[案例3－4]
××市泰華商場房地產(chǎn)估價結(jié)果報告（節(jié)選）
（－）委托方：泰華商貿(mào)股份有限公司
（二）估價方：××房地產(chǎn)估價有限公司
（三）估價對象：位于××市民族大道18號的泰華商場全部房地產(chǎn)。泰華商場位于××市民族大道18號，占地面積為2580m2，土地使用期限為40年，即從2000年2月1日到2040年2月1日。商場為泰華商貿(mào)股份有限公司所有，2002年11月18日建成并投入使用，商場共4層，建筑面積9440m2，每層建筑面積2360m2，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，外墻裝修采用綠色反射玻璃幕墻及花崗石、鋁合金板相結(jié)合，門廳圓柱采用鏡面不銹鋼包柱，電動掃描自動門，商場地面鋪彩色花崗石，內(nèi)墻為花崗石飾面，設(shè)6部三菱自動扶梯聯(lián)結(jié)各樓層，并全部采用中央空調(diào)系統(tǒng)。
（四）估價目的：確定市場價格
（五）估價時點：2004年2月1日
（六）價值定義：本次估價采用公開市場價值標準
（七）估價依據(jù)：（略）
（八）估價原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價時點原則。
（九）估價方法：因目前該市已推出的同類型商場較多，故選用市場法。
（十）估價結(jié)果：經(jīng)采用市場法估價，泰華商場在估價時點的價格為：首層12566元／m2；第二層12309元／m2；第三層11694元／m2；第四層ll460元／m2；總價113348440元，大寫：人民幣壹億壹仟叁佰叁拾肆萬捌仟肆佰肆拾元整。
（十－）估價人員：（略）
（十二）估價作業(yè)日期：2004年1月18日－2004年2月6日
（十三）估價報告應(yīng)用的有效期：（略）
××市泰華商場房地產(chǎn)估價技術(shù)報告
（－）實物狀況分析：泰華商場位于××市民族大道18號，占地面積為2580m2，土地使用期限為40年，即從2000年2月1日到2040年2月1日。商場為泰華商貿(mào)股份有限公司所有，2002年11月18日建成并投入使用，商場共4層，建筑面積9440m2，每層建筑面積2360m2，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，外墻裝修采用綠色反射玻璃幕墻及花崗石、鋁合金板相結(jié)合，門廳圓柱采用鏡面不銹鋼包柱，電動掃描自動門，商場地面鋪彩色花崗石，內(nèi)墻為花崗石飾面，設(shè)6部三菱自動扶梯聯(lián)結(jié)各樓層，并全部采用中央空調(diào)系統(tǒng)。
（二）區(qū)位狀況分析：（略）
（三）市場背景分析：（略）
（四）使用分析：（略）
（五）估價方法選用：因目前該市已推出的同類型商場較多，故選用市場法
（六）估價測算過程：
1.選取可比實例經(jīng)篩選，確定以下A、B、C三個交易實例為可比實例：A.大新商都
①位置：民族大道45號，鄰建設(shè)中的西湖大橋
②規(guī)模：樓高4層
③性質(zhì)：商場
④結(jié)構(gòu)及裝修：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，外墻為蘭色玻璃幕墻，高級白瓷面磚，內(nèi)墻為高級彩色噴涂，前廳為大理石內(nèi)墻面，花崗石地面，中央空調(diào)，并配有6部自動扶梯。
⑤售價：首層為14300元／m2⑥交易日期：2003年12月18日B.華容商場①位置：華陽路5號，地處舊城區(qū)中心，但不臨主要街道。
②規(guī)模：樓高4層③性質(zhì)：商場④結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)，裝修與泰華商場相近。
⑤售價：首層為12600元／m2⑥交易日期：2003年12月29日C.大明商城①位置：西峰路36號，地處市商業(yè)中心，但不臨主要街道②規(guī)模：樓高8層，－至三層為商場③性質(zhì)：商場④結(jié)構(gòu)及裝修：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，外墻貼明黃色高級面磚，花崗石地面，中央空調(diào)，8部進口自動扶梯。
⑤售價：首層為1l800元／m2
⑥交易日期：2003年12月28日2.交易情況修正：可比實例A、B、C均屬公開市場交易，但土地的取得方式有差別：泰華商場和可比實例A為招標方式，土地的價格為全市，而可比實例B、C之土地雖處市中心，但其土地獲得市場行為不足，故其交易價格應(yīng)作修正，修正幅度為－3％。以泰華商場的交易情況指數(shù)為100，則B、C實例為97.
3.交易日期調(diào)整：
實例A、B、C均為2003年12月交易，當(dāng)時正處于房地產(chǎn)價格時，今年當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格穩(wěn)中趨降，估價基準日的同類房地產(chǎn)價格與2003年12月相比，約下降了10％。
4.房地產(chǎn)狀況調(diào)整
（1）區(qū)位狀況調(diào)整：實例B、C雖處市中心，但因其不臨主要街道，經(jīng)營效益反而不如泰華商場。設(shè)泰華商場所在地的區(qū)位狀況指數(shù)為100，通過列表（表略）得可比實例A為98，B為95，C為95.（2）實物狀況調(diào)整：對泰華商場和三個可比實例之實物狀況進行列表分析（表略），綜合判斷A、B、C個別因素指數(shù)分別為103、97、94（泰華商場的實物狀況指數(shù)為100）。
4.估價對象價格測算根據(jù)以上各項修正，可列表計算如下：
比準價格＝（12750.1＋12686.6＋12260.3）/3＝12565.7（元/m2）
上表中可比實例所用成交價格均為首層價格，故判定泰華商場首層價格為12566元／m2.泰華商場共4層，首層價格為12566元／m2，根據(jù)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)用房樓層價格變化規(guī)律及顧客心理，可對泰華商場各層價格做出如下判斷：首層12566元／m2；第二層12309元／m2；第三層11694元／m2；第四層11460元／m2.泰華商場總價格為：（12566＋12309＋11694＋11460）×2360＝113348440（元）
（七）估價結(jié)果確定：經(jīng)采用市場法估價，泰華商場在估價時點的價格為：首層12566元／m2：第二層12309元／m2；第三層11694元／m2；第四層11460元／m2；總價113，348，440元，大寫：人民幣壹億壹仟叁佰叁拾肆萬捌仟肆佰肆拾元整。
[案例3－4]分析
本估價報告在進行交易情況修正時，概念不甚明確。由于估價目的是確定市場買賣價格，那么估價結(jié)論也就應(yīng)該是公開市場價值，因此交易情況修正的方向是：將所有可比實例的價格修正為正常價格，也就是說：假設(shè)估價對象是在正常情況下成交。
報告中指出可比實例A獲得土地的價格偏高，并未說明其成交價格是否也偏高，如果是這樣，那么應(yīng)將其成交價格修正為正常價格（乘以－個分子等于100、分母大于100的修正系數(shù)），而不應(yīng)不加修正，因為如果不加修正，則估價結(jié)果會高于正常價格。
或者說本報告的估價人員認為估價對象的成交價應(yīng)偏高，而這樣認為的理由可能是因為估價對象的土地價格較高。但是，即使估價對象的土地獲得價格較高，在評估估價對象公開市場價值時，也不應(yīng)考慮這個因素。
同樣，報告中指出可比實例B、C的土地獲得市場行為不足，但也沒有明確說明其成交價格是否偏低，只有當(dāng)其成交價格偏低時，報告中對可比實例B、C所作的交易情況修正才是合理的。
××市泰華商場房地產(chǎn)估價結(jié)果報告（節(jié)選）
（－）委托方：泰華商貿(mào)股份有限公司
（二）估價方：××房地產(chǎn)估價有限公司
（三）估價對象：位于××市民族大道18號的泰華商場全部房地產(chǎn)。泰華商場位于××市民族大道18號，占地面積為2580m2，土地使用期限為40年，即從2000年2月1日到2040年2月1日。商場為泰華商貿(mào)股份有限公司所有，2002年11月18日建成并投入使用，商場共4層，建筑面積9440m2，每層建筑面積2360m2，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，外墻裝修采用綠色反射玻璃幕墻及花崗石、鋁合金板相結(jié)合，門廳圓柱采用鏡面不銹鋼包柱，電動掃描自動門，商場地面鋪彩色花崗石，內(nèi)墻為花崗石飾面，設(shè)6部三菱自動扶梯聯(lián)結(jié)各樓層，并全部采用中央空調(diào)系統(tǒng)。
（四）估價目的：確定市場價格
（五）估價時點：2004年2月1日
（六）價值定義：本次估價采用公開市場價值標準
（七）估價依據(jù)：（略）
（八）估價原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價時點原則。
（九）估價方法：因目前該市已推出的同類型商場較多，故選用市場法。
（十）估價結(jié)果：經(jīng)采用市場法估價，泰華商場在估價時點的價格為：首層12566元／m2；第二層12309元／m2；第三層11694元／m2；第四層ll460元／m2；總價113348440元，大寫：人民幣壹億壹仟叁佰叁拾肆萬捌仟肆佰肆拾元整。
（十－）估價人員：（略）
（十二）估價作業(yè)日期：2004年1月18日－2004年2月6日
（十三）估價報告應(yīng)用的有效期：（略）
××市泰華商場房地產(chǎn)估價技術(shù)報告
（－）實物狀況分析：泰華商場位于××市民族大道18號，占地面積為2580m2，土地使用期限為40年，即從2000年2月1日到2040年2月1日。商場為泰華商貿(mào)股份有限公司所有，2002年11月18日建成并投入使用，商場共4層，建筑面積9440m2，每層建筑面積2360m2，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，外墻裝修采用綠色反射玻璃幕墻及花崗石、鋁合金板相結(jié)合，門廳圓柱采用鏡面不銹鋼包柱，電動掃描自動門，商場地面鋪彩色花崗石，內(nèi)墻為花崗石飾面，設(shè)6部三菱自動扶梯聯(lián)結(jié)各樓層，并全部采用中央空調(diào)系統(tǒng)。
（二）區(qū)位狀況分析：（略）
（三）市場背景分析：（略）
（四）使用分析：（略）
（五）估價方法選用：因目前該市已推出的同類型商場較多，故選用市場法
（六）估價測算過程：
1.選取可比實例經(jīng)篩選，確定以下A、B、C三個交易實例為可比實例：A.大新商都
①位置：民族大道45號，鄰建設(shè)中的西湖大橋
②規(guī)模：樓高4層
③性質(zhì)：商場
④結(jié)構(gòu)及裝修：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，外墻為蘭色玻璃幕墻，高級白瓷面磚，內(nèi)墻為高級彩色噴涂，前廳為大理石內(nèi)墻面，花崗石地面，中央空調(diào)，并配有6部自動扶梯。
⑤售價：首層為14300元／m2⑥交易日期：2003年12月18日B.華容商場①位置：華陽路5號，地處舊城區(qū)中心，但不臨主要街道。
②規(guī)模：樓高4層③性質(zhì)：商場④結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)，裝修與泰華商場相近。
⑤售價：首層為12600元／m2⑥交易日期：2003年12月29日C.大明商城①位置：西峰路36號，地處市商業(yè)中心，但不臨主要街道②規(guī)模：樓高8層，－至三層為商場③性質(zhì)：商場④結(jié)構(gòu)及裝修：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，外墻貼明黃色高級面磚，花崗石地面，中央空調(diào)，8部進口自動扶梯。
⑤售價：首層為1l800元／m2
⑥交易日期：2003年12月28日2.交易情況修正：可比實例A、B、C均屬公開市場交易，但土地的取得方式有差別：泰華商場和可比實例A為招標方式，土地的價格為全市，而可比實例B、C之土地雖處市中心，但其土地獲得市場行為不足，故其交易價格應(yīng)作修正，修正幅度為－3％。以泰華商場的交易情況指數(shù)為100，則B、C實例為97.
3.交易日期調(diào)整：
實例A、B、C均為2003年12月交易，當(dāng)時正處于房地產(chǎn)價格時，今年當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格穩(wěn)中趨降，估價基準日的同類房地產(chǎn)價格與2003年12月相比，約下降了10％。
4.房地產(chǎn)狀況調(diào)整
（1）區(qū)位狀況調(diào)整：實例B、C雖處市中心，但因其不臨主要街道，經(jīng)營效益反而不如泰華商場。設(shè)泰華商場所在地的區(qū)位狀況指數(shù)為100，通過列表（表略）得可比實例A為98，B為95，C為95.（2）實物狀況調(diào)整：對泰華商場和三個可比實例之實物狀況進行列表分析（表略），綜合判斷A、B、C個別因素指數(shù)分別為103、97、94（泰華商場的實物狀況指數(shù)為100）。
4.估價對象價格測算根據(jù)以上各項修正，可列表計算如下：
比準價格＝（12750.1＋12686.6＋12260.3）/3＝12565.7（元/m2）
上表中可比實例所用成交價格均為首層價格，故判定泰華商場首層價格為12566元／m2.泰華商場共4層，首層價格為12566元／m2，根據(jù)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)用房樓層價格變化規(guī)律及顧客心理，可對泰華商場各層價格做出如下判斷：首層12566元／m2；第二層12309元／m2；第三層11694元／m2；第四層11460元／m2.泰華商場總價格為：（12566＋12309＋11694＋11460）×2360＝113348440（元）
（七）估價結(jié)果確定：經(jīng)采用市場法估價，泰華商場在估價時點的價格為：首層12566元／m2：第二層12309元／m2；第三層11694元／m2；第四層11460元／m2；總價113，348，440元，大寫：人民幣壹億壹仟叁佰叁拾肆萬捌仟肆佰肆拾元整。
[案例3－4]分析
本估價報告在進行交易情況修正時，概念不甚明確。由于估價目的是確定市場買賣價格，那么估價結(jié)論也就應(yīng)該是公開市場價值，因此交易情況修正的方向是：將所有可比實例的價格修正為正常價格，也就是說：假設(shè)估價對象是在正常情況下成交。
報告中指出可比實例A獲得土地的價格偏高，并未說明其成交價格是否也偏高，如果是這樣，那么應(yīng)將其成交價格修正為正常價格（乘以－個分子等于100、分母大于100的修正系數(shù)），而不應(yīng)不加修正，因為如果不加修正，則估價結(jié)果會高于正常價格。
或者說本報告的估價人員認為估價對象的成交價應(yīng)偏高，而這樣認為的理由可能是因為估價對象的土地價格較高。但是，即使估價對象的土地獲得價格較高，在評估估價對象公開市場價值時，也不應(yīng)考慮這個因素。
同樣，報告中指出可比實例B、C的土地獲得市場行為不足，但也沒有明確說明其成交價格是否偏低，只有當(dāng)其成交價格偏低時，報告中對可比實例B、C所作的交易情況修正才是合理的。