連續(xù)三年的富豪榜，一半以上的富豪涉足房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)超高速發(fā)展，說一千，道一萬，最核心的問題就是暴利。
從筆者的判斷來看，房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際利潤率至少可達(dá)50%以上。目前開發(fā)的住宅，多數(shù)是2004年大限以前獲得的土地，當(dāng)時(shí)協(xié)議批地的價(jià)格，北京的也就是1000多元到2000多元/平方米，實(shí)際形成銷售在2005年以后，有些樓盤每平米實(shí)際成本不足4000元，售價(jià)卻超過萬元，甚至達(dá)到15000元。
暴利導(dǎo)致大量的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，大量的資金從其它產(chǎn)業(yè)流入房地產(chǎn)業(yè)，暴利導(dǎo)致炒作與虛假按揭及腐敗大量產(chǎn)生。沒有暴利你請他也不來。
一個(gè)產(chǎn)業(yè)如果利潤率低，就會導(dǎo)致大量的企業(yè)退出，轉(zhuǎn)入利潤率較高的行業(yè)。多數(shù)大企業(yè)雖然有自己的主業(yè)，甚至強(qiáng)調(diào)不在主業(yè)之外投資，但近些年依然攜帶雄厚資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，其勢頭擋也擋不住。比如，物美，聯(lián)想，海爾，以及中央企業(yè)中許多壟斷型企業(yè)集團(tuán)近期也在大張旗鼓地進(jìn)入房地產(chǎn)市場。
不過，房地產(chǎn)業(yè)超高速發(fā)展是無法持續(xù)的。房地產(chǎn)業(yè)瘋狂發(fā)展導(dǎo)致其它產(chǎn)業(yè)資金短缺，整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)失衡，后繼發(fā)展面臨嚴(yán)重困難。另外，許多城市的固定資產(chǎn)總投資中有50%是房地產(chǎn)，有半數(shù)以上的新增貸款是房地產(chǎn)有關(guān)項(xiàng)目，半數(shù)新增GDP也來自房地產(chǎn)，有的城市有40%甚至更多的財(cái)政收入來自房地產(chǎn)。這種情況說明房地產(chǎn)成了這些地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱與動力引擎。
按照世界上經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的統(tǒng)計(jì)數(shù)字參照，房地產(chǎn)這種投資通常不能超過總投資的10%。中國的房地產(chǎn)投資在許多城市，特別是大中城市，有的甚至已經(jīng)超過了50%。
股市和房市大家非常關(guān)注，但股市與房市是不同的。股市是用自己的資金去賭博，房市卻是用銀行的資金去賭博。因此房市的風(fēng)險(xiǎn)更深遠(yuǎn)。房地產(chǎn)業(yè)畸高的利潤使得大量的金融資金向房地產(chǎn)貸款方面轉(zhuǎn)移。
房地產(chǎn)行業(yè)是靠金融業(yè)支撐起來的，押在房地產(chǎn)上的資金占了金融業(yè)的較大部分。有資料顯示，房地產(chǎn)開發(fā)貸款，購房戶貸款，60%以上靠銀行支撐，特別是購房者所用貸款資金一壓就是十五年二十年。一些城市的商業(yè)銀行貸款資金的50%、60%甚至更多的資金壓在了房地產(chǎn)上。
如果不抓緊降溫退燒，一旦出現(xiàn)信貸危機(jī)，整個(gè)貸款鏈條就不能持續(xù)，金融資產(chǎn)的縮水就會到來?，F(xiàn)在房地產(chǎn)在整個(gè)金融系統(tǒng)占了多少比例？在總的貸款量18萬億元中，房地產(chǎn)貸款，土地貸款，開發(fā)貸款，工程貸款，加上個(gè)人按揭貸款，總量已經(jīng)大于6萬億元，還有其它貸款從不同管道來炒作房地產(chǎn)的部分難以統(tǒng)計(jì)。另外，我們的整個(gè)貸款中，有相當(dāng)一部分的資產(chǎn)質(zhì)量不佳，這樣一來，房地產(chǎn)占用的銀行貸款比重就太大了。
一旦房價(jià)崩盤，銀行貸款就會大幅度萎縮，整個(gè)金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)極大。類似香港與東京那樣的經(jīng)濟(jì)危機(jī)就有可能產(chǎn)生，經(jīng)濟(jì)低迷、失業(yè)大幅度增加，大量的企業(yè)關(guān)門歇業(yè)也有可能。
房地產(chǎn)暴利究竟有多高？
⑴統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)是7-9%；
⑵開發(fā)商自報(bào)是12%；
⑶財(cái)政部抽查是26.79%；
從筆者的判斷來看，房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際利潤率至少可達(dá)50%以上。目前開發(fā)的住宅，多數(shù)是2004年大限以前獲得的土地，當(dāng)時(shí)協(xié)議批地的價(jià)格，北京的也就是1000多元到2000多元/平方米，實(shí)際形成銷售在2005年以后，有些樓盤每平米實(shí)際成本不足4000元，售價(jià)卻超過萬元，甚至達(dá)到15000元。
暴利導(dǎo)致大量的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，大量的資金從其它產(chǎn)業(yè)流入房地產(chǎn)業(yè)，暴利導(dǎo)致炒作與虛假按揭及腐敗大量產(chǎn)生。沒有暴利你請他也不來。
一個(gè)產(chǎn)業(yè)如果利潤率低，就會導(dǎo)致大量的企業(yè)退出，轉(zhuǎn)入利潤率較高的行業(yè)。多數(shù)大企業(yè)雖然有自己的主業(yè)，甚至強(qiáng)調(diào)不在主業(yè)之外投資，但近些年依然攜帶雄厚資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，其勢頭擋也擋不住。比如，物美，聯(lián)想，海爾，以及中央企業(yè)中許多壟斷型企業(yè)集團(tuán)近期也在大張旗鼓地進(jìn)入房地產(chǎn)市場。
不過，房地產(chǎn)業(yè)超高速發(fā)展是無法持續(xù)的。房地產(chǎn)業(yè)瘋狂發(fā)展導(dǎo)致其它產(chǎn)業(yè)資金短缺，整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)失衡，后繼發(fā)展面臨嚴(yán)重困難。另外，許多城市的固定資產(chǎn)總投資中有50%是房地產(chǎn)，有半數(shù)以上的新增貸款是房地產(chǎn)有關(guān)項(xiàng)目，半數(shù)新增GDP也來自房地產(chǎn)，有的城市有40%甚至更多的財(cái)政收入來自房地產(chǎn)。這種情況說明房地產(chǎn)成了這些地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱與動力引擎。
按照世界上經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的統(tǒng)計(jì)數(shù)字參照，房地產(chǎn)這種投資通常不能超過總投資的10%。中國的房地產(chǎn)投資在許多城市，特別是大中城市，有的甚至已經(jīng)超過了50%。
股市和房市大家非常關(guān)注，但股市與房市是不同的。股市是用自己的資金去賭博，房市卻是用銀行的資金去賭博。因此房市的風(fēng)險(xiǎn)更深遠(yuǎn)。房地產(chǎn)業(yè)畸高的利潤使得大量的金融資金向房地產(chǎn)貸款方面轉(zhuǎn)移。
房地產(chǎn)行業(yè)是靠金融業(yè)支撐起來的，押在房地產(chǎn)上的資金占了金融業(yè)的較大部分。有資料顯示，房地產(chǎn)開發(fā)貸款，購房戶貸款，60%以上靠銀行支撐，特別是購房者所用貸款資金一壓就是十五年二十年。一些城市的商業(yè)銀行貸款資金的50%、60%甚至更多的資金壓在了房地產(chǎn)上。
如果不抓緊降溫退燒，一旦出現(xiàn)信貸危機(jī)，整個(gè)貸款鏈條就不能持續(xù)，金融資產(chǎn)的縮水就會到來?，F(xiàn)在房地產(chǎn)在整個(gè)金融系統(tǒng)占了多少比例？在總的貸款量18萬億元中，房地產(chǎn)貸款，土地貸款，開發(fā)貸款，工程貸款，加上個(gè)人按揭貸款，總量已經(jīng)大于6萬億元，還有其它貸款從不同管道來炒作房地產(chǎn)的部分難以統(tǒng)計(jì)。另外，我們的整個(gè)貸款中，有相當(dāng)一部分的資產(chǎn)質(zhì)量不佳，這樣一來，房地產(chǎn)占用的銀行貸款比重就太大了。
一旦房價(jià)崩盤，銀行貸款就會大幅度萎縮，整個(gè)金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)極大。類似香港與東京那樣的經(jīng)濟(jì)危機(jī)就有可能產(chǎn)生，經(jīng)濟(jì)低迷、失業(yè)大幅度增加，大量的企業(yè)關(guān)門歇業(yè)也有可能。
房地產(chǎn)暴利究竟有多高？
⑴統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)是7-9%；
⑵開發(fā)商自報(bào)是12%；
⑶財(cái)政部抽查是26.79%；