此限制時，對于權利取得人始生效力。權利取得人知有前項事實的時期，在取得權利須登記者，以提出申請登記時為標準?！度鹗棵穹ǖ洹返诰虐倨呤龡l第一款規(guī)定：出于善意而信賴不動產(chǎn)登記簿的登記，因而取得所有權或其他權利的人，均受保護。我國臺灣地區(qū)的《土地法》第四十三條也規(guī)定：依本法所為之登記，有絕對效力。在1993年完成的《民法物權編部分修文草案》第七百五十九條第二項：因信賴不動產(chǎn)登記之善意第三人，依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記無效或撤銷之原因而受影響。
我國在物權法頒布以前，在相關司法解釋中也有不動產(chǎn)善意取得的相關規(guī)定，如根據(jù)人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干意見》（試行）第八十九條規(guī)定：“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償?！痹摋l中雖未明確說明共有財產(chǎn)的范圍，但解釋上理應包括不動產(chǎn)。
三、我國不動產(chǎn)善意取得制度的立法特點與具體適用
我國物權法明確將善意取得制度的適用范圍擴大到不動產(chǎn)是有其合理性和必要性的。縱觀外國立法例，對不動產(chǎn)的善意取得制度，存在不同規(guī)定的重要原因在于登記制度的差異。采登記形式審查的國家由于登記不具有公信力，所以善意取得就無法適用于不動產(chǎn)；采實質審查的國家由于登記具備了公信力，就使得不動產(chǎn)善意取得制度獲得了存在的基礎。在物權法立法過程中，關于我國到底采取何種審查方式存有爭議，不過從我國關于登記的傳統(tǒng)、物權法關于不動產(chǎn)善意取得的規(guī)定以及結合國外的立法例來看，我們可以推測立法者是傾向于采取實質審查主義的。在此前提之下，肯定不動產(chǎn)登記制度的推定力和公信力便成為我國不動產(chǎn)善意取得制度存在的制度基礎。任何權利的存在必有其外在表征，動產(chǎn)以占有為其表征方式，不動產(chǎn)以登記為其表征方式。不過權利的表征畢竟不能等同于權利的真實狀態(tài)，在日常生活中當權利的外在表征與權利的實有狀態(tài)不符之時，如何實現(xiàn)當事人之間的利益平衡，則是物權法不能回避的一個問題。為了保護交易的安全和便捷，節(jié)約交易成本，當出現(xiàn)權利的表征與權利的實有狀態(tài)不符之時，就必須賦予該表征即登記以公信力。受讓人只要基于對于表征的信任而從事了交易行為，此時善意的受讓人就必須得到保護。不動產(chǎn)的善意取得與動產(chǎn)的善意取得具有本質上的共同之處，都是經(jīng)由公示至公信，然后在公示權利與實際權利不符的情況下適用善意取得制度去消除權利的沖突。
根據(jù)我國物權法第一百零六條規(guī)定，不動產(chǎn)的善意取得要符合以下要件：
第一，讓與人對讓與之不動產(chǎn)無處分權。
第二，受讓人取得不動產(chǎn)須基于有償?shù)姆尚袨?。這是善意取得制度保護交易安全基本理念的必然要求。要適用不動產(chǎn)的善意取得，受讓人取得不動產(chǎn)必須是通過買賣、互易等具有交換性的行為。如果是基于非法律行為取得不動產(chǎn)，則沒有適用善意取得的空間。
第三，受讓人須為善意。此處的善意我們可以理解為受讓人非基于故意和重大過失，而對轉讓人無處分權的情形不知情。
第四，已作權利的變更登記。登記是不動產(chǎn)物權存在的主要表征方式，如果受讓人沒有及時作權利的變更登記，也沒有善意取得適用的余地。
符合以上條件即可適用不動產(chǎn)的善意取得，原權利人只能向無權處分人要求賠償，而不能向受讓人行使物權請求權。
在適用不動產(chǎn)善意取得制度時，以下幾個問題應當引起注意：
（1）物權法中刪除了草案中關于不動產(chǎn)善意取得要求轉讓合同有效的規(guī)定。刪除這一規(guī)定是科學合理的，因為不動產(chǎn)善意取得適用的前提是無權處分，根據(jù)我國合同法第五十一條的規(guī)定，無權處分是效力待定的合同，所以此處規(guī)定轉讓合同的有效顯然會造成法律適用上的沖突?，F(xiàn)在刪除這一規(guī)定即能達到整個民法體系間的協(xié)調；又能滿足理論體系的內在邏輯。不過還需要注意的是，在不動產(chǎn)無權處分行為中去除無權處分這一因素外，其他的因素應當符合法律行為成立和生效的要件。如果存在無權處分之外的可以導致轉讓行為無效或可撤銷的因素，那也沒有適用不動產(chǎn)善意取得制度的空間。
（2）我國物權法規(guī)定了異議登記制度。所謂異議登記，就是將事實上的權利人以及利害關系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權利所提出的異議記入登記簿，異議登記的法律效力是，登記簿上所記載權利失去正確性推定的效力，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護。由此可見，在異議登記的情況下沒有善意取得制度適用的可能。
（3）對于土地所有權和違章建筑不適用善意取得。因為我國是社會主義公有制國家，土地屬于國家和集體所有，不存在個人對土地的所有權，沒有善意取得制度適用的必要。同時根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，違章建筑的建造違反了強行法的規(guī)定，因此不能成為交易的標的物，所以不存在善意取得制度適用的問題。
在此情況下，原權利人不得向第三人行使物權返還請求權，只能請求占有人賠償損失。由此可見，在傳統(tǒng)民法上，善意取得制度只適用于動產(chǎn)而不適用于不動產(chǎn)。而我國剛通過的物權法第一百零六條明確規(guī)定了不動產(chǎn)的善意取得制度。本條的規(guī)定意義頗大，它將在我國確立統(tǒng)一的善意取得制度，即將動產(chǎn)與不動產(chǎn)的善意取得統(tǒng)一規(guī)定，將所有權與他物權的善意取得統(tǒng)一規(guī)定。這一規(guī)定，使得我國在不動產(chǎn)所有權取得方面與以往相比有了開拓性進展，因此有必要對我國這項制度創(chuàng)舉的必要性和合理性進行分析。
一、善意取得制度的歷史沿革
在民法發(fā)展，羅馬法上沒有建立過善意取得制度，概因其奉行“后手的權利不得優(yōu)于前手”以及“發(fā)現(xiàn)己物，我即收回”的原則。學界一般認為，日耳曼法中的“以手護手”原則，為善意取得制度的淵源。根據(jù)這一原則，占有是物權的外在表征，占有動產(chǎn)者即推定其為動產(chǎn)的所有者。對動產(chǎn)享有權利者也必須以對標的物的占有為前提，如果物的所有權人喪失了對物的占有，其權利的效力便會因此而減弱。所以，當所有者之物被占有人讓與第三人的情況下，所有人只能向占有人請求損害賠償，而不能向第三人請求物權返還。第三人依據(jù)“以手護手”原則取得所有權，是原權利人由于喪失對物的占有導致對其物的權利效力減弱的邏輯結果，而且在此也無須考察第三人是善意還是惡意。由此可以看出，“以手護手”原則與善意取得制度還存在相當?shù)牟罹?。在對該原則進行否定之否定的基礎之上，善意取得制度應運而生。善意取得制度在阻斷所有人對其物的追及力，維護善意受讓人的利益，保持財產(chǎn)動的安全與靜的安全之平衡等方面確有其他制度不可替代的作用，因此為當代兩大法系具有代表性的國家和地區(qū)所繼受，如大陸法系的德國、法國以及我國臺灣地區(qū)，英美法系的美國和英國。善意取得制度自其產(chǎn)生之日，就因其所特有的制度功能而受到許多國家的認同。
二、不動產(chǎn)善意取得的立法實踐與借鑒意義
在德國、瑞士以及我國臺灣民法典中都明確規(guī)定了不動產(chǎn)的善意取得制度。如《德國民法典》第八百九十二條規(guī)定：為了權利取得人之利益，關于由法律行為取得土地上權利，或取得此項權利之其他權利各項情形，應將土地登記簿上登載的內容，當做真實，但對于真實曾有異議登記，或權利取得人已知其不真實者，不在此限。土地登記簿內曾經(jīng)登記之權利處分，曾為特定人之利益而受有限制者，只限于土地登記簿上有明顯限制或權利取得人已知有此限制時，對于權利取得人始生效力。權利取得人知有前項事實的時期，在取得權利須登記者，以提出申請登記時為標準?！度鹗棵穹ǖ洹返诰虐倨呤龡l第一款規(guī)定：出于善意而信賴不動產(chǎn)登記簿的登記，因而取得所有權或其他權利的人，均受保護。我國臺灣地區(qū)的《土地法》第四十三條也規(guī)定：依本法所為之登記，有絕對效力。在1993年完成的《民法物權編部分修文草案》第七百五十九條第二項：因信賴不動產(chǎn)登記之善意第三人，依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記無效或撤銷之原因而受影響。
我國在物權法頒布以前，在相關司法解釋中也有不動產(chǎn)善意取得的相關規(guī)定，如根據(jù)人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干意見》（試行）第八十九條規(guī)定：“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償?！痹摋l中雖未明確說明共有財產(chǎn)的范圍，但解釋上理應包括不動產(chǎn)。
三、我國不動產(chǎn)善意取得制度的立法特點與具體適用
我國物權法明確將善意取得制度的適用范圍擴大到不動產(chǎn)是有其合理性和必要性的。縱觀外國立法例，對不動產(chǎn)的善意取得制度，存在不同規(guī)定的重要原因在于登記制度的差異。采登記形式審查的國家由于登記不具有公信力，所以善意取得就無法適用于不動產(chǎn)；采實質審查的國家由于登記具備了公信力，就使得不動產(chǎn)善意取得制度獲得了存在的基礎。在物權法立法過程中，關于我國到底采取何種審查方式存有爭議，不過從我國關于登記的傳統(tǒng)、物權法關于不動產(chǎn)善意取得的規(guī)定以及結合國外的立法例來看，我們可以推測立法者是傾向于采取實質審查主義的。在此前提之下，肯定不動產(chǎn)登記制度的推定力和公信力便成為我國不動產(chǎn)善意取得制度存在的制度基礎。任何權利的存在必有其外在表征，動產(chǎn)以占有為其表征方式，不動產(chǎn)以登記為其表征方式。不過權利的表征畢竟不能等同于權利的真實狀態(tài)，在日常生活中當權利的外在表征與權利的實有狀態(tài)不符之時，如何實現(xiàn)當事人之間的利益平衡，則是物權法不能回避的一個問題。為了保護交易的安全和便捷，節(jié)約交易成本，當出現(xiàn)權利的表征與權利的實有狀態(tài)不符之時，就必須賦予該表征即登記以公信力。受讓人只要基于對于表征的信任而從事了交易行為，此時善意的受讓人就必須得到保護。不動產(chǎn)的善意取得與動產(chǎn)的善意取得具有本質上的共同之處，都是經(jīng)由公示至公信，然后在公示權利與實際權利不符的情況下適用善意取得制度去消除權利的沖突。
根據(jù)我國物權法第一百零六條規(guī)定，不動產(chǎn)的善意取得要符合以下要件：
第一，讓與人對讓與之不動產(chǎn)無處分權。
第二，受讓人取得不動產(chǎn)須基于有償?shù)姆尚袨?。這是善意取得制度保護交易安全基本理念的必然要求。要適用不動產(chǎn)的善意取得，受讓人取得不動產(chǎn)必須是通過買賣、互易等具有交換性的行為。如果是基于非法律行為取得不動產(chǎn)，則沒有適用善意取得的空間。
第三，受讓人須為善意。此處的善意我們可以理解為受讓人非基于故意和重大過失，而對轉讓人無處分權的情形不知情。
第四，已作權利的變更登記。登記是不動產(chǎn)物權存在的主要表征方式，如果受讓人沒有及時作權利的變更登記，也沒有善意取得適用的余地。
符合以上條件即可適用不動產(chǎn)的善意取得，原權利人只能向無權處分人要求賠償，而不能向受讓人行使物權請求權。
在適用不動產(chǎn)善意取得制度時，以下幾個問題應當引起注意：
（1）物權法中刪除了草案中關于不動產(chǎn)善意取得要求轉讓合同有效的規(guī)定。刪除這一規(guī)定是科學合理的，因為不動產(chǎn)善意取得適用的前提是無權處分，根據(jù)我國合同法第五十一條的規(guī)定，無權處分是效力待定的合同，所以此處規(guī)定轉讓合同的有效顯然會造成法律適用上的沖突?，F(xiàn)在刪除這一規(guī)定即能達到整個民法體系間的協(xié)調；又能滿足理論體系的內在邏輯。不過還需要注意的是，在不動產(chǎn)無權處分行為中去除無權處分這一因素外，其他的因素應當符合法律行為成立和生效的要件。如果存在無權處分之外的可以導致轉讓行為無效或可撤銷的因素，那也沒有適用不動產(chǎn)善意取得制度的空間。
（2）我國物權法規(guī)定了異議登記制度。所謂異議登記，就是將事實上的權利人以及利害關系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權利所提出的異議記入登記簿，異議登記的法律效力是，登記簿上所記載權利失去正確性推定的效力，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護。由此可見，在異議登記的情況下沒有善意取得制度適用的可能。
（3）對于土地所有權和違章建筑不適用善意取得。因為我國是社會主義公有制國家，土地屬于國家和集體所有，不存在個人對土地的所有權，沒有善意取得制度適用的必要。同時根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，違章建筑的建造違反了強行法的規(guī)定，因此不能成為交易的標的物，所以不存在善意取得制度適用的問題。