[案例3－2]××市房地產(chǎn)管理局直管公房出售估價結(jié)果報告（節(jié)選）
（－）委托方：××市房地產(chǎn)管理局開發(fā)經(jīng)營部
（二）估價方：××市房地產(chǎn)價格評估公司
（三）估價對象：××區(qū)內(nèi)四個房管所直管公房，混合、磚木房屋約35000m2
（四）估價目的：對房管局直管公房出售價格評估
（五）估價時點：1994年6月9日
（六）價值定義：本次估價為房改售房價格
（七）估價依據(jù)：1.各類地區(qū)基準(zhǔn)地價2.現(xiàn)場丈量勘估記錄
（八）估價原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價時點原則。
（九）估價方法：房地分離評估，綜合計價。建筑物重置成本價按成新折扣法計算，土地價格采用基準(zhǔn)地價修正法進行估價。
建筑物價值＝[（重置單價×成新折扣率）×（1＋各項因素修正之和）]×建筑面積土地價值＝[基準(zhǔn)地價×（1＋各項因素修正之和）]×土地面積
（十）估價結(jié)果：估價結(jié)果如下表：
（十－）估價人員：（略）
（十二）估價作業(yè)日期：1994年5月29日至6月14日（十三）估價報告應(yīng)用的有效期：（略）
××市房地產(chǎn)管理局直管公房出售估價技術(shù)報告（－）實物權(quán)益狀況因素分析：（略）
（二）區(qū)位狀況因素分析：（咯）
（三）市場背景分析：（略）
（四）使用分析：（略）
（五）估價方法選用：房地分離評估，綜合計價。建筑物重置成本價按成新折扣法計算，土地價格采用基準(zhǔn)地價修正法進行估價。
建筑物價值＝[（重置單價×成新折扣率）×（1＋各項因素修正之和）]×建筑面積土地價值＝[基準(zhǔn)地價×（1＋各項因素修正之和）]×土地面積（六）估價測算過程：
1.選擇若干不同地區(qū)不同結(jié)構(gòu)的直管公房，進行出售價格的評估。
各地段的基準(zhǔn)地價如下：
（1）××街38號，為地上－層磚混二等房，建于1980年，建筑面積58m2，占地面積58m2. A.求取建筑物現(xiàn)值，各因素確定如下：a.同類房屋重置單價為200元／m2 b.坐向北，修正為＋2％c.西墻共有，修正為－4％d.窗戶面積?。ㄍL(fēng)采光），修正為－3％e.經(jīng)觀察及計算確定成新折扣率為70％f.根據(jù)以上因素計算房價200×70％×（1＋2％－4％－3％）×58＝133×58＝7714（元）
B.求取土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格，各因素確定如下：a.該地區(qū)基準(zhǔn)地價為70元／m2 b.宗地規(guī)則（有院），宗地條件修正為＋20％c.交通較不便，環(huán)境條件修正為－3％根據(jù)以上因素計算地價：70×（1＋20％－3％）×58＝4750.20（元）
C.該直管公房出售價格為：房價＋地價＝7714＋4750.2＝12464.20（元）
（2）××街35號，小瓦房3間，建筑面積48m2，占地面積48m2，1966年建造，向北。
A.求取建筑物現(xiàn)值，各因素確定如下：a.成新折扣率為0.4 b.重置單價為160元／m2 c.墻體修正為－10％d.采光修正為－2％e.坐向修正為＋2％f.根據(jù)以上因素修正計算房價房價＝[（160×0.4）×（1－10％－2％＋2％）]×48＝57.6×48＝2764.80（元）
D.求取土地價格，影響價格的因素修正如下：a.該地區(qū)基準(zhǔn)地價為65元／m2 b.噪音、污染因素修正為－2％c.交通條件（臨街）修正為＋5％d.地勢條件修正為－1％根據(jù)以上因素修正計算土地價：地價＝[65×（1＋5％－2％－1％）]×48＝66.3×48＝3182.40（元）
C.該直管公房出售價格為：售價＝房價＋地價＝2764.8＋3182.4＝5947.20（元）
（3）建設(shè)路－棟15號四樓（頂層）二室－廳套房，建筑面積50m2，樓房土地分配面積為12.5m2，1983年建造，要求評估該直管公房1994年出售價格。
A.計算房價：該建筑物已使用年限為1994－1983＝11（年）
因其維護、修繕較差，結(jié)合觀察法確定其成新折扣率為74％該建筑物為磚混二等，重置單價為280元／m2墻體修正為－4％坐向修正系數(shù)為＋2％樓層修正系數(shù)為－7％建筑物現(xiàn)值＝[（280×74％）×（1－4％＋2％－7％）]×50＝188.55×50＝9427.50（元）
B.計算土地價格：基準(zhǔn)地價為85×2＝170元／m2（樓房地價按2倍計算）
交通條件修正為＋3％土地價格＝［170×（1＋3％）]×12.5＝175.1×12.5＝2188.75（元）
C.直管公房出售價格售價＝房價＋地價＝94275.5＋2188.75＝11616.25（元）
例4－例30（略）
2.根據(jù)大量實例評估，預(yù)測各類地區(qū)各類結(jié)構(gòu)的直管公房出售價格如下表：
[案例3－2]分析
1.從估價報告中提供的情況看，本案例是為大批直管公房的出售確定出售的基準(zhǔn)價格，由于是大面積售房，不可能在出售時對每－宗房屋估價，只能分別對不同地段、不同結(jié)構(gòu)、不同建設(shè)年代的房屋確定統(tǒng)－的基準(zhǔn)價，估價報告的結(jié)論就是提供了這樣的幾個售房基準(zhǔn)價格表。
但是，估價報告并未對這個估價結(jié)果進行說明，也沒有對房改售房時如何運用這個基準(zhǔn)售價表進行說明。
2.估價報告的技術(shù)思路交代得不清楚，導(dǎo)致估價報告的估價測算過程也不清晰。
如第－章所述，該估價報告的估價技術(shù)路線是這樣的：分別對不同地段、不同結(jié)構(gòu)、不同建設(shè)年代的房屋確定基準(zhǔn)價，基準(zhǔn)價的確定方式是在不同地段、不同結(jié)構(gòu)、不同建設(shè)年代的房屋中分別選擇數(shù)宗有代表性的房屋，對其進行估價，然后取平均值，作為該類房屋的房改售房基準(zhǔn)價。但估價報告對這個技術(shù)思路沒有交代，從報告的計算過程看，估價人員對這個技術(shù)路線也不甚明確，因此在報告中對所列舉的3個計算實例都是計算其總價。其實根據(jù)上述技術(shù)路線，應(yīng)該是確定有代表性的房屋的單價。
3.報告的格式不嚴(yán)謹(jǐn)，雖然該報告已經(jīng)按《規(guī)范》的要求作了改造，但有些在《規(guī)范》中沒有明確規(guī)定的細部則保留了原始報告的原狀。我們發(fā)現(xiàn)，第－個實例的房價計算程序和第二個實例是不－樣的，第－個實例的計算程序為：“A.求取建筑物現(xiàn)值，各因素確定如下：a.同類房屋重置單價為200元／㎡ b.坐向北，修正為＋2％c.西墻共有，修正為－4％d.窗戶面積小（通風(fēng)采光），修正為－3％e.經(jīng)觀察及計算確定成新度為70％f.根據(jù)以上因素計算房價200×70％×（1＋2％－4％－3％）×58＝133×58＝7714（元）”
第二個實例的計算程序則為：“A.求取建筑物現(xiàn)值，各因素確定如下：a.成新折扣率為0.4 b.重置單價為160元／㎡ c.墻體修正為－10％d.采光修正為－2％e.坐向修正為＋2％f.根據(jù)以上因素修正計算房價房價＝[（160×0.4）×（1－10％－2％＋2％）]×48＝57.6×48＝2764.80（元）”
而第三個實例又完全采用了另－種書寫格式，這樣給人的感覺就不嚴(yán)謹(jǐn)。
4.報告中只列出了基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)，沒有說明基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵，是土地單價還是還是樓面地價價，也沒有說明基準(zhǔn)地價修正的方法，因此對各修正系數(shù)的具體確定方法和在第三個實例的地價計算中，將基準(zhǔn)地價乘以2，就顯得依據(jù)不足。
（－）委托方：××市房地產(chǎn)管理局開發(fā)經(jīng)營部
（二）估價方：××市房地產(chǎn)價格評估公司
（三）估價對象：××區(qū)內(nèi)四個房管所直管公房，混合、磚木房屋約35000m2
（四）估價目的：對房管局直管公房出售價格評估
（五）估價時點：1994年6月9日
（六）價值定義：本次估價為房改售房價格
（七）估價依據(jù)：1.各類地區(qū)基準(zhǔn)地價2.現(xiàn)場丈量勘估記錄
（八）估價原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價時點原則。
（九）估價方法：房地分離評估，綜合計價。建筑物重置成本價按成新折扣法計算，土地價格采用基準(zhǔn)地價修正法進行估價。
建筑物價值＝[（重置單價×成新折扣率）×（1＋各項因素修正之和）]×建筑面積土地價值＝[基準(zhǔn)地價×（1＋各項因素修正之和）]×土地面積
（十）估價結(jié)果：估價結(jié)果如下表：
（十－）估價人員：（略）
（十二）估價作業(yè)日期：1994年5月29日至6月14日（十三）估價報告應(yīng)用的有效期：（略）
××市房地產(chǎn)管理局直管公房出售估價技術(shù)報告（－）實物權(quán)益狀況因素分析：（略）
（二）區(qū)位狀況因素分析：（咯）
（三）市場背景分析：（略）
（四）使用分析：（略）
（五）估價方法選用：房地分離評估，綜合計價。建筑物重置成本價按成新折扣法計算，土地價格采用基準(zhǔn)地價修正法進行估價。
建筑物價值＝[（重置單價×成新折扣率）×（1＋各項因素修正之和）]×建筑面積土地價值＝[基準(zhǔn)地價×（1＋各項因素修正之和）]×土地面積（六）估價測算過程：
1.選擇若干不同地區(qū)不同結(jié)構(gòu)的直管公房，進行出售價格的評估。
各地段的基準(zhǔn)地價如下：
（1）××街38號，為地上－層磚混二等房，建于1980年，建筑面積58m2，占地面積58m2. A.求取建筑物現(xiàn)值，各因素確定如下：a.同類房屋重置單價為200元／m2 b.坐向北，修正為＋2％c.西墻共有，修正為－4％d.窗戶面積?。ㄍL(fēng)采光），修正為－3％e.經(jīng)觀察及計算確定成新折扣率為70％f.根據(jù)以上因素計算房價200×70％×（1＋2％－4％－3％）×58＝133×58＝7714（元）
B.求取土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格，各因素確定如下：a.該地區(qū)基準(zhǔn)地價為70元／m2 b.宗地規(guī)則（有院），宗地條件修正為＋20％c.交通較不便，環(huán)境條件修正為－3％根據(jù)以上因素計算地價：70×（1＋20％－3％）×58＝4750.20（元）
C.該直管公房出售價格為：房價＋地價＝7714＋4750.2＝12464.20（元）
（2）××街35號，小瓦房3間，建筑面積48m2，占地面積48m2，1966年建造，向北。
A.求取建筑物現(xiàn)值，各因素確定如下：a.成新折扣率為0.4 b.重置單價為160元／m2 c.墻體修正為－10％d.采光修正為－2％e.坐向修正為＋2％f.根據(jù)以上因素修正計算房價房價＝[（160×0.4）×（1－10％－2％＋2％）]×48＝57.6×48＝2764.80（元）
D.求取土地價格，影響價格的因素修正如下：a.該地區(qū)基準(zhǔn)地價為65元／m2 b.噪音、污染因素修正為－2％c.交通條件（臨街）修正為＋5％d.地勢條件修正為－1％根據(jù)以上因素修正計算土地價：地價＝[65×（1＋5％－2％－1％）]×48＝66.3×48＝3182.40（元）
C.該直管公房出售價格為：售價＝房價＋地價＝2764.8＋3182.4＝5947.20（元）
（3）建設(shè)路－棟15號四樓（頂層）二室－廳套房，建筑面積50m2，樓房土地分配面積為12.5m2，1983年建造，要求評估該直管公房1994年出售價格。
A.計算房價：該建筑物已使用年限為1994－1983＝11（年）
因其維護、修繕較差，結(jié)合觀察法確定其成新折扣率為74％該建筑物為磚混二等，重置單價為280元／m2墻體修正為－4％坐向修正系數(shù)為＋2％樓層修正系數(shù)為－7％建筑物現(xiàn)值＝[（280×74％）×（1－4％＋2％－7％）]×50＝188.55×50＝9427.50（元）
B.計算土地價格：基準(zhǔn)地價為85×2＝170元／m2（樓房地價按2倍計算）
交通條件修正為＋3％土地價格＝［170×（1＋3％）]×12.5＝175.1×12.5＝2188.75（元）
C.直管公房出售價格售價＝房價＋地價＝94275.5＋2188.75＝11616.25（元）
例4－例30（略）
2.根據(jù)大量實例評估，預(yù)測各類地區(qū)各類結(jié)構(gòu)的直管公房出售價格如下表：
[案例3－2]分析
1.從估價報告中提供的情況看，本案例是為大批直管公房的出售確定出售的基準(zhǔn)價格，由于是大面積售房，不可能在出售時對每－宗房屋估價，只能分別對不同地段、不同結(jié)構(gòu)、不同建設(shè)年代的房屋確定統(tǒng)－的基準(zhǔn)價，估價報告的結(jié)論就是提供了這樣的幾個售房基準(zhǔn)價格表。
但是，估價報告并未對這個估價結(jié)果進行說明，也沒有對房改售房時如何運用這個基準(zhǔn)售價表進行說明。
2.估價報告的技術(shù)思路交代得不清楚，導(dǎo)致估價報告的估價測算過程也不清晰。
如第－章所述，該估價報告的估價技術(shù)路線是這樣的：分別對不同地段、不同結(jié)構(gòu)、不同建設(shè)年代的房屋確定基準(zhǔn)價，基準(zhǔn)價的確定方式是在不同地段、不同結(jié)構(gòu)、不同建設(shè)年代的房屋中分別選擇數(shù)宗有代表性的房屋，對其進行估價，然后取平均值，作為該類房屋的房改售房基準(zhǔn)價。但估價報告對這個技術(shù)思路沒有交代，從報告的計算過程看，估價人員對這個技術(shù)路線也不甚明確，因此在報告中對所列舉的3個計算實例都是計算其總價。其實根據(jù)上述技術(shù)路線，應(yīng)該是確定有代表性的房屋的單價。
3.報告的格式不嚴(yán)謹(jǐn)，雖然該報告已經(jīng)按《規(guī)范》的要求作了改造，但有些在《規(guī)范》中沒有明確規(guī)定的細部則保留了原始報告的原狀。我們發(fā)現(xiàn)，第－個實例的房價計算程序和第二個實例是不－樣的，第－個實例的計算程序為：“A.求取建筑物現(xiàn)值，各因素確定如下：a.同類房屋重置單價為200元／㎡ b.坐向北，修正為＋2％c.西墻共有，修正為－4％d.窗戶面積小（通風(fēng)采光），修正為－3％e.經(jīng)觀察及計算確定成新度為70％f.根據(jù)以上因素計算房價200×70％×（1＋2％－4％－3％）×58＝133×58＝7714（元）”
第二個實例的計算程序則為：“A.求取建筑物現(xiàn)值，各因素確定如下：a.成新折扣率為0.4 b.重置單價為160元／㎡ c.墻體修正為－10％d.采光修正為－2％e.坐向修正為＋2％f.根據(jù)以上因素修正計算房價房價＝[（160×0.4）×（1－10％－2％＋2％）]×48＝57.6×48＝2764.80（元）”
而第三個實例又完全采用了另－種書寫格式，這樣給人的感覺就不嚴(yán)謹(jǐn)。
4.報告中只列出了基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)，沒有說明基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵，是土地單價還是還是樓面地價價，也沒有說明基準(zhǔn)地價修正的方法，因此對各修正系數(shù)的具體確定方法和在第三個實例的地價計算中，將基準(zhǔn)地價乘以2，就顯得依據(jù)不足。