第15講 房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資（上）
重點(diǎn)難點(diǎn)：
1． 房地產(chǎn)抵押貸款的概念與類型
2． 房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益與債務(wù)融資的概念
3． 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與土地儲(chǔ)備貸款的概念與特性．
房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)。從房地產(chǎn)投資的慣例來(lái)看，不論是開(kāi)發(fā)投資還是置業(yè)投資，投資者很少完全以資本金(權(quán)益資金)投入。為此，不論是開(kāi)發(fā)商還是置業(yè)投資者，均需要為其開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)進(jìn)行權(quán)益融資和債務(wù)融資。
9．1 房地產(chǎn)資本市場(chǎng)
9．1．1 房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)
房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)之間的關(guān)系是隨著歷史的發(fā)展、房地產(chǎn)價(jià)值的提高而逐漸演變的。在房地產(chǎn)價(jià)值較低的時(shí)候，房地產(chǎn)投資者(開(kāi)發(fā)商或業(yè)主)自己就可以提供開(kāi)發(fā)或獲得房地產(chǎn)所需的全部資金，幾乎沒(méi)有融資需求。
隨著房地產(chǎn)價(jià)值的逐漸提高，房地產(chǎn)開(kāi)始需要從金融機(jī)構(gòu)貸款，房地產(chǎn)信貸開(kāi)始流行。隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模逐漸增大，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)為了規(guī)避相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)始實(shí)施抵押貸款證券化。同時(shí)，商用房地產(chǎn)價(jià)值的提高，使得單個(gè)自然人無(wú)法提供全部權(quán)益資金。大宗商用房地產(chǎn)逐漸變成由公司、房地產(chǎn)有限責(zé)任合伙企業(yè)、房地產(chǎn)投資信托等機(jī)構(gòu)持有。這些機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行股票和債券等方式為開(kāi)發(fā)或獲得房地產(chǎn)融資，從而實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)權(quán)益的證券化。
這時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)之間變得密不可分。主要包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款在內(nèi)的房地產(chǎn)貸款，已經(jīng)成為商業(yè)銀行、儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)等金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)的主要組成部分；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、房地嚴(yán)有限責(zé)任合伙企業(yè)和房地產(chǎn)投資信托的股票和其它股票一樣在股票交易所交易；房地產(chǎn)抵押貸款支持證券也逐漸成為證券市場(chǎng)的重要組成部分。房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的上述聯(lián)系，形成了房地產(chǎn)資本市場(chǎng)。
9．1．2 房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益與債務(wù)融資
房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)。無(wú)論是中短期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，還是長(zhǎng)期的置業(yè)投資，都有巨大的資金需求。房地產(chǎn)企業(yè)能否獲得足夠的資金支持，是否擁有暢通的融資渠道，決定了一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)能否健康發(fā)展，一個(gè)項(xiàng)目能否順利運(yùn)作，也影響著房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)健康穩(wěn)定地發(fā)展。
9．1．2. 1 權(quán)益融資
當(dāng)房地產(chǎn)投資者的資本金數(shù)量達(dá)不到啟動(dòng)項(xiàng)目所必須的資本金的數(shù)量要求時(shí)，投資者就需要通過(guò)公司上市或增發(fā)新股、發(fā)行企業(yè)債券、吸收其他機(jī)構(gòu)投資者資金、合作開(kāi)發(fā)等方式，進(jìn)行權(quán)益融資。權(quán)益融資的資金供給方與投資者共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，所希望獲得的報(bào)酬，是項(xiàng)目投資所形成的可分配利潤(rùn)。
根據(jù)所有權(quán)的結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)可以分為獨(dú)資企業(yè)、一般合伙企業(yè)、有限責(zé)任合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份有限公司和房地產(chǎn)投資信托等類型，以后四種企業(yè)形式為主。不同類型的房地產(chǎn)企業(yè)，權(quán)益資金的融通方式也有所不同。有限責(zé)任合伙企業(yè)主要通過(guò)出售有限責(zé)任權(quán)益份額融通資金，出售量有限，融資能力也有限。股份有限公司和房地產(chǎn)投資信托則主要通過(guò)在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行股票融通權(quán)益資金，融資能力較強(qiáng)。
房地產(chǎn)權(quán)益資金傳統(tǒng)上主要是在私人市場(chǎng)融通。但隨著上市房地產(chǎn)企業(yè)的增加和房地產(chǎn)權(quán)益證券化的流行，從公開(kāi)市場(chǎng)融通房地產(chǎn)權(quán)益資金的比例正在逐漸提高。從來(lái)源看，房地產(chǎn)權(quán)益資金主要來(lái)源于機(jī)構(gòu)投資者。在美國(guó)，機(jī)構(gòu)投資者主要為養(yǎng)老基金、房地產(chǎn)投資信托、人壽保險(xiǎn)公司以及外國(guó)投資者。由于房地產(chǎn)權(quán)益投資風(fēng)險(xiǎn)很高，商業(yè)銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)等存款性金融機(jī)構(gòu)極少或者根本不參與房地產(chǎn)權(quán)益投資。
目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益資金很少，規(guī)模普遍偏小，主要從事開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，持有物業(yè)做長(zhǎng)期投資的很少。由于施工企業(yè)墊款和商品房預(yù)售現(xiàn)象十分普遍，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率極高。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)62個(gè)城市3 817家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行的調(diào)查顯示，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率目前普遍高于75％。房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益資金過(guò)少，資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也不利于防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。
9．1．2．2 債務(wù)融資
債務(wù)融資就是通過(guò)舉債的方式融資。除了銀行可以提供債務(wù)融資外，其他機(jī)構(gòu)投資者如保險(xiǎn)公司、退休基金等，也可提供債務(wù)融資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)抵押貸款等，都屬于債務(wù)融資。債務(wù)融資的資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，其所獲得的報(bào)酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和有關(guān)費(fèi)用。
貸款是房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來(lái)源。除了以在建或者建成房地產(chǎn)做抵押物借人的貸款外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以發(fā)行企業(yè)債券和借入信用貸款。和其它類型企業(yè)一樣，房地產(chǎn)企業(yè)也可以公開(kāi)發(fā)行企業(yè)債券融通資金。但房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，債券利率相應(yīng)偏高，相應(yīng)的債券融資成本也比較高。很多時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)以在建工程或所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)做抵押物借人貸款更為有利，但這類貸款必須與特定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目相關(guān)聯(lián)，屬于項(xiàng)目融資的范疇。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以向商業(yè)銀行等貸款人借人信用貸款，例如商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金貸款，這類貸款沒(méi)有抵押物，不與特定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或投資項(xiàng)目相關(guān)聯(lián)。
對(duì)于有比較好的盈利前景的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，有些金融機(jī)構(gòu)和機(jī)構(gòu)投資者不甘心只提供債務(wù)融資而獲得穩(wěn)定的利息和費(fèi)用收入，他們往往還希望分享項(xiàng)目投資的利潤(rùn)。因此，在為房地產(chǎn)投資者提供債務(wù)融資的同時(shí)，提供部分權(quán)益融資或允許部分債務(wù)融資在一定條件下轉(zhuǎn)為權(quán)益融資，是許多金融機(jī)構(gòu)和機(jī)構(gòu)投資者希望選擇的方式。
9．1．3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與土地儲(chǔ)備貸款
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金需求量大，開(kāi)發(fā)商很少自行投入全部資金。事實(shí)上，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需的大部分資金是以債務(wù)融資的方式籌集的。與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的債務(wù)融資，主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款。依據(jù)貸款的用途，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款又包括土地購(gòu)置貸款、土地開(kāi)發(fā)貸款和建設(shè)貸款等三種類型。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)貸款的共同特征，是以所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(土地或在建工程)作為貸款的抵押物，為貸款的償還提供擔(dān)保。
9．1．3．1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開(kāi)發(fā)、建造向市場(chǎng)銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以分為土地購(gòu)置、土地開(kāi)發(fā)和建設(shè)三個(gè)階段。相應(yīng)地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款也有三類：土地(或土地使用權(quán)，下同)購(gòu)置貸款、土地開(kāi)發(fā)貸款和建設(shè)貸款。實(shí)踐中，房地產(chǎn)抵押貸款(房地產(chǎn)建成后獲得的長(zhǎng)期融資)和這三類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款可以由同一貸款人全程提供，也可以由不同的貸款人分別提供。不同貸款人界限分明地為不同開(kāi)發(fā)階段提供融資，是國(guó)際發(fā)達(dá)國(guó)家的一種主要趨勢(shì)，其主要原因是由于各貸款人貸款管理技術(shù)日趨專業(yè)化。
(1)土地購(gòu)置貸款
開(kāi)發(fā)商在土地購(gòu)置階段通常較難獲得商業(yè)銀行的貸款，因?yàn)閱渭兊耐恋夭⒉荒軒?lái)足夠的現(xiàn)金流收益，其還款能力在很大程度上取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景，而未來(lái)市場(chǎng)變化的風(fēng)險(xiǎn)是比較大的。因此，大多數(shù)金融機(jī)構(gòu)通常避免發(fā)放土地購(gòu)置貸款，或者將土地購(gòu)置貸款占其投資組合的比例控制在一個(gè)很小的百分比之內(nèi)。由于風(fēng)險(xiǎn)較高，土地購(gòu)置貸款的金額通常不超過(guò)土地評(píng)估價(jià)值的50％～60％。如果購(gòu)買(mǎi)的土地是尚未開(kāi)發(fā)的毛地或生地，則該比例還會(huì)進(jìn)一步降低。在我國(guó)目前央行的規(guī)定是，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。
(2)土地開(kāi)發(fā)貸款
土地開(kāi)發(fā)是對(duì)毛地或生地進(jìn)行改良，為建筑施工進(jìn)行前期準(zhǔn)備的階段。雖然開(kāi)發(fā)后的熟地所創(chuàng)造的收入并不比毛地多，但它畢竟向土地的最終用途靠近了一步。即便如此，為土地開(kāi)發(fā)進(jìn)行融資仍然較為困難。
土地開(kāi)發(fā)貸款通常對(duì)房地產(chǎn)擁有第一抵押權(quán)，貸款隨著土地開(kāi)發(fā)的進(jìn)度分階段撥付。在大規(guī)模的土地開(kāi)發(fā)中，隨著土地開(kāi)發(fā)的進(jìn)行，金融機(jī)構(gòu)通常會(huì)允許特定地塊從整體的抵押合同中釋放出來(lái)，即解除該地塊的抵押權(quán)，使其得以出售。
此時(shí)，借款人必須向金融機(jī)構(gòu)償還部分貸款。
(3)建設(shè)貸款
商業(yè)銀行通常在房地產(chǎn)建設(shè)階段的融資中扮演關(guān)鍵角色。建設(shè)貸款被用于償還土地購(gòu)置貸款和土地開(kāi)發(fā)貸款，支付建設(shè)階段的人工、材料、設(shè)備、管理費(fèi)和其它相關(guān)成本。開(kāi)發(fā)建設(shè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目是這種貸款的主要抵押物。金融機(jī)構(gòu)有時(shí)候還要求借款人提供別的擔(dān)保，例如用其它房地產(chǎn)做抵押，或者提供質(zhì)押或者第三方保證。建設(shè)貸款隨工程建設(shè)的進(jìn)度分階段撥付，同時(shí)要確保建設(shè)貸款被用于既定的目的，從而確保房地產(chǎn)價(jià)值隨著貸款撥付額的增加同步增長(zhǎng)，以保障貸款人的利益。貸款人還必須確保施工單位的工程款已經(jīng)按期支付，因?yàn)樵诖蠖鄶?shù)國(guó)家，工程款的償還優(yōu)先順序都在作為抵押權(quán)人的貸款人之前。初始貸款費(fèi)用和利息是開(kāi) 發(fā)商為使用建設(shè)貸款而付出的代價(jià)。
建設(shè)貸款的還款資金來(lái)源，通常是銷售收入或長(zhǎng)期抵押貸款。為了避免出現(xiàn)竣工時(shí)無(wú)法獲得抵押貸款的情況，發(fā)放建設(shè)貸款的金融機(jī)構(gòu)有時(shí)會(huì)要求開(kāi)發(fā)商獲得抵押貸款承諾，即另一貸款人承諾在項(xiàng)目按照約定的計(jì)劃和規(guī)范竣工時(shí)，同意發(fā)放抵押貸款。這往往是金融機(jī)構(gòu)發(fā)放建設(shè)貸款的重要條件之一。
重點(diǎn)難點(diǎn)：
1． 房地產(chǎn)抵押貸款的概念與類型
2． 房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益與債務(wù)融資的概念
3． 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與土地儲(chǔ)備貸款的概念與特性．
房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)。從房地產(chǎn)投資的慣例來(lái)看，不論是開(kāi)發(fā)投資還是置業(yè)投資，投資者很少完全以資本金(權(quán)益資金)投入。為此，不論是開(kāi)發(fā)商還是置業(yè)投資者，均需要為其開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)進(jìn)行權(quán)益融資和債務(wù)融資。
9．1 房地產(chǎn)資本市場(chǎng)
9．1．1 房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)
房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)之間的關(guān)系是隨著歷史的發(fā)展、房地產(chǎn)價(jià)值的提高而逐漸演變的。在房地產(chǎn)價(jià)值較低的時(shí)候，房地產(chǎn)投資者(開(kāi)發(fā)商或業(yè)主)自己就可以提供開(kāi)發(fā)或獲得房地產(chǎn)所需的全部資金，幾乎沒(méi)有融資需求。
隨著房地產(chǎn)價(jià)值的逐漸提高，房地產(chǎn)開(kāi)始需要從金融機(jī)構(gòu)貸款，房地產(chǎn)信貸開(kāi)始流行。隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模逐漸增大，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)為了規(guī)避相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)始實(shí)施抵押貸款證券化。同時(shí)，商用房地產(chǎn)價(jià)值的提高，使得單個(gè)自然人無(wú)法提供全部權(quán)益資金。大宗商用房地產(chǎn)逐漸變成由公司、房地產(chǎn)有限責(zé)任合伙企業(yè)、房地產(chǎn)投資信托等機(jī)構(gòu)持有。這些機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行股票和債券等方式為開(kāi)發(fā)或獲得房地產(chǎn)融資，從而實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)權(quán)益的證券化。
這時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)之間變得密不可分。主要包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款在內(nèi)的房地產(chǎn)貸款，已經(jīng)成為商業(yè)銀行、儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)等金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)的主要組成部分；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、房地嚴(yán)有限責(zé)任合伙企業(yè)和房地產(chǎn)投資信托的股票和其它股票一樣在股票交易所交易；房地產(chǎn)抵押貸款支持證券也逐漸成為證券市場(chǎng)的重要組成部分。房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的上述聯(lián)系，形成了房地產(chǎn)資本市場(chǎng)。
9．1．2 房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益與債務(wù)融資
房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)。無(wú)論是中短期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，還是長(zhǎng)期的置業(yè)投資，都有巨大的資金需求。房地產(chǎn)企業(yè)能否獲得足夠的資金支持，是否擁有暢通的融資渠道，決定了一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)能否健康發(fā)展，一個(gè)項(xiàng)目能否順利運(yùn)作，也影響著房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)健康穩(wěn)定地發(fā)展。
9．1．2. 1 權(quán)益融資
當(dāng)房地產(chǎn)投資者的資本金數(shù)量達(dá)不到啟動(dòng)項(xiàng)目所必須的資本金的數(shù)量要求時(shí)，投資者就需要通過(guò)公司上市或增發(fā)新股、發(fā)行企業(yè)債券、吸收其他機(jī)構(gòu)投資者資金、合作開(kāi)發(fā)等方式，進(jìn)行權(quán)益融資。權(quán)益融資的資金供給方與投資者共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，所希望獲得的報(bào)酬，是項(xiàng)目投資所形成的可分配利潤(rùn)。
根據(jù)所有權(quán)的結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)可以分為獨(dú)資企業(yè)、一般合伙企業(yè)、有限責(zé)任合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份有限公司和房地產(chǎn)投資信托等類型，以后四種企業(yè)形式為主。不同類型的房地產(chǎn)企業(yè)，權(quán)益資金的融通方式也有所不同。有限責(zé)任合伙企業(yè)主要通過(guò)出售有限責(zé)任權(quán)益份額融通資金，出售量有限，融資能力也有限。股份有限公司和房地產(chǎn)投資信托則主要通過(guò)在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行股票融通權(quán)益資金，融資能力較強(qiáng)。
房地產(chǎn)權(quán)益資金傳統(tǒng)上主要是在私人市場(chǎng)融通。但隨著上市房地產(chǎn)企業(yè)的增加和房地產(chǎn)權(quán)益證券化的流行，從公開(kāi)市場(chǎng)融通房地產(chǎn)權(quán)益資金的比例正在逐漸提高。從來(lái)源看，房地產(chǎn)權(quán)益資金主要來(lái)源于機(jī)構(gòu)投資者。在美國(guó)，機(jī)構(gòu)投資者主要為養(yǎng)老基金、房地產(chǎn)投資信托、人壽保險(xiǎn)公司以及外國(guó)投資者。由于房地產(chǎn)權(quán)益投資風(fēng)險(xiǎn)很高，商業(yè)銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)等存款性金融機(jī)構(gòu)極少或者根本不參與房地產(chǎn)權(quán)益投資。
目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益資金很少，規(guī)模普遍偏小，主要從事開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，持有物業(yè)做長(zhǎng)期投資的很少。由于施工企業(yè)墊款和商品房預(yù)售現(xiàn)象十分普遍，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率極高。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)62個(gè)城市3 817家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行的調(diào)查顯示，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率目前普遍高于75％。房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益資金過(guò)少，資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也不利于防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。
9．1．2．2 債務(wù)融資
債務(wù)融資就是通過(guò)舉債的方式融資。除了銀行可以提供債務(wù)融資外，其他機(jī)構(gòu)投資者如保險(xiǎn)公司、退休基金等，也可提供債務(wù)融資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)抵押貸款等，都屬于債務(wù)融資。債務(wù)融資的資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，其所獲得的報(bào)酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和有關(guān)費(fèi)用。
貸款是房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來(lái)源。除了以在建或者建成房地產(chǎn)做抵押物借人的貸款外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以發(fā)行企業(yè)債券和借入信用貸款。和其它類型企業(yè)一樣，房地產(chǎn)企業(yè)也可以公開(kāi)發(fā)行企業(yè)債券融通資金。但房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，債券利率相應(yīng)偏高，相應(yīng)的債券融資成本也比較高。很多時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)以在建工程或所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)做抵押物借人貸款更為有利，但這類貸款必須與特定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目相關(guān)聯(lián)，屬于項(xiàng)目融資的范疇。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以向商業(yè)銀行等貸款人借人信用貸款，例如商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金貸款，這類貸款沒(méi)有抵押物，不與特定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或投資項(xiàng)目相關(guān)聯(lián)。
對(duì)于有比較好的盈利前景的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，有些金融機(jī)構(gòu)和機(jī)構(gòu)投資者不甘心只提供債務(wù)融資而獲得穩(wěn)定的利息和費(fèi)用收入，他們往往還希望分享項(xiàng)目投資的利潤(rùn)。因此，在為房地產(chǎn)投資者提供債務(wù)融資的同時(shí)，提供部分權(quán)益融資或允許部分債務(wù)融資在一定條件下轉(zhuǎn)為權(quán)益融資，是許多金融機(jī)構(gòu)和機(jī)構(gòu)投資者希望選擇的方式。
9．1．3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與土地儲(chǔ)備貸款
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金需求量大，開(kāi)發(fā)商很少自行投入全部資金。事實(shí)上，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需的大部分資金是以債務(wù)融資的方式籌集的。與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的債務(wù)融資，主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款。依據(jù)貸款的用途，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款又包括土地購(gòu)置貸款、土地開(kāi)發(fā)貸款和建設(shè)貸款等三種類型。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)貸款的共同特征，是以所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(土地或在建工程)作為貸款的抵押物，為貸款的償還提供擔(dān)保。
9．1．3．1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開(kāi)發(fā)、建造向市場(chǎng)銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以分為土地購(gòu)置、土地開(kāi)發(fā)和建設(shè)三個(gè)階段。相應(yīng)地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款也有三類：土地(或土地使用權(quán)，下同)購(gòu)置貸款、土地開(kāi)發(fā)貸款和建設(shè)貸款。實(shí)踐中，房地產(chǎn)抵押貸款(房地產(chǎn)建成后獲得的長(zhǎng)期融資)和這三類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款可以由同一貸款人全程提供，也可以由不同的貸款人分別提供。不同貸款人界限分明地為不同開(kāi)發(fā)階段提供融資，是國(guó)際發(fā)達(dá)國(guó)家的一種主要趨勢(shì)，其主要原因是由于各貸款人貸款管理技術(shù)日趨專業(yè)化。
(1)土地購(gòu)置貸款
開(kāi)發(fā)商在土地購(gòu)置階段通常較難獲得商業(yè)銀行的貸款，因?yàn)閱渭兊耐恋夭⒉荒軒?lái)足夠的現(xiàn)金流收益，其還款能力在很大程度上取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景，而未來(lái)市場(chǎng)變化的風(fēng)險(xiǎn)是比較大的。因此，大多數(shù)金融機(jī)構(gòu)通常避免發(fā)放土地購(gòu)置貸款，或者將土地購(gòu)置貸款占其投資組合的比例控制在一個(gè)很小的百分比之內(nèi)。由于風(fēng)險(xiǎn)較高，土地購(gòu)置貸款的金額通常不超過(guò)土地評(píng)估價(jià)值的50％～60％。如果購(gòu)買(mǎi)的土地是尚未開(kāi)發(fā)的毛地或生地，則該比例還會(huì)進(jìn)一步降低。在我國(guó)目前央行的規(guī)定是，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。
(2)土地開(kāi)發(fā)貸款
土地開(kāi)發(fā)是對(duì)毛地或生地進(jìn)行改良，為建筑施工進(jìn)行前期準(zhǔn)備的階段。雖然開(kāi)發(fā)后的熟地所創(chuàng)造的收入并不比毛地多，但它畢竟向土地的最終用途靠近了一步。即便如此，為土地開(kāi)發(fā)進(jìn)行融資仍然較為困難。
土地開(kāi)發(fā)貸款通常對(duì)房地產(chǎn)擁有第一抵押權(quán)，貸款隨著土地開(kāi)發(fā)的進(jìn)度分階段撥付。在大規(guī)模的土地開(kāi)發(fā)中，隨著土地開(kāi)發(fā)的進(jìn)行，金融機(jī)構(gòu)通常會(huì)允許特定地塊從整體的抵押合同中釋放出來(lái)，即解除該地塊的抵押權(quán)，使其得以出售。
此時(shí)，借款人必須向金融機(jī)構(gòu)償還部分貸款。
(3)建設(shè)貸款
商業(yè)銀行通常在房地產(chǎn)建設(shè)階段的融資中扮演關(guān)鍵角色。建設(shè)貸款被用于償還土地購(gòu)置貸款和土地開(kāi)發(fā)貸款，支付建設(shè)階段的人工、材料、設(shè)備、管理費(fèi)和其它相關(guān)成本。開(kāi)發(fā)建設(shè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目是這種貸款的主要抵押物。金融機(jī)構(gòu)有時(shí)候還要求借款人提供別的擔(dān)保，例如用其它房地產(chǎn)做抵押，或者提供質(zhì)押或者第三方保證。建設(shè)貸款隨工程建設(shè)的進(jìn)度分階段撥付，同時(shí)要確保建設(shè)貸款被用于既定的目的，從而確保房地產(chǎn)價(jià)值隨著貸款撥付額的增加同步增長(zhǎng)，以保障貸款人的利益。貸款人還必須確保施工單位的工程款已經(jīng)按期支付，因?yàn)樵诖蠖鄶?shù)國(guó)家，工程款的償還優(yōu)先順序都在作為抵押權(quán)人的貸款人之前。初始貸款費(fèi)用和利息是開(kāi) 發(fā)商為使用建設(shè)貸款而付出的代價(jià)。
建設(shè)貸款的還款資金來(lái)源，通常是銷售收入或長(zhǎng)期抵押貸款。為了避免出現(xiàn)竣工時(shí)無(wú)法獲得抵押貸款的情況，發(fā)放建設(shè)貸款的金融機(jī)構(gòu)有時(shí)會(huì)要求開(kāi)發(fā)商獲得抵押貸款承諾，即另一貸款人承諾在項(xiàng)目按照約定的計(jì)劃和規(guī)范竣工時(shí)，同意發(fā)放抵押貸款。這往往是金融機(jī)構(gòu)發(fā)放建設(shè)貸款的重要條件之一。