四、使用分析
房地產(chǎn)估價要以估價對象的使用為前提進行。使用，是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到的一種最可能的使用。使用分析真正體現(xiàn)了估價的客觀性。衡量、判斷的標準如下：
1．法律上的許可性(規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可)。即不受現(xiàn)時使用狀況的限制，而依照法律、城市規(guī)劃發(fā)展的規(guī)定。
2．技術(shù)上的可能性。即不能把技術(shù)上無法做到的使用當(dāng)作使用，要按照可達到的建筑材料、施工技術(shù)等方面的要求確定。
3．經(jīng)濟上的可行性。即在各種可能的使用方式中，選擇收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的方式，尋求以經(jīng)濟上有限的投入而能獲得收益的使用方式。
4．價值性。使估價對象的價值在具有經(jīng)濟可行性的使用方式中達到的一種。
5．土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡來判定。估價時，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進去。
6．與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)性。應(yīng)按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，能獲得外部經(jīng)濟效益的用途估價。
7．可持續(xù)發(fā)展性。按可持續(xù)發(fā)展的觀點確定的使用，即研究房地產(chǎn)市場的發(fā)展變動趨勢、使未來利益化的使用方式。
根據(jù)上述標準判定，估價對象從設(shè)計及使用情況看，作為旅游酒店物業(yè)的現(xiàn)狀用途應(yīng)為土地使用途徑。
五、估價方法選用
估價人員在認真分析所掌握的資料并對項目用地及鄰近類似房地產(chǎn)進行實地勘查、調(diào)查后，根據(jù)估價對象的特點，遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價技術(shù)標準，經(jīng)過反復(fù)研究，因估價對象為收益 性房 地產(chǎn)，則選用收益法作為一種估價方法，又由于飯店類房地產(chǎn)買賣案例極少，難于選擇市場法，故選用成本法為另一種方法對估價對象的整體價值進行估價，作為抵押房地產(chǎn)評估運用成本法也是謹慎角度的一種體現(xiàn)。
收益法是預(yù)測估價對象未來各期的凈收益，選擇適當(dāng)?shù)膱蟪曷?折現(xiàn)率)將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
成本法是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格，然后扣除折舊，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
將兩種估價方法的估算結(jié)果分析綜合后，得出最終估價值。
六、估價測算過程
(一)采用收益法估價整體價格
估價對象為集客房、會議中心、餐飲、康樂中心、娛樂及配套設(shè)施為一體的旅游綜合性、收益性物業(yè)，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，應(yīng)首選收益法估價。依據(jù)委托人提供的資料，估價人員對不同用途的物業(yè)進行逐一測算。
運用收益法(報酬資本化法)的技術(shù)路線和步驟是：搜集與驗證有關(guān)租金、營業(yè)收入和營業(yè)費用等的市場客觀水平資料，加以分析判斷；預(yù)測未來各期的潛在毛收入；考慮客觀空置率等后估算有效毛收入；估算正常運營費用；預(yù)測凈收益；選擇適當(dāng)?shù)膱蟪曷?折現(xiàn)率)；運用適宜的收益法計算公式，計算估價對象的收益價格。經(jīng)調(diào)查認為，估價對象近9年來，營業(yè)收入不斷增加，尤其2001－2002年穩(wěn)定在一定水平，符合該地區(qū)市場情況，預(yù)計今后各年到2008年前后還會有所增加，之后可能又略有下降，另外從抵押價值評估角度，本次估價按現(xiàn)市場的收益水平在未來基本保持不變考慮。
1．客房部分收入
估價對象共有客房396間，其中套房共21間，包括大套10間、小套6間，套房5間；標準客房375間，以上客房均按不同風(fēng)格進行了適合其使用用途的裝修。
估價人員調(diào)查了估價對象的實際情況以及周邊類似檔次物業(yè)的市場情況，類似物業(yè)的市場租金見表2－23。
類似物業(yè)的市場租金 表2-23
間日租金
名稱 豪華套房(元) 行政套房(元) 標準房(元)
淡季 旺季 淡季 旺季 淡季 旺季
××飯店 1500 2190 1300 l560 660 880
××大酒店 1640 1920 980 l200 600 800
××飯店 1900 2300 1380 l740 820 960
依據(jù)其實際情況及周邊類似檔次物業(yè)的市場情況，考慮淡旺季的比例，確定其日租價水平為：大套及套房：2200元；小套房1400元，標準客房為850元。
估價對象的市場租金 表2－24
日租金
名稱 大套套房(元) 小行政套房(元) 標準行政標準間(元)
淡季 旺季 淡季 旺季 淡季 旺季
估價對象平均 1650 2500 1160 1500 760 900
年平均 2200 l400 865
注：含15％的服務(wù)費和3％增值稅，行政套房合早餐，標準間不含早餐。
淡季時間占34％。
則估價對象客房部分年潛在毛收入為：
(2200×15十l400×6十865×375)×365＝13350．79萬元
由潛在毛收入扣除客房正常的空置、拖欠租金以及其他原因，如打折(打折率2％一50％，平均按10％左右)等造成的收入損失后，得到客房有效毛收入。估價對象的客房淡季平均入住率為55％～65％，旺季平均入住率為80％，平均入住率5％，扣除其他損失，平均年有效毛收入率為65％。
13350．79×65％＝8678．00萬元
房地產(chǎn)估價要以估價對象的使用為前提進行。使用，是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到的一種最可能的使用。使用分析真正體現(xiàn)了估價的客觀性。衡量、判斷的標準如下：
1．法律上的許可性(規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可)。即不受現(xiàn)時使用狀況的限制，而依照法律、城市規(guī)劃發(fā)展的規(guī)定。
2．技術(shù)上的可能性。即不能把技術(shù)上無法做到的使用當(dāng)作使用，要按照可達到的建筑材料、施工技術(shù)等方面的要求確定。
3．經(jīng)濟上的可行性。即在各種可能的使用方式中，選擇收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的方式，尋求以經(jīng)濟上有限的投入而能獲得收益的使用方式。
4．價值性。使估價對象的價值在具有經(jīng)濟可行性的使用方式中達到的一種。
5．土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡來判定。估價時，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進去。
6．與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)性。應(yīng)按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，能獲得外部經(jīng)濟效益的用途估價。
7．可持續(xù)發(fā)展性。按可持續(xù)發(fā)展的觀點確定的使用，即研究房地產(chǎn)市場的發(fā)展變動趨勢、使未來利益化的使用方式。
根據(jù)上述標準判定，估價對象從設(shè)計及使用情況看，作為旅游酒店物業(yè)的現(xiàn)狀用途應(yīng)為土地使用途徑。
五、估價方法選用
估價人員在認真分析所掌握的資料并對項目用地及鄰近類似房地產(chǎn)進行實地勘查、調(diào)查后，根據(jù)估價對象的特點，遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價技術(shù)標準，經(jīng)過反復(fù)研究，因估價對象為收益 性房 地產(chǎn)，則選用收益法作為一種估價方法，又由于飯店類房地產(chǎn)買賣案例極少，難于選擇市場法，故選用成本法為另一種方法對估價對象的整體價值進行估價，作為抵押房地產(chǎn)評估運用成本法也是謹慎角度的一種體現(xiàn)。
收益法是預(yù)測估價對象未來各期的凈收益，選擇適當(dāng)?shù)膱蟪曷?折現(xiàn)率)將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
成本法是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格，然后扣除折舊，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
將兩種估價方法的估算結(jié)果分析綜合后，得出最終估價值。
六、估價測算過程
(一)采用收益法估價整體價格
估價對象為集客房、會議中心、餐飲、康樂中心、娛樂及配套設(shè)施為一體的旅游綜合性、收益性物業(yè)，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，應(yīng)首選收益法估價。依據(jù)委托人提供的資料，估價人員對不同用途的物業(yè)進行逐一測算。
運用收益法(報酬資本化法)的技術(shù)路線和步驟是：搜集與驗證有關(guān)租金、營業(yè)收入和營業(yè)費用等的市場客觀水平資料，加以分析判斷；預(yù)測未來各期的潛在毛收入；考慮客觀空置率等后估算有效毛收入；估算正常運營費用；預(yù)測凈收益；選擇適當(dāng)?shù)膱蟪曷?折現(xiàn)率)；運用適宜的收益法計算公式，計算估價對象的收益價格。經(jīng)調(diào)查認為，估價對象近9年來，營業(yè)收入不斷增加，尤其2001－2002年穩(wěn)定在一定水平，符合該地區(qū)市場情況，預(yù)計今后各年到2008年前后還會有所增加，之后可能又略有下降，另外從抵押價值評估角度，本次估價按現(xiàn)市場的收益水平在未來基本保持不變考慮。
1．客房部分收入
估價對象共有客房396間，其中套房共21間，包括大套10間、小套6間，套房5間；標準客房375間，以上客房均按不同風(fēng)格進行了適合其使用用途的裝修。
估價人員調(diào)查了估價對象的實際情況以及周邊類似檔次物業(yè)的市場情況，類似物業(yè)的市場租金見表2－23。
類似物業(yè)的市場租金 表2-23
間日租金
名稱 豪華套房(元) 行政套房(元) 標準房(元)
淡季 旺季 淡季 旺季 淡季 旺季
××飯店 1500 2190 1300 l560 660 880
××大酒店 1640 1920 980 l200 600 800
××飯店 1900 2300 1380 l740 820 960
依據(jù)其實際情況及周邊類似檔次物業(yè)的市場情況，考慮淡旺季的比例，確定其日租價水平為：大套及套房：2200元；小套房1400元，標準客房為850元。
估價對象的市場租金 表2－24
日租金
名稱 大套套房(元) 小行政套房(元) 標準行政標準間(元)
淡季 旺季 淡季 旺季 淡季 旺季
估價對象平均 1650 2500 1160 1500 760 900
年平均 2200 l400 865
注：含15％的服務(wù)費和3％增值稅，行政套房合早餐，標準間不含早餐。
淡季時間占34％。
則估價對象客房部分年潛在毛收入為：
(2200×15十l400×6十865×375)×365＝13350．79萬元
由潛在毛收入扣除客房正常的空置、拖欠租金以及其他原因，如打折(打折率2％一50％，平均按10％左右)等造成的收入損失后，得到客房有效毛收入。估價對象的客房淡季平均入住率為55％～65％，旺季平均入住率為80％，平均入住率5％，扣除其他損失，平均年有效毛收入率為65％。
13350．79×65％＝8678．00萬元