二、內(nèi)容講解
2.4房地產(chǎn)抵押價值評估
2.4.1房地產(chǎn)抵押價值評估的實質(zhì)
根據(jù)我國現(xiàn)行法規(guī)，估價機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押價值評估實質(zhì)上是評估抵押房地產(chǎn)（物）在設(shè)定抵押權(quán)時某估價時占的公開市場價值作為抵押貸款活動的價值參考。它的服務(wù)對象是金融（銀行）業(yè)，是抵貸雙方。
房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為；債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。也就是說，貸款的取得是以能夠帶來收益的房地產(chǎn)抵押為前提，金融機(jī)構(gòu)將資金發(fā)放給資信良好的借款者，通過收取借款利息和手續(xù)費獲取收益，一般抵押人得到貸款達(dá)到為抵押房地產(chǎn)土地收購、開發(fā)、建設(shè)、購買、大修理、經(jīng)營、收益等目的。作為抵押物的房地產(chǎn)有其設(shè)定抵押權(quán)時的市場價值、貸款價值；銀行最終的貸款額，它是抵押物市場價值（現(xiàn)值或貸款價值）乘安全系數(shù)（或抵押率）得出的；還有出現(xiàn)不良資產(chǎn)處置抵押房地產(chǎn)時的變現(xiàn)價值等。
一些發(fā)達(dá)國家商業(yè)銀行要求對抵押的商業(yè)房地產(chǎn)同時評估市場價值和貸款價值，并制定有銀行內(nèi)部的“房地產(chǎn)貸款評估準(zhǔn)則”。這里指的貸款價值是采取保守和謹(jǐn)慎的方式評估出的房地產(chǎn)客觀價值，評估也是采用通用的估價方法，成本價值一般作為收益價值的補充，但貸款價值評估所采用的參數(shù)與市場價值評估不相同準(zhǔn)則提出了對評估參數(shù)運用的建議。
《房地產(chǎn)估價規(guī)范》6.4.2規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格進(jìn)行，但應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價值的影響”。這里定義的“抵押價值”等同于公開市場價值（格）。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》及人民法院的解釋、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》（2004.9）等均提到“抵押房地產(chǎn)的價值”或“抵押物價值”，但未對房地產(chǎn)抵押估價評估是什么樣的價值作出定義。其中有的提出需要時，可以“委托獨立的具有房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)”評估確定。國內(nèi)銀行內(nèi)部制定的貸款評審規(guī)定中，采用抵押擔(dān)保時，在銀行貸款承諾后，簽訂借款合同前，一般要求借款人委托該銀行認(rèn)可的獨立評估機(jī)構(gòu)對抵押物價值（或現(xiàn)值）重新進(jìn)行估價。然后銀行根據(jù)規(guī)定的針對不同抵押物類型設(shè)定的對抵押物價值（或現(xiàn)值）的不同抵押率，確定貸款本息及相關(guān)費用，最終確定貸款額。
因此，按照國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)定，估價機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押價值評估一般提供的是抵押物（房地產(chǎn)）在估價時點時的公開市場價格。該“抵押價值”等同于前述的“市場價值”，還不是“貸款價值”?！百J款價值”評估在國內(nèi)尚屬論爭研究階段，尚未形成科學(xué)可行的評估方法。
2.4.2房地產(chǎn)抵押價值評估的法律規(guī)定
《房地產(chǎn)估價規(guī)范》指出房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》（及高法的若干問題解釋）、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》及當(dāng)?shù)睾推渌嘘P(guān)規(guī)定進(jìn)行。當(dāng)然也包括《房地產(chǎn)估價規(guī)范》本身。現(xiàn)將有關(guān)法規(guī)中規(guī)定可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)、不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)、與估價有關(guān)的內(nèi)容主要者歸納如下。
2.4.2.1可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)
抵押人所有的房屋和其他地上定著物；抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。
依法取得的房屋所有權(quán)連同。該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)；以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)；以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押；以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押；以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體、以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的財產(chǎn)。
2.4.2.2不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)
土地所有權(quán)；權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)，被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；劃撥土地使用權(quán)不得單獨抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)（上述可抵押的除外）；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的（集體）土地使用權(quán)不得單獨抵押；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)《房地產(chǎn)）；以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物；依法不得抵押的其他房地產(chǎn)
2.4.2.3其他限制條件
在建項目應(yīng)取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證；開發(fā)商已合法出售的房地產(chǎn)不得與未出售的房地產(chǎn)一起抵押；房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地便用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理；當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人；預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證；銀行確保對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款事以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意；以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。
以法律、法規(guī)禁止流通的財產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保，擔(dān)保合同無效。
建筑工程款優(yōu)于抵押權(quán)受償；
2.4.2.4與估價有關(guān)的規(guī)定
依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價值；首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值為抵押價值；再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分為抵押價值；以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)扣除預(yù)計處分所得價款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額；以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)考慮剩余年限對價值的影響；以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額部分的價值；以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為抵押人所享有的份額部分的價值；以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為該房地產(chǎn)的價值。
2.4房地產(chǎn)抵押價值評估
2.4.1房地產(chǎn)抵押價值評估的實質(zhì)
根據(jù)我國現(xiàn)行法規(guī)，估價機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押價值評估實質(zhì)上是評估抵押房地產(chǎn)（物）在設(shè)定抵押權(quán)時某估價時占的公開市場價值作為抵押貸款活動的價值參考。它的服務(wù)對象是金融（銀行）業(yè)，是抵貸雙方。
房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為；債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。也就是說，貸款的取得是以能夠帶來收益的房地產(chǎn)抵押為前提，金融機(jī)構(gòu)將資金發(fā)放給資信良好的借款者，通過收取借款利息和手續(xù)費獲取收益，一般抵押人得到貸款達(dá)到為抵押房地產(chǎn)土地收購、開發(fā)、建設(shè)、購買、大修理、經(jīng)營、收益等目的。作為抵押物的房地產(chǎn)有其設(shè)定抵押權(quán)時的市場價值、貸款價值；銀行最終的貸款額，它是抵押物市場價值（現(xiàn)值或貸款價值）乘安全系數(shù)（或抵押率）得出的；還有出現(xiàn)不良資產(chǎn)處置抵押房地產(chǎn)時的變現(xiàn)價值等。
一些發(fā)達(dá)國家商業(yè)銀行要求對抵押的商業(yè)房地產(chǎn)同時評估市場價值和貸款價值，并制定有銀行內(nèi)部的“房地產(chǎn)貸款評估準(zhǔn)則”。這里指的貸款價值是采取保守和謹(jǐn)慎的方式評估出的房地產(chǎn)客觀價值，評估也是采用通用的估價方法，成本價值一般作為收益價值的補充，但貸款價值評估所采用的參數(shù)與市場價值評估不相同準(zhǔn)則提出了對評估參數(shù)運用的建議。
《房地產(chǎn)估價規(guī)范》6.4.2規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格進(jìn)行，但應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價值的影響”。這里定義的“抵押價值”等同于公開市場價值（格）。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》及人民法院的解釋、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》（2004.9）等均提到“抵押房地產(chǎn)的價值”或“抵押物價值”，但未對房地產(chǎn)抵押估價評估是什么樣的價值作出定義。其中有的提出需要時，可以“委托獨立的具有房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)”評估確定。國內(nèi)銀行內(nèi)部制定的貸款評審規(guī)定中，采用抵押擔(dān)保時，在銀行貸款承諾后，簽訂借款合同前，一般要求借款人委托該銀行認(rèn)可的獨立評估機(jī)構(gòu)對抵押物價值（或現(xiàn)值）重新進(jìn)行估價。然后銀行根據(jù)規(guī)定的針對不同抵押物類型設(shè)定的對抵押物價值（或現(xiàn)值）的不同抵押率，確定貸款本息及相關(guān)費用，最終確定貸款額。
因此，按照國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)定，估價機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押價值評估一般提供的是抵押物（房地產(chǎn)）在估價時點時的公開市場價格。該“抵押價值”等同于前述的“市場價值”，還不是“貸款價值”?！百J款價值”評估在國內(nèi)尚屬論爭研究階段，尚未形成科學(xué)可行的評估方法。
2.4.2房地產(chǎn)抵押價值評估的法律規(guī)定
《房地產(chǎn)估價規(guī)范》指出房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》（及高法的若干問題解釋）、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》及當(dāng)?shù)睾推渌嘘P(guān)規(guī)定進(jìn)行。當(dāng)然也包括《房地產(chǎn)估價規(guī)范》本身。現(xiàn)將有關(guān)法規(guī)中規(guī)定可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)、不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)、與估價有關(guān)的內(nèi)容主要者歸納如下。
2.4.2.1可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)
抵押人所有的房屋和其他地上定著物；抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。
依法取得的房屋所有權(quán)連同。該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)；以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)；以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押；以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押；以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體、以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的財產(chǎn)。
2.4.2.2不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)
土地所有權(quán)；權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)，被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；劃撥土地使用權(quán)不得單獨抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)（上述可抵押的除外）；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的（集體）土地使用權(quán)不得單獨抵押；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)《房地產(chǎn)）；以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物；依法不得抵押的其他房地產(chǎn)
2.4.2.3其他限制條件
在建項目應(yīng)取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證；開發(fā)商已合法出售的房地產(chǎn)不得與未出售的房地產(chǎn)一起抵押；房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地便用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理；當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人；預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證；銀行確保對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款事以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意；以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。
以法律、法規(guī)禁止流通的財產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保，擔(dān)保合同無效。
建筑工程款優(yōu)于抵押權(quán)受償；
2.4.2.4與估價有關(guān)的規(guī)定
依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價值；首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值為抵押價值；再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分為抵押價值；以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)扣除預(yù)計處分所得價款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額；以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)考慮剩余年限對價值的影響；以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額部分的價值；以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為抵押人所享有的份額部分的價值；以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為該房地產(chǎn)的價值。