第四章 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素
第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述
一、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的總認(rèn)識(shí)
1、不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的
2、不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的
3、不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系是不盡相同的
4、有些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無(wú)關(guān)，有些與時(shí)間有關(guān)。
5、某些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來(lái)量化
6、各種因素對(duì)同一類(lèi)型房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向和影響程度不是一成不變的
7、各種因素在不同水平上的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是不同的
8、同一因素在不同地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能是不同的。
二、房地產(chǎn)價(jià)格影響的分類(lèi)
房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素，其中房地產(chǎn)自身因素又分為區(qū)位因素、實(shí)物因素和權(quán)益因素三類(lèi)。也可分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。一般因素是對(duì)廣大范圍的房地產(chǎn)價(jià)格水平都有影響的因素。區(qū)域因素是指對(duì)估價(jià)對(duì)象周?chē)欢▍^(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格水平有所影響的因素。個(gè)別因素是指對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格水平有所影響的估價(jià)對(duì)象自身狀況因素。它們?nèi)卟皇枪潭ǖ模S著估價(jià)對(duì)象范圍擴(kuò)大，某些一般因素也許會(huì)變?yōu)閰^(qū)域因素，某些區(qū)域因素也許會(huì)變?yōu)閭€(gè)別因素。
第二節(jié) 房地產(chǎn)自身因素
一、區(qū)位因素
1、房地產(chǎn)區(qū)位的優(yōu)劣直接關(guān)系其所有者或使用者的經(jīng)濟(jì)收益、生活滿(mǎn)足程度或社會(huì)影響。房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。房地產(chǎn)的區(qū)位有自然地理位置與社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置之別。房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變，但其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置卻會(huì)發(fā)生變化。
2、位置包括房地產(chǎn)所處的方位、距離、朝向和樓層。方位在十字路口中，其價(jià)格高低是西北角、東北角、西南角、東南角。對(duì)于東西走向的街道、水流來(lái)說(shuō)位于北側(cè)的房地產(chǎn)價(jià)格通常高于位于南側(cè)的房地產(chǎn)價(jià)格。對(duì)于位于山坡上的房地產(chǎn)則是南坡的房地產(chǎn)價(jià)格通常高于北坡的房地產(chǎn)價(jià)格。同一街道的商業(yè)房地產(chǎn)背陽(yáng)面的地價(jià)高于向陽(yáng)面的地價(jià)。但在寒冷地區(qū)的可能相反，向陽(yáng)面的地價(jià)高于背陽(yáng)面的地價(jià)。距離有空間直線距離、交通路線距離、交通時(shí)間距離、經(jīng)濟(jì)距離。交通時(shí)間距離從理論上講更為科學(xué)。對(duì)于朝向一般認(rèn)為南方為上、東方次之、西又次之、北不良。住宅是坐北朝南。沒(méi)有電梯的中間樓層、頂層較劣。有電梯的中高導(dǎo)住宅，城市一年四季空氣中懸浮層之上的樓層、三層以下較劣。
2、交通，交通因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素可分為可借助的交通工具、路況、交通線路數(shù)量、與交通站點(diǎn)的距離、停車(chē)的方便程度、交通管制。
3、環(huán)境景觀，這方面的因素主要有大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺(jué)環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境和人文環(huán)境。
4、外部配套設(shè)施有房地產(chǎn)外部基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。
二、實(shí)物因素
1、土地實(shí)物因素
①面積
②形狀
③地勢(shì)，一般來(lái)說(shuō)，土地平坦，地價(jià)較高;土地高低不平，地價(jià)較低。在其他條件相同時(shí)，地勢(shì)高的房地產(chǎn)的價(jià)格，要高于地勢(shì)低的房地產(chǎn)的價(jià)格。
④土壤及地基狀況，土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力，酸性土壤對(duì)混凝土有很大的破壞作用，堿性土壤不利于植物生存。地基狀況是指地基的承載力、穩(wěn)定性和地下水位等。
⑤宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場(chǎng)地平整程度。
2、建筑物實(shí)物因素
①建筑規(guī)模
②建筑結(jié)構(gòu)
③設(shè)施設(shè)備
④裝飾裝修
⑤層高或凈高
⑥空間布局
⑦防水、保溫、隔熱、隔音、通風(fēng)、采光、日照
⑧外觀
⑨完損程度
三、權(quán)益因素，主要是指對(duì)房地產(chǎn)利用的限制：房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制;房地產(chǎn)使用管制;房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制。
①權(quán)利狀況，有所有權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等，以及這些權(quán)利是否完整、清晰等等。
②使用管制，城市規(guī)劃中地下建筑面積通常不計(jì)入容積率。因此容積率有包含地下建筑面積和不包含地下建筑面積的，交出讓金的也有按地下建筑面積交或折成三分之一交的。
③相鄰關(guān)系主要有：一方面為用水排水、通行、輔設(shè)管線提供方便。另一方面，在自己的土地建造建筑物不能妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照，不得違反規(guī)定棄置固體廢物、排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)，挖掘土地、建造建筑物、輔設(shè)管線以及安裝設(shè)備不得危及相鄰房地產(chǎn)的安全。
第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述
一、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的總認(rèn)識(shí)
1、不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的
2、不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的
3、不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系是不盡相同的
4、有些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無(wú)關(guān)，有些與時(shí)間有關(guān)。
5、某些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來(lái)量化
6、各種因素對(duì)同一類(lèi)型房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向和影響程度不是一成不變的
7、各種因素在不同水平上的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是不同的
8、同一因素在不同地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能是不同的。
二、房地產(chǎn)價(jià)格影響的分類(lèi)
房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素，其中房地產(chǎn)自身因素又分為區(qū)位因素、實(shí)物因素和權(quán)益因素三類(lèi)。也可分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。一般因素是對(duì)廣大范圍的房地產(chǎn)價(jià)格水平都有影響的因素。區(qū)域因素是指對(duì)估價(jià)對(duì)象周?chē)欢▍^(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格水平有所影響的因素。個(gè)別因素是指對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格水平有所影響的估價(jià)對(duì)象自身狀況因素。它們?nèi)卟皇枪潭ǖ模S著估價(jià)對(duì)象范圍擴(kuò)大，某些一般因素也許會(huì)變?yōu)閰^(qū)域因素，某些區(qū)域因素也許會(huì)變?yōu)閭€(gè)別因素。
第二節(jié) 房地產(chǎn)自身因素
一、區(qū)位因素
1、房地產(chǎn)區(qū)位的優(yōu)劣直接關(guān)系其所有者或使用者的經(jīng)濟(jì)收益、生活滿(mǎn)足程度或社會(huì)影響。房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。房地產(chǎn)的區(qū)位有自然地理位置與社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置之別。房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變，但其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置卻會(huì)發(fā)生變化。
2、位置包括房地產(chǎn)所處的方位、距離、朝向和樓層。方位在十字路口中，其價(jià)格高低是西北角、東北角、西南角、東南角。對(duì)于東西走向的街道、水流來(lái)說(shuō)位于北側(cè)的房地產(chǎn)價(jià)格通常高于位于南側(cè)的房地產(chǎn)價(jià)格。對(duì)于位于山坡上的房地產(chǎn)則是南坡的房地產(chǎn)價(jià)格通常高于北坡的房地產(chǎn)價(jià)格。同一街道的商業(yè)房地產(chǎn)背陽(yáng)面的地價(jià)高于向陽(yáng)面的地價(jià)。但在寒冷地區(qū)的可能相反，向陽(yáng)面的地價(jià)高于背陽(yáng)面的地價(jià)。距離有空間直線距離、交通路線距離、交通時(shí)間距離、經(jīng)濟(jì)距離。交通時(shí)間距離從理論上講更為科學(xué)。對(duì)于朝向一般認(rèn)為南方為上、東方次之、西又次之、北不良。住宅是坐北朝南。沒(méi)有電梯的中間樓層、頂層較劣。有電梯的中高導(dǎo)住宅，城市一年四季空氣中懸浮層之上的樓層、三層以下較劣。
2、交通，交通因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素可分為可借助的交通工具、路況、交通線路數(shù)量、與交通站點(diǎn)的距離、停車(chē)的方便程度、交通管制。
3、環(huán)境景觀，這方面的因素主要有大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺(jué)環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境和人文環(huán)境。
4、外部配套設(shè)施有房地產(chǎn)外部基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。
二、實(shí)物因素
1、土地實(shí)物因素
①面積
②形狀
③地勢(shì)，一般來(lái)說(shuō)，土地平坦，地價(jià)較高;土地高低不平，地價(jià)較低。在其他條件相同時(shí)，地勢(shì)高的房地產(chǎn)的價(jià)格，要高于地勢(shì)低的房地產(chǎn)的價(jià)格。
④土壤及地基狀況，土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力，酸性土壤對(duì)混凝土有很大的破壞作用，堿性土壤不利于植物生存。地基狀況是指地基的承載力、穩(wěn)定性和地下水位等。
⑤宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場(chǎng)地平整程度。
2、建筑物實(shí)物因素
①建筑規(guī)模
②建筑結(jié)構(gòu)
③設(shè)施設(shè)備
④裝飾裝修
⑤層高或凈高
⑥空間布局
⑦防水、保溫、隔熱、隔音、通風(fēng)、采光、日照
⑧外觀
⑨完損程度
三、權(quán)益因素，主要是指對(duì)房地產(chǎn)利用的限制：房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制;房地產(chǎn)使用管制;房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制。
①權(quán)利狀況，有所有權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等，以及這些權(quán)利是否完整、清晰等等。
②使用管制，城市規(guī)劃中地下建筑面積通常不計(jì)入容積率。因此容積率有包含地下建筑面積和不包含地下建筑面積的，交出讓金的也有按地下建筑面積交或折成三分之一交的。
③相鄰關(guān)系主要有：一方面為用水排水、通行、輔設(shè)管線提供方便。另一方面，在自己的土地建造建筑物不能妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照，不得違反規(guī)定棄置固體廢物、排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)，挖掘土地、建造建筑物、輔設(shè)管線以及安裝設(shè)備不得危及相鄰房地產(chǎn)的安全。