四、雙倍賠償適用的方式
《消法》第四十九條是否適用于商品房交易，之所以會出現見仁見智的局面，歸根結底是因為這把雙刃劍容易導致交易雙方的利益失衡。但是，如果我們肯定適用《消法》第四十九條在法律上并無障礙，原則是可行的，同時按上述，嚴格遵循《消法》第四十九條的本意而確定其在商品房交易中的適用范圍，那么，在商品房交易中適用《消法》第四十九條就應該是合法合理的（不再有利益失衡）。具體的適用，無非以下兩種方式：
1、由有關部門立法或給出司法解釋，按前面論述的方向具體確定《消法》第四十九條在商品房交易中的適用原則及范圍，強制性地進行雙倍賠償。
2、由商品房交易雙方按前述確定的原則和范圍，在合同中約定雙倍賠償的具體事項。此時，《消法》第四十九條的效力通過合同的約定而得以適用。
院的《解釋》關于雙倍賠償的規(guī)定（第八條、第九條關于欺詐及隱瞞的雙倍賠償，第十四條第（二）項關于建筑面積誤差超出約定范圍的雙倍賠償），沿用的就是第1種方式。雖然《解釋》在闡明其制定依據時，并未指出《消法》是依據之一，但其實《消法》必是其依據中的重點，因為依民法原理，懲罰性的雙倍賠償在法理上是很難說得通的。而《解釋》第十六條關于“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少”的規(guī)定，實已說明院已充分意識到《解釋》的雙倍賠償并不來自民法原理或正在適用的民法性法律。
《商品房買賣合同示范文本》關于雙倍賠償的規(guī)定（第五條第2款關于建筑面積誤差超出約定范圍的雙倍賠償，第十三條關于裝飾、設備不符合約定的雙倍賠償），沿用的是第2種方式。在《關于印發(fā)<商品房買賣合同示范文本>的通知》中，建設部與國家工商行政管理局還明確地說：“各地要以推行新的《示范文本》為契機，加強房地產市場的管理，規(guī)范商品房銷售行為，切實解決老百姓購房的后顧之憂?！边@說到底，就是要達到《消法》關于雙倍賠償的規(guī)定的目的。
院的《解釋》和《商品房買賣合同示范文本》關于雙倍賠償的規(guī)定的范圍，各有側重。將兩者結合起來，倒能彌補彼此的不足。但兩者的互補反過來也說明兩者關于雙倍賠償的規(guī)定缺乏對法律和建筑做統(tǒng)一的梳理。-這就決定了兩者的不足：
⑴即便兩者相結合，其范圍與我們論述的雙倍賠償在商品房交易中可以適用的范圍相比，偏窄；
⑵無統(tǒng)一的原則致使兩者缺乏對雙倍賠償的實現做程序性的考慮，因而某些地方不免失之偏頗。比如，《解釋》第十四條關于面積超出約定范圍的規(guī)定與《商品房買賣合同示范文本》第五條第2款大致相同（前者實際上是參考后者制定的），似并無不合理之處，但是，如果開發(fā)商在商品房面積小于3%時已通知買受方有解約的權利，買受方并未解約也沒有支付不該支付的價款，此時讓開發(fā)商承擔雙倍賠償的責任實際上是不公的。當然，在具體的合同的簽訂中，這種不足是可以通過約定糾正的。
應該說明，藉合同的方式約定雙倍賠償，對商品房開發(fā)商而言，看似不公平，實則不然。因為我們所討論的雙倍賠償的適用原則和范圍，其實質無非是要求開發(fā)商加強規(guī)范內部管理罷。如果開發(fā)商能夠做到這一點，主動給予買受方以雙倍賠償，則買受方付款無疑會更加積極，開發(fā)商無疑也有更多的誠信。如此，開發(fā)商應更具有市場發(fā)展?jié)摿Α?BR> 另應強調說明，藉合同的方式運用雙倍賠償這把雙刃劍，實則是將規(guī)范房地產業(yè)的驅力由國家移交給市場，由外在轉向內在，因而對規(guī)范發(fā)展房地產市場應該更為根本。（院《解釋》中關于雙倍賠償的規(guī)定本身可以視為啟動這種市場機制的驅力。）也正因為如此，從建筑的技術經濟特點出發(fā)，對如何公正地適用雙倍賠償作經濟法律探討，就顯得十分必要。
《消法》第四十九條是否適用于商品房交易，之所以會出現見仁見智的局面，歸根結底是因為這把雙刃劍容易導致交易雙方的利益失衡。但是，如果我們肯定適用《消法》第四十九條在法律上并無障礙，原則是可行的，同時按上述，嚴格遵循《消法》第四十九條的本意而確定其在商品房交易中的適用范圍，那么，在商品房交易中適用《消法》第四十九條就應該是合法合理的（不再有利益失衡）。具體的適用，無非以下兩種方式：
1、由有關部門立法或給出司法解釋，按前面論述的方向具體確定《消法》第四十九條在商品房交易中的適用原則及范圍，強制性地進行雙倍賠償。
2、由商品房交易雙方按前述確定的原則和范圍，在合同中約定雙倍賠償的具體事項。此時，《消法》第四十九條的效力通過合同的約定而得以適用。
院的《解釋》關于雙倍賠償的規(guī)定（第八條、第九條關于欺詐及隱瞞的雙倍賠償，第十四條第（二）項關于建筑面積誤差超出約定范圍的雙倍賠償），沿用的就是第1種方式。雖然《解釋》在闡明其制定依據時，并未指出《消法》是依據之一，但其實《消法》必是其依據中的重點，因為依民法原理，懲罰性的雙倍賠償在法理上是很難說得通的。而《解釋》第十六條關于“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少”的規(guī)定，實已說明院已充分意識到《解釋》的雙倍賠償并不來自民法原理或正在適用的民法性法律。
《商品房買賣合同示范文本》關于雙倍賠償的規(guī)定（第五條第2款關于建筑面積誤差超出約定范圍的雙倍賠償，第十三條關于裝飾、設備不符合約定的雙倍賠償），沿用的是第2種方式。在《關于印發(fā)<商品房買賣合同示范文本>的通知》中，建設部與國家工商行政管理局還明確地說：“各地要以推行新的《示范文本》為契機，加強房地產市場的管理，規(guī)范商品房銷售行為，切實解決老百姓購房的后顧之憂?！边@說到底，就是要達到《消法》關于雙倍賠償的規(guī)定的目的。
院的《解釋》和《商品房買賣合同示范文本》關于雙倍賠償的規(guī)定的范圍，各有側重。將兩者結合起來，倒能彌補彼此的不足。但兩者的互補反過來也說明兩者關于雙倍賠償的規(guī)定缺乏對法律和建筑做統(tǒng)一的梳理。-這就決定了兩者的不足：
⑴即便兩者相結合，其范圍與我們論述的雙倍賠償在商品房交易中可以適用的范圍相比，偏窄；
⑵無統(tǒng)一的原則致使兩者缺乏對雙倍賠償的實現做程序性的考慮，因而某些地方不免失之偏頗。比如，《解釋》第十四條關于面積超出約定范圍的規(guī)定與《商品房買賣合同示范文本》第五條第2款大致相同（前者實際上是參考后者制定的），似并無不合理之處，但是，如果開發(fā)商在商品房面積小于3%時已通知買受方有解約的權利，買受方并未解約也沒有支付不該支付的價款，此時讓開發(fā)商承擔雙倍賠償的責任實際上是不公的。當然，在具體的合同的簽訂中，這種不足是可以通過約定糾正的。
應該說明，藉合同的方式約定雙倍賠償，對商品房開發(fā)商而言，看似不公平，實則不然。因為我們所討論的雙倍賠償的適用原則和范圍，其實質無非是要求開發(fā)商加強規(guī)范內部管理罷。如果開發(fā)商能夠做到這一點，主動給予買受方以雙倍賠償，則買受方付款無疑會更加積極，開發(fā)商無疑也有更多的誠信。如此，開發(fā)商應更具有市場發(fā)展?jié)摿Α?BR> 另應強調說明，藉合同的方式運用雙倍賠償這把雙刃劍，實則是將規(guī)范房地產業(yè)的驅力由國家移交給市場，由外在轉向內在，因而對規(guī)范發(fā)展房地產市場應該更為根本。（院《解釋》中關于雙倍賠償的規(guī)定本身可以視為啟動這種市場機制的驅力。）也正因為如此，從建筑的技術經濟特點出發(fā)，對如何公正地適用雙倍賠償作經濟法律探討，就顯得十分必要。